Zypern: Immobilienkauf für Käufer aus dem Ausland

Ein Käufer, der kein Staatsbürger eines EU-Mitgliedstaats ist, braucht eine Genehmigung, bevor ein Verkauf übertragen werden kann. Die Übertragungsgebühren richten sich nach der Preisstufe, und die Mehrwertsteuer verändert das Bild bei einer neuen Immobilie. Die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren ist ein eigener Weg mit eigenen Bedingungen. Dieser Leitfaden beschreibt die Genehmigung, die Kosten und Steuern, den Ablauf eines Kaufs sowie was die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren voraussetzt und was sie nicht gewährt.

Geprüft am 7. November 2026

Kurz gesagt

Ein Käufer, der kein Staatsbürger eines EU-Mitgliedstaats ist, braucht zuerst eine Genehmigung der Bezirksverwaltung des Bezirks, in dem die Immobilie liegt. Die Genehmigung ist gebührenfrei und dauert in der Regel zwei bis drei Wochen.
Übertragungsgebühren werden in drei Stufen erhoben: 3 % bis 85 000 €, 5 % von 85 001 € bis 170 000 € und 8 % über 170 000 €. Auf dasselbe Geschäft, für das Mehrwertsteuer erhoben wird, fällt keine Übertragungsgebühr an.
Eine neue Immobilie, die ein Bauträger erstmals verkauft, unterliegt der Mehrwertsteuer. Ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz kann für einen Hauptwohnsitz gelten, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
Eine Immobilie zu besitzen begründet keine Aufenthaltsgenehmigung. Die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren setzt eine Investition von mindestens 300 000 €, ein gesichertes jährliches Einkommen von mindestens 50 000 € und weitere Bedingungen voraus; über den Antrag entscheiden die Behörden.
Zypern gehört noch nicht vollständig zum Schengen-Raum. Eine zyprische Aufenthaltsgenehmigung gewährt keine Reisefreiheit im Schengen-Raum.
Auf Zypern gibt es keine jährliche Grundsteuer auf Immobilien; sie wurde mit Wirkung zum 1. Januar 2017 abgeschafft. Bei einem späteren Verkauf und bei Mieteinnahmen fallen andere Steuern an, lassen Sie sich deshalb vor dem Kauf beraten.

Wer kaufen kann, und die Genehmigung

Das Innenministerium (Ministry of Interior) erklärt, dass die Genehmigung für ausländische Staatsangehörige gilt, die Staatsbürger von Nicht-EU-Staaten sind, einschließlich ausländischer Gesellschaften und Gesellschaften, die von ausländischen Staatsangehörigen kontrolliert werden.
Der Antrag wird auf Formular COMM 145 bei der Bezirksverwaltung des Bezirks gestellt, in dem die Immobilie liegt, zusammen mit den Unterlagen. Es fällt keine Gebühr an; die Bearbeitung dauert zwei bis drei Wochen.
Die Genehmigung umfasst ein Grundstück von bis zu 4 000 m² zur Errichtung eines Wohnhauses zur Eigennutzung oder bis zu zwei Einheiten. Die beiden Einheiten können zwei Wohnungen sein, eine Wohnung und ein Laden von bis zu 100 m² oder eine Wohnung und ein Büro von bis zu 250 m². Die Grenze gilt insgesamt für ein Paar.
Zu den Unterlagen gehören ein Vermessungsplan, eine Kopie der Eigentumsurkunde, die Baugenehmigung, sofern noch kein eigenständiger Titel ausgestellt wurde, der Kaufvertrag, Grundrisse, der Nachweis der finanziellen Leistungsfähigkeit, die Pässe der Antragsteller und ihrer Ehepartner, eine Heiratsurkunde mit beglaubigter Übersetzung, wo nötig, und gegebenenfalls Kopien zyprischer Aufenthalts- und Arbeitserlaubnisse.
Eine Gesellschaft oder ein Gesellschafter einer Gesellschaft muss außerdem Registrierungs-, Gesellschafter-, Geschäftsführer- und Sitzbescheinigungen, den Gesellschaftsvertrag und die Satzung sowie Angaben zur Geschäftstätigkeit und zum Personal vorlegen.
Diese Genehmigung ist von der Aufenthaltsgenehmigung für Investoren getrennt. Wer eine besitzt, erhält damit nicht die andere.

Freehold, Titel und Grundbuch

Die Eigentumsurkunde (Title Deed) und die Suchbescheinigung belegen das Eigentum auf Zypern. Das Department of Lands and Surveys führt das Register, und eine Suchbescheinigung zeigt die eingetragene Lage einer Immobilie. Der Verkauf wird durch die Übertragung beim District Lands Office abgeschlossen, nach Terminvereinbarung.

Ob eine Immobilie als Freehold oder als Leasehold gehalten wird, die planungsrechtliche Lage, etwaige Belastungen und der Zustand des Titels sind Sachverhalte, die ein Rechtsanwalt auf Zypern prüfen sollte, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Dieser Leitfaden beschreibt die Einzelheiten der einzelnen Titelarten nicht.

Steuern und Gebühren beim Kauf

Übertragungsgebühr: 3 % des Kaufpreises oder Marktwerts von 0,01 € bis 85 000 €; 5 % von 85 001 € bis 170 000 €; und 8 % ab 170 001 €. Das Department of Lands and Surveys kann auf seinen eigenen geschätzten Marktwert abstellen, wenn es mit dem angegebenen Preis nicht einverstanden ist.
Auf ein Geschäft, bei dem für dieselbe Immobilie Mehrwertsteuer erhoben wird, fällt keine Übertragungsgebühr an. Der Käufer legt dafür eine Mehrwertsteuerbescheinigung vor.
Unterliegt ein Geschäft nicht der Mehrwertsteuer, sieht die Gesetzgebung eine Ermäßigung der Übertragungsgebühr um 50 % vor. Der Rechner der Regierung für die Übertragungsgebühr wendet diese Ermäßigung nicht an; das Ergebnis muss deshalb geprüft werden.
Mehrwertsteuer auf eine neue Immobilie, die ein Bauträger erstmals verkauft: Der Regelsatz beträgt 19 %. Ein ermäßigter Satz von 5 % gilt für den Kauf eines Hauptwohnsitzes durch einen Käufer, der die Voraussetzungen erfüllt; der Käufer beantragt dafür bei der Steuerbehörde eine Bescheinigung. Zu den Voraussetzungen gehört eine Erklärung über andere Wohnungen auf Zypern; etwaige Grenzen für Wohnfläche oder Wert müssen bei der Steuerbehörde bestätigt werden.
Wie beides zusammenwirkt: Wird auf den Verkauf Mehrwertsteuer erhoben, fällt die Übertragungsgebühr nicht an. Unterliegt der Verkauf nicht der Mehrwertsteuer, gelten die Stufen der Übertragungsgebühr mit der Ermäßigung um 50 %. Die Gesamtkosten einer neuen Immobilie hängen deshalb vom anwendbaren Mehrwertsteuersatz ab, nicht allein von der Übertragungsgebühr.
Stempelsteuer: Die Steuerbehörde erklärt, dass die Stempelsteuergesetze von 1963 bis 2025 mit Wirkung zum 1. Januar 2026 durch das Gesetz 239(I)/2025 aufgehoben wurden. Ihre Mitteilung vom 27. März 2026 beschreibt die Stempelung bestimmter Dokumente aber weiterhin. Fragen Sie daher bei der Steuerbehörde oder einem Rechtsanwalt nach, ob der Kaufvertrag für Ihren Kauf eine Abgabe auslöst.
Eine Vollmacht unterliegt nach Angaben des Department of Lands and Surveys nur dann der Stempelsteuer, wenn mindestens ein Vollmachtgeber sie vor dem 1. Januar 2026 unterschrieben hat.
Wer die Übertragungsgebühr trägt, legt der Vertrag fest. Lassen Sie sich dies und die übrigen Kosten vor der Unterschrift von Ihrem Rechtsanwalt schriftlich bestätigen.

Steuern während des Besitzes

Jährliche Grundsteuer auf Immobilien: Nach Angaben der Steuerbehörde mit Wirkung zum 1. Januar 2017 aufgehoben.
Erbschaftsteuer: Die Steuerbehörde erklärt, dass für den Nachlass einer Person, die nach dem 1. Januar 2020 verstorben ist, keine Erbschaftsteuer anfällt. Der Nachlassverwalter muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod eine Aufstellung über Vermögen und Verbindlichkeiten einreichen. Die Lage für frühere Zeitpunkte bestätigen Sie mit einem Rechtsanwalt.
Kapitalertragsteuer: Für den Gewinn aus der Veräußerung von Immobilien auf Zypern sowie aus dem Verkauf von Anteilen an Gesellschaften, die solche Immobilien besitzen, gilt ein fester Satz von 20 %. Die Seite der Steuerbehörde zu diesem Thema sollte auf die aktuellen Befreiungen und die Berechnung des Gewinns geprüft werden.
Die Special Defence Contribution auf Mieteinnahmen wurde nach Angaben der Steuerbehörde nach dem Steuerjahr 2025 abgeschafft. Einkommensteuer und andere Abgaben auf die Miete müssen weiterhin mit einem zyprischen Steuerberater geprüft werden.
Steuerliche Ansässigkeit: Eine natürliche Person ist auf Zypern steuerlich ansässig, wenn sie sich mehr als 183 Tage in einem Steuerjahr dort aufhält, oder nach dem 60-Tage-Test. Dieser verlangt mindestens 60 Tage auf Zypern, nicht mehr als 183 Tage in einem anderen Land, eine Geschäftstätigkeit oder Beschäftigung auf Zypern und eine dauerhafte Wohnung auf Zypern, die im Eigentum steht oder gemietet ist. Der 60-Tage-Test ist ein Test der steuerlichen Ansässigkeit und vom Domizil getrennt.
Das Domizil ist für die Special Defence Contribution von Bedeutung. Nach Angaben der Steuerbehörde unterliegt eine nicht domizilierte natürliche Person dieser Abgabe nicht auf Zinsen oder Dividenden.
Kommunale Gebühren sowie Abwasser- und Wassergebühren fallen für die Immobilie an. Das Department of Lands and Surveys verlangt bei einer Übertragung Bescheinigungen, dass diese bezahlt sind.

Aufenthaltsgenehmigung für Investoren: Voraussetzungen

Rechtsgrundlage: Die Migrationsbehörde (Migration Department) wendet Regulation 6(2) der Aliens and Immigration Regulations an. Maßgeblich sind die 4. Fassung vom Mai 2023, in Kraft seit dem 2. Mai 2023. Die Seite der Migrationsbehörde zu dieser Regelung wurde am 29. Dezember 2025 veröffentlicht.
Investition von mindestens 300 000 € in einer von vier Kategorien. (A) Ein Haus oder eine Wohnung, die von einem Bauträger als Erstverkauf erworben wird, mit einem Gesamtmarktwert von mindestens 300 000 € zuzüglich Mehrwertsteuer, wobei die amtlichen Zahlungsbelege mindestens 300 000 € ohne Mehrwertsteuer ausweisen. Es dürfen bis zu zwei Wohneinheiten erworben werden; die Grenze gilt auch für Paare. Weiterverkäufe qualifizieren nicht, außer bei Kaufverträgen, die vor dem 7. Mai 2013 beim Department of Lands and Surveys eingereicht wurden.
Investitionskategorie (B): andere Gewerbeimmobilien wie Büros, Läden, Hotels oder verwandte Projekte mit einem Gesamtwert von 300 000 €. Diese Käufe dürfen Weiterverkäufe sein.
Investitionskategorie (C): 300 000 € im Stammkapital einer zyprischen Gesellschaft, entweder neu eingetragen oder als Erhöhung des Kapitals einer bestehenden Gesellschaft. Die Gesellschaft muss auf Zypern ansässig sein und dort tätig sein, eine nachgewiesene physische Präsenz auf Zypern haben und mindestens fünf Personen beschäftigen.
Investitionskategorie (D): 300 000 € in Anteilen einer zyprischen kollektiven Kapitalanlage (Formen AIF, AIFLNP oder RAIF), deren Anlagen auf Zypern gehalten werden. Der Antrag benötigt die Bestätigung der CySEC über die Einrichtung des Fonds.
Gesichertes jährliches Einkommen: Der Antragsteller muss ein persönliches gesichertes jährliches Einkommen von mindestens 50 000 € nachweisen. Es erhöht sich um 15 000 € für einen Ehepartner und um 10 000 € für jedes unterhaltsberechtigte minderjährige Kind. Das Einkommen des Ehepartners kann in die Summe einfließen.
Herkunft des Einkommens: Bei Kategorie (A) muss es aus dem Ausland stammen und durch eine Steuererklärung des Landes nachgewiesen werden, in dem der Antragsteller steuerlich ansässig ist. Die Präzisierung der Regelung lässt außerdem zu, dass das Einkommen durch eine Bescheinigung eines unabhängigen zertifizierten Buchprüfers nachgewiesen wird. Bei den Kategorien (B), (C) und (D) kann ein Teil des Einkommens aus einer Tätigkeit auf Zypern stammen.
Herkunft der Mittel: Das Investitionsgeld muss nachweislich aus dem Ausland stammen, vom Konto des Antragstellers oder seines Ehepartners, und nicht aus inländischer Kreditaufnahme. Der Preis wird auf das Konto des Verkäufers bei einem Finanzinstitut auf Zypern gezahlt.
Strafregister: Der Antragsteller und der Ehepartner legen je einen einwandfreien Strafregisterauszug aus dem Herkunftsland und aus dem Wohnsitzland vor, falls diese voneinander abweichen.
Krankenversicherung: Der Antragsteller und die Unterhaltsberechtigten legen eine Bescheinigung über medizinische Versorgung vor, die stationäre und ambulante Behandlung umfasst.
Keine Beschäftigung: Der Antragsteller und der Ehepartner bestätigen, dass sie nicht beabsichtigen, auf Zypern zu arbeiten, außer als Geschäftsführer der Gesellschaft, in die sie investiert haben.
Unterhaltsberechtigte: Die Genehmigung umfasst den Ehepartner und Kinder unter 18 Jahren. Unverheiratete Kinder im Alter von 18 bis 25 Jahren, die an einer Hochschule im Ausland studieren und finanziell abhängig sind, können getrennt beantragen; dafür ist je Kind zusätzlich ein jährliches Einkommen der Eltern von 10 000 € nachzuweisen.
Erwachsene Kinder: Ein erwachsenes Kind, das nicht finanziell abhängig ist, kann bei einer höherwertigen Investition einbezogen werden. Der Betrag von 300 000 € wird mit der Zahl der erwachsenen Kinder multipliziert, ein erwachsenes Kind erfordert also 600 000 €. Für die Kategorien (A) und (B) ist bei Antragstellung ein Zahlungsnachweis von mindestens 66 % des Marktwerts erforderlich.
Gebühren und Dauer: Bei Antragstellung fällt eine Gebühr von 500 € an, zuzüglich 70 € je Person für die Ausländer-Registrierungsbescheinigung (Alien Registration Certificate), sofern diese noch nicht besteht. Die voraussichtliche Prüfdauer beträgt etwa zwei Monate ab einem vollständigen Antrag. Das ist eine Schätzung, keine garantierte Dauer.

Aufenthaltsgenehmigung für Investoren: Unterlagen und laufende Pflichten

Eigentumsurkunde oder Kaufvertrag auf den Namen des Antragstellers oder des Ehepartners, amtlich beim Department of Lands and Surveys eingereicht. Eine aktuelle Suchbescheinigung ist erforderlich, wenn der Vertrag unterzeichnet oder der Titel ausgestellt wurde, mehr als ein Jahr nach dem Antrag.
Zahlungsnachweis: amtliche Zahlungsbelege über mindestens 300 000 € ohne Mehrwertsteuer, unabhängig davon, wann die Immobilie übergeben wird.
Nachweis, dass das Geld aus dem Ausland stammt, etwa Überweisungsbelege, Belege über Kartenzahlungen aus dem Ausland oder eine Bankbescheinigung.
Für die Kategorien (B), (C) und (D): Nachweis einer Unterkunft auf Zypern, etwa ein Titel, ein Kaufvertrag mit Zahlungsnachweis oder ein Mietvertrag. Bei Kategorie (A) muss, wenn die Schlafzimmer der Investitionsimmobilie die Unterhaltsberechtigten nicht aufnehmen können, eine andere Immobilie als deren Wohnsitz benannt werden.
Für einen Gesellschaftsweg: die Gesellschafter- und Gründungsbescheinigungen der Gesellschaft, ihr Geschäftsprofil, der Zahlungsnachweis und für Kategorie (C) ein Nachweis über ihr Personal von den Sozialversicherungsdiensten (Social Insurance Services).
Die Antragsformulare umfassen das Antragsformular MIP2, eine Dokumentenliste, eine eidesstattliche Erklärung oder Einkommensaufstellung des Antragstellers und eine Erklärung über die fehlende Beschäftigung. Alle Unterlagen müssen amtlich übersetzt und beglaubigt sein.
Antragstellung persönlich bei der Migrationsbehörde oder durch einen bevollmächtigten Vertreter mit beglaubigter Vollmacht.
Laufende Pflichten: Der Inhaber muss jedes Jahr nachweisen, dass die Investition aufrechterhalten wird, und einen Nachweis über eine Krankenversicherung erbringen, wenn er keine GESY-Leistungen mehr bezieht. Die Strafregisterauszüge sind nach der Präzisierung, die der Regelung beiliegt, alle drei Jahre erforderlich, nicht jährlich. Der jährliche Nachweis der Einkommenshöhe entfiel nach derselben Präzisierung.

Was die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren gewährt und was nicht

Gewährt wird ein Aufenthaltsrecht auf Zypern für den Inhaber und erwachsene Unterhaltsberechtigte, das die Regelung als unbegrenzt gültig bezeichnet. Die Aufenthaltskarte läuft zehn Jahre nach der Ausstellung ab und muss erneuert werden. Eine Karte für einen minderjährigen Unterhaltsberechtigten gilt bis zum Alter von 18 Jahren.
Gewährt keine Reisefreiheit im Schengen-Raum. Das Außenministerium erklärt, dass von Zypern ausgestellte Visa und Aufenthaltsgenehmigungen nur auf Zypern gelten, bis Zypern den Schengen-Besitzstand vollständig übernimmt. Die Europäische Kommission erklärt, dass Zypern an der Schengen-Zusammenarbeit teilnimmt, die Kontrollen an den Binnengrenzen aber noch nicht abgeschafft wurden.
Ändert nicht die Visaregeln, die für die Staatsangehörigkeit des Inhabers gelten. Für Besuche gelten die Schengen- und nationalen Regeln jedes Landes, das der Inhaber bereist.
Gewährt keine Staatsbürgerschaft. Die Einbürgerung hat eigene Regeln. Nach dem Zivilregister-Änderungsgesetz von 2023 benötigt ein Antragsteller einen rechtmäßigen und ununterbrochenen Aufenthalt von 12 Monaten unmittelbar vor der Antragstellung sowie insgesamt mindestens 7 Jahre rechtmäßigen Aufenthalt in den 10 Jahren davor, dazu weitere Bedingungen. Ob Zeit mit der Aufenthaltsgenehmigung für Investoren auf diese Zeiträume angerechnet wird, muss mit einem Rechtsanwalt geklärt werden.
Gewährt kein Recht zu arbeiten. Der Antragsteller bestätigt, dass er auf Zypern nicht beschäftigt ist, außer als Geschäftsführer der Gesellschaft, in die er investiert hat. Dividenden aus einer zyprischen Gesellschaft dürfen bezogen werden, und ein unbezahltes Geschäftsführungsmandat in einer zyprischen Gesellschaft darf übernommen werden, sofern die Investition nicht im Stammkapital der Gesellschaft liegt.
Setzt keine Mindestzahl an Besuchen voraus. Die Regelung legt keinen Aufenthaltsplan fest. Eine Genehmigung erlischt, wenn der Inhaber und die Unterhaltsberechtigten zwei Jahre lang nicht auf Zypern anwesend sind oder wenn sie im Ausland einen dauerhaften Wohnsitz erwerben. Sie erlischt auch, wenn der Inhaber, sofern er außerhalb Zyperns lebt, nicht innerhalb eines Jahres nach der Genehmigung einen Wohnsitz auf Zypern begründet.
Verkauf der Investition: Wird die Investition ohne sofortigen Ersatz durch eine Investition von gleichem oder höherem Wert verkauft, wird die Genehmigung aufgehoben. Wird die Genehmigung des Investors aufgehoben, werden auch die Genehmigungen von Ehepartner und Kindern aufgehoben.
Kurzaufenthalte: Ein Kurzaufenthaltsvisum deckt bis zu 90 Tage innerhalb eines beliebigen Zeitraums von 180 Tagen ab. Ob ein Besucher ein Visum benötigt, hängt von seiner Staatsangehörigkeit ab; prüfen Sie daher vor der Reise die Liste des Außenministeriums für Ihren Pass.

Aufenthalt: Punkte, die ein Rechtsanwalt auf Zypern bestätigen muss

Ob der Kauf in eine der vier Investitionskategorien passt, einschließlich der Grenze von zwei Einheiten, der Erstverkaufsregel für Häuser und Wohnungen und der Einreichung des Titels beim Department of Lands and Surveys.
Ob die 4. Fassung vom Mai 2023 und ihre Präzisierung zum Zeitpunkt der Antragstellung noch die geltenden Kriterien sind.
Die Herkunft der Mittel, die Form des Einkommensnachweises und die steuerliche Ansässigkeit des Antragstellers.
Ob Zeit mit der Genehmigung auf die Einbürgerung angerechnet wird und wie die Genehmigung die steuerliche Ansässigkeit, das Domizil und die Special Defence Contribution berührt.
Die Stellung von Familienangehörigen, die in der Regelung nicht aufgeführt sind, etwa Eltern oder Großeltern, sowie von erwachsenen Kindern, die nicht finanziell abhängig sind.

So verläuft ein Kauf üblicherweise

Prüfen Sie die Immobilie, den Titel und die Belastungen beim Department of Lands and Surveys, und bitten Sie den Verkäufer um die Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung (Formular N313) sowie um die Bescheinigungen über die kommunalen Gebühren und die Abwasser- und Wassergebühren.
Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag über einen Rechtsanwalt; Preis, Zahlungsplan und Bedingungen werden schriftlich vereinbart. Bei einem Käufer aus einem Nicht-EU-Staat sollte die Zahlung, soweit angebracht, von der Genehmigung abhängig gemacht werden.
Ein Käufer aus einem Nicht-EU-Staat beantragt die Genehmigung bei der Bezirksverwaltung auf Formular COMM 145. Das dauert zwei bis drei Wochen.
Hinterlegen Sie den Kaufvertrag beim Department of Lands and Surveys und klären Sie mit dem Rechtsanwalt jede Frist und jeden Zuschlag.
Übertragung beim District Lands Office nach Terminvereinbarung. Der Käufer legt die Übertragungserklärung (Formular N270), die Formulare für Käufer und Immobilie, Pässe oder Personalausweise, die Genehmigung für einen ausländischen Käufer und gegebenenfalls eine Vollmacht vor und zahlt die Übertragungsgebühr sowie gegebenenfalls die Mehrwertsteuer.
Der Titel wird auf den Namen des Käufers eingetragen. Für den Weg über die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren müssen die Eigentumsurkunde oder der Kaufvertrag beim Department of Lands and Surveys eingereicht und der Antrag bei der Migrationsbehörde gestellt werden; die Prüfung dauert etwa zwei Monate.

Kauf über eine Gesellschaft

Für den Weg über die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren darf eine Gesellschaft kaufen, wenn der Antragsteller oder der Ehepartner ihr alleiniger Gesellschafter oder wirtschaftlich Berechtigter ist und die Gesellschaft auf Zypern oder in einem anderen EU- oder EWR-Mitgliedstaat gegründet wurde.
Eine ausländische Gesellschaft oder eine von ausländischen Staatsangehörigen kontrollierte Gesellschaft benötigt die Genehmigung für Käufer aus Nicht-EU-Staaten, bevor die Übertragung erfolgt.
Das Department of Lands and Surveys verlangt die Gründungsbescheinigung der Gesellschaft, die eingetragene Adresse, die Geschäftsführer, die Gesellschafter sowie den Gesellschaftsvertrag und die Satzung. Bei einer ausländischen Gesellschaft müssen diese im Herkunftsland ausgestellt, beglaubigt und apostilliert sein.
Die Gesellschaft zahlt Körperschaftsteuer und führt eigene Bücher und Meldungen. Die Sätze und Regeln ändern sich; lassen Sie sich vor der Entscheidung, wer kauft, von einem zyprischen Steuerberater beraten.

Amtliche Quellen

Fragen, die Käufer zuerst stellen

Eine kurze, neutrale Übersicht. Regeln, Gebühren und Sätze legen die zyprischen Behörden fest, und sie ändern sich. Bestätigen Sie den aktuellen Stand bei ihnen und bei einem Rechtsanwalt auf Zypern, bevor Sie entscheiden.

Kann jemand von außerhalb der EU eine Immobilie auf Zypern kaufen?

Ja, aber ein Käufer, der kein Staatsbürger eines EU-Mitgliedstaats ist, braucht zuerst eine Genehmigung der Bezirksverwaltung auf Formular COMM 145. Die Genehmigung ist gebührenfrei und dauert zwei bis drei Wochen. Sie umfasst ein Grundstück von bis zu 4 000 m² zur Eigennutzung oder bis zu zwei Einheiten; die Grenze gilt insgesamt für ein Paar.

Wie hoch sind die Übertragungsgebühren?

Das Department of Lands and Surveys erhebt 3 % des Preises oder Marktwerts von 0,01 € bis 85 000 €, 5 % von 85 001 € bis 170 000 € und 8 % ab 170 001 €. Auf ein Geschäft, für das Mehrwertsteuer erhoben wird, fällt keine Übertragungsgebühr an. Unterliegt das Geschäft nicht der Mehrwertsteuer, gilt eine Ermäßigung von 50 %.

Welche Mehrwertsteuer gilt für eine neue Immobilie?

Eine neue Immobilie, die ein Bauträger erstmals verkauft, unterliegt dem Regelsatz der Mehrwertsteuer von 19 %. Ein ermäßigter Satz von 5 % kann für einen Hauptwohnsitz gelten, wenn der Käufer die Voraussetzungen der Steuerbehörde erfüllt; dazu gehört eine Bescheinigung, die über die Steuerbehörde beantragt wird. Grenzen für Wohnfläche und Wert müssen bei der Steuerbehörde bestätigt werden.

Fällt beim Kauf Stempelsteuer an?

Die Steuerbehörde erklärt, dass die Stempelsteuergesetze von 1963 bis 2025 mit Wirkung zum 1. Januar 2026 aufgehoben wurden. Ihre Mitteilung vom 27. März 2026 beschreibt die Stempelung bestimmter Dokumente aber weiterhin. Fragen Sie daher bei der Steuerbehörde oder bei Ihrem Rechtsanwalt nach, ob der Kaufvertrag eine Abgabe auslöst.

Gibt mir der Kauf einer Immobilie eine Aufenthaltsgenehmigung?

Nein. Eine Immobilie zu besitzen gibt kein Aufenthaltsrecht. Die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren setzt eine Investition von mindestens 300 000 € in einer von vier Kategorien, ein gesichertes jährliches Einkommen von mindestens 50 000 € und weitere Bedingungen voraus; über den Antrag entscheiden die Behörden. Die Antragsgebühr beträgt 500 € zuzüglich 70 € je Person für die Aufenthaltskarte, sofern erforderlich.

Was deckt die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren ab?

Sie umfasst den Investor, den Ehepartner und Kinder unter 18 Jahren. Unverheiratete Studierende im Alter von 18 bis 25 Jahren können getrennt beantragen. Die Regelung nennt Eltern oder Großeltern nicht. Ein erwachsenes Kind, das nicht finanziell abhängig ist, kann bei einer höherwertigen Investition einbezogen werden; dabei wird der Betrag von 300 000 € mit der Zahl der erwachsenen Kinder multipliziert.

Erlaubt mir die Genehmigung, im Schengen-Raum frei zu reisen?

Derzeit nicht. Das Außenministerium erklärt, dass von Zypern ausgestellte Visa und Aufenthaltsgenehmigungen nur auf Zypern gelten, bis Zypern den Schengen-Besitzstand vollständig übernimmt. Die Europäische Kommission erklärt, dass die Kontrollen an den Binnengrenzen noch nicht abgeschafft sind. Prüfen Sie die Regeln für Ihre Staatsangehörigkeit, bevor Sie reisen.

Kann ich mit der Genehmigung auf Zypern arbeiten?

Nein. Der Antragsteller und der Ehepartner bestätigen, dass sie nicht beabsichtigen, auf Zypern zu arbeiten, außer als Geschäftsführer der Gesellschaft, in die sie investiert haben. Dividenden aus zyprischen Gesellschaften dürfen bezogen werden, und ein unbezahltes Geschäftsführungsmandat darf übernommen werden, sofern die Investition nicht im Stammkapital einer Gesellschaft liegt.

Führt die Genehmigung zur Staatsbürgerschaft?

Die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren wird nicht als Weg zur Staatsbürgerschaft beschrieben. Die Einbürgerung hat eigene Bedingungen nach dem Zivilregister-Änderungsgesetz von 2023, darunter 12 Monate ununterbrochener rechtmäßiger Aufenthalt vor der Antragstellung und mindestens 7 Jahre rechtmäßiger Aufenthalt in den 10 Jahren davor. Ob die Zeit mit der Aufenthaltsgenehmigung für Investoren zählt, muss mit einem Rechtsanwalt bestätigt werden.

Gibt es auf Zypern eine Grundsteuer oder Erbschaftsteuer?

Die jährliche Grundsteuer auf Immobilien wurde mit Wirkung zum 1. Januar 2017 aufgehoben. Nach Angaben der Steuerbehörde fällt keine Erbschaftsteuer auf den Nachlass einer Person an, die nach dem 1. Januar 2020 verstorben ist. Auf den Verkauf zyprischer Immobilien fällt eine Kapitalertragsteuer an; den aktuellen Satz und die Befreiungen müssen Sie bei der Steuerbehörde oder einem Steuerberater bestätigen lassen.

Wie beginnt eine Besichtigung oder ein Kauf?

Senden Sie eine Anfrage über eine Residenzseite oder das Kontaktformular. Ihr Berater antwortet, vereinbart eine Besichtigung vor Ort oder per Video und erläutert die Unterlagen, die Kosten, die Genehmigung für Käufer aus Nicht-EU-Staaten und die Übertragung. Ein Rechtsanwalt auf Zypern sollte den Vertrag prüfen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Diese Seite enthält allgemeine Informationen und ist keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. Sätze, Schwellen und Regeln legen die zyprischen Behörden fest, und sie ändern sich. Bestätigen Sie den Stand zum Zeitpunkt der Prüfung beim Department of Lands and Surveys, bei der Steuerbehörde (Tax Department), bei der Migrationsbehörde (Migration Department) und bei einem Rechtsanwalt auf Zypern, bevor Sie reservieren oder eine Anzahlung leisten.

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