Chipre: comprar una vivienda como comprador extranjero

Un comprador que no es ciudadano de un país de la UE necesita un permiso antes de que la compraventa pueda formalizarse. Las tasas de transmisión dependen del tramo de precio, y el IVA cambia el panorama en el caso de una vivienda nueva. El permiso de residencia para inversores es una vía independiente, con condiciones propias. Esta guía explica el permiso, los costes y los impuestos, el desarrollo de una compra y lo que exige y no concede el permiso para inversores.

Revisado el 7 de noviembre de 2026

En resumen

Un comprador que no es ciudadano de un país de la UE debe obtener primero un permiso de la District Administration del distrito donde se encuentra el inmueble. El permiso es gratuito y normalmente tarda entre dos y tres semanas.
Las tasas de transmisión se cobran en tres tramos: el 3 % hasta 85.000 €, el 5 % de 85.001 € a 170.000 € y el 8 % por encima de 170.000 €. No se cobra tasa de transmisión cuando sobre la misma operación se cobra IVA.
Una vivienda nueva vendida por primera vez por un promotor lleva IVA. Puede aplicarse un tipo reducido de IVA a una residencia principal si se cumplen las condiciones.
Ser propietario de una vivienda no concede por sí mismo un permiso de residencia. El permiso para inversores exige una inversión de al menos 300.000 €, unos ingresos anuales seguros de al menos 50.000 € y otras condiciones, y lo deciden las autoridades.
Chipre todavía no forma parte plenamente del espacio Schengen. Un permiso de residencia chipriota no concede libre circulación en el espacio Schengen.
Chipre no tiene impuesto anual sobre bienes inmuebles, derogado desde el 1 de enero de 2017. Otros impuestos se aplican en una venta posterior y a los ingresos por alquiler, así que pida asesoramiento antes de comprar.

Quién puede comprar y el permiso

El Ministerio del Interior establece que el permiso se aplica a los extranjeros que son ciudadanos de Estados no miembros de la UE, incluidas las sociedades extranjeras y las sociedades controladas por extranjeros.
La solicitud se tramita mediante el formulario COMM 145 ante la Administración de Distrito del distrito donde se encuentra el inmueble, con los documentos justificativos. No se cobra tasa, y la tramitación tarda entre dos y tres semanas.
El permiso abarca una parcela de hasta 4.000 m² para construir una vivienda destinada a la ocupación por el propietario, o hasta dos unidades. Las dos unidades pueden ser dos viviendas, o una vivienda y una tienda de hasta 100 m², o una vivienda y una oficina de hasta 250 m². El límite se aplica en total a una pareja.
La documentación incluye un levantamiento topográfico (survey), una copia del título de propiedad, el consentimiento de planeamiento cuando no se haya emitido un título separado, el contrato de compraventa, los planos, la prueba de solvencia económica, los pasaportes de los solicitantes y de sus cónyuges, un certificado de matrimonio con traducción certificada cuando sea necesaria y, en su caso, copias de los permisos chipriotas de residencia y de trabajo.
Una sociedad, o un accionista de una sociedad, debe aportar además certificados de inscripción, de accionistas, de administradores y de domicilio social, el memorando y los estatutos, e información sobre las actividades y el personal de la sociedad.
Este permiso es independiente del permiso de residencia para inversores. Tener uno no da el otro.

Propiedad plena (freehold), título y registro de la propiedad

El título de propiedad y el certificado de búsqueda registral (search certificate) son la prueba de la titularidad en Chipre. El Department of Lands and Surveys lleva el registro, y un certificado de búsqueda muestra la situación registrada de un inmueble. La venta se formaliza mediante la transmisión en una District Lands Office, con cita previa.

Si el inmueble es freehold o leasehold, la situación urbanística, las cargas y el estado del título corresponde verificarlos a un abogado chipriota antes de pagar un depósito. Esta guía no detalla cada tipo de título.

Impuestos y tasas al comprar

Tasa de transmisión: el 3 % del precio de venta o del valor de mercado de 0,01 € a 85.000 €; el 5 % de 85.001 € a 170.000 €; y el 8 % desde 170.001 € en adelante. El Department of Lands and Surveys puede aplicar la tasa sobre su propio valor de mercado estimado cuando no esté conforme con el precio declarado.
No se cobra tasa de transmisión en una operación sujeta a IVA sobre la misma operación y el mismo inmueble. El comprador aporta para ello un certificado de IVA.
Cuando una operación no está sujeta a IVA, la normativa prevé una reducción del 50 % de la tasa de transmisión. La calculadora de tasas del Gobierno no aplica esta reducción, así que el resultado debe comprobarse.
IVA sobre una vivienda nueva vendida por primera vez por un promotor: el tipo general es del 19 %. Se aplica un tipo reducido del 5 % a la compra de una residencia principal por un comprador que cumpla las condiciones; el comprador solicita al Tax Department un certificado. Las condiciones incluyen una declaración sobre otras viviendas en Chipre, y cualquier límite de superficie o de valor debe confirmarse con el Tax Department.
Cómo interactúan ambos: cuando se aplica IVA a la venta, no se paga tasa de transmisión. Cuando la venta no está sujeta a IVA, se aplican los tramos de la tasa de transmisión, con la reducción del 50 %. El coste total de una vivienda nueva depende, por tanto, del tipo de IVA que corresponda, y no solo de la tasa de transmisión.
Impuesto de timbre: el Tax Department indica que las leyes de timbre de 1963 a 2025 fueron derogadas desde el 1 de enero de 2026 por la Ley 239(I)/2025. Su aviso de 27 de marzo de 2026 sigue describiendo el sellado de algunos documentos, así que confirme con el Tax Department o con un abogado si el contrato de compraventa de su compra devenga algún impuesto de timbre.
Un poder de representación solo requiere timbre si al menos uno de los poderdantes lo firmó antes del 1 de enero de 2026, según el Department of Lands and Surveys.
Quién paga la tasa de transmisión lo fija el contrato. Confirme esto y los demás gastos por escrito con su abogado antes de firmar.

Impuestos durante la propiedad

Impuesto anual sobre bienes inmuebles: derogado con efecto desde el 1 de enero de 2017, según el Tax Department.
Impuesto de sucesiones: el Tax Department indica que no se aplica impuesto de sucesiones al patrimonio de una persona fallecida después del 1 de enero de 2020. El administrador de la herencia debe remitir una declaración de activos y pasivos en un plazo de seis meses desde el fallecimiento. Confirme con un abogado la situación de fechas anteriores.
Impuesto sobre las ganancias de capital: se aplica un tipo fijo del 20 % al beneficio de la transmisión de un inmueble en Chipre, y a la venta de participaciones en sociedades que posean dichos inmuebles. Debe consultarse la página del Tax Department sobre este asunto para conocer las exenciones vigentes y el modo de calcular la ganancia.
La contribución especial para la defensa (Special Defence Contribution) sobre los ingresos por alquiler se suprimió después del ejercicio fiscal de 2025, según el Tax Department. El impuesto sobre la renta y otros gravámenes sobre el alquiler siguen debiendo verificarse con un asesor fiscal chipriota.
Residencia fiscal: una persona física es residente fiscal en Chipre si permanece más de 183 días en un ejercicio fiscal, o según la prueba de los 60 días, que exige al menos 60 días en Chipre, no más de 183 días en otro país, actividad o empleo en Chipre, y una vivienda permanente en Chipre en propiedad o en alquiler. La prueba de los 60 días es una prueba de residencia fiscal, separada del domicilio.
El domicilio importa para la contribución especial para la defensa. Según el Tax Department, una persona no domiciliada no está sujeta a esa contribución sobre los intereses o dividendos.
Las tasas municipales, de alcantarillado y de agua se pagan por el inmueble. El Department of Lands and Surveys pide certificados de que estas tasas están pagadas cuando se realiza una transmisión.

Permiso de residencia para inversores: requisitos

Base jurídica: el Migration Department aplica el Regulation 6(2) de los Aliens and Immigration Regulations. Los criterios son la 4.ª revisión, de mayo de 2023, y entraron en vigor el 2 de mayo de 2023. La página del Migration Department sobre la política se publicó el 29 de diciembre de 2025.
Inversión de al menos 300.000 €, en una de cuatro categorías. (A) Una casa o un apartamento comprado a una empresa promotora como primera venta, con un valor de mercado total de al menos 300.000 € más IVA, y cuyos recibos oficiales de pago sean de al menos 300.000 € sin IVA. Se pueden comprar hasta dos unidades residenciales, y el límite también se aplica a las parejas. Las reventas no cualifican, salvo los contratos de compraventa registrados en el Department of Lands and Surveys antes del 7 de mayo de 2013.
Categoría de inversión (B): otros inmuebles, como oficinas, tiendas, hoteles o promociones afines, con un valor total de 300.000 €. Estas compras pueden ser reventas.
Categoría de inversión (C): 300.000 € en el capital social de una sociedad chipriota, ya sea una sociedad de nueva inscripción o un aumento de capital de una sociedad existente. La sociedad debe estar radicada y operar en Chipre, tener una presencia física acreditada en Chipre y emplear al menos a cinco personas.
Categoría de inversión (D): 300.000 € en participaciones de un organismo chipriota de inversión colectiva (formularios AIF, AIFLNP o RAIF), cuyas inversiones se mantienen en Chipre. La solicitud requiere la confirmación de CySEC sobre la constitución del fondo.
Ingresos anuales seguros: el solicitante debe acreditar unos ingresos anuales personales y seguros de al menos 50.000 €. La cifra sube 15.000 € por el cónyuge y 10.000 € por cada hijo menor a cargo. Los ingresos del cónyuge pueden computarse en el total.
Origen de los ingresos: en la categoría (A) deben proceder del extranjero y acreditarse mediante una declaración de la renta del país donde el solicitante es residente fiscal. La aclaración de la política permite además acreditar los ingresos con un certificado de un contable certificado e independiente. En las categorías (B), (C) y (D), parte de los ingresos puede proceder de una actividad en Chipre.
Origen de los fondos: debe acreditarse que el dinero de la inversión procede del extranjero, de la cuenta bancaria del solicitante o del cónyuge, y no de un préstamo nacional. El precio se paga a la cuenta del vendedor en una entidad financiera chipriota.
Antecedentes penales: el solicitante y el cónyuge aportan cada uno un certificado de antecedentes penales limpio del país de origen y del país de residencia, si son distintos.
Seguro de salud: el solicitante y las personas a cargo aportan un certificado de asistencia médica que cubra la atención hospitalaria y ambulatoria.
Sin empleo: el solicitante y el cónyuge confirman que no tienen intención de trabajar en Chipre, salvo como administradores de la sociedad en la que han invertido.
Personas a cargo: el permiso abarca al cónyuge y a los hijos menores de 18 años. Los hijos solteros de entre 18 y 25 años que cursen estudios superiores en el extranjero y dependan económicamente pueden solicitarlo por separado, con 10.000 € adicionales de ingresos anuales de los padres por cada hijo.
Hijos adultos: un hijo adulto que no dependa económicamente puede incluirse en una inversión de mayor valor. La cifra de 300.000 € se multiplica por el número de hijos adultos, de modo que un hijo adulto requiere 600.000 €. Se exige la prueba de pago de al menos el 66 % del valor de mercado en el momento de la solicitud para las categorías (A) y (B).
Tasas y plazos: la solicitud tiene una tasa de 500 €, más 70 € por persona para el Alien Registration Certificate cuando todavía no exista. El plazo estimado de examen es de unos dos meses desde una solicitud completa. Es una estimación, no un plazo garantizado.

Permiso de residencia para inversores: documentos y obligaciones continuas

Título de propiedad o contrato de compraventa a nombre del solicitante o del cónyuge, registrado oficialmente en el Department of Lands and Surveys. Se necesita un certificado de búsqueda registral reciente cuando el contrato se firmó o el título se emitió más de un año después de la solicitud.
Prueba de pago: recibos oficiales de pago por al menos 300.000 € sin IVA, con independencia de cuándo se entregue el inmueble.
Prueba de que el dinero procede del extranjero, como registros de remesas, recibos de tarjetas extranjeras o un certificado bancario.
Para las categorías (B), (C) y (D): prueba de alojamiento en Chipre, como un título, un contrato de compraventa con prueba de pago o un contrato de alquiler. Para la categoría (A), cuando los dormitorios del inmueble de inversión no puedan alojar a las personas a cargo, debe indicarse otra propiedad como su residencia.
Para la vía societaria: los certificados de accionistas y de constitución de la sociedad, su perfil empresarial, la prueba de pago y la prueba de su plantilla expedida por los Social Insurance Services para la categoría (C).
Los formularios de solicitud incluyen el formulario MIP2, una lista de comprobación de documentos, una declaración jurada sobre los ingresos del solicitante y un escrito que confirme la ausencia de empleo. Todos los documentos justificativos deben estar traducidos oficialmente y certificados.
Solicitud en persona ante el Migration Department, o a través de un representante autorizado con una carta de autorización certificada.
Obligaciones continuas: el titular debe acreditar cada año que la inversión se mantiene y aportar la prueba de seguro de salud si ya no se beneficia de GESY. Los certificados de antecedentes penales se exigen cada tres años, no cada año, según la aclaración anexa a la política. La prueba anual del nivel de ingresos fue suprimida por la misma aclaración.

Lo que concede el permiso para inversores, y lo que no concede

Concede: un derecho de residencia en Chipre para el titular y los familiares adultos a cargo, que la política indica que tiene validez ilimitada. La tarjeta de residencia caduca a los diez años de su emisión y debe renovarse. La tarjeta de una persona a cargo menor de edad es válida hasta los 18 años.
No concede libre circulación en el espacio Schengen. El Ministerio de Asuntos Exteriores indica que los visados y permisos de residencia expedidos por Chipre solo son válidos en Chipre hasta que Chipre se integre plenamente en el acervo Schengen. La Comisión Europea indica que Chipre participa en la cooperación Schengen, pero los controles fronterizos internos aún no se han suprimido.
No cambia las normas de visado que se aplican según la nacionalidad del titular. Las visitas siguen las normas Schengen y nacionales de cada país al que viaje el titular.
No concede la ciudadanía. La naturalización tiene sus propias normas. Según la Ley de modificación del Registro Civil de 2023, el solicitante necesita residencia legal y continuada durante los 12 meses inmediatamente anteriores a la solicitud, y al menos 7 años de residencia legal acumulada en los 10 años anteriores a ese periodo, junto con otras condiciones. Si el tiempo con un permiso para inversores cuenta para estos periodos, debe confirmarlo un abogado.
No concede derecho a trabajar. El solicitante confirma que no tiene empleo en Chipre, salvo como administrador de la sociedad en la que ha invertido. Pueden percibirse dividendos de una sociedad chipriota, y ocupar un cargo de administrador no remunerado en una sociedad chipriota, cuando la inversión no sea en el capital social de la sociedad.
No exige un número mínimo de visitas. La política no fija un calendario de visitas. El permiso deja de ser válido si el titular y sus personas a cargo están ausentes de Chipre durante dos años, o si adquieren residencia permanente en el extranjero. También deja de ser válido si el titular no establece su residencia en Chipre en el plazo de un año desde la aprobación, cuando vive fuera de Chipre.
Venta de la inversión: si la inversión se vende sin una sustitución inmediata de igual o mayor valor, el permiso se cancela. Si se cancela el permiso del inversor, se cancelan también los permisos del cónyuge y de los hijos.
Estancias cortas: un visado de estancia corta cubre hasta 90 días en cualquier periodo de 180 días. Si un visitante necesita visado depende de su nacionalidad, así que consulte la lista del Ministerio de Asuntos Exteriores para su pasaporte antes de viajar.

Residencia: puntos que debe confirmar un abogado chipriota

Si la compra encaja en una de las cuatro categorías de inversión, incluidos el límite de dos unidades, la regla de primera venta para casas y apartamentos y la inscripción del título en el Department of Lands and Surveys.
Si la 4.ª revisión de mayo de 2023 y su aclaración siguen siendo los criterios vigentes en la fecha de la solicitud.
El origen de los fondos, la forma de acreditar los ingresos y la residencia fiscal del solicitante.
Si el tiempo con el permiso computa para la naturalización, y cómo afecta el permiso a la residencia fiscal, al domicilio y a la contribución especial para la defensa.
La situación de cualquier familiar no incluido en la política, como padres o abuelos, y de cualquier hijo adulto que no dependa económicamente.

Cómo suele desarrollarse una compra

Revise el inmueble, el título y las cargas en el Department of Lands and Surveys, y pida al vendedor el certificado de situación fiscal (formulario N313) y los certificados de pago de las tasas municipales, de alcantarillado y de agua.
Firme el contrato de compraventa a través de un abogado, con el precio, el calendario de pagos y las condiciones acordadas por escrito. Si el comprador no es comunitario, condicione el pago al permiso cuando proceda.
El comprador no comunitario solicita a la Administración de Distrito el permiso mediante el formulario COMM 145. Esto tarda entre dos y tres semanas.
Deposite el contrato de compraventa en el Department of Lands and Surveys y confirme con el abogado cualquier plazo y recargo.
Transmisión en la District Lands Office, con cita previa. El comprador entrega la declaración de transmisión (formulario N270), los formularios exigidos para el comprador y para el inmueble, los pasaportes o documentos de identidad, el permiso para el comprador extranjero y cualquier poder de representación, y paga la tasa de transmisión y el IVA que corresponda.
El título se inscribe a nombre del comprador. En la vía de inversión, el título o el contrato de compraventa deben registrarse en el Department of Lands and Surveys, y la solicitud se tramita ante el Migration Department, que tarda unos dos meses en examinarla.

Compra a través de una sociedad

Una sociedad puede comprar para la vía de inversión si el solicitante o el cónyuge es su único accionista o su titular real último, y la sociedad está constituida en Chipre o en otro Estado miembro de la UE o del EEE.
Una sociedad extranjera, o una sociedad controlada por extranjeros, necesita el permiso para compradores no comunitarios antes de la transmisión.
El Department of Lands and Surveys exige el certificado de constitución de la sociedad, su domicilio social, sus administradores, sus accionistas, y el memorando y los estatutos. En el caso de una sociedad extranjera, estos documentos deben emitirse y certificarse en su país de origen, y llevar apostilla.
La sociedad paga el impuesto de sociedades y cumple sus propias obligaciones contables y de declaración. La tarifa y las normas cambian, así que pida asesoramiento a un asesor fiscal chipriota antes de decidir quién compra.

Fuentes oficiales

Preguntas que los compradores hacen primero

Un resumen breve y neutral. Las normas, las tasas y los tipos los fijan las autoridades chipriotas y cambian, así que confirme la situación vigente con ellas y con un abogado chipriota antes de decidir.

¿Puede alguien de fuera de la UE comprar una vivienda en Chipre?

Sí, pero un comprador que no es ciudadano de un país de la UE debe obtener primero un permiso de la Administración de Distrito mediante el formulario COMM 145. El permiso es gratuito y tarda entre dos y tres semanas. Cubre una parcela de hasta 4.000 m² para la ocupación por el propietario, o hasta dos unidades, y el límite se aplica en total a una pareja.

¿Cuánto pagaré en tasas de transmisión?

El Department of Lands and Surveys cobra el 3 % del precio o del valor de mercado de 0,01 € a 85.000 €, el 5 % de 85.001 € a 170.000 € y el 8 % desde 170.001 €. No se cobra tasa de transmisión cuando sobre la misma operación se cobra IVA. Cuando la operación no está sujeta a IVA, se aplica una reducción del 50 %.

¿Qué IVA se aplica a una vivienda nueva?

Una vivienda nueva vendida por primera vez por un promotor lleva IVA al tipo general del 19 %. Puede aplicarse un tipo reducido del 5 % a una residencia principal si el comprador cumple las condiciones fijadas por el Tax Department, que incluyen un certificado que se solicita a través del Tax Department. Los límites de superficie y de valor deben confirmarse con el Tax Department.

¿Hay impuesto de timbre en la compra?

El Tax Department indica que las leyes de timbre de 1963 a 2025 fueron derogadas desde el 1 de enero de 2026. Su aviso de 27 de marzo de 2026 sigue describiendo el sellado de algunos documentos, así que confirme con el Tax Department o con su abogado si el contrato de compraventa devenga algún impuesto.

¿Comprar una vivienda me da un permiso de residencia?

No. Ser propietario de una vivienda no da residencia. El permiso para inversores exige una inversión de al menos 300.000 € en una de cuatro categorías, unos ingresos anuales seguros de al menos 50.000 € y otras condiciones, y las autoridades deciden la solicitud. La tasa de solicitud es de 500 €, más 70 € por persona para la tarjeta de residencia cuando sea necesaria.

¿Qué cubre el permiso para inversores?

Cubre al inversor, al cónyuge y a los hijos menores de 18 años. Los hijos solteros de entre 18 y 25 años que cursen estudios superiores pueden solicitarlo por separado. La política no incluye a padres ni abuelos. Un hijo adulto que no dependa económicamente puede incluirse en una inversión de mayor valor, multiplicándose la cifra de 300.000 € por el número de hijos adultos.

¿Me permite el permiso viajar libremente por el espacio Schengen?

Por ahora, no. El Ministerio de Asuntos Exteriores indica que los visados y permisos de residencia expedidos por Chipre solo son válidos en Chipre hasta que Chipre se integre plenamente en el acervo Schengen, y la Comisión Europea indica que los controles fronterizos internos aún no se han suprimido. Consulte las normas que le corresponden por su nacionalidad antes de viajar.

¿Puedo trabajar en Chipre con el permiso?

No. El solicitante y el cónyuge confirman que no tienen intención de trabajar en Chipre, salvo como administradores de la sociedad en la que han invertido. Pueden percibirse dividendos de sociedades chipriotas, y ocupar un cargo de administrador no remunerado, cuando la inversión no sea en el capital social de una sociedad.

¿El permiso conduce a la ciudadanía?

El permiso para inversores no se describe como una vía hacia la ciudadanía. La naturalización tiene sus propias condiciones con arreglo a la Ley de modificación del Registro Civil de 2023, entre ellas 12 meses de residencia legal continuada antes de la solicitud y al menos 7 años de residencia legal en los 10 años anteriores a ese periodo. Si el tiempo con el permiso para inversores cuenta, debe confirmarlo un abogado.

¿Hay impuesto sobre la propiedad o de sucesiones en Chipre?

El impuesto anual sobre bienes inmuebles fue derogado desde el 1 de enero de 2017. Según el Tax Department, no se aplica impuesto de sucesiones al patrimonio de una persona fallecida después del 1 de enero de 2020. Sobre la venta de inmuebles chipriotas se aplica un impuesto sobre las ganancias de capital, y el tipo vigente y las exenciones deben confirmarse con el Tax Department o con un asesor fiscal.

¿Cómo empieza una visita o una compra?

Envíe una solicitud desde la página de una residencia o a través del formulario de contacto. Su asesor le responderá, organizará una visita en persona o por videollamada y le explicará los documentos, los costes, el permiso para compradores no comunitarios y la transmisión. Un abogado chipriota debe revisar el contrato antes de pagar un depósito.

Esta página ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni migratorio. Las tasas, los umbrales y las normas los fijan las autoridades de Chipre y cambian. En la fecha de revisión, confirme la situación con el Department of Lands and Surveys, el Tax Department, el Migration Department y un abogado chipriota antes de reservar o pagar un depósito.

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