Ausländer können in Thailand eine Eigentumswohnung innerhalb einer Quote als Volleigentum erwerben, Grund und Boden jedoch nicht. Dieser Leitfaden erläutert, wie Volleigentum und Pacht funktionieren, was vor einer Zahlung zu prüfen ist, welche Kosten und Steuern anfallen und welche Visa für einen längeren Aufenthalt in Frage kommen.
Geprüft am 27. Oktober 2026
Kurz gesagt
- Ein Ausländer kann eine Eigentumswohnung als Volleigentum auf eigenen Namen halten, solange das ausländische Eigentum am Gebäude 49 % seiner gesamten Fläche nicht übersteigt. Volleigentum an Grund und Boden kann ein Ausländer nicht halten.
- Villen und andere Häuser stehen auf Grund und Boden und werden daher meist in Pacht gehalten. Ein gewöhnlicher Pachtvertrag über Grundstücke ist nach dem Zivil- und Handelsgesetzbuch auf 30 Jahre begrenzt, und das Versprechen von Verlängerungen ist ein persönlicher Vertrag, kein dingliches Recht.
- Das Geld für eine Eigentumswohnung muss aus dem Ausland in Fremdwährung auf Ihren eigenen Namen eingehen, und die Bank erfasst es auf einem Formular für Devisentransaktionen (Foreign Exchange Transaction Form, FET). Das Land Department verlangt es bei der Eintragung der Einheit.
- Der Besitz einer Immobilie begründet kein Visum. Das Long-Term-Resident-Visum (LTR) der Board of Investment rechnet in der Kategorie Wealthy Global Citizen eine thailändische Immobilieninvestition von mindestens 500 000 USD an, bei einem Vermögen von 1 Million USD.
- Die übliche Übertragungsgebühr beträgt 2 % des Schätzwerts. Beim Weiterverkauf zahlt ein Verkäufer, der die Immobilie weniger als fünf Jahre gehalten hat, die Specific Business Tax (spezielle Gewerbesteuer) von 3,3 %, nach fünf Jahren stattdessen Stempelsteuer von 0,5 %.
- Die 99-jährige Pacht und eine höhere Quote für Eigentumswohnungen werden seit Jahren diskutiert. Zum Zeitpunkt dieser Prüfung sind es Vorschläge, kein geltendes Recht.
Eigentumsformen für Ausländer
Das thailändische Recht erlaubt es einem Ausländer, nach dem Condominium Act (Eigentumswohnungsgesetz) eine Einheit in einem eingetragenen Condominium als Volleigentum zu halten, solange der ausländische Anteil am Gebäude bei höchstens 49 % der Gesamtfläche seiner Einheiten liegt. Der Anteil wird für das gesamte Gebäude gezählt, und die juristische Person des Gebäudes (sein Verwaltungsbüro) kann bescheinigen, ob die Einheit innerhalb der Quote liegt. Ein Käufer erwirbt die Einheit und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, nicht den Grund unter dem Gebäude.
Bei Grund und Boden ist es anders. Ausländer können in Thailand kein Volleigentum an Grund halten; deshalb wird ein Haus oder eine Villa meist über einen Pachtvertrag gehalten, über eine thailändische Gesellschaft mit ausländischer Minderheitsbeteiligung oder über eine andere Konstruktion, die einen thailändischen Rechtsanwalt erfordert. Konstruktionen, bei denen ein Thai den Grund als Strohmann für einen Ausländer hält, sind rechtswidrig und werden strenger geahndet; nutzen Sie sie nicht.
Die Quote ist eine Regel für Gebäude. Ein Berater fragt daher vor jeder Anzahlung die juristische Person nach der aktuellen Zahl, und ein guter Bauträger gibt an, welche Einheiten an Ausländer verkauft wurden. Manche Projekte setzen eine niedrigere interne Grenze als die 49 % des Gesetzes.
Volleigentum und Pacht in der Praxis
Eine Eigentumswohnung im Volleigentum bleibt ohne zeitliche Begrenzung bei ihrem Eigentümer. Sie kann verkauft, vererbt und, innerhalb der Quote, finanziert werden; die Einheit wird beim Land Department auf den Namen des Eigentümers eingetragen. In einem eingetragenen Condominium wird der Grund über das Gemeinschaftseigentum gemeinsam gehalten, sodass die Einheit ihren Wert behält, solange das Gebäude steht.
Eine Pacht gibt das Recht, eine Immobilie für einen festen Zeitraum zu nutzen. Nach Section 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs ist ein gewöhnlicher Pachtvertrag über unbewegliches Vermögen auf 30 Jahre begrenzt. Verträge fügen oft zwei oder drei Verlängerungsoptionen von je 30 Jahren hinzu, geschrieben als 30 plus 30 plus 30. Berichten über ein Urteil des Obersten Gerichtshofs zufolge sind solche vorab vereinbarten Verlängerungen über die erste Laufzeit hinaus nicht durchsetzbar; sicher sind daher nur die ersten 30 Jahre. Eine Pacht verliert zudem mit dem Alter an Wert; prüfen Sie deshalb die Restlaufzeit und die Regeln zu Weiterverkauf, Erbfolge und zum Ablauf am Ende.
Eine längere Pacht, die unter dem Namen 99-Jahres-Pacht diskutiert wird, und eine Quote von 75 % für Eigentumswohnungen wurden mehr als einmal vorgeschlagen. Zum Zeitpunkt der Prüfung ist keines von beiden geltendes Recht, daher sollte sich ein Kauf auf keines von beiden stützen.
Zahlung und was die Bank vermerkt
Für die Eintragung einer Eigentumswohnung in ausländischem Eigentum verlangt das Land Department den Nachweis, dass der Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand gelangt ist. Das Geld sollte von einem ausländischen Konto auf den eigenen Namen des Käufers gesendet und als Kauf einer Immobilie gekennzeichnet werden. Die thailändische Bank stellt dann bei einer eingehenden Überweisung von 50 000 USD oder mehr ein Formular für Devisentransaktionen (Foreign Exchange Transaction Form, FET) aus; bei kleineren Beträgen erfüllen ein Bankschreiben und die Gutschriftsanzeigen denselben Zweck. Eine Überweisung, die als Schenkung oder Investition bezeichnet wird oder von einem Dritten stammt, kann bei der Eintragung Schwierigkeiten bereiten.
Bewahren Sie jeden Beleg der Überweisung auf. Das Formular ist der Nachweis des Käufers, wenn die Einheit später verkauft wird und der Eigentümer das Geld aus Thailand ausführen möchte. Vereinbaren Sie im Vertrag, in welcher Währung der Preis genannt wird und wer die Wechselkosten trägt.
Steuern und Kosten
Bei der Übertragung beträgt die übliche Gebühr 2 % des Schätzwerts; die Parteien teilen sie meist, sie kann aber anders vereinbart werden. Thailand hat die Übertragungs- und Hypothekengebühren bis zum 30. Juni 2027 auf 0,01 % gesenkt, jedoch nur für thailändische Privatkäufer und für Preise, Schätzwerte und Hypotheken bis 7 Millionen THB; ein ausländischer Käufer einer Residenz dieser Art zahlt daher die übliche Gebühr.
Beim späteren Verkauf der Immobilie fällt entweder die Specific Business Tax oder die Stempelsteuer an, nicht beide. Ein Verkäufer, der die Immobilie weniger als fünf Jahre gehalten hat, zahlt Specific Business Tax von 3,3 % des höheren Betrags aus Schätzwert und Preis; nach fünf Jahren, oder wenn der Name des Verkäufers seit einem Jahr im Hausregister (house registration) steht, gilt stattdessen Stempelsteuer von 0,5 %. Außerdem fällt beim Verkauf eine Quellensteuer an, die davon abhängt, wer verkauft; der Vertrag sollte regeln, wer sie trägt.
Jedes Jahr zahlt der Eigentümer die Grund- und Gebäudesteuer. Das Gesetz setzt für Wohnimmobilien eine Obergrenze von 0,3 % fest; die geltenden Sätze sind niedriger und hängen vom Wert und davon ab, ob der Eigentümer selbst dort wohnt. Das Verwaltungsbüro erhebt außerdem monatliche Gebühren für die Gemeinschaftsflächen und in manchen Projekten einen Rücklagenfonds, den neue Eigentümer im Voraus zahlen. Lassen Sie sich die aktuellen Zahlen schriftlich geben.
Mieteinnahmen, die an einen ausländischen Eigentümer gezahlt werden, unterliegen der Quellensteuer, die für einen Nichtansässigen mit 15 % der Bruttomiete angegeben wird; der Eigentümer kann eine Steuererklärung abgeben, um eine Anrechnung geltend zu machen. Dafür benötigt der Eigentümer eine thailändische Steuernummer.
Visa und Aufenthalt
Der Kauf eines Hauses begründet weder ein Visum noch ein Aufenthaltsrecht in Thailand. Die Einreise erfolgt mit einer Visabefreiung oder einem Visum. Seit dem 15. September 2026 beträgt der visumfreie Aufenthalt für die meisten berechtigten Nationalitäten 30 Tage, nur für touristische Zwecke, mit einer möglichen Verlängerung um bis zu 30 Tage bei einer Einwanderungsbehörde. Die Liste der berechtigten Länder und die Regeln ändern sich; prüfen Sie daher Ihre Staatsangehörigkeit auf den offiziellen Seiten, bevor Sie reisen.
Für einen längeren Aufenthalt gibt es mehrere Wege mit jeweils eigenen Bedingungen. Das Long-Term-Resident-Visum der Board of Investment gilt zehn Jahre in zwei Abschnitten zu je fünf Jahren. Die Kategorie Wealthy Global Citizen verlangt ein Vermögen von 1 Million USD und eine thailändische Investition von mindestens 500 000 USD, die vor der Antragstellung auf den eigenen Namen des Antragstellers getätigt wurde; ein Immobilienkauf in Thailand kann auf die Investition angerechnet werden. Die Kategorie Wealthy Pensioner für Personen ab 50 Jahren hat ebenfalls eine Immobilienoption. Eine Krankenversicherung oder eine Einlage ist erforderlich.
Das Destination Thailand Visa ist ein Visum für fünf Jahre mit mehrfacher Einreise für Aufenthalte von bis zu 180 Tagen am Stück, für Remote-Arbeitende und andere, mit einem Mittelnachweis von etwa 500 000 THB. Ein Ruhestandsvisum (Non-Immigrant O-A) ist ab 50 Jahren mit einer Einlage oder einem Einkommensnachweis erhältlich. Thailand Privilege ist eine kostenpflichtige Mitgliedschaft mit langen Aufenthalten, kein Arbeitsvisum. Bestätigen Sie Gebühren, Regeln und mögliche Änderungen 2026 stets bei der Botschaft oder beim Immigration Bureau.
Ein Ausländer, der sich in Thailand aufhält, muss die Adresse binnen 24 Stunden nach der Ankunft der Einwanderungsbehörde melden (Formular TM30); das erledigt der Eigentümer, wenn er die eigene Einheit bewohnt, oder bei einer vermieteten Einheit die Verwaltung. Bei längerem Aufenthalt ist alle 90 Tage eine Meldung bei der Einwanderungsbehörde erforderlich.
Ihre Residenz vermieten
Viele Eigentümer von Resort-Residenzen geben ihr Zuhause in ein Vermietungsprogramm, das der Bauträger oder das Resort betreibt. Aufenthalte von weniger als 30 Tagen gelten in Thailand als Hotelnutzung und erfordern in der Regel eine Hotellizenz; viele Hausordnungen von Condominiums verbieten sie, und in Phuket nehmen die Kontrollen zu. Prüfen Sie die Regeln des Gebäudes und die Bedingungen eines Vermietungsprogramms, bevor Sie auf Einnahmen bauen, und denken Sie daran, dass Mieteinnahmen versteuert werden.
So läuft ein Kauf üblicherweise ab
- Wählen Sie die Einheit und fordern Sie dann die Eigentumsunterlagen an: die Eigentumsurkunde der Eigentumswohnung (Condominium Title Deed), die Bescheinigung der juristischen Person und die Quotenzahl des Gebäudes.
- Unterzeichnen Sie für kurze Zeit eine Reservierungsvereinbarung mit Preis und Bedingungen. Leisten Sie keine hohe Anzahlung, bevor die Prüfungen abgeschlossen sind.
- Ein thailändischer Rechtsanwalt prüft den Titel, die Quote, die Schulden und Gebühren des Gebäudes und den Vertragsentwurf.
- Senden Sie den Restbetrag von Ihrem ausländischen Konto auf Ihren eigenen Namen, mit angegebenem Verwendungszweck, und bewahren Sie das Überweisungsformular der Bank auf.
- Übertragung beim Land Department: Beide Seiten unterschreiben, Gebühren und Steuern werden gezahlt, und der Titel wird auf Ihren Namen eingetragen.
- Richten Sie Verwaltung, Versicherung, Versorgungsverträge, ein etwaiges Vermietungsprogramm und die Meldung bei der Einwanderungsbehörde ein, und beantragen Sie eine thailändische Steuernummer, wenn Sie Mieteinnahmen erzielen werden.
Amtliche und Primärquellen
- Board of Investment: Long-Term-Resident-Visum (LTR), Kategorien und Voraussetzungen
- Land Department von Thailand
- Königlich Thailändische Botschaft, London: Destination Thailand Visa
- Tilleke & Gibbins: der LTR-Visaweg über Immobilieninvestitionen (30. April 2026)
- Forvis Mazars Thailand: Verlängerung der ermäßigten Übertragungs- und Hypothekengebühren (2026)
- Vialto Partners: Änderung der Visabefreiungsregelung ab dem 15. September 2026
- Thai Law Online: das Formular für Devisentransaktionen beim Kauf einer Eigentumswohnung
- Österreichisch-Thailändische Handelskammer: Urteil des Obersten Gerichtshofs zu Verlängerungen langfristiger Pachtverträge (2025)
Diese Seite enthält allgemeine Informationen und ist keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. Eigentumsregeln, Gebühren, Steuern und Visabedingungen legen die thailändischen Behörden fest, und sie ändern sich. Zum Zeitpunkt der Prüfung bestätigen Sie die Angaben beim Land Department (Grundbuchamt), beim Revenue Department (Finanzamt), bei der Einwanderungsbehörde oder einer Botschaft sowie bei einem zugelassenen thailändischen Rechtsanwalt, bevor Sie eine Anzahlung leisten.