Los extranjeros pueden ser propietarios de una unidad de condominio en propiedad plena (freehold) en Tailandia, dentro de una cuota, pero no de terrenos. Esta guía explica cómo funcionan la propiedad plena y el arrendamiento, qué debe comprobarse antes de pagar, los costes y los impuestos, y qué visados convienen a una estancia prolongada.
Revisado el 27 de octubre de 2026
En resumen
- Un extranjero puede ser titular de una unidad de condominio en propiedad plena, a su propio nombre, siempre que la propiedad extranjera del edificio no supere el 49 % de su superficie construida total. Un extranjero no puede tener la propiedad plena de un terreno.
- Las villas y otras casas se levantan sobre terreno, por lo que suelen mantenerse en arrendamiento. Un arrendamiento ordinario de terreno está limitado a 30 años por el Código Civil y Comercial, y la promesa de prórrogas es un contrato personal, no un derecho real.
- El dinero para un condominio debe llegar del extranjero, en divisa extranjera y a su propio nombre, y el banco lo registra en un formulario de transacción en divisa extranjera (formulario FET). El Departamento de Tierras lo solicita al inscribir la unidad.
- Ser propietario de un inmueble no da derecho a un visado. El visado de Residente de Larga Duración (Long-Term Resident) de la Junta de Inversiones (Board of Investment) computa una inversión inmobiliaria en Tailandia de al menos 500 000 USD, junto con 1 millón de USD en activos, para la categoría Wealthy Global Citizen.
- La tasa de transmisión estándar es del 2 % del valor tasado. En una reventa, el vendedor que haya tenido el inmueble menos de cinco años paga el impuesto específico sobre actividades empresariales del 3,3 %, y pasados cinco años, en su lugar, el impuesto de timbre del 0,5 %.
- El arrendamiento de 99 años y una cuota de condominio más alta se discuten desde hace años. En la fecha de esta revisión son propuestas, no ley.
Formas de propiedad para extranjeros
La ley tailandesa permite que un extranjero sea propietario de una unidad en un condominio registrado en propiedad plena, conforme a la Ley de Condominios (Condominium Act), siempre que la parte extranjera del edificio se mantenga en el 49 % o menos de la superficie total de sus unidades. La cuota se calcula sobre el edificio entero, y la persona jurídica del edificio (juristic person, es decir, su oficina de administración) puede certificar si la unidad entra dentro de la cuota. El comprador es propietario de la unidad y de una cuota de los elementos comunes, no del terreno sobre el que se asienta el edificio.
El terreno es distinto. Los extranjeros no pueden tener la propiedad plena de terrenos en Tailandia, así que una casa o una villa suele mantenerse mediante un arrendamiento, mediante una sociedad tailandesa en la que los extranjeros sean minoría, o mediante otra estructura que requiere un abogado tailandés. Los acuerdos en los que una persona tailandesa figura como titular interpuesto (nominee) de un terreno por cuenta de un extranjero son ilegales y se persiguen con mayor rigor; no los utilice.
La cuota es una norma que se aplica a los edificios, por lo que un asesor pedirá a la persona jurídica la cifra actual antes de cualquier depósito, y un buen promotor indicará qué unidades se han vendido a extranjeros. Algunos proyectos fijan un límite interno inferior al 49 % que establece la ley.
Propiedad plena y arrendamiento en la práctica
Una unidad de condominio en propiedad plena pertenece a su propietario sin límite de tiempo. Puede venderse, transmitirse y, dentro de la cuota, financiarse; la unidad se inscribe en el Departamento de Tierras a nombre del propietario. En un condominio registrado el terreno se posee conjuntamente a través de los elementos comunes, de modo que la unidad conserva su valor mientras el edificio siga en pie.
Un arrendamiento concede el derecho a usar un inmueble durante un periodo fijo. Según el artículo 540 del Código Civil y Comercial, un arrendamiento ordinario de bienes inmuebles está limitado a 30 años. Los contratos suelen añadir dos o tres opciones de prórroga de 30 años, redactadas como 30 más 30 más 30. Según se informa, una sentencia del Tribunal Supremo establece que esas prórrogas pactadas de antemano más allá del primer periodo no son exigibles, por lo que la lectura prudente es que solo los primeros 30 años están asegurados. Además, un arrendamiento pierde valor a medida que envejece, así que compruebe los años que quedan y las normas sobre reventa, herencia y lo que ocurre al final.
Se han propuesto más de una vez un arrendamiento más largo, comentado como arrendamiento de 99 años, y una cuota del 75 % en los condominios. En la fecha de revisión ninguna de las dos es ley, por lo que una compra no debe depender de ninguna.
Cómo pagar y qué registra el banco
Para inscribir una unidad de condominio de propiedad extranjera, el Departamento de Tierras exige pruebas de que el precio entró en Tailandia desde el extranjero en divisa extranjera. El dinero debe enviarse desde una cuenta extranjera a nombre del propio comprador y marcarse como compra de un inmueble. El banco tailandés emite entonces un formulario de transacción en divisa extranjera para una transferencia entrante de 50 000 USD o más; para importes menores, una carta del banco y los avisos de abono cumplen la misma función. Una transferencia descrita como donación o inversión, o enviada por un tercero, puede causar problemas en la inscripción.
Conserve todos los justificantes de la transferencia. El formulario es la prueba del comprador si la unidad se vende más adelante y el propietario quiere sacar el dinero de Tailandia. Acuerde en el contrato en qué moneda se fija el precio y quién asume el coste del cambio de divisas.
Impuestos y costes
En la transmisión, la tasa estándar es del 2 % del valor tasado, que las partes suelen repartirse, aunque puede pactarse otra cosa. Tailandia ha reducido las tasas de transmisión e hipoteca al 0,01 % hasta el 30 de junio de 2027, pero solo para compradores particulares tailandeses y para precios, tasaciones e hipotecas de hasta 7 millones de THB, de modo que un comprador extranjero de una residencia de este tipo paga la tasa estándar.
Cuando el inmueble se vende más adelante, se aplica el impuesto específico sobre actividades empresariales o el impuesto de timbre, nunca ambos. El vendedor que haya tenido el inmueble menos de cinco años paga el impuesto específico sobre actividades empresariales del 3,3 % del mayor de los dos valores, el tasado o el del precio; pasados cinco años, o cuando el nombre del vendedor figure en el registro domiciliario de la vivienda desde hace un año, se aplica en su lugar el impuesto de timbre del 0,5 %. También se aplica una retención sobre la venta, que depende de quién vende; el contrato debe indicar quién la asume.
Cada año el propietario paga el impuesto sobre terrenos y edificios. La ley fija un tope del 0,3 % para los inmuebles residenciales, y los tipos en vigor son inferiores y dependen del valor y de si el propietario reside allí. La oficina de administración cobra además cuotas mensuales de zonas comunes y, en algunos proyectos, un fondo de reserva que los nuevos propietarios pagan por adelantado. Solicite por escrito las cifras vigentes.
Las rentas pagadas a un propietario extranjero están sujetas a retención, declarada al 15 % de la renta bruta para un no residente, y el propietario puede presentar una declaración para reclamar cualquier crédito. Para ello el propietario necesita un número de identificación fiscal tailandés.
Visados y residencia
Comprar una vivienda no da derecho a un visado ni a residir en Tailandia. Las visitas se realizan al amparo de una exención de visado o de un visado. Desde el 15 de septiembre de 2026, la estancia sin visado para la mayoría de las nacionalidades admitidas es de 30 días, solo con fines turísticos, con una posible prórroga de hasta 30 días en una oficina de inmigración. La lista de países admitidos y las normas cambian, así que compruebe su nacionalidad en las páginas oficiales antes de viajar.
Para una estancia prolongada existen varias vías, cada una con sus condiciones. El visado de Residente de Larga Duración (Long-Term Resident) de la Junta de Inversiones (Board of Investment) tiene una validez de diez años en dos periodos de cinco. Su categoría Wealthy Global Citizen exige 1 millón de USD en activos y una inversión en Tailandia de al menos 500 000 USD realizada a nombre del propio solicitante antes de presentar la solicitud, y la compra de un inmueble en Tailandia puede contar como inversión; la categoría Wealthy Pensioner, para mayores de 50 años, también incluye una opción inmobiliaria. Se exige un seguro médico o un depósito.
El Destination Thailand Visa es un visado de cinco años y entradas múltiples para estancias de hasta 180 días cada vez, para teletrabajadores y otros perfiles, con justificante de fondos de unos 500 000 THB. Un visado de jubilación (no inmigrante O-A) está disponible a partir de los 50 años con un depósito o una prueba de ingresos. Thailand Privilege es una afiliación de pago con estancias largas, no un visado de trabajo. Confirme siempre las tasas, las normas y cualquier cambio de 2026 con la embajada o la Oficina de Inmigración (Immigration Bureau).
Un extranjero que resida en Tailandia debe notificar su dirección a inmigración en un plazo de 24 horas desde su llegada (formulario TM30), trámite que realiza el propietario cuando vive en su propia unidad, o el administrador cuando está alquilada, y debe presentarse ante inmigración cada 90 días si permanece más tiempo.
Alquilar su residencia
Muchos propietarios de residencias en resorts incluyen su vivienda en un programa de alquiler, que gestiona el promotor o el resort. Las estancias de menos de 30 días se consideran uso hotelero en Tailandia y por lo general requieren una licencia hotelera, y muchas normas de condominio las prohíben, con un control cada vez más estricto en Phuket. Compruebe las normas del edificio y las condiciones de cualquier programa de alquiler antes de contar con ingresos, y recuerde que las rentas tributan.
Cómo suele desarrollarse una compra
- Elija la unidad y solicite los títulos: la escritura de propiedad del condominio, el certificado de la persona jurídica y la cifra de la cuota del edificio.
- Firme un contrato de reserva por un periodo breve, con el precio y las condiciones. No pague un depósito elevado antes de completar las comprobaciones.
- Un abogado tailandés revisa el título, la cuota, las deudas y cuotas del edificio y el borrador del contrato.
- Envíe el saldo desde su cuenta extranjera a su propio nombre, indicando la finalidad, y conserve el formulario de transferencia del banco.
- Transmisión en el Departamento de Tierras: ambas partes firman, se pagan las tasas y los impuestos y el título se inscribe a su nombre.
- Organice la administración, el seguro, los suministros, cualquier programa de alquiler y la comunicación a inmigración, y solicite un número de identificación fiscal tailandés si va a percibir rentas.
Fuentes oficiales y primarias
- Board of Investment: visado de Residente de Larga Duración (LTR), categorías y requisitos
- Departamento de Tierras de Tailandia (Land Department)
- Embajada Real de Tailandia en Londres: Destination Thailand Visa
- Tilleke & Gibbins: la vía del visado LTR mediante inversión inmobiliaria (30 de abril de 2026)
- Forvis Mazars Thailand: prórroga de la reducción de las tasas de transmisión e hipoteca (2026)
- Vialto Partners: cambio en el régimen de exención de visado a partir del 15 de septiembre de 2026
- Thai Law Online: el formulario de transacción en divisa extranjera para la compra de un condominio
- Cámara de Comercio Austro-Tailandesa: sentencia del Tribunal Supremo sobre las prórrogas de arrendamientos de larga duración (2025)
Esta página ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni migratorio. Las normas sobre propiedad, las tasas, los impuestos y las condiciones de los visados las fijan las autoridades tailandesas y cambian. En la fecha de revisión, confirme la situación con el Departamento de Tierras (Land Department), el Departamento de Ingresos (Revenue Department), la oficina de inmigración o una embajada, y con un abogado tailandés autorizado antes de pagar un depósito.