Ein Käufer aus dem Ausland zahlt dieselbe gestaffelte Grunderwerbsteuer (Stamp Duty Land Tax, SDLT) wie eine im Vereinigten Königreich ansässige Person, dazu einen Aufschlag, und muss einen späteren Verkauf zügig melden und versteuern. Dieser Leitfaden erläutert die Kosten und Steuern, den Unterschied zwischen Eigentum (Freehold) und Pachtbesitz (Leasehold), den Ablauf eines Kaufs sowie das, was ein Kauf für den Aufenthalt bedeutet und was nicht.
Geprüft am 5. November 2026
Kurz gesagt
- Die SDLT zahlt der Käufer bei Abschluss des Kaufs. Ab dem 1. April 2025 gelten für eine Immobilie in England folgende Standardsätze: 0 % bis 125 000 GBP, 2 % bis 250 000 GBP, 5 % bis 925 000 GBP, 10 % bis 1,5 Mio. GBP und 12 % darüber.
- Ein Käufer, der nicht im Vereinigten Königreich ansässig ist, zahlt in jeder Stufe 2 Prozentpunkte mehr. Wer nach dem Kauf eine weitere Wohnimmobilie besitzt, zahlt in jeder Stufe weitere 5 Prozentpunkte; beide Aufschläge addieren sich.
- Eine nicht ansässige Privatperson zahlt beim Kauf für 1,2 Mio. GBP eine SDLT von 87 750 GBP, wenn es ihr einziges Zuhause wird, und 147 750 GBP, wenn es eine zusätzliche Immobilie ist.
- Als nicht ansässig gilt eine Privatperson für diesen Zweck, wenn sie in den 12 Monaten vor dem Kauf nicht mindestens 183 Tage im Vereinigten Königreich war. Ausschlaggebend ist das Gesetz; klären Sie Ihre persönliche Lage deshalb mit einem Solicitor.
- Ein Nichtansässiger, der später eine Wohnimmobilie im Vereinigten Königreich verkauft, muss den Verkauf innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss melden und die fällige Steuer zahlen, auch wenn keine Steuer anfällt.
- Eine Immobilie zu besitzen gibt noch kein Recht, im Vereinigten Königreich zu leben. Das Tier 1 (Investor)-Visum nimmt seit dem 17. Februar 2022 keine neuen Anträge mehr an, und die meisten Besucher, die kein Visum benötigen, brauchen heute eine elektronische Reisegenehmigung (Electronic Travel Authorisation, ETA).
Eigentum (Freehold) und Pachtbesitz (Leasehold)
Wer Eigentum (Freehold) hat, besitzt die Immobilie und das Grundstück uneingeschränkt und ohne zeitliche Begrenzung. Wer Pachtbesitz (Leasehold) hat, hält eine langfristige Pacht vom Freeholder, dem Eigentümer des Grundstücks, meist über viele Jahrzehnte oder Jahrhunderte. Dafür zahlt er Servicegebühren und bei älteren Pachtverträgen eine Ground Rent (laufende Grundpacht). Häuser werden meist im Freehold verkauft, Wohnungen meist im Leasehold; die Restlaufzeit der Pacht wirkt sich auf den Wert und auf die Finanzierung durch Banken aus.
Das Factsheet des Bauträgers nennt die Eigentumsform der hier beschriebenen Projekte: In London Square Wandsworth Common werden die Wohnungen mit Pachtverträgen über 999 Jahre ab dem 1. Januar 2024 verkauft, die Townhouses und The Residences dagegen im Freehold.
Der Leasehold and Freehold Reform Act 2024 wurde am 24. Mai 2024 verabschiedet, seine Vorschriften werden schrittweise in Kraft gesetzt. Fragen Sie Ihren Solicitor, welche davon für die Immobilie gelten, die Sie kaufen.
Wer kaufen kann
Wir haben keine Regel gefunden, die einer Privatperson aus einem anderen Land den Kauf einer Immobilie in England untersagt. Die Vorschriften betreffen Steuern, Identitätsprüfungen und die Herkunft der Mittel sowie bei Gesellschaften die Registrierung. Ihr Solicitor bestätigt die Lage, bevor Sie reservieren.
Kauft eine ausländische Gesellschaft oder ein anderer ausländischer Rechtsträger, muss er sich zuerst im Register of Overseas Entities bei Companies House registrieren lassen. Privatpersonen müssen sich nicht registrieren. Die Pflicht gilt auch für ausländische Rechtsträger, die seit dem 1. Januar 1999 in England und Wales Land erworben haben. Bei Verstößen drohen Geldstrafen, Freiheitsstrafen und Beschränkungen bei Verfügungen über die Immobilie.
Grunderwerbsteuer (SDLT)
Die SDLT zahlt der Käufer für den Kaufpreis einer Immobilie in England, in der Regel bei Abschluss. Die Standardstufen ab dem 1. April 2025 gelten jeweils für den Teil des Preises innerhalb der Stufe: 0 % auf die ersten 125 000 GBP, 2 % auf 125 001 bis 250 000 GBP, 5 % auf 250 001 bis 925 000 GBP, 10 % auf 925 001 bis 1,5 Mio. GBP und 12 % auf den Betrag über 1,5 Mio. GBP. Der Haushaltsplan (Budget) 2026 hat an diesen Stufen nichts geändert.
Eine nicht im Vereinigten Königreich ansässige Person zahlt in jeder Stufe 2 Prozentpunkte mehr: 2 %, 4 %, 7 %, 12 % und 14 %. Wer mehr als eine Wohnimmobilie besitzt, zahlt in jeder Stufe 5 Prozentpunkte mehr, und der Aufschlag für Nichtansässige kommt obendrauf. Die Sätze lauten dann 7 %, 9 %, 12 %, 17 % und 19 %.
Beispiele für eine nicht ansässige Privatperson in England, Sätze ab dem 1. April 2025. Als einzige Wohnung: Bei 1 000 000 GBP beträgt die SDLT 63 750 GBP, bei 1 200 000 GBP 87 750 GBP und bei 1 500 000 GBP 123 750 GBP. Als zusätzliche Immobilie: Bei 1 000 000 GBP sind es 113 750 GBP, bei 1 200 000 GBP 147 750 GBP und bei 1 500 000 GBP 198 750 GBP. Zum Vergleich: Eine im Vereinigten Königreich ansässige Person, die ihre einzige Wohnung kauft, zahlt bei denselben Preisen 43 750 GBP, 63 750 GBP und 93 750 GBP.
Nach den Leitlinien der Regierung ist eine Privatperson für diesen Zweck nicht im Vereinigten Königreich ansässig, wenn sie in den 12 Monaten vor dem Kauf nicht mindestens 183 Tage dort war. Ist einer von mehreren gemeinsamen Käufern nicht ansässig, gelten alle als nicht ansässig. Ehepaare und eingetragene Lebenspartner gelten beide als ansässig, wenn einer von ihnen es ist. Das HMRC-Handbuch und das Gesetz beschreiben den Test mit einem längeren Zeitfenster. Ihr Solicitor sollte deshalb Stichtag und Test für Ihren Fall bestätigen.
Kauf über eine Gesellschaft
Gesellschaften und ähnliche Körperschaften, die eine Wohnimmobilie für mehr als 500 000 GBP kaufen, zahlen einen einheitlichen SDLT-Satz von 17 %. Für einige Unternehmen gibt es Vergünstigungen, etwa für ein Unternehmen, das Immobilien vermietet. Eine Gesellschaft, die eine Wohnimmobilie im Wert von mehr als 500 000 GBP besitzt, kann zusätzlich die Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED, jährliche Steuer auf in Gesellschaften gehaltene Wohnimmobilien) schulden. Für April 2026 bis März 2027 beträgt sie 4 600 GBP für eine Immobilie im Wert von 500 001 bis 1 Mio. GBP und 9 450 GBP für 1 000 001 bis 2 Mio. GBP; darüber fallen höhere Beträge an.
Weil die Wahl zwischen dem Kauf im eigenen Namen und über eine Gesellschaft die Steuern verändert, holen Sie vor der Entscheidung Rat bei einem Steuerberater im Vereinigten Königreich ein.
Steuern während des Besitzes
Die Council Tax (kommunale Immobiliensteuer) zahlen Sie jedes Jahr an den örtlichen Council. Die Regierung hat für Immobilien in England im Wert von 2 Mio. GBP oder mehr ab April 2028 einen High Value Council Tax Surcharge angekündigt, der zusätzlich zur Council Tax gilt; die Einzelheiten standen zum Zeitpunkt der Prüfung noch nicht fest.
Vermieten Sie die Immobilie, während Sie im Ausland leben, gilt das Non-Resident Landlords Scheme: Der Vermittler oder ein Mieter, der mehr als 100 GBP pro Woche zahlt, zieht vom Mietzins nach Abzug der zulässigen Kosten die Steuer zum Basissteuersatz von 20 % ab, führt sie an HMRC ab und reicht bis zum 5. Juli eine Jahreserklärung bei HMRC ein. Kündigungen ohne Grund nach Section 21 sind seit dem 1. Mai 2026 für private Mietverhältnisse nach dem Renters’ Rights Act abgeschafft.
Verkauft ein Nichtansässiger eine Wohnimmobilie im Vereinigten Königreich, muss der Verkauf an HMRC gemeldet werden. Eine fällige Capital Gains Tax (Kapitalertragsteuer) ist innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss zu zahlen, auch wenn keine Steuer anfällt. Die Sätze, die die Regierung für Wohnimmobilien-Gewinne von Privatpersonen ab dem 6. April 2026 nennt, liegen bei 18 % und 24 %. Ihr steuerlicher Berater bestätigt, wie diese auf Sie angewendet werden.
Die Erbschaftsteuer (Inheritance Tax) kann auch auf Immobilien im Vereinigten Königreich zugreifen. Seit dem 6. April 2025 ist der Maßstab der langfristige Wohnsitz im Vereinigten Königreich, definiert als zehn der vorangegangenen zwanzig Steuerjahre, und nicht mehr das Domizil. Immobilien im Vereinigten Königreich, die über eine ausländische Gesellschaft gehalten werden, unterliegen seit dem 6. April 2017 der Erbschaftsteuer. Holen Sie dazu vor dem Kauf Rat ein.
Besuche und Aufenthalt
Die Visaseiten der Regierung verbinden den Kauf einer Immobilie nicht mit einem Recht, im Vereinigten Königreich zu leben. Das Tier 1 (Investor)-Visum ist seit dem 17. Februar 2022 für neue Antragsteller geschlossen. Der heutige Geschäftsweg, das Innovator-Founder-Visum, beruht auf einer anerkannten Geschäftsidee und nicht auf Immobilien.
Die meisten Besucher, die kein Visum benötigen, brauchen vor der Reise eine ETA. Sie wird seit dem 25. Februar 2026 für Besucher aus 85 Staaten verlangt und kostet seit dem 8. April 2026 20 GBP. Britische und irische Staatsangehörige benötigen keine. Ein Standardbesucher darf bis zu sechs Monate bleiben.
Wie ein Kauf üblicherweise abläuft
- Wählen Sie die Immobilie, unterzeichnen Sie eine Reservierungsvereinbarung und zahlen Sie die Reservierungsgebühr. London Square, der Bauträger der hier gezeigten Immobilien, erwartet von Käufern, dass sie den Kauf finanzieren können und einen unabhängigen Solicitor beauftragen.
- Ihr Solicitor prüft den Eigentumsnachweis bzw. den Pachtvertrag, die Belastungen und den Vertrag und führt die Identitäts- und Herkunftsprüfungen durch, die das Gesetz von jedem Käufer verlangt.
- Verträge austauschen. Auf der Seite von London Square beträgt der Zeitraum von der Reservierung bis zum Austausch 42 Tage, einschließlich einer 14-tägigen Bedenkzeit. Mit dem Austausch wird der Kauf rechtlich bindend. Vor dem Austausch legen Sie fest, wie die Anzahlung und der restliche Betrag gezahlt werden.
- Kauf abschließen: Nachdem der Bauträger eine Notice to Complete (Abschlussaufforderung) zugestellt hat, überweist Ihr Solicitor die Mittel an den Solicitor des Bauträgers, und die Schlüssel werden übergeben. Die SDLT zahlen Sie über Ihren Solicitor, der den genauen Zeitpunkt bestätigt.
- Das Eigentum wird beim HM Land Registry auf Ihren Namen eingetragen. Wollen Sie die Immobilie vermieten, richten Sie das Non-Resident Landlords Scheme ein.
Amtliche und primäre Quellen
- GOV.UK: Stamp Duty Land Tax, Sätze für Wohnimmobilien
- GOV.UK: Sätze der Stamp Duty Land Tax für Nicht-Ansässige im Vereinigten Königreich
- GOV.UK: Stamp Duty Land Tax beim Kauf einer zusätzlichen Wohnimmobilie
- GOV.UK: Haushaltsplan 2026, Überblick über Steuergesetze und Sätze, Anhang A
- GOV.UK: Stamp Duty Land Tax für juristische Personen
- GOV.UK: Annual Tax on Enveloped Dwellings, die Grundlagen
- GOV.UK: High Value Council Tax Surcharge
- GOV.UK: Capital Gains Tax für Nicht-Ansässige, Wohnimmobilien im Vereinigten Königreich
- GOV.UK: Zahlung von Steuern auf Mieten an Vermieter im Ausland
- GOV.UK: Inheritance Tax, wenn Sie langfristig im Vereinigten Königreich ansässig sind
- GOV.UK: Einen ausländischen Rechtsträger registrieren
- GOV.UK: Tier 1 (Investor)-Visum
- GOV.UK: Elektronische Reisegenehmigung (ETA)
- GOV.UK: Standard-Besuchervisum
- London Square: der Kaufweg (eigene Seite des Bauträgers)
- GOV.UK: Reform des Leasehold-Rechts wird Gesetz (24. Mai 2024)
- GOV.UK: Wann tritt der Renters’ Rights Act in Kraft
Diese Seite enthält allgemeine Informationen und ist keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. Sätze, Freibeträge und Regeln legt die britische Regierung fest, und sie ändern sich. Die Seite behandelt nur England; Schottland, Wales und Nordirland haben eigene Regeln. Bestätigen Sie den Stand zum Zeitpunkt der Prüfung bei HM Revenue & Customs, auf GOV.UK, bei einem Solicitor (englischer Rechtsanwalt) oder Conveyancer (Immobilienrechtsberater) in England und bei einem Steuerberater, bevor Sie entscheiden.