Bali: propiedad, arrendamiento a largo plazo y visados para compradores extranjeros

Los compradores extranjeros no pueden poseer terrenos en propiedad plena en Bali. Esta guía expone las vías del arrendamiento a largo plazo y de la sociedad, cómo afectan a una villa la calificación del suelo y los permisos, qué visados sirven para una estancia prolongada, y los impuestos y comprobaciones que acompañan a una compra.

Revisado el 25 de octubre de 2026

En resumen

Los extranjeros no pueden tener terrenos en propiedad plena (Hak Milik) en Bali. Las vías habituales son el arrendamiento a largo plazo (Hak Sewa), el derecho de uso (Hak Pakai) para una casa, o el derecho de construcción (HGB) mantenido a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA).
El arrendamiento a largo plazo es un contrato. Su duración, su prórroga y las condiciones de reventa constan en la escritura notarial, así que la redacción pesa más que la cifra de años que se anuncia.
La calificación del suelo va primero. El color del terreno en el plan de ordenación decide si puede edificarse una villa en él y si puede alquilarse a corto plazo.
Ser propietario no da derecho a un visado. Las estancias largas requieren visados aparte, cada uno con su propio depósito, sociedad o límite de tiempo: el Second Home Visa, el KITAS de inversor, el visado de preinversión D12 y el visado de turista.
Los costes dependen de la vía: IVA en una venta de promotor, BPHTB en la adquisición, impuesto sobre la renta del vendedor, impuesto anual sobre el terreno y los edificios, e impuesto sobre la renta por el alquiler.
Los acuerdos con testaferro, en los que un nombre local figura como titular del inmueble para un extranjero, son ilegales e inseguros. No los utilice.

Formas de propiedad para extranjeros

La legislación indonesia reserva la propiedad plena (Hak Milik) a los ciudadanos indonesios. Los extranjeros domiciliados en Indonesia pueden tener un derecho de uso (Hak Pakai), que puede concederse sobre terreno del Estado o sobre otros terrenos mediante escritura, y un derecho de arrendamiento de un terreno para edificar (Hak Sewa untuk Bangunan). Con arreglo al PP 18/2021, que sustituyó al anterior PP 40/1996 y al PP 103/2015, un extranjero que posea documentos de inmigración válidos puede ser propietario de una casa residencial sobre terreno con Hak Pakai, sujeto a precios mínimos, superficies mínimas de terreno y límites de unidades fijados por reglamento.

Los apartamentos en régimen de propiedad horizontal (strata) pueden ser propiedad de extranjeros con el permiso requerido, cuando el edificio se levanta sobre terreno con HGB o Hak Pakai. Como las condiciones de elegibilidad están ligadas a la situación de residencia y los límites los fija el reglamento, compruébelas el día de la compra. Un título vale solo lo que vale el registro de la propiedad que hay detrás, por lo que la comprobación del título descrita más abajo es esencial.

El arrendamiento a largo plazo en la práctica

El arrendamiento a largo plazo otorga al comprador el derecho a usar una villa y su terreno durante un período fijo, en virtud de un acuerdo por escrito con el propietario del terreno, normalmente firmado ante notario. El alquiler o el precio global se paga al propietario del terreno. La Ley Agraria Básica permite a los extranjeros domiciliados en Indonesia tener este derecho sobre un edificio, pero no fija un plazo. En la práctica, son habituales 25 o 30 años, a menudo escritos como 30 más 25 años con opción de prórroga.

La cifra de 80 años que a veces se cita para los arrendamientos no es una norma del arrendamiento a largo plazo. Es el máximo legal para el HGB y el Hak Pakai sobre terreno del Estado: un período inicial, una prórroga de hasta 20 años y una renovación de hasta 30. Un arrendamiento a largo plazo suele ser contractual y no un certificado de terreno, de modo que su valor depende del título del arrendador y de la escritura. Antes de pagar, confirme con un notario quién ostenta el derecho del arrendador, si el terreno está libre de cargas, el uso permitido, el precio y el calendario de pagos, las condiciones y el procedimiento de la prórroga, el derecho a vender o transmitir el arrendamiento a los herederos, y qué ocurre si el terreno se recalifica más adelante.

La vía societaria: PT PMA y HGB

Una sociedad de capital extranjero (PT PMA) puede ser titular de un derecho de construcción (HGB) sobre el terreno y el edificio que lo ocupa, y esta vía ofrece un derecho más largo y más transmisible. Con arreglo al Reglamento BKPM n.º 5 de 2025, en vigor desde el 2 de octubre de 2025, una nueva PT PMA necesita un capital desembolsado de al menos 2 500 000 000 IDR. Su plan de inversión total debe superar los 10 000 000 000 IDR por cada código de actividad y ubicación del proyecto, sin contar terrenos ni edificios. Fuentes secundarias describen un mínimo de dos socios; confírmelo con el registro mercantil.

La sociedad debe desarrollar una actividad acorde con el uso previsto y tiene obligaciones continuas: cuentas anuales, declaraciones fiscales y la información sobre la inversión que exige el registro. Una PT PMA no es automáticamente elegible para todos los códigos de actividad, así que una villa que se vaya a alquilar necesita la licencia adecuada (véase calificación del suelo y permisos). La venta de la sociedad o un cambio de control también puede afectar a la inversión, y debe revisarlo un notario y un asesor antes de firmar.

Calificación del suelo, permisos y alquiler a corto plazo

Cada parcela se clasifica en el plan de ordenación del distrito (RTRW) y, cuando es aplicable, en el plan detallado (RDTR). Los colores habituales en Bali son amarillo para uso residencial, rosa para turismo, rojo para uso comercial, naranja para uso mixto y verde para agricultura, donde no se permite edificar. El rosa es una etiqueta de mercado y no una categoría legal, así que lo que cuenta es la designación oficial de la parcela. Compruebe la parcela en el mapa oficial de ordenación de la ATR/BPN (GISTARU) y obtenga la confirmación por escrito de un notario o de un consultor urbanístico. Edificar en terreno de zona verde está prohibido, y las autoridades pueden precintar esas construcciones.

La calificación del suelo, la licencia de obra y el certificado de ocupación son comprobaciones distintas. La licencia de edificación (PBG, antes IMB) se solicita a través del sistema en línea OSS. El certificado de funcionalidad del edificio (SLF) confirma que el edificio terminado se ajusta al plan aprobado, y generalmente se necesita antes de usar o alquilar la villa. El alquiler a corto plazo necesita una licencia propia. El permiso de alojamiento familiar (homestay, pondok wisata) previsto en el Permenparekraf 4/2021 cubre propiedades pequeñas de hasta cinco habitaciones; las villas mayores necesitan licencia de hotel o de villa. Una guía indica que el permiso de alojamiento familiar está restringido a ciudadanos indonesios y a sociedades de propiedad local, por lo que un propietario extranjero puede necesitar un socio local con licencia. Confírmelo con la oficina de licencias antes de contar con ello.

Visados y residencia

Ser propietario de un inmueble en Indonesia no da por sí mismo derecho a vivir allí. Las opciones siguientes son las revisadas para esta guía. Las normas y los importes cambian, así que confirme cada una con inmigración antes de comprometerse.

Second Home Visa (E33). Expedido por 5 o 10 años con arreglo a una circular de 2022. El solicitante necesita un depósito personal de al menos 2 000 000 000 IDR en un banco estatal indonesio, que no puede retirarse mientras el visado esté activo. Los fondos deben acreditarse en un plazo de 90 días desde la llegada, y se aplica una tasa estatal de 3 000 000 IDR. El pasaporte debe tener una validez mínima de 36 meses. Este visado no permite trabajar. Los resúmenes oficiales revisados no incluyen la propiedad de un inmueble como alternativa al depósito, así que no lo dé por supuesto.

Golden Visa de Indonesia. Con arreglo al Permenkumham 22/2023, modificado por el Permenkumham 11/2024, una persona física que invierta en acciones de sociedades cotizadas, bonos del Estado o fondos de inversión, sin constituir una sociedad, tiene derecho a una estancia de 5 años con 350 000 USD, o de 10 años con 700 000 USD. Las vías societarias exigen importes mayores. El resumen oficial revisado no incluye la compra de inmuebles como inversión admitida, así que comprar una villa no da derecho a este visado. Las afirmaciones de algunas agencias sobre una vía inmobiliaria no están confirmadas.

KITAS de inversor (E28A). Para un socio extranjero que dirige una PT PMA como director o comisario. Las guías secundarias sitúan la participación personal en 10 000 000 000 IDR o más, a nombre del solicitante y no a través de un testaferro o de una sociedad holding. Una guía da una cifra más baja, así que el importe debe confirmarse antes de estructurar la sociedad. El permiso dura de uno a dos años, puede renovarse y más adelante puede convertirse en una residencia permanente (KITAP) de cinco años. Las estancias de más de 183 días en un año pueden generar residencia fiscal en Indonesia.

Visado de preinversión D12. Visado de entradas múltiples para inversores que preparan un negocio, visitan inmuebles o mantienen reuniones, expedido por uno o dos años. Cada estancia puede durar hasta 180 días. Necesita una invitación de una empresa o de un organismo público indonesio, un pasaporte con una validez mínima de seis meses y prueba de fondos, y la primera entrada debe producirse en un plazo de 90 días desde la expedición. No permite trabajar ni realizar actividades que generen ingresos, y no es una vía a la residencia permanente. Las fuentes difieren sobre si puede obtenerse una segunda estancia de 180 días, así que consulte las condiciones vigentes antes de contar con ella.

Visados de turista. El e-VOA cuesta unos 500 000 IDR y permite una estancia de 30 días, con una prórroga de 30 días, es decir, 60 días en total. Las vías de prórroga se describen de forma distinta según las fuentes, así que consulte el portal oficial antes de viajar. La tasa turística de Bali, de 150 000 IDR, se paga una sola vez por visitante internacional a través del portal oficial LoveBali, que pide la fecha de llegada y emite un comprobante. La tarjeta de llegada All Indonesia Arrival Card se presenta en línea antes de la llegada, normalmente en los tres días previos al vuelo.

Impuestos y costes

Compra de arrendamiento a largo plazo. La mayor parte del coste es el propio precio, pagado al arrendador. El impuesto sobre el valor añadido (PPN) se aplica cuando un promotor inscrito a efectos del IVA vende una vivienda nueva. El tipo efectivo sobre los bienes ordinarios es del 11 % desde 2025, y el tipo legal del 12 % se aplica a los bienes de lujo, incluida la vivienda de lujo. La prensa vincula la vivienda de lujo a un precio de unos 30 000 000 000 IDR o más, según los criterios del PP 61/2020. Confirme la situación para 2026 con el promotor y con la oficina tributaria. Los honorarios del notario y de la escritura se negocian y deben presupuestarse por escrito. Como el arrendamiento a largo plazo es en general contractual, normalmente no se cobra BPHTB sobre el arrendamiento en sí, pero confírmelo con el notario. Un pago único de un inquilino puede tratarse como renta, que para una persona física residente tributa al tipo final del 10 % según el PP 34/2017.

Vía societaria (HGB a través de PT PMA). El BPHTB, el impuesto de adquisición que paga el comprador, está limitado al 5 % por el artículo 47 de la Ley 1/2022. El tipo efectivo lo fija cada regencia, y la base es el mayor entre el precio y el valor fiscal, menos un umbral. El vendedor paga un impuesto sobre la renta final por la transmisión con arreglo al PP 34/2016: el 2,5 % con carácter general y el 1 % para una casa o un piso sencillos. Se aplican el IVA y los honorarios notariales como arriba, y la sociedad debe llevar su contabilidad y presentar sus impuestos cada año.

Costes durante la propiedad. El impuesto sobre el terreno y los edificios (PBB-P2) se cobra cada año sobre la valoración NJOP, que es el valor oficial estimado por el Gobierno y suele estar por debajo del precio de mercado. El límite nacional es del 0,5 %. La base imponible es entre el 20 % y el 100 % del NJOP, tras un umbral de al menos 10 000 000 IDR, y el tipo efectivo lo fija la normativa regional. El alquiler de una villa está sujeto al impuesto sobre la renta: un 10 % final para personas físicas residentes con arreglo al PP 34/2017. El tipo del 20 % que a veces se cita para los no residentes no está confirmado por las fuentes revisadas, así que compruébelo con un asesor fiscal.

Pagos y moneda. Las operaciones inmobiliarias nacionales se fijan y se pagan en rupias. Los precios cotizados en dólares estadounidenses se convierten al tipo del día del pago, así que el contrato debe indicar el tipo, la fecha y quién asume cualquier coste de cambio. Pida por escrito el importe en rupias antes de pagar.

Cómo suele desarrollarse una compra

Elija la parcela y después compruebe su color de calificación y el uso previsto en el mapa oficial de ordenación.
Firme una reserva o un memorando que fije el precio, las condiciones y un plazo para la diligencia debida. No pague un depósito importante antes de comprobar el título y los permisos.
Encargue la diligencia debida a un notario o abogado independiente: el título y el derecho del arrendador, las cargas, la licencia de obra (PBG) y el certificado de ocupación (SLF), la situación fiscal y la licencia para cualquier alquiler.
Firme la escritura notarial, ya sea un arrendamiento o una compraventa, con las condiciones de prórroga, el calendario de pagos y las reglas de transmisión incluidas.
Pague en rupias contra la escritura, y pague el BPHTB, el impuesto del vendedor y los gastos notariales.
Complete la inscripción que exija la vía elegida, reúna los documentos y reciba la entrega contra un inventario del inmueble y de sus suministros.

Fuentes oficiales

Esta página ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni migratorio. Las normas sobre propiedad extranjera, las condiciones de los visados y los tipos impositivos los fijan las autoridades indonesias y cambian. En la fecha de revisión, confirme la situación con la oficina de inmigración, la oficina de la propiedad (ATR/BPN), la oficina tributaria y un notario indonesio autorizado antes de pagar cualquier depósito.

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