Un comprador extranjero suele pagar un impuesto de transmisión del 3,09 % sobre el valor imponible, y una vivienda nueva de un promotor puede venderse sin IVA en virtud de un régimen transitorio. Grecia ofrece además un permiso de residencia para inversores vinculado a un inmueble, con condiciones fijadas por la ley que varían según la zona. Esta guía expone los costes, las comprobaciones del título y las normas de residencia punto por punto.
Revisado el 7 de noviembre de 2026
En resumen
- El comprador paga el impuesto de transmisión de inmuebles: el 3 % sobre el valor imponible, más un recargo del 3 % a favor de los municipios sobre ese impuesto, lo que equivale a un 3,09 % efectivo. El impuesto se paga en un plazo de tres días laborables desde la declaración conjunta.
- Una vivienda nueva vendida por un promotor que haya optado por la suspensión del IVA se vende sin IVA, y en su lugar se aplica el impuesto de transmisión. La suspensión está prevista hasta el 31 de diciembre de 2026 para las viviendas no vendidas. El IVA general es del 24 %.
- Los compradores no comunitarios deben comprobar si el inmueble está en una zona fronteriza, donde la adquisición de derechos de propiedad por personas no comunitarias está restringida por la ley.
- Ser propietario de una vivienda no da por sí mismo derecho a residir. El permiso de residencia para inversores es una solicitud aparte, y su valor mínimo del inmueble depende de la zona y del tipo de inmueble.
- El permiso para inversores tiene una validez de cinco años y puede renovarse por periodos iguales mientras el inmueble siga en propiedad y posesión del titular.
- El permiso no concede derecho a trabajar, no permite alquilar la vivienda a corto plazo a través de la economía colaborativa ni subarrendarla, y no concede por sí mismo la ciudadanía.
Quién puede comprar y qué se necesita antes
Fuera de las zonas fronterizas, no encontramos en los textos oficiales consultados para esta guía ninguna norma que impida a una persona física de otro país comprar una vivienda en Grecia. Las zonas fronterizas requieren una comprobación aparte, expuesta más abajo.
Zonas fronterizas. La Ley 1892/1990 restringe la adquisición de derechos de propiedad por personas no comunitarias ni de la EFTA en las prefecturas fronterizas. Según los informes, puede concederse una excepción mediante una comisión de la Administración Descentralizada, con participación del Ministerio de Defensa Nacional. El texto refundido vigente y el procedimiento no pudieron confirmarse en una fuente oficial para esta revisión, y se describen planes para endurecer las normas. Pida a un abogado griego que confirme la situación del inmueble concreto antes de pagar un depósito.
Número fiscal. Se necesita un número de contribuyente griego (AFM) para la declaración de transmisión y para la escritura. La autoridad tributaria fija cómo obtiene un comprador extranjero uno. Confirme los pasos con su notario o abogado.
Pago. En la vía de inversión, el precio completo debe pagarse a través de una cuenta de pago del vendedor abierta en una entidad de crédito o proveedor de pagos que opere en Grecia, mediante cheque bancario cruzado, transferencia bancaria o terminal de pago con tarjeta, y el notario registra los datos del pago. El efectivo no figura como medio de pago en esa vía. Planifique el pago con su notario y su banco antes de firmar.
Propiedad plena (freehold) y título
Una vivienda griega se compra normalmente mediante escritura notarial, firmada ante un notario público. El notario redacta y registra la transmisión, pero un abogado propio debe revisar el título, las cargas y la situación urbanística antes de firmar.
Pida al vendedor los documentos del título, un certificado de cargas expedido por el registro de la propiedad o el catastro nacional, la licencia de obra y el certificado ENFIA. Un notario necesita un certificado ENFIA antes de que pueda completarse la transmisión de un inmueble.
Compruebe si el inmueble está inscrito en el catastro nacional y si los linderos y la edificación coinciden con la licencia. Cuando el inmueble sea una unidad de un edificio, compruebe también las cuotas comunitarias del edificio y su situación urbanística. Un comprador no debe confiar en promesas de un vendedor o de un agente sobre estos puntos.
Impuestos y tasas al comprar
Impuesto de transmisión. AADE fija el tipo en el 3 % sobre el valor imponible del inmueble, con un recargo a favor de municipios y comunidades del 3 % de ese impuesto. El tipo efectivo es, por tanto, del 3,09 %. Lo paga el comprador. La base imponible es el valor imponible fijado con arreglo a las normas fiscales, que no siempre coincide con el precio acordado, así que pida al notario la cifra que se utilizará.
Exención. La compra de una residencia solo puede estar exenta del impuesto de transmisión para determinados compradores: griegos, ciudadanos de Estados de la UE y del EEE, refugiados reconocidos, nacionales de terceros países con estatus de residente de larga duración en Grecia, y nacionales de terceros países titulares de un permiso de residencia de segunda generación. La exención exige además que el comprador viva en Grecia o tenga intención de establecerse allí en un plazo de dos años, y tiene un límite por importe. Es poco probable que un comprador por la vía de inversión cumpla los requisitos; confírmelo con un abogado.
IVA en viviendas nuevas. AADE fija el tipo general del IVA en el 24 %, un tipo reducido del 13 % y un tipo superreducido del 6 %. En viviendas nuevas, un promotor puede solicitar la suspensión del IVA en virtud del artículo 70 del Código del IVA (Ley 5144/2024). Con ese régimen la venta se realiza sin IVA, se aplica en su lugar el impuesto de transmisión, y la suspensión rige hasta el 31 de diciembre de 2026 para las viviendas no vendidas. Que se prorrogue depende de la ley vigente en esa fecha. Pida al vendedor que confirme por escrito el tratamiento del IVA.
Reventa. Una vivienda vendida por un propietario particular suele estar sujeta al impuesto de transmisión y no al IVA. Confirme con el notario el tratamiento de su venta.
Honorarios de notaría y del registro. Los honorarios de notaría y los del registro de la propiedad o del catastro dependen del precio y los fija la ley o un arancel. Pida al notario un presupuesto por escrito antes de firmar. Esta página no indica los importes, porque no pudimos confirmarlos en una fuente oficial.
Impuestos durante la propiedad
El ENFIA, el impuesto unificado sobre la propiedad, lo calcula cada año AADE para los inmuebles que se poseen en Grecia el 1 de enero. Tras una compra, el propietario remite una declaración de bienes inmuebles (E9) a través del portal myAADE, antes del 31 de marzo del año siguiente. El impuesto puede pagarse en hasta diez plazos mensuales iguales, de al menos 10 € cada uno, con el último vencimiento el último día laborable de febrero del año siguiente.
El importe depende del inmueble y de su valoración oficial, y no confirmamos en una fuente oficial las tablas de tipos vigentes. Pida la cifra correspondiente a su inmueble a la autoridad tributaria o a un contable griego.
Las rentas de un inmueble griego tributan en Grecia. Las normas para propietarios no residentes, incluida cualquier exigencia de un representante fiscal griego, deben confirmarse con un asesor fiscal griego antes de alquilar el inmueble. Una venta también puede generar impuestos en Grecia y en su país de residencia, así que pida asesoramiento antes de vender.
Residencia: el permiso para inversores, punto por punto
Las normas siguientes proceden del artículo 100 de la Ley 5038/2023 (Código de Migración), en su versión modificada por la Ley 5100/2024, y del artículo 95 del mismo Código. Se aplican al texto consultado para esta revisión el 7 de noviembre de 2026. El Ministerio de Migración y Asilo publica los documentos de solicitud y las circulares, que deben consultarse antes de solicitar el permiso.
Residencia: requisitos
- Entrada o estancia: el solicitante entró legalmente en Grecia con cualquier visado de entrada, o reside legalmente en Grecia (artículo 100, apartado 1(a)).
- Propiedad: plena propiedad y posesión de un inmueble griego, mantenido a título personal o a través de una sociedad griega o de la UE que el solicitante posea en su totalidad (artículo 100, apartado 1(b), (c)). Una cuota en copropiedad solo cuenta entre cónyuges o convivientes inscritos. En los demás casos, la cuota de cada copropietario debe alcanzar el umbral por sí sola.
- Valor mínimo de 800.000 €: Ática; la unidad regional de Tesalónica; las unidades regionales de Mykonos y Thira; y las islas con más de 3.100 habitantes en el último censo (artículo 100, apartado 2(a)).
- Valor mínimo de 400.000 €: el resto de zonas del país (artículo 100, apartado 2(b)).
- Valor mínimo de 250.000 €: una compra que convierte las zonas principales de un edificio en uso residencial; un edificio industrial que lleva vacío al menos cinco años; un edificio catalogado que vaya a restaurarse por completo o reconstruirse (artículo 100, apartado 2(c), (d)).
- Islas: el texto no nombra las islas. Leído literalmente, puede incluir grandes islas como Creta. Las fuentes no coinciden, así que confirme el umbral de su inmueble concreto con el Ministerio y con un abogado antes de decidir.
- Superficie mínima: en las vías de 800.000 € y de 400.000 €, 120 metros cuadrados de superficie principal en un inmueble construido, o en un inmueble con licencia de obra. La vía de cambio de uso de 250.000 € no tiene superficie mínima (artículo 100, apartado 2; página oficial del servicio público mitos.gov.gr). Si se trata de un edificio protegido, compruebe las condiciones antes de comprar.
- Un solo inmueble: la inversión se realiza en un único inmueble (artículo 100, apartado 2).
- Pago completo antes de la solicitud: el precio completo debe haberse pagado antes de remitir la solicitud, lo que acredita la escritura notarial. Si el precio se paga bajo una condición resolutoria, deben aportarse la escritura de liquidación inscrita y el levantamiento de la condición (artículo 100, apartado 3).
- Certificado notarial: el notario que redactó la escritura certifica las partes, el inmueble, la forma de pago, cualquier condición resolutoria y si el vendedor ha utilizado el inmueble para un permiso de inversor. En una transmisión también se aporta una copia de la declaración E9 del comprador (artículo 100, apartado 6).
- Certificado del vendedor: cuando el vendedor sea un nacional de un tercer país, debe aportar un certificado del servicio de Extranjería y Migración que indique si el inmueble se ha utilizado para un permiso de inversor. Lo mismo se aplica cuando el vendedor sea una sociedad íntegramente en manos de un nacional de un tercer país (artículo 100, apartado 11).
- Seguro: la lista de documentos del Ministerio exige un contrato con una aseguradora privada que cubra los riesgos de salud y de seguridad, tanto para la solicitud como para cada renovación.
- Tasas y formularios: el Ministerio enumera el formulario de solicitud, fotografías de pasaporte, una copia del documento de viaje con un visado nacional válido cuando sea necesario, una tasa por la impresión de la tarjeta electrónica de permiso y una tasa electrónica fijada por ley. Consulte los importes vigentes con el Ministerio antes de solicitar.
- Familiares: el cónyuge o conviviente inscrito; los hijos comunes no casados de los cónyuges menores de 21 años; los hijos no casados menores de 21 años a cuyo favor se haya atribuido la tutela legal; los ascendientes directos de los cónyuges, que incluyen padres y abuelos, sin límite de edad en el texto; y los hijos adultos sin capacidad jurídica, si son nacionales de terceros países que viven con el patrocinador y dependen de él (artículo 95, apartado 2). Un familiar solicita un permiso de reagrupación familiar, que caduca al mismo tiempo que el permiso del patrocinador. Un hijo que cumple 21 años recibe un permiso propio de tres años.
- Plazo de tramitación: el permiso se expide en los dos meses siguientes a que el expediente completo llegue a la autoridad competente (artículo 100, apartado 10). Es el plazo legal, no una garantía del resultado ni de la fecha.
- Duración y renovación: el permiso inicial tiene una validez de cinco años y puede renovarse por periodos iguales, mientras el inmueble siga en propiedad y posesión del titular (artículo 95, apartado 1; artículo 100, apartados 1 y 4). Las ausencias de Grecia no son un obstáculo para la renovación. El permiso se revoca o no se renueva si dejan de cumplirse las condiciones (artículo 95, apartado 3).
Residencia: lo que concede el permiso y lo que no
- Concede: residencia en Grecia para el titular y los familiares enumerados más arriba, durante cinco años, renovable mientras se cumplan las condiciones.
- No concede derecho a trabajar (artículo 100, apartado 9).
- No concede la ciudadanía griega. La ciudadanía es un proceso aparte (véase más abajo).
- No concede residencia en ningún otro país, y no convierte al titular en ciudadano de la UE.
- Viajes dentro de Schengen: véase la sección siguiente. El permiso no es un documento de viaje y no sustituye al pasaporte.
- Alquiler: la vivienda puede alquilarse (artículo 100, apartado 7). No puede alquilarse a corto plazo a través de la economía colaborativa, no puede subarrendarse y no puede utilizarse como sede o sucursal de un negocio (artículo 100, apartado 7A). Un incumplimiento puede dar lugar a la revocación del permiso y a una multa de 50.000 €. El incumplimiento de las condiciones de un edificio catalogado puede conllevar una multa de 150.000 €.
- Reventa: una reventa durante el permiso a otro nacional de un tercer país da a ese comprador derecho a un permiso, y el permiso del vendedor se revoca (artículo 100, apartado 8).
- Sanidad y educación: la vía del permiso exige un seguro privado de salud (véase más arriba). No confirmamos ningún derecho a la atención sanitaria pública gratuita ni a la educación pública derivado del permiso. Confírmelo con el Ministerio y con la autoridad sanitaria.
- Otras vías: la vía de inmueble descrita aquí no es una participación en una empresa. Existen otras vías de inversión en el derecho griego, en condiciones distintas, que no cubre esta guía.
Viajes por Schengen para visitantes no comunitarios y titulares de permiso de residencia
Schengen no es lo mismo que la UE. Es el grupo de Estados que aplican las normas comunes de fronteras. Irlanda y Chipre son Estados de la UE fuera del espacio Schengen, y cada uno tiene sus propias normas.
Estancias cortas. Para estancias previstas de no más de 90 días en cualquier periodo de 180 días, un visitante no comunitario debe cumplir las condiciones de entrada del artículo 6 del Código de Fronteras Schengen (Reglamento (UE) 2016/399). El periodo de 180 días se cuenta hacia atrás desde cada día de la estancia.
Titulares de un permiso de residencia. Con arreglo al artículo 21 del Convenio de aplicación del Acuerdo de Schengen, un permiso de residencia válido expedido por un Estado Schengen permite a su titular desplazarse hasta tres meses por los demás Estados Schengen. El titular necesita el permiso y un documento de viaje válido, debe cumplir las condiciones de entrada y no debe figurar en una lista de alerta. El texto no exige que el titular entre por Grecia, pero tampoco le concede residencia en otro país. Confirme las normas para su nacionalidad y sus fechas de viaje con las autoridades del Estado que visite.
La ciudadanía según establece la ley
La ciudadanía griega es un proceso aparte con arreglo al Código de la Ciudadanía Griega (Ley 3284/2004). Ser titular del permiso para inversores no lleva por sí mismo a la ciudadanía, y esta guía no hace ninguna promesa al respecto.
El resumen del Ministerio del Interior recoge la norma general: un solicitante adulto debe haber vivido legal y permanentemente en Grecia durante siete años antes de la solicitud. El resumen exige además un conocimiento suficiente del griego y la prueba de una integración económica y social ordinaria con arreglo al artículo 5A del Código. Indica una tasa de solicitud de 550 €, que debe comprobarse con el calendario vigente.
El mismo resumen no fija un número mínimo de días de presencia al año. Ofrece un periodo más corto de tres años para algunos grupos y un periodo más largo de doce años para otros títulos de residencia que no enumera. El resumen no dice qué periodo se aplica al permiso para inversores. Confirme con un abogado griego si el permiso para inversores computa para los siete años.
Cómo suele desarrollarse una compra
- Elija el inmueble y pida al vendedor los documentos del título, el certificado de cargas, la licencia de obra y el certificado ENFIA.
- Firme un contrato preliminar solo después de que un abogado haya revisado por escrito el título, la situación urbanística y la posición del vendedor en materia de IVA. No pague un depósito importante antes de completar estas comprobaciones.
- Obtenga el número de contribuyente griego (AFM) y acuerde con el notario cómo se pagará el precio, utilizando un canal de pago griego cuando se aplique la vía de inversión.
- En la notaría, aporte la declaración conjunta del impuesto de transmisión y pague el impuesto en un plazo de tres días laborables. Firme la escritura notarial, con el certificado del notario para el permiso cuando se siga la vía de inversión.
- Complete la inscripción de la transmisión y la declaración E9, a través de myPROPERTY cuando se cree automáticamente, o a través de myAADE.
- Cuando se utilice la vía de inversión, solicite el permiso con el expediente completo. El plazo legal de tramitación es de dos meses desde que el expediente completo llega a la autoridad.
Compra a través de una sociedad
Para el permiso para inversores, un inmueble puede mantenerse a través de una sociedad que el solicitante posea en su totalidad, con domicilio social en Grecia o en otro Estado miembro de la UE (artículo 100, apartado 1(c)). El inmueble no puede utilizarse como sede o sucursal de un negocio (artículo 100, apartado 7A).
Una sociedad paga sus propios impuestos y debe cumplir con sus obligaciones contables y de declaración. La elección entre comprar a nombre propio o a través de una sociedad cambia la posición fiscal, así que pida asesoramiento a un asesor fiscal griego antes de decidir.
Fuentes oficiales y primarias
- AADE: impuesto de transmisión de inmuebles (sujetos pasivos, tipo, declaraciones, exención de vivienda habitual)
- AADE: tipos básicos del IVA (24 %, 13 %, 6 %)
- AADE: impuesto unificado sobre la titularidad de inmuebles (E9 y ENFIA)
- Ley 5144/2024 (Código del IVA), artículo 70, disposiciones transitorias (texto publicado por TaxHeaven; compárelo con la Gaceta del Gobierno)
- Ley 5038/2023 (Código de Migración), artículo 100 en su versión modificada (texto publicado por TaxHeaven; compárelo con la Gaceta del Gobierno)
- Ley 5038/2023 (Código de Migración), artículo 95: duración de los permisos de inversor y de los familiares (texto publicado por TaxHeaven)
- Ley 5100/2024 que modifica el Código de Migración: copia publicada por el Ministerio de Migración y Asilo
- Ministerio de Migración y Asilo: permiso de residencia para inversores (documentos y requisitos)
- Ministerio de Migración y Asilo: circulares
- Ministerio del Interior: requisitos de naturalización (resumen publicado por mitos.gov.gr)
- EUR-Lex: Convenio de aplicación del Acuerdo de Schengen, artículo 21 (titulares de permisos de residencia)
- EUR-Lex: Reglamento (UE) 2016/399, Código de Fronteras Schengen, artículo 6
Preguntas que los compradores hacen primero
Un resumen breve y neutral. Las normas y los tipos los fija la ley griega y cambian, así que confirme la situación vigente con un notario, un abogado y las autoridades antes de decidir.
¿Puede alguien de otro país comprar una vivienda en Grecia?
En general, sí. No encontramos en los textos oficiales consultados para esta guía ninguna norma que impida a una persona física de otro país comprar una vivienda fuera de las zonas fronterizas. Un comprador no comunitario debe comprobar las restricciones de las zonas fronterizas antes de comprar allí. Un notario y un abogado griegos confirman la situación del inmueble.
¿Cuánto impuesto de transmisión pagaré?
AADE fija el impuesto de transmisión en el 3 % del valor imponible, más un recargo del 3 % a favor de los municipios sobre ese impuesto, lo que equivale a un 3,09 % efectivo. Lo paga el comprador. Las partes remiten una declaración conjunta antes del contrato y pagan en un plazo de tres días laborables. La exención por vivienda habitual solo cubre determinadas categorías de comprador y es poco probable que se aplique a un comprador por la vía de inversión.
¿Se cobra IVA por una vivienda nueva?
Puede evitarse. Un promotor que haya optado por la suspensión del IVA en virtud del artículo 70 del Código del IVA vende las viviendas no vendidas sin IVA, y en su lugar se aplica el impuesto de transmisión. La suspensión rige hasta el 31 de diciembre de 2026, así que confirme por escrito la posición del vendedor. El IVA general es del 24 %, el tipo reducido del 13 % y el tipo superreducido del 6 %.
¿Qué es el ENFIA y quién lo declara?
El ENFIA es un impuesto anual sobre los inmuebles que se poseen en Grecia el 1 de enero. Tras la compra, el propietario remite una declaración de bienes inmuebles (E9) a través de myAADE antes del 31 de marzo del año siguiente. El impuesto puede pagarse en hasta diez plazos mensuales. El importe depende del inmueble, así que confírmelo con la autoridad tributaria.
¿Qué exige el permiso de residencia para inversores?
Con arreglo al artículo 100 del Código de Migración, el inmueble debe valer al menos 800.000 € en Ática, en la unidad regional de Tesalónica, en Mykonos y Thira, y en las islas con más de 3.100 habitantes en el último censo. En el resto del país el mínimo es de 400.000 €, y en los casos especiales se aplica 250.000 €. En las vías de 800.000 € y de 400.000 € el inmueble necesita al menos 120 metros cuadrados de superficie principal; la vía de cambio de uso de 250.000 € no tiene superficie mínima. El precio completo debe pagarse antes de la solicitud. Confirme la zona de su inmueble.
¿Quién puede incluirse en el permiso?
El cónyuge o conviviente inscrito, los hijos comunes no casados de los cónyuges menores de 21 años, los hijos no casados menores de 21 años a cuyo favor se haya atribuido la tutela legal, los padres y abuelos de los cónyuges, y los hijos adultos sin capacidad jurídica. Cada familiar solicita un permiso de reagrupación familiar que caduca con el permiso del patrocinador. Un hijo que cumple 21 años recibe un permiso propio de tres años.
¿Cuánto dura el permiso?
El permiso inicial tiene una validez de cinco años. Puede renovarse por periodos iguales mientras el inmueble siga en propiedad y posesión del titular, y las ausencias de Grecia no son un obstáculo para la renovación. El permiso puede revocarse o no renovarse si dejan de cumplirse las condiciones.
¿Me permite el permiso trabajar o viajar por Europa?
No concede derecho a trabajar. Permite la libre circulación por los Estados Schengen durante hasta tres meses con arreglo a las normas Schengen, siempre que el titular tenga un pasaporte o documento de viaje válido y cumpla las condiciones de entrada. No concede residencia en otros países y no sustituye al pasaporte.
¿Puedo alquilar el inmueble?
El alquiler está permitido. El inmueble no puede alquilarse a corto plazo a través de la economía colaborativa, subarrendarse ni utilizarse como sede de un negocio. Un incumplimiento puede dar lugar a la revocación del permiso y a una multa de 50.000 €. Confirme las normas locales de cualquier alquiler antes de contar con los ingresos.
¿El permiso conduce a la ciudadanía griega?
No. La ciudadanía es un proceso aparte, con condiciones propias. El resumen del Ministerio indica siete años de residencia legal y permanente, un conocimiento suficiente del griego y la prueba de integración. Si el permiso para inversores cuenta para ese periodo, debe confirmarlo un abogado. No se promete ninguna fecha ni resultado.
¿Qué debe comprobarse antes de comprar?
El título, la inscripción catastral y las cargas, la licencia de obra, el certificado ENFIA y la posición del vendedor en materia de IVA por escrito. Cuando se aplique la vía de inversión, compruebe el valor mínimo de la zona, las normas de zonas fronterizas y el certificado del notario. Un abogado griego debe revisar los documentos antes de pagar un depósito.
Esta página ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni migratorio. Las tasas, los umbrales y las normas los fijan la ley griega y las autoridades, y cambian. En la fecha de revisión, confirme la situación con un notario griego, un abogado griego, la autoridad tributaria (AADE) y el Ministerio de Migración y Asilo antes de pagar un depósito o solicitar un permiso. Cuando un punto no se haya podido confirmar en una fuente oficial, el texto lo indica.