Chypre : acheter un bien en tant qu'acheteur étranger

Un acheteur qui n'est pas citoyen d'un pays de l'UE doit obtenir une autorisation avant que la vente puisse être transférée. Les droits de transfert dépendent de la tranche de prix, et la TVA change le calcul pour un logement neuf. Le titre de séjour pour investisseurs est une voie distincte, aux conditions qui lui sont propres. Ce guide présente l'autorisation, les coûts et les impôts, le déroulement d'un achat, et ce que le titre pour investisseurs exige et ne donne pas.

Vérifié le 7 novembre 2026

En bref

Un acheteur qui n'est pas citoyen d'un pays de l'UE doit d'abord obtenir l'autorisation de l'administration de district du district où se situe le bien. L'autorisation est gratuite et prend en général deux à trois semaines.
Les droits de transfert sont calculés par tranches : 3 % jusqu'à 85 000 EUR, 5 % de 85 001 EUR à 170 000 EUR, et 8 % au-delà de 170 000 EUR. Aucun droit de transfert n'est dû lorsque la TVA est perçue sur la même opération.
Un logement neuf vendu pour la première fois par un promoteur est soumis à la TVA. Un taux de TVA réduit peut s'appliquer à une résidence principale si les conditions sont remplies.
Être propriétaire d'un logement ne donne pas de titre de séjour. Le titre pour investisseurs exige un investissement d'au moins 300 000 EUR, un revenu annuel sûr d'au moins 50 000 EUR et d'autres conditions, et la décision appartient aux autorités.
Chypre ne fait pas encore pleinement partie de l'espace Schengen. Un titre de séjour chypriote ne donne pas la libre circulation dans l'espace Schengen.
Chypre ne prélève plus d'impôt annuel sur les biens immobiliers, supprimé à compter du 1er janvier 2017. D'autres impôts s'appliquent lors d'une vente ultérieure et sur les revenus locatifs : demandez conseil avant d'acheter.

Qui peut acheter et l'autorisation

Le ministère de l'Intérieur indique que l'autorisation s'applique aux ressortissants étrangers qui sont citoyens d'États non membres de l'UE, y compris aux sociétés étrangères et aux sociétés contrôlées par des ressortissants étrangers.
La demande se fait sur le formulaire COMM 145, auprès de l'administration de district du district où se situe le bien, avec les pièces justificatives. Aucun frais n'est perçu, et le traitement prend entre deux et trois semaines.
L'autorisation couvre une parcelle de 4 000 m² au maximum pour construire un logement destiné à l'occupation par le propriétaire, ou jusqu'à deux unités. Ces deux unités peuvent être deux logements, ou un logement et un commerce de 100 m² au maximum, ou un logement et un bureau de 250 m² au maximum. La limite s'applique au total pour un couple.
Les pièces comprennent un levé, une copie de l'acte de propriété, l'autorisation d'urbanisme lorsqu'un titre distinct n'a pas encore été délivré, le contrat de vente, les plans d'étage, la justification de la capacité financière, les passeports des demandeurs et de leurs conjoints, un acte de mariage accompagné d'une traduction certifiée si nécessaire et, le cas échéant, les copies des permis de séjour et de travail chypriotes.
Une société, ou un actionnaire d'une société, doit également fournir les certificats d'immatriculation, des actionnaires, des administrateurs et du siège social, l'acte constitutif et les statuts, ainsi que des informations sur les activités et le personnel de la société.
Cette autorisation est distincte du titre de séjour pour investisseurs. L'un ne donne pas l'autre.

Pleine propriété, titre et registre foncier

L'acte de propriété et le certificat de recherche sont les preuves de la propriété à Chypre. Le Département des terres et des levés tient le registre, et un certificat de recherche indique la situation enregistrée d'un bien. La vente est finalisée par le transfert auprès d'un bureau foncier de district, sur rendez-vous.

Qu'un bien soit en pleine propriété ou en bail, sa situation au regard de l'urbanisme, les charges éventuelles et l'état du titre relèvent de la vérification d'un avocat chypriote avant le versement d'un acompte. Ce guide ne détaille pas chaque type de titre.

Impôts et frais à l'achat

Droits de transfert : 3 % du prix de vente ou de la valeur vénale, de 0,01 EUR à 85 000 EUR ; 5 % de 85 001 EUR à 170 000 EUR ; et 8 % à partir de 170 001 EUR. Le Département des terres et des levés peut appliquer sa propre valeur vénale estimée lorsqu'il n'est pas satisfait du prix déclaré.
Aucun droit de transfert n'est dû sur une opération soumise à la TVA portant sur le même bien. L'acheteur fournit à cet effet une attestation de TVA.
Lorsqu'une opération n'est pas soumise à la TVA, la législation prévoit une réduction de 50 % des droits de transfert. Le calculateur de droits de transfert du gouvernement n'applique pas cette réduction : le résultat doit donc être vérifié.
TVA sur un logement neuf vendu pour la première fois par un promoteur : le taux normal est de 19 %. Un taux réduit de 5 % s'applique à l'achat d'une résidence principale par un acheteur qui remplit les conditions, lequel demande un certificat au Département des impôts. Les conditions comprennent une déclaration sur d'autres logements à Chypre, et tout plafond de surface ou de valeur doit être confirmé auprès du Département des impôts.
L'articulation des deux : lorsque la TVA s'applique à la vente, les droits de transfert ne s'appliquent pas. Lorsque la vente n'est pas soumise à la TVA, les tranches de droits de transfert s'appliquent, avec la réduction de 50 %. Le coût total d'un logement neuf dépend donc du taux de TVA applicable, et non des seuls droits de transfert.
Droit de timbre : le Département des impôts indique que les lois sur le droit de timbre de 1963 à 2025 ont été abrogées à compter du 1er janvier 2026 par la Law 239(I)/2025. Son avis du 27 mars 2026 décrit encore le timbrage de certains documents : demandez au Département des impôts ou à un avocat si le contrat de vente de votre achat donne lieu à un droit.
Une procuration n'est soumise au droit de timbre que si au moins un mandant l'a signée avant le 1er janvier 2026, selon le Département des terres et des levés.
La partie qui paie les droits de transfert est fixée par le contrat. Confirmez-le ainsi que les autres coûts par écrit auprès de votre avocat avant de signer.

Impôts pendant la détention

Impôt annuel sur les biens immobiliers : supprimé à compter du 1er janvier 2017, selon le Département des impôts.
Impôt sur les successions : le Département des impôts indique qu'aucun impôt sur les successions ne s'applique à la succession d'une personne décédée après le 1er janvier 2020. L'administrateur de la succession doit déposer une déclaration d'actif et de passif dans les six mois suivant le décès. Pour les dates antérieures, confirmez la situation avec un avocat.
Impôt sur les plus-values : un taux fixe de 20 % s'applique au profit tiré de la cession d'un bien immobilier situé à Chypre, ainsi qu'à la vente d'actions de sociétés propriétaires de tels biens. La page du Département des impôts sur ce sujet doit être consultée pour les exonérations en vigueur et les modalités de calcul de la plus-value.
La contribution spéciale pour la défense sur les revenus locatifs a été supprimée après l'année fiscale 2025, selon le Département des impôts. L'impôt sur le revenu et les autres prélèvements sur les loyers doivent encore être vérifiés auprès d'un conseiller fiscal chypriote.
Résidence fiscale : une personne physique est résidente fiscale à Chypre si elle y séjourne plus de 183 jours au cours d'une année fiscale, ou selon le critère des 60 jours, qui exige au moins 60 jours à Chypre, pas plus de 183 jours dans un autre pays, une activité professionnelle ou un emploi à Chypre, et un logement permanent à Chypre, détenu ou loué. Le critère des 60 jours est un critère de résidence fiscale, distinct du domicile.
Le domicile compte pour la contribution spéciale pour la défense. Une personne non domiciliée n'est pas soumise à cette contribution sur les intérêts ou les dividendes, selon le Département des impôts.
Les redevances municipales, d'assainissement et d'eau sont payées pour le bien. Le Département des terres et des levés demande des certificats attestant leur paiement lors d'un transfert.

Titre de séjour pour investisseurs : conditions

Fondement juridique : le Département de la migration applique la Regulation 6(2) des Aliens and Immigration Regulations. Les critères sont la 4e révision, datée de mai 2023, et entrent en vigueur le 2 mai 2023. La page du Département de la migration consacrée à cette politique a été publiée le 29 décembre 2025.
Investissement d'au moins 300 000 EUR, dans l'une de quatre catégories. (A) Une maison ou un appartement acheté à une société de promotion lors d'une première vente, d'une valeur vénale totale d'au moins 300 000 EUR, TVA en sus, pour laquelle les reçus de paiement officiels atteignent au moins 300 000 EUR hors TVA. Deux logements au maximum peuvent être achetés, et la limite s'applique aussi aux couples. Les reventes ne sont pas admissibles, sauf les contrats de vente déposés auprès du Département des terres et des levés avant le 7 mai 2013.
Catégorie d'investissement (B) : autres biens immobiliers, tels que bureaux, commerces, hôtels ou projets connexes, d'une valeur totale de 300 000 EUR. Ces achats peuvent être des reventes.
Catégorie d'investissement (C) : 300 000 EUR de capital social d'une société chypriote, soit une société nouvellement immatriculée, soit une augmentation du capital d'une société existante. La société doit être établie et en activité à Chypre, y avoir une présence physique avérée et employer au moins cinq personnes.
Catégorie d'investissement (D) : 300 000 EUR de parts d'un organisme de placement collectif chypriote (formulaires AIF, AIFLNP ou RAIF), dont les investissements sont détenus à Chypre. La demande nécessite la confirmation de la CySEC relative à la constitution du fonds.
Revenu annuel sûr : le demandeur doit justifier d'un revenu annuel personnel sûr d'au moins 50 000 EUR. Ce montant augmente de 15 000 EUR pour un conjoint et de 10 000 EUR pour chaque enfant mineur à charge. Le revenu du conjoint peut être compté dans le total.
Origine du revenu : pour la catégorie (A), il doit provenir de l'étranger et être justifié par une déclaration fiscale du pays où le demandeur est résident fiscal. La précision apportée à la politique permet également de justifier le revenu par une attestation d'un expert-comptable indépendant certifié. Pour les catégories (B), (C) et (D), une partie du revenu peut provenir d'une activité à Chypre.
Origine des fonds : il doit être démontré que la somme investie provient de l'étranger, du compte bancaire du demandeur ou de son conjoint, et non d'un emprunt intérieur. Le prix est versé sur le compte du vendeur auprès d'un établissement financier chypriote.
Casier judiciaire : le demandeur et son conjoint fournissent chacun un extrait de casier judiciaire vierge du pays d'origine et du pays de résidence, si ces pays diffèrent.
Assurance maladie : le demandeur et les personnes à charge fournissent une attestation de couverture des soins médicaux, couvrant l'hospitalisation et les soins ambulatoires.
Absence d'emploi : le demandeur et son conjoint confirment qu'ils n'entendent pas travailler à Chypre, sauf en qualité d'administrateurs de la société dans laquelle ils ont investi.
Personnes à charge : le titre couvre le conjoint et les enfants de moins de 18 ans. Les enfants célibataires âgés de 18 à 25 ans, étudiants de l'enseignement supérieur à l'étranger et financièrement dépendants, peuvent faire une demande séparée, avec 10 000 EUR de revenu annuel supplémentaire des parents pour chaque enfant.
Enfants majeurs : un enfant majeur qui n'est pas financièrement dépendant peut être inclus dans un investissement de valeur plus élevée. Le montant de 300 000 EUR est multiplié par le nombre d'enfants majeurs : un enfant majeur nécessite donc 600 000 EUR. Une preuve de paiement d'au moins 66 % de la valeur vénale est exigée au dépôt de la demande pour les catégories (A) et (B).
Frais et délais : des frais de 500 EUR sont perçus au dépôt de la demande, plus 70 EUR par personne pour le certificat d'enregistrement d'étranger lorsqu'il n'existe pas encore. La durée d'examen estimée est d'environ deux mois à compter d'une demande complète. Il s'agit d'une estimation, et non d'un délai garanti.

Titre de séjour pour investisseurs : documents et obligations permanentes

Titre de propriété ou contrat de vente au nom du demandeur ou de son conjoint, officiellement déposé auprès du Département des terres et des levés. Un certificat de recherche récent est nécessaire lorsque le contrat a été signé ou le titre délivré plus d'un an avant la demande.
Preuve de paiement : reçus de paiement officiels d'au moins 300 000 EUR hors TVA, quelle que soit la date de livraison du bien.
Justificatif que les fonds proviennent de l'étranger, tel que des relevés de transfert, des reçus de cartes étrangères ou une attestation bancaire.
Pour les catégories (B), (C) et (D) : justificatif d'un logement à Chypre, tel qu'un titre, un contrat de vente avec preuve de paiement, ou un bail. Pour la catégorie (A), lorsque les chambres du bien ne peuvent pas accueillir les personnes à charge, un autre bien doit être désigné comme leur résidence.
Pour la voie sociétaire : les certificats d'actionnaires et d'immatriculation de la société, son profil d'activité, la preuve de paiement et un justificatif de son personnel émis par les services d'assurance sociale pour la catégorie (C).
Formulaires de demande : le formulaire MIP2, une liste de contrôle des documents, une déclaration sous serment ou un état des revenus du demandeur, et une déclaration attestant l'absence d'emploi. Tous les documents justificatifs doivent être traduits officiellement et certifiés.
Dépôt en personne auprès du Département de la migration, ou par l'intermédiaire d'un représentant autorisé muni d'une lettre d'autorisation certifiée.
Obligations permanentes : chaque année, le titulaire doit démontrer que l'investissement est maintenu, et fournir une preuve d'assurance maladie s'il ne bénéficie plus de GESY. Les extraits de casier judiciaire sont exigés tous les trois ans, et non chaque année, selon la précision jointe à la politique. La preuve annuelle du niveau de revenu a été supprimée par cette même précision.

Ce que le titre pour investisseurs donne, et ce qu'il ne donne pas

Il donne : un droit de séjour à Chypre pour le titulaire et les personnes à charge majeures, que la politique qualifie de validité illimitée. La carte de résident expire dix ans après sa délivrance et doit être renouvelée. Une carte pour un enfant mineur à charge est valable jusqu'à ses 18 ans.
Il ne donne pas la libre circulation dans l'espace Schengen. Le ministère des Affaires étrangères indique que les visas et les titres de séjour délivrés par Chypre ne sont valables qu'à Chypre tant que Chypre n'aura pas pleinement intégré l'acquis de Schengen. La Commission européenne indique que Chypre participe à la coopération Schengen, mais que les contrôles aux frontières intérieures n'ont pas encore été supprimés.
Il ne modifie pas les règles de visa applicables à la nationalité du titulaire. Les séjours suivent les règles Schengen et nationales de chaque pays que le titulaire visite.
Il ne donne pas la citoyenneté. La naturalisation obéit à ses propres règles. En vertu de la Civil Registry (Amendment) Law de 2023, le demandeur doit avoir résidé légalement et de façon continue pendant 12 mois immédiatement avant la demande, et au moins 7 ans de résidence légale cumulée au cours des 10 années précédant cette période, ainsi que d'autres conditions. Il faut confirmer avec un avocat si le temps passé avec un titre pour investisseurs compte pour ces périodes.
Il ne donne pas le droit de travailler. Le demandeur confirme qu'il n'exerce aucun emploi à Chypre, sauf en qualité d'administrateur de la société dans laquelle il a investi. Les dividendes d'une société chypriote peuvent être perçus, et un mandat d'administrateur non rémunéré peut être exercé dans une société chypriote lorsque l'investissement ne porte pas sur son capital social.
Il n'impose aucun nombre minimum de visites. La politique ne fixe aucun calendrier de présence. Le titre cesse d'être valable si le titulaire et les personnes à charge sont absents de Chypre pendant deux ans, ou s'ils acquièrent un droit de séjour permanent à l'étranger. Il cesse aussi si le titulaire ne s'installe pas à Chypre dans l'année suivant l'approbation, lorsqu'il vit à l'étranger.
Vente de l'investissement : si l'investissement est vendu sans remplacement immédiat par un bien de même valeur ou d'une valeur supérieure, le titre est annulé. Si le titre de l'investisseur est annulé, les titres du conjoint et des enfants le sont aussi.
Séjours courts : un visa de court séjour couvre jusqu'à 90 jours sur toute période de 180 jours. La nécessité d'un visa pour un visiteur dépend de sa nationalité ; consultez donc la liste du ministère des Affaires étrangères pour votre passeport avant de voyager.

Séjour : points à faire confirmer par un avocat chypriote

Si l'achat entre dans l'une des quatre catégories d'investissement, y compris la limite de deux unités, la règle de première vente pour les maisons et appartements, et le dépôt du titre auprès du Département des terres et des levés.
Si la 4e révision de mai 2023 et sa précision sont toujours les critères en vigueur à la date de la demande.
L'origine des fonds, la forme de la justification du revenu et la résidence fiscale du demandeur.
Si le temps passé avec le titre compte pour la naturalisation, et comment le titre affecte la résidence fiscale, le domicile et la contribution spéciale pour la défense.
La situation de tout membre de la famille non inscrit dans la politique, comme des parents ou grands-parents, et de tout enfant majeur qui n'est pas financièrement dépendant.

Le déroulement habituel d'un achat

Vérifiez le bien, le titre et les charges auprès du Département des terres et des levés, et demandez au vendeur le certificat de quitus fiscal (formulaire N313) ainsi que les certificats des redevances municipales, d'assainissement et d'eau.
Signez le contrat de vente par l'intermédiaire d'un avocat, le prix, l'échéancier de paiement et les conditions étant convenus par écrit. Pour un acheteur hors UE, subordonnez le paiement à l'autorisation lorsque c'est approprié.
L'acheteur hors UE dépose auprès de l'administration de district, sur le formulaire COMM 145, une demande d'autorisation. Cette démarche prend deux à trois semaines.
Déposez le contrat de vente auprès du Département des terres et des levés, et faites confirmer avec l'avocat tout délai et toute majoration.
Transfert au bureau foncier de district, sur rendez-vous. L'acheteur présente la déclaration de transfert (formulaire N270), les formulaires requis pour l'acheteur et le bien, les passeports ou cartes d'identité, l'autorisation pour un acheteur étranger et toute procuration, puis paie les droits de transfert et la TVA éventuelle.
Le titre est enregistré au nom de l'acheteur. Pour la voie de l'investisseur, le titre de propriété ou le contrat de vente doit être déposé auprès du Département des terres et des levés, et la demande adressée au Département de la migration, dont l'examen prend environ deux mois.

Acheter par l'intermédiaire d'une société

Une société peut acheter pour la voie de l'investisseur si le demandeur ou son conjoint en est l'unique actionnaire ou le bénéficiaire effectif ultime, et si la société est constituée à Chypre ou dans un autre État membre de l'UE ou de l'EEE.
Une société étrangère, ou une société contrôlée par des ressortissants étrangers, doit obtenir l'autorisation pour acheteurs hors UE avant le transfert.
Le Département des terres et des levés exige le certificat de constitution de la société, son siège, ses administrateurs, ses actionnaires, ainsi que son acte constitutif et ses statuts. Pour une société étrangère, ces documents doivent être délivrés et certifiés dans son pays d'origine, et revêtus de l'apostille.
La société paie l'impôt sur les sociétés et tient ses propres comptes et déclarations. Le taux et les règles évoluent : demandez conseil à un conseiller fiscal chypriote avant de décider qui achète.

Sources officielles

Les questions que les acheteurs posent en premier

Un résumé court et neutre. Les règles, les frais et les taux sont fixés par les autorités chypriotes et évoluent : confirmez la situation actuelle auprès d'elles et d'un avocat chypriote avant de décider.

Une personne résidant hors UE peut-elle acheter un logement à Chypre ?

Oui, mais un acheteur qui n'est pas citoyen d'un pays de l'UE doit d'abord obtenir l'autorisation de l'administration de district, sur le formulaire COMM 145. L'autorisation est gratuite et prend deux à trois semaines. Elle couvre une parcelle de 4 000 m² au maximum pour un logement occupé par son propriétaire, ou jusqu'à deux unités, et la limite s'applique au total pour un couple.

Combien de droits de transfert vais-je payer ?

Le Département des terres et des levés prélève 3 % du prix ou de la valeur vénale de 0,01 EUR à 85 000 EUR, 5 % de 85 001 EUR à 170 000 EUR, et 8 % à partir de 170 001 EUR. Aucun droit de transfert n'est dû lorsque la TVA est perçue sur la même opération. Lorsque l'opération n'est pas soumise à la TVA, une réduction de 50 % s'applique.

Quelle TVA s'applique à un logement neuf ?

Un logement neuf vendu pour la première fois par un promoteur est soumis à la TVA au taux normal de 19 %. Un taux réduit de 5 % peut s'appliquer à une résidence principale si l'acheteur remplit les conditions fixées par le Département des impôts, qui incluent un certificat à demander auprès de ce département. Les plafonds de surface et de valeur doivent être confirmés auprès du Département des impôts.

Y a-t-il un droit de timbre sur l'achat ?

Le Département des impôts indique que les lois sur le droit de timbre de 1963 à 2025 ont été abrogées à compter du 1er janvier 2026. Son avis du 27 mars 2026 décrit encore le timbrage de certains documents : demandez au Département des impôts ou à votre avocat si le contrat de vente donne lieu à un droit.

L'achat d'un logement me donne-t-il un titre de séjour ?

Non. Être propriétaire d'un logement ne donne pas de séjour. Le titre pour investisseurs exige un investissement d'au moins 300 000 EUR dans l'une de quatre catégories, un revenu annuel sûr d'au moins 50 000 EUR et d'autres conditions, et ce sont les autorités qui décident de la demande. Les frais de dépôt sont de 500 EUR, plus 70 EUR par personne pour la carte de résident lorsque c'est nécessaire.

Que couvre le titre pour investisseurs ?

Il couvre l'investisseur, son conjoint et les enfants de moins de 18 ans. Les étudiants célibataires de l'enseignement supérieur âgés de 18 à 25 ans peuvent faire une demande séparée. La politique ne mentionne pas les parents ni les grands-parents. Un enfant majeur qui n'est pas financièrement dépendant peut être inclus dans un investissement de valeur plus élevée, le montant de 300 000 EUR étant multiplié par le nombre d'enfants majeurs.

Le titre me permet-il de voyager librement dans l'espace Schengen ?

Pas pour le moment. Le ministère des Affaires étrangères indique que les visas et titres de séjour délivrés par Chypre ne sont valables qu'à Chypre tant que Chypre n'aura pas pleinement intégré l'acquis de Schengen, et la Commission européenne indique que les contrôles aux frontières intérieures n'ont pas encore été supprimés. Vérifiez les règles applicables à votre nationalité avant de voyager.

Puis-je travailler à Chypre avec le titre ?

Non. Le demandeur et son conjoint confirment qu'ils n'entendent pas travailler à Chypre, sauf en qualité d'administrateurs de la société dans laquelle ils ont investi. Les dividendes de sociétés chypriotes peuvent être perçus, et un mandat d'administrateur non rémunéré peut être exercé, lorsque l'investissement ne porte pas sur le capital social d'une société.

Le titre mène-t-il à la citoyenneté ?

Le titre pour investisseurs n'est pas décrit comme une voie vers la citoyenneté. La naturalisation obéit à ses propres conditions en vertu de la Civil Registry (Amendment) Law de 2023, dont 12 mois de résidence légale continue avant la demande et au moins 7 ans de résidence légale au cours des 10 années précédant cette période. Il faut confirmer avec un avocat si le temps passé avec le titre pour investisseurs compte.

Y a-t-il un impôt foncier ou un impôt sur les successions à Chypre ?

L'impôt annuel sur les biens immobiliers a été supprimé à compter du 1er janvier 2017. Selon le Département des impôts, aucun impôt sur les successions ne s'applique à la succession d'une personne décédée après le 1er janvier 2020. Un impôt sur les plus-values s'applique à la vente d'un bien situé à Chypre, et son taux actuel ainsi que les exonérations doivent être confirmés auprès du Département des impôts ou d'un conseiller fiscal.

Comment commence une visite ou un achat ?

Envoyez une demande depuis la page d'une résidence ou via le formulaire de contact. Votre conseiller vous répondra, organisera une visite en personne ou en vidéo, et vous expliquera les documents, les coûts, l'autorisation pour les acheteurs hors UE et le transfert. Un avocat chypriote doit vérifier le contrat avant que vous ne versiez un acompte.

Cette page fournit des informations générales ; elle ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en matière d'immigration. Les taux, seuils et règles sont fixés par les autorités chypriotes et évoluent. À la date de la vérification, confirmez auprès du Département des terres et des levés, du Département des impôts, du Département de la migration et d'un avocat chypriote avant de réserver ou de verser un acompte.

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