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Bali: Eigentum, Pachtrecht und Visa für ausländische Käufer

Ausländische Käufer können auf Bali kein Volleigentum (Freehold) an Grund erwerben. Dieser Leitfaden erläutert die Pacht- und Gesellschaftswege, wie Zonierung und Genehmigungen eine Villa betreffen, welche Visa für einen längeren Aufenthalt passen und welche Steuern und Prüfungen mit einem Kauf verbunden sind.

Geprüft am 25. Oktober 2026

Kurz gesagt

Eigentumsformen für Ausländer

Das indonesische Recht behält das volle Eigentum (Hak Milik) indonesischen Staatsangehörigen vor. Ausländer mit Wohnsitz in Indonesien können ein Nutzungsrecht (Hak Pakai) halten, das auf Staatsland oder auf anderem Land per Urkunde verliehen werden kann, sowie ein Pachtrecht an Land für ein Gebäude (Hak Sewa untuk Bangunan). Nach PP 18/2021, das die früheren Verordnungen PP 40/1996 und PP 103/2015 ersetzt hat, darf ein Ausländer mit gültigen Aufenthaltspapieren ein Wohnhaus auf Hak-Pakai-Land besitzen, vorbehaltlich von Mindestpreisen, Mindestgrundstücksgrößen und Obergrenzen für die Zahl der Einheiten, die per Verordnung festgelegt sind.

Wohnungseigentum in Gebäuden (Strata-Wohnungen) können Ausländer mit der erforderlichen Genehmigung erwerben, wenn das Gebäude auf HGB- oder Hak-Pakai-Land steht. Da die Berechtigung an den Aufenthaltsstatus gebunden ist und die Grenzen per Verordnung festgelegt werden, prüfen Sie beides am Tag des Kaufs. Ein Titel ist nur so gut wie der Eintrag im Grundbuchamt dahinter; deshalb ist die unten beschriebene Titelprüfung unverzichtbar.

Das Pachtrecht in der Praxis

Ein Pachtrecht gibt dem Käufer das Recht, eine Villa und ihr Grundstück für einen festen Zeitraum zu nutzen, auf Grundlage eines schriftlichen Vertrags mit dem Grundeigentümer, in der Regel vor einem Notar unterzeichnet. Miete oder Pauschalpreis werden an den Grundeigentümer gezahlt. Das Basic Agrarian Law erlaubt ausländischen Staatsangehörigen mit Wohnsitz in Indonesien, dieses Recht für ein Gebäude zu halten, legt aber keine feste Laufzeit fest. In der Praxis sind 25 oder 30 Jahre üblich, häufig als 30 plus 25 Jahre mit Option auf Verlängerung formuliert.

Die 80 Jahre, die manchmal für Pachtrechte genannt werden, sind keine Pachtregel. Sie entsprechen dem gesetzlichen Höchstmaß für HGB und Hak Pakai auf Staatsland: eine Anfangsfrist, eine Verlängerung um bis zu 20 Jahre und eine Erneuerung um bis zu 30 Jahre. Ein Pachtrecht ist meist vertraglich und kein Grundbuchtitel, sodass sein Wert auf dem Recht des Verpächters und der Urkunde beruht. Bevor Sie zahlen, klären Sie mit einem Notar: wer das Recht des Verpächters innehat, ob das Land frei von Belastungen ist, die zulässige Nutzung, Preis und Zahlungsplan, Preis und Verfahren der Verlängerung, das Recht, das Pachtrecht zu verkaufen oder an Erben weiterzugeben, und was geschieht, wenn das Land später umgewidmet wird.

Der Gesellschaftsweg: PT PMA und HGB

Eine ausländisch kontrollierte Gesellschaft (PT PMA) kann ein Baurecht (HGB) an Grund und dem darauf stehenden Gebäude halten; dieser Weg gibt ein längeres und übertragbareres Recht. Nach der BKPM-Verordnung Nr. 5 aus 2025, in Kraft seit dem 2. Oktober 2025, benötigt eine neue PT PMA ein eingezahltes Kapital von mindestens 2 500 000 000 IDR. Ihr gesamter Investitionsplan muss je Geschäftscode und Projektstandort über 10 000 000 000 IDR liegen, ohne Grund und Gebäude. Sekundäre Leitfäden beschreiben eine Mindestzahl von zwei Gesellschaftern; bestätigen Sie dies beim Registergericht.

Das Unternehmen muss einer Tätigkeit nachgehen, die dem vorgesehenen Zweck entspricht, und hat laufende Pflichten: Jahresabschlüsse, Steuererklärungen und die Investitionsmeldungen, die das Registergericht verlangt. Eine PT PMA ist nicht automatisch für jeden Geschäftscode zugelassen; eine Villa, die vermietet werden soll, braucht daher die passende Lizenz (siehe Zonierung und Genehmigungen). Der Verkauf der Gesellschaft oder ein Wechsel der Kontrolle kann die Investition berühren und sollte vor der Unterzeichnung von einem Notar und einem Berater geprüft werden.

Zonierung, Genehmigungen und Kurzzeitvermietung

Jede Parzelle ist im Regionalen Raumordnungsplan (RTRW) und, wo zutreffend, im detaillierten Plan (RDTR) eingestuft. Gebräuchliche Farben auf Bali sind Gelb für Wohnen, Rosa für Tourismus, Rot für Gewerbe, Orange für Mischnutzung und Grün für Landwirtschaft, wo nicht gebaut werden darf. Rosa ist eine Marktbezeichnung und keine rechtliche Kategorie; maßgeblich ist die amtliche Ausweisung der Parzelle. Prüfen Sie die Parzelle in der amtlichen Karte von ATR/BPN (GISTARU) und holen Sie sich eine schriftliche Bestätigung von einem Notar oder Planungsberater. Bauen auf Grünzonen-Land ist verboten, und die Behörden können solche Gebäude versiegeln.

Zonierung, Baugenehmigung und Nutzungsbescheinigung sind getrennte Prüfungen. Die Baugenehmigung (PBG, früher IMB) wird online über das System OSS beantragt. Die Nutzungsbescheinigung (SLF) bestätigt, dass das fertige Gebäude dem genehmigten Plan entspricht; sie wird in der Regel benötigt, bevor die Villa genutzt oder vermietet wird. Eine Kurzzeitvermietung braucht eine eigene Lizenz. Die Homestay-Genehmigung (pondok wisata) nach Permenparekraf 4/2021 gilt für kleine Objekte mit bis zu fünf Gästezimmern; größere Villen benötigen eine Hotel- oder Villenlizenz. Ein Leitfaden besagt, dass die Homestay-Genehmigung auf indonesische Staatsbürger und lokal gehaltene Gesellschaften beschränkt ist, sodass ein ausländischer Eigentümer einen lizenzierten lokalen Partner benötigen kann. Bestätigen Sie dies beim Genehmigungsamt, bevor Sie sich darauf verlassen.

Visa und Aufenthalt

Der Besitz einer Immobilie in Indonesien gewährt für sich genommen kein Recht zu wohnen. Die folgenden Optionen wurden für diesen Leitfaden geprüft. Regeln und Beträge ändern sich; bestätigen Sie jede Option bei der Einwanderungsbehörde, bevor Sie sich festlegen.

Second Home Visa (E33). Ausgestellt für 5 oder 10 Jahre auf Grundlage eines Rundschreibens von 2022. Der Antragsteller benötigt eine persönliche Einlage von mindestens 2 000 000 000 IDR bei einer indonesischen Staatsbank, die während der Gültigkeit des Visums nicht abgehoben werden kann. Die Mittel müssen innerhalb von 90 Tagen nach der Ankunft nachgewiesen werden; außerdem fällt eine staatliche Gebühr von 3 000 000 IDR an. Der Reisepass muss noch mindestens 36 Monate gültig sein. Mit diesem Visum ist keine Arbeit erlaubt. Die geprüften amtlichen Zusammenfassungen nennen den Immobilienbesitz nicht als Alternative zur Einlage; gehen Sie deshalb nicht davon aus.

Indonesisches Golden Visa. Nach Permenkumham 22/2023 in der Fassung von Permenkumham 11/2024 erhält eine Einzelperson, die in Aktien börsennotierter Gesellschaften, Staatsanleihen oder Investmentfonds investiert, ohne eine Gesellschaft zu gründen, einen Aufenthalt von fünf Jahren bei 350 000 USD oder von zehn Jahren bei 700 000 USD. Für Gesellschaftswege gelten höhere Beträge. Die geprüfte amtliche Zusammenfassung nennt den Kauf einer Immobilie nicht als qualifizierende Anlage; der Kauf einer Villa qualifiziert also nicht. Angaben von Vermittlern zu einem Immobilienweg sind nicht bestätigt.

Investor-KITAS (E28A). Für einen ausländischen Gesellschafter, der eine PT PMA als Direktor oder Kommissar führt. Sekundäre Leitfäden setzen den persönlichen Anteil auf 10 000 000 000 IDR oder mehr fest, gehalten im eigenen Namen des Antragstellers und nicht über einen Nominee oder eine Holdinggesellschaft. Ein Leitfaden nennt einen niedrigeren Betrag, daher muss die Summe bestätigt werden, bevor die Gesellschaft aufgebaut wird. Die Genehmigung gilt ein bis zwei Jahre, kann verlängert werden und später in einen dauerhaften Aufenthalt (KITAP) von fünf Jahren umgewandelt werden. Aufenthalte von mehr als 183 Tagen im Jahr können eine steuerliche Ansässigkeit in Indonesien begründen.

D12-Visum vor der Investition. Ein Mehrfacheinreisevisum für Investoren, die ein Geschäft vorbereiten, Immobilien besichtigen oder Gespräche führen; es wird für ein oder zwei Jahre ausgestellt. Jeder Aufenthalt kann bis zu 180 Tage dauern. Es braucht eine Einladung eines indonesischen Unternehmens oder einer staatlichen Stelle, einen Reisepass mit mindestens sechs Monaten Gültigkeit und einen Nachweis über Mittel; die erste Einreise muss innerhalb von 90 Tagen nach Ausstellung erfolgen. Es erlaubt keine Arbeit und keine einkommenserzielende Tätigkeit und ist kein Weg zu einem dauerhaften Aufenthalt. Die Quellen widersprechen sich, ob ein zweiter Aufenthalt von 180 Tagen möglich ist; prüfen Sie die aktuellen Bedingungen, bevor Sie sich darauf verlassen.

Touristenvisa. Das e-VOA kostet etwa 500 000 IDR und erlaubt einen Aufenthalt von 30 Tagen mit einer Verlängerung um 30 Tage, insgesamt 60 Tage. Verlängerungswege werden von verschiedenen Quellen unterschiedlich beschrieben; prüfen Sie das offizielle Portal, bevor Sie reisen. Die Touristenabgabe für Bali von 150 000 IDR wird einmal pro internationalem Besucher über das offizielle Portal LoveBali bezahlt, das nach dem Ankunftsdatum fragt und einen Gutschein ausstellt. Die All Indonesia Arrival Card wird online vor der Ankunft ausgefüllt, in der Regel innerhalb von drei Tagen vor dem Flug.

Steuern und Kosten

Pachtkauf. Der größte Teil der Kosten ist der Preis selbst, der an den Verpächter gezahlt wird. Die Mehrwertsteuer (PPN) fällt an, wenn ein umsatzsteuerpflichtiger Bauträger einen neuen Wohnsitz verkauft. Der effektive Satz für gewöhnliche Waren beträgt seit 2025 11 %; der gesetzliche Satz von 12 % gilt für Luxusgüter, einschließlich Luxuswohnraum. Presseberichte knüpfen Luxuswohnraum an einen Preis von etwa 30 000 000 000 IDR oder mehr, nach den Kriterien der PP 61/2020. Bestätigen Sie die Lage für 2026 beim Bauträger und beim Finanzamt. Notar- und Urkundengebühren werden verhandelt und sollten schriftlich angeboten werden. Da ein Pachtrecht in der Regel vertraglich ist, wird die BPHTB auf das Pachtrecht selbst normalerweise nicht erhoben; bestätigen Sie dies aber beim Notar. Eine Einmalzahlung eines Mieters kann als Miete gelten, die für eine natürliche Person mit Wohnsitz mit einem Endsteuersatz von 10 % nach PP 34/2017 besteuert wird.

Gesellschaftsweg (HGB über PT PMA). Die BPHTB, die Erwerbsteuer des Käufers, ist durch Artikel 47 des Gesetzes 1/2022 auf 5 % gedeckelt. Den tatsächlichen Satz legt jeder Regierungsbezirk fest; Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Preis oder Steuerwert, abzüglich eines Freibetrags. Der Verkäufer zahlt nach PP 34/2016 eine Endsteuer auf den Gewinn aus der Übertragung: 2,5 % im Allgemeinen und 1 % für ein einfaches Haus oder eine einfache Wohnung. Umsatzsteuer und Notargebühren gelten wie oben, und die Gesellschaft muss ihre Bücher führen und jedes Jahr ihre Steuern erklären.

Laufende Kosten. Die Grund- und Gebäudesteuer (PBB-P2) wird jedes Jahr auf Grundlage des NJOP-Werts erhoben, der staatlich festgesetzte Wert, der in der Regel unter dem Marktpreis liegt. Die landesweite Obergrenze beträgt 0,5 %. Die Bemessungsgrundlage liegt bei 20 % bis 100 % des NJOP nach einem Freibetrag von mindestens 10 000 000 IDR, und den tatsächlichen Satz legt die regionale Verordnung fest. Miete aus einer Villa unterliegt der Einkommensteuer: eine Endsteuer von 10 % für natürliche Personen mit Wohnsitz nach PP 34/2017. Der für Gebietsfremde manchmal genannte Satz von 20 % ist durch die geprüften Quellen nicht bestätigt; lassen Sie ihn von einem Steuerberater prüfen.

Zahlungen und Währung. Inländische Immobiliengeschäfte werden in Rupiah festgesetzt und bezahlt. In US-Dollar genannte Preise werden zum Kurs am Zahlungstag umgerechnet; der Vertrag sollte deshalb den Kurs, das Datum und die Frage nennen, wer etwaige Wechselkosten trägt. Lassen Sie sich den Betrag in Rupiah schriftlich bestätigen, bevor Sie zahlen.

Wie ein Kauf üblicherweise abläuft

Amtliche Quellen

Diese Seite enthält allgemeine Informationen und ist keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. Eigentumsregeln für Ausländer, Visabedingungen und Steuersätze legen die indonesischen Behörden fest, und sie ändern sich. Zum Zeitpunkt der Prüfung bestätigen Sie die Angaben bei der Einwanderungsbehörde, dem Grundbuchamt (ATR/BPN), dem Finanzamt und einem zugelassenen indonesischen Notar, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

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