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Griechenland: Immobilienkauf für Käufer aus dem Ausland

Ein Käufer aus dem Ausland zahlt in der Regel eine Übertragungssteuer von 3,09 % des steuerlichen Werts, und eine neue Immobilie eines Bauträgers kann im Rahmen einer befristeten Regelung ohne Mehrwertsteuer verkauft werden. Griechenland bietet außerdem eine an eine Immobilie gebundene Aufenthaltsgenehmigung für Investoren, deren gesetzliche Voraussetzungen je nach Gebiet unterschiedlich sind. Dieser Leitfaden legt die Kosten, die Prüfung des Titels und die Regeln zum Aufenthalt Punkt für Punkt dar.

Geprüft am 7. November 2026

Kurz gesagt

Wer kaufen kann und was vorab nötig ist

Außerhalb der Grenzgebiete haben wir in den für diesen Leitfaden gelesenen amtlichen Texten keine Regel gefunden, die einer Privatperson aus einem anderen Land den Kauf einer Immobilie in Griechenland untersagt. Für Grenzgebiete gilt eine gesonderte Prüfung, die unten beschrieben ist.

Grenzgebiete. Das Gesetz 1892/1990 beschränkt den Erwerb von Eigentumsrechten durch Personen aus Nicht-EU- und Nicht-EFTA-Staaten in den Grenzpräfekturen. Nach berichteter Praxis kann eine Ausnahme von einem Ausschuss der dezentralen Verwaltung erteilt werden, unter Beteiligung des Verteidigungsministeriums. Der aktuell konsolidierte Text und das Verfahren konnten für diese Prüfung nicht aus einer amtlichen Quelle bestätigt werden, und Berichte beschreiben Pläne, die Regeln zu verschärfen. Lassen Sie die Lage für die genaue Immobilie vor einer Anzahlung von einem griechischen Rechtsanwalt bestätigen.

Steuernummer. Für die Übertragungserklärung und die Urkunde wird eine griechische Steuernummer (AFM) benötigt. Wie ein Käufer aus dem Ausland sie erhält, legt die Steuerbehörde fest. Lassen Sie sich die Schritte von Ihrem Notar oder Rechtsanwalt bestätigen.

Zahlung. Auf dem Weg über die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren muss der volle Preis über ein Zahlungskonto des Verkäufers bei einem in Griechenland tätigen Kreditinstitut oder Zahlungsdienstleister bezahlt werden, per Verrechnungsscheck, Überweisung oder Kartenzahlung am Terminal; der Notar hält die Zahlungsdaten fest. Bargeld wird auf diesem Weg nicht als Zahlungsmethode genannt. Planen Sie die Zahlung vor der Unterschrift mit Notar und Bank.

Freehold und Titel

Eine griechische Immobilie wird in der Regel durch eine notarielle Urkunde gekauft, die vor einem öffentlichen Notar unterzeichnet wird. Der Notar entwirft und dokumentiert die Übertragung, aber ein eigener Rechtsanwalt sollte Titel, Belastungen und die planungsrechtliche Lage prüfen, bevor Sie unterschreiben.

Verlangen Sie vom Verkäufer die Titelunterlagen, eine Belastungsbescheinigung des Grundbuchs oder des nationalen Katasters, die Baugenehmigung und die ENFIA-Bescheinigung. Ein Notar benötigt eine ENFIA-Bescheinigung, bevor eine Übertragung abgeschlossen werden kann.

Prüfen Sie, ob die Immobilie im nationalen Kataster eingetragen ist und ob die Grenzen und das Gebäude mit der Baugenehmigung übereinstimmen. Handelt es sich um eine Einheit in einem Gebäude, prüfen Sie auch die Gemeinschaftskosten des Gebäudes und seinen planungsrechtlichen Status. Ein Käufer sollte sich in diesen Punkten nicht auf Zusagen eines Verkäufers oder Maklers verlassen.

Steuern und Gebühren beim Kauf

Übertragungssteuer. AADE setzt den Satz auf 3 % des steuerlichen Werts der Immobilie fest, mit einer Abgabe zugunsten der Gemeinden und Gemeinschaften von 3 % dieser Steuer. Der effektive Satz beträgt daher 3,09 %. Die Steuer trägt der Käufer. Die Bemessungsgrundlage ist der steuerliche Wert nach den Steuervorschriften, der nicht immer der vereinbarte Preis ist; fragen Sie den Notar nach dem Betrag, der verwendet wird.

Befreiung. Der Kauf einer Wohnimmobilie ist nur für bestimmte Käufer von der Übertragungssteuer befreit: Griechen, Staatsangehörige von EU- und EWR-Staaten, anerkannte Flüchtlinge, Drittstaatsangehörige mit langfristigem Aufenthaltsstatus in Griechenland und Drittstaatsangehörige mit einer Aufenthaltserlaubnis der zweiten Generation. Die Befreiung setzt außerdem voraus, dass der Käufer in Griechenland lebt oder sich innerhalb von zwei Jahren dort niederlassen will, und sie ist betragsmäßig begrenzt. Ein Käufer auf dem Weg über die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren dürfte nicht qualifiziert sein; lassen Sie es mit einem Rechtsanwalt prüfen.

Mehrwertsteuer auf Neubauten. AADE setzt den Regelsatz auf 24 %, einen ermäßigten Satz von 13 % und einen superermäßigten Satz von 6 % fest. Bei Neubauten kann ein Bauträger die Aussetzung der Mehrwertsteuer nach Artikel 70 des Mehrwertsteuergesetzes (Gesetz 5144/2024) beantragen. Nach dieser Regelung wird ohne Mehrwertsteuer verkauft, stattdessen gilt die Übertragungssteuer, und die Aussetzung läuft für nicht verkaufte Immobilien bis zum 31. Dezember 2026. Ob sie verlängert wird, hängt vom Recht ab, das an diesem Tag gilt. Lassen Sie sich die mehrwertsteuerliche Behandlung vom Verkäufer schriftlich bestätigen.

Weiterverkauf. Eine Immobilie, die ein Privateigentümer verkauft, unterliegt in der Regel der Übertragungssteuer und nicht der Mehrwertsteuer. Lassen Sie die Behandlung Ihres Verkaufs vom Notar bestätigen.

Notar- und Registergebühren. Notar- sowie Grundbuch- oder Katastergebühren hängen vom Preis ab und werden durch Gesetz oder einen Gebührenkatalog festgelegt. Verlangen Sie vom Notar vor der Unterschrift eine schriftliche Schätzung. Diese Seite nennt keine Beträge, weil wir sie nicht aus einer amtlichen Quelle bestätigen konnten.

Steuern während des Besitzes

ENFIA, die einheitliche Immobiliensteuer, wird jedes Jahr von AADE für die am 1. Januar in Griechenland gehaltenen Immobilien berechnet. Nach einem Kauf reicht der Eigentümer die Immobilienerklärung (E9) über das Portal myAADE bis zum 31. März des Folgejahres ein. Die Steuer kann in bis zu zehn gleichen Monatsraten gezahlt werden, jede mindestens 10 €; die letzte Rate ist bis zum letzten Werktag im Februar des Folgejahres fällig.

Der Betrag hängt von der Immobilie und ihrer amtlichen Bewertung ab; die aktuellen Tabellen haben wir nicht aus einer amtlichen Quelle bestätigt. Fragen Sie die Steuerbehörde oder einen griechischen Steuerberater nach dem Betrag für Ihre Immobilie.

Miete aus einer griechischen Immobilie ist in Griechenland steuerpflichtig. Die Regeln für gebietsfremde Eigentümer, einschließlich einer etwaigen Pflicht zu einem griechischen Steuervertreter, müssen mit einem griechischen Steuerberater bestätigt werden, bevor Sie die Immobilie vermieten. Auch ein Verkauf kann in Griechenland und in Ihrem Wohnsitzland Steuern auslösen; lassen Sie sich vor einem Verkauf beraten.

Aufenthalt: die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren, Punkt für Punkt

Die folgenden Regeln stammen aus Artikel 100 des Gesetzes 5038/2023 (Migrationsgesetzbuch, Migration Code) in der durch Gesetz 5100/2024 geänderten Fassung sowie aus Artikel 95 desselben Gesetzbuchs. Sie gelten für den Text, der für diese Prüfung am 7. November 2026 gelesen wurde. Das Ministerium für Migration und Asyl veröffentlicht die Antragsunterlagen und etwaige Rundschreiben; diese sollten vor der Antragstellung geprüft werden.

Aufenthalt: Voraussetzungen

Aufenthalt: was die Genehmigung gewährt und was nicht

Reisen im Schengen-Raum für Besucher aus Nicht-EU-Staaten und Inhaber einer Aufenthaltsgenehmigung

Schengen ist nicht dasselbe wie die EU. Es ist die Gruppe von Staaten, die die gemeinsamen Grenzregeln anwenden. Irland und Zypern sind EU-Staaten außerhalb des Schengen-Raums und haben jeweils eigene Regeln.

Kurzbesuche. Für geplante Aufenthalte von höchstens 90 Tagen innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen muss ein Besucher aus einem Nicht-EU-Staat die Einreisevoraussetzungen nach Artikel 6 des Schengener Grenzkodexes (Verordnung (EU) 2016/399) erfüllen. Der Zeitraum von 180 Tagen wird ab jedem Tag des Aufenthalts rückwärts gerechnet.

Inhaber einer Aufenthaltsgenehmigung. Nach Artikel 21 des Schengener Durchführungsübereinkommens kann der Inhaber einer gültigen Aufenthaltsgenehmigung, die ein Schengen-Staat ausgestellt hat, sich bis zu drei Monate in den anderen Schengen-Staaten bewegen. Der Inhaber benötigt die Genehmigung und ein gültiges Reisedokument, muss die Einreisevoraussetzungen erfüllen und darf nicht auf einer Fahndungsliste stehen. Der Text verlangt nicht, dass der Inhaber über Griechenland einreist; er gewährt aber auch keinen Aufenthalt in einem anderen Land. Bestätigen Sie die Regeln für Ihre Staatsangehörigkeit und Ihre Reisedaten bei den Behörden des Staates, den Sie besuchen.

Staatsbürgerschaft, wie das Gesetz sie darstellt

Die griechische Staatsbürgerschaft ist ein eigenes Verfahren nach dem Code of Greek Citizenship (Gesetz 3284/2004). Die Inhaberschaft einer Aufenthaltsgenehmigung für Investoren führt für sich genommen nicht zur Staatsbürgerschaft, und dieser Leitfaden gibt dazu kein Versprechen ab.

Die Zusammenfassung des Innenministeriums nennt die allgemeine Regel: Ein erwachsener Antragsteller muss vor der Antragstellung sieben Jahre rechtmäßig und dauerhaft in Griechenland gelebt haben. Die Zusammenfassung verlangt außerdem ausreichende Kenntnisse des Griechischen und den Nachweis einer üblichen wirtschaftlichen und sozialen Integration nach Artikel 5A des Gesetzes. Sie nennt eine Antragsgebühr von 550 €, die anhand des aktuellen Gebührenverzeichnisses zu prüfen ist.

Dieselbe Zusammenfassung nennt keine Mindestzahl an Aufenthaltstagen pro Jahr. Sie nennt einen kürzeren Zeitraum von drei Jahren für einige Gruppen und einen längeren Zeitraum von zwölf Jahren für andere Aufenthaltstitel, die sie nicht aufführt. Die Zusammenfassung sagt nicht, welcher Zeitraum für eine Aufenthaltsgenehmigung für Investoren gilt. Lassen Sie mit einem griechischen Rechtsanwalt bestätigen, ob die Genehmigung auf die sieben Jahre angerechnet wird.

So verläuft ein Kauf üblicherweise

Kauf über eine Gesellschaft

Für die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren kann eine Immobilie über eine Gesellschaft gehalten werden, die der Antragsteller vollständig besitzt und deren Sitz in Griechenland oder einem anderen EU-Mitgliedstaat liegt (Artikel 100, Absatz 1 c). Die Immobilie darf nicht als Sitz oder Niederlassung eines Unternehmens genutzt werden (Artikel 100, Absatz 7A).

Eine Gesellschaft zahlt ihre eigenen Steuern und muss ihre Bücher führen und Steuererklärungen abgeben. Die Wahl zwischen dem Kauf im eigenen Namen und über eine Gesellschaft verändert die steuerliche Lage; lassen Sie sich vor der Entscheidung von einem griechischen Steuerberater beraten.

Amtliche und primäre Quellen

Fragen, die Käufer zuerst stellen

Eine kurze, neutrale Übersicht. Regeln und Sätze legt das griechische Recht fest, und sie ändern sich. Bestätigen Sie den aktuellen Stand bei einem Notar, einem Rechtsanwalt und den Behörden, bevor Sie entscheiden.

Kann jemand aus dem Ausland eine Immobilie in Griechenland kaufen?

Im Allgemeinen ja. Wir haben in den für diesen Leitfaden gelesenen amtlichen Texten keine Regel gefunden, die einer Privatperson aus einem anderen Land den Kauf einer Immobilie außerhalb der Grenzgebiete untersagt. Ein Käufer aus einem Nicht-EU-Staat muss die Beschränkungen für Grenzgebiete prüfen, bevor er dort kauft. Ein griechischer Notar und ein Rechtsanwalt bestätigen die Lage für die Immobilie.

Wie hoch ist die Übertragungssteuer, die ich zahle?

AADE setzt die Übertragungssteuer auf 3 % des steuerlichen Werts fest, zuzüglich einer Abgabe von 3 % zugunsten der Gemeinden auf diese Steuer, also effektiv 3,09 %. Der Käufer zahlt sie. Die Parteien reichen vor dem Vertrag eine gemeinsame Erklärung ein und zahlen innerhalb von drei Werktagen. Die Befreiung für den Hauptwohnsitz gilt nur für bestimmte Käufergruppen und dürfte für einen Käufer auf dem Weg über die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren nicht zutreffen.

Fällt auf eine neue Immobilie Mehrwertsteuer an?

Sie kann entfallen. Ein Bauträger, der die Aussetzung der Mehrwertsteuer nach Artikel 70 des Mehrwertsteuergesetzes gewählt hat, verkauft nicht verkaufte Immobilien ohne Mehrwertsteuer; stattdessen gilt die Übertragungssteuer. Die Aussetzung läuft bis zum 31. Dezember 2026; bestätigen Sie daher die Position des Verkäufers schriftlich. Der Regelsatz der Mehrwertsteuer beträgt 24 %, der ermäßigte Satz 13 % und der superermäßigte Satz 6 %.

Was ist ENFIA, und wer reicht sie ein?

ENFIA ist eine jährliche Immobiliensteuer auf die am 1. Januar in Griechenland gehaltenen Immobilien. Nach dem Kauf reicht der Eigentümer die Immobilienerklärung (E9) über myAADE bis zum 31. März des Folgejahres ein. Die Steuer kann in bis zu zehn Monatsraten gezahlt werden. Der Betrag hängt von der Immobilie ab; bestätigen Sie ihn daher bei der Steuerbehörde.

Was verlangt die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren?

Nach Artikel 100 des Migrationsgesetzbuchs muss die Immobilie mindestens 800 000 € wert sein, in Attika, der regionalen Einheit Thessaloniki, auf Mykonos und Thira sowie auf Inseln mit mehr als 3 100 Einwohnern bei der letzten Volkszählung. Anderswo beträgt der Mindestwert 400 000 €, in Sonderfällen 250 000 €. Auf den Routen ab 800 000 € und ab 400 000 € braucht die Immobilie mindestens 120 Quadratmeter Hauptflächen; die Nutzungsänderungs-Route mit 250 000 € hat keine Mindestfläche. Der volle Preis muss vor dem Antrag gezahlt sein. Bestätigen Sie die Zone für Ihre Immobilie.

Wer kann in die Genehmigung aufgenommen werden?

Ein Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner, gemeinsame unverheiratete Kinder der Ehepartner unter 21 Jahren, unverheiratete Kinder unter 21 Jahren, für die das Sorgerecht übertragen wurde, die Eltern und Großeltern der Ehepartner sowie volljährige Kinder ohne Geschäftsfähigkeit. Jeder Familienangehörige beantragt eine Familienzusammenführungsgenehmigung, die mit der Genehmigung des Sponsors abläuft. Ein Kind, das 21 wird, erhält eine eigene dreijährige Genehmigung.

Wie lange gilt die Genehmigung?

Die erste Genehmigung gilt fünf Jahre. Sie kann für gleich lange Zeiträume verlängert werden, solange die Immobilie im Eigentum und Besitz des Inhabers bleibt; Abwesenheiten von Griechenland stehen einer Verlängerung nicht entgegen. Die Genehmigung kann widerrufen oder nicht verlängert werden, wenn die Voraussetzungen nicht mehr erfüllt sind.

Darf ich mit der Genehmigung arbeiten oder in Europa reisen?

Sie gewährt kein Recht zu arbeiten. Sie erlaubt die Bewegung innerhalb der Schengen-Staaten für bis zu drei Monate nach den Schengen-Regeln, sofern der Inhaber einen gültigen Reisepass oder ein Reisedokument besitzt und die Einreisevoraussetzungen erfüllt. Sie gewährt keinen Aufenthalt in anderen Ländern und ersetzt keinen Reisepass.

Kann ich die Immobilie vermieten?

Die Vermietung ist erlaubt. Die Immobilie darf nicht kurzfristig über die Sharing Economy vermietet, nicht untervermietet und nicht als Sitz eines Unternehmens genutzt werden. Ein Verstoß kann zum Widerruf der Genehmigung und zu einer Geldbuße von 50 000 € führen. Prüfen Sie die örtlichen Regeln für jede Vermietung, bevor Sie sich auf die Einnahmen verlassen.

Führt die Genehmigung zur griechischen Staatsbürgerschaft?

Nein, die Staatsbürgerschaft ist ein eigenes Verfahren mit eigenen Bedingungen. Die Zusammenfassung des Ministeriums nennt sieben Jahre rechtmäßigen und dauerhaften Aufenthalt, ausreichende Griechischkenntnisse und den Nachweis der Integration. Ob eine Aufenthaltsgenehmigung für Investoren auf diesen Zeitraum angerechnet wird, muss mit einem Rechtsanwalt bestätigt werden. Ein Datum oder ein Ergebnis wird nicht zugesagt.

Was sollte vor dem Kauf geprüft werden?

Der Titel, der Katastereintrag und etwaige Belastungen, die Baugenehmigung, die ENFIA-Bescheinigung und die schriftliche Mehrwertsteuerposition des Verkäufers. Wo der Weg über die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren gilt, prüfen Sie den Mindestwert für das Gebiet, die Regeln für Grenzgebiete und die Notarbescheinigung. Ein griechischer Rechtsanwalt sollte die Unterlagen prüfen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Diese Seite enthält allgemeine Informationen und ist keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. Sätze, Schwellen und Regeln legen das griechische Recht und die Behörden fest, und sie ändern sich. Bestätigen Sie den Stand zum Zeitpunkt der Prüfung bei einem griechischen Notar, einem griechischen Rechtsanwalt, der Steuerbehörde (AADE) und dem Ministerium für Migration und Asyl, bevor Sie eine Anzahlung leisten oder eine Genehmigung beantragen. Konnte ein Punkt nicht bei einer amtlichen Quelle bestätigt werden, sagt der Text das ausdrücklich.

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