Grèce : acheter un bien en tant qu'acheteur étranger

Un acheteur venant de l'étranger paie en général une taxe de transfert de 3,09 % de la valeur imposable, et un logement neuf vendu par un promoteur peut l'être sans TVA dans le cadre d'un dispositif temporaire. La Grèce propose aussi un titre de séjour pour investisseurs lié à un bien immobilier, dont les conditions fixées par la loi varient selon la zone. Ce guide présente les coûts, les vérifications du titre et les règles de séjour point par point.

Vérifié le 7 novembre 2026

En bref

L'acheteur paie la taxe de transfert immobilier : 3 % de la valeur imposable, plus une surtaxe de 3 % au profit des communes sur cette taxe, soit un taux effectif de 3,09 %. La taxe est payée dans les trois jours ouvrables suivant la déclaration commune.
Un logement neuf vendu par un promoteur ayant opté pour la suspension de TVA est vendu sans TVA, et la taxe de transfert s'applique à la place. La suspension est prévue jusqu'au 31 décembre 2026 pour les logements invendus. La TVA normale est de 24 %.
Les acheteurs hors UE doivent vérifier si le bien se trouve dans une zone frontalière, où l'acquisition de droits réels immobiliers par des personnes hors UE est limitée par la loi.
Être propriétaire d'un logement ne donne pas en soi un droit de séjour. Le titre de séjour pour investisseurs fait l'objet d'une demande distincte, et sa valeur minimale dépend de la zone et du type de bien.
Le titre pour investisseurs est valable cinq ans et peut être renouvelé pour des périodes égales tant que le bien reste en propriété et en possession du titulaire.
Le titre ne donne pas le droit de travailler, n'autorise pas la location de courte durée via l'économie du partage ni la sous-location, et ne donne pas en soi la citoyenneté.

Qui peut acheter et ce qu'il faut d'abord

Hors des zones frontalières, nous n'avons trouvé dans les textes officiels consultés pour cette vérification aucune règle interdisant à une personne physique d'un autre pays d'acheter un logement en Grèce. Les zones frontalières font l'objet d'une vérification distincte, exposée ci-dessous.

Zones frontalières. La Law 1892/1990 limite l'acquisition de droits réels par des personnes hors UE et hors AELE dans les préfectures frontalières. Les pratiques rapportées indiquent qu'une dérogation peut être accordée par une commission de l'administration décentralisée, avec la participation du ministère de la Défense nationale. Le texte consolidé en vigueur et la procédure n'ont pas pu être confirmés sur une source officielle pour cette vérification, et des informations font état de projets de durcissement des règles. Demandez à un avocat grec de confirmer la situation du bien précis avant de verser un acompte.

Numéro fiscal. Un numéro fiscal grec (AFM) est nécessaire pour la déclaration de transfert et l'acte. La manière dont un acheteur étranger l'obtient est fixée par l'administration fiscale. Confirmez les démarches avec votre notaire ou votre avocat.

Paiement. Dans la voie de l'investisseur, le prix intégral doit être versé par l'intermédiaire d'un compte de paiement du vendeur ouvert auprès d'un établissement de crédit ou d'un prestataire de paiement opérant en Grèce, par chèque bancaire barré, virement ou terminal de paiement par carte, et le notaire consigne les détails du paiement. Les espèces ne figurent pas parmi les modes de paiement prévus sur cette voie. Organisez le paiement avec votre notaire et votre banque avant la signature.

Propriété pleine et titre

Un logement grec s'achète normalement par un acte notarié, signé devant un notaire public. Le notaire rédige et enregistre le transfert, mais votre propre avocat doit vérifier le titre, les charges et la situation urbanistique avant votre signature.

Demandez au vendeur les documents de titre, un certificat de charges délivré par le registre foncier ou le cadastre national, le permis de construire et le certificat ENFIA. Le notaire a besoin d'un certificat ENFIA avant de pouvoir finaliser le transfert d'un bien.

Vérifiez si le bien est inscrit au cadastre national et si les limites et le bâtiment correspondent au permis. Lorsque le bien est un lot dans un immeuble, vérifiez aussi les charges de copropriété et la situation urbanistique de l'immeuble. Un acheteur ne doit pas se fier aux promesses d'un vendeur ou d'un agent sur ces points.

Impôts et frais à l'achat

Taxe de transfert. L'AADE fixe le taux à 3 % de la valeur imposable du bien, avec une surtaxe au profit des municipalités et des communautés égale à 3 % de cet impôt. Le taux effectif est donc de 3,09 %. La taxe est à la charge de l'acheteur. La base d'imposition est la valeur imposable fixée selon les règles fiscales, qui n'est pas toujours le prix convenu : demandez au notaire le chiffre qui sera retenu.

Exonération. L'achat d'une résidence ne peut être exonéré de la taxe de transfert que pour certains acheteurs : les Grecs, les citoyens des États de l'UE et de l'EEE, les réfugiés reconnus, les ressortissants de pays tiers titulaires d'un statut de résident de longue durée en Grèce, et les ressortissants de pays tiers titulaires d'un titre de séjour de deuxième génération. L'exonération exige aussi que l'acheteur vive en Grèce ou ait l'intention de s'y installer dans les deux ans, et elle est plafonnée en montant. Un acheteur de la voie de l'investisseur ne remplit guère ces conditions : faites-le confirmer par un avocat.

TVA sur les logements neufs. L'AADE fixe le taux normal de TVA à 24 %, un taux réduit de 13 % et un taux super-réduit de 6 %. Pour les logements neufs, un promoteur peut demander la suspension de TVA prévue à l'article 70 du Code de la TVA (Law 5144/2024). Dans ce cadre, la vente se fait sans TVA, la taxe de transfert s'applique à la place, et la suspension court jusqu'au 31 décembre 2026 pour les logements invendus. Sa prolongation dépend de la loi en vigueur à cette date. Demandez au vendeur de confirmer par écrit le traitement fiscal en TVA.

Revente. Un logement vendu par un propriétaire privé est normalement soumis à la taxe de transfert plutôt qu'à la TVA. Faites confirmer le traitement de votre vente par le notaire.

Frais de notaire et du registre. Les honoraires de notaire et les frais du registre foncier ou du cadastre dépendent du prix et sont fixés par la loi ou par un barème. Demandez au notaire une estimation écrite avant de signer. Cette page ne donne pas de montants, car nous n'avons pas pu les confirmer sur une source officielle.

Impôts pendant la détention

L'ENFIA, l'impôt foncier unifié, est calculé chaque année par l'AADE pour les biens détenus en Grèce au 1er janvier. Après un achat, le propriétaire dépose une déclaration immobilière (E9) via le portail myAADE, avant le 31 mars de l'année suivante. L'impôt peut être payé en dix mensualités égales au maximum, chacune d'au moins 10 EUR, la dernière échéance tombant le dernier jour ouvrable de février de l'année suivante.

Le montant dépend du bien et de sa valeur officielle. Nous n'avons pas pu confirmer les barèmes actuels sur une source officielle. Demandez le chiffre pour votre bien à l'administration fiscale ou à un expert-comptable grec.

Les loyers d'un bien grec sont imposables en Grèce. Les règles applicables aux propriétaires non-résidents, y compris une éventuelle obligation de désigner un représentant fiscal grec, doivent être confirmées avec un conseiller fiscal grec avant de louer le bien. Une vente peut aussi générer un impôt en Grèce et dans votre pays de résidence : demandez conseil avant de vendre.

Résidence : le titre pour investisseurs, point par point

Les règles ci-dessous sont tirées de l'Article 100 de la Law 5038/2023 (le Code de la migration), tel que modifié par la Law 5100/2024, et de l'Article 95 du même Code. Elles s'appliquent au texte consulté pour cette vérification le 7 novembre 2026. Le ministère de la Migration et de l'Asile publie les documents de demande et les circulaires éventuelles : vérifiez-les avant de déposer votre demande.

Résidence : conditions

Entrée ou séjour : le demandeur est entré légalement en Grèce avec un visa d'entrée quelconque, ou y réside légalement (Article 100, paragraphe 1(a)).
Propriété : pleine propriété et possession d'un bien grec, détenu personnellement ou par l'intermédiaire d'une société grecque ou de l'UE que le demandeur possède entièrement (Article 100, paragraphe 1(b), (c)). Une part en copropriété ne remplit la condition qu'entre époux ou concubins enregistrés. Dans les autres cas, la part de chaque copropriétaire doit atteindre seule le seuil.
Valeur minimale de 800 000 EUR : Attique ; l'unité régionale de Thessalonique ; les unités régionales de Mykonos et de Thira ; et les îles comptant plus de 3 100 habitants au dernier recensement (Article 100, paragraphe 2(a)).
Valeur minimale de 400 000 EUR : toutes les autres zones du pays (Article 100, paragraphe 2(b)).
Valeur minimale de 250 000 EUR : un achat qui transforme les principaux espaces d'un immeuble en logements ; un immeuble industriel vacant depuis au moins cinq ans ; un immeuble classé devant être entièrement restauré ou reconstruit (Article 100, paragraphe 2(c), (d)).
Îles : le texte ne nomme pas les îles. À la lettre, il peut inclure de grandes îles comme la Crète. Les sources divergent : confirmez le seuil applicable à votre bien précis auprès du ministère et d'un avocat avant de décider.
Surface minimale : sur les voies à 800 000 € et à 400 000 €, 120 mètres carrés de surfaces principales pour un bien bâti, ou pour un bien disposant d'un permis de construire. La voie du changement d'usage à 250 000 € n'a pas de surface minimale (Article 100, paragraphe 2 ; page officielle du service public mitos.gov.gr). Pour un bâtiment classé, vérifiez les conditions avant d'acheter.
Un seul bien : l'investissement est réalisé dans un seul bien (Article 100, paragraphe 2).
Paiement intégral avant la demande : le prix complet doit avoir été payé avant le dépôt de la demande, attesté par l'acte notarié. Si le prix est payé sous condition résolutoire, l'acte de règlement enregistré et la levée de la condition doivent être fournis (Article 100, paragraphe 3).
Attestation du notaire : le notaire qui a dressé l'acte certifie les parties, le bien, le mode de paiement, toute condition résolutoire, et si le vendeur a utilisé le bien pour un titre de séjour pour investisseurs. Pour un transfert, une copie de la déclaration E9 de l'acheteur est également produite (Article 100, paragraphe 6).
Attestation du vendeur : lorsque le vendeur est un ressortissant de pays tiers, il doit fournir une attestation du service des étrangers et de la migration indiquant si le bien a servi à un titre de séjour pour investisseurs. Il en va de même lorsque la société entièrement détenue par un ressortissant de pays tiers est le vendeur (Article 100, paragraphe 11).
Assurance : la liste de documents du ministère exige un contrat avec un assureur privé couvrant les risques de santé et de sécurité, pour la demande et pour chaque renouvellement.
Frais et formulaires : le ministère énumère le formulaire de demande, des photos d'identité, une copie du document de voyage avec un visa national valide si nécessaire, des frais d'impression de la carte de titre électronique et des frais électroniques fixés par la loi. Vérifiez les montants actuels auprès du ministère avant de déposer votre demande.
Membres de la famille : le conjoint ou le concubin enregistré ; les enfants communs non mariés des époux de moins de 21 ans ; les enfants non mariés de moins de 21 ans pour lesquels la garde légale a été confiée ; les ascendants directs des époux, ce qui inclut parents et grands-parents, sans limite d'âge dans le texte ; et les enfants majeurs privés de capacité juridique, s'ils sont ressortissants de pays tiers, vivent avec le répondant et sont à sa charge (Article 95, paragraphe 2). Un membre de la famille dépose une demande de titre de séjour pour regroupement familial, qui expire en même temps que le titre du répondant. Un enfant qui atteint 21 ans reçoit un titre propre de trois ans.
Délai de traitement : le titre est délivré dans les deux mois suivant l'arrivée du dossier complet auprès de l'autorité compétente (Article 100, paragraphe 10). Il s'agit du délai légal, et non d'une garantie quant à l'issue ou à la date.
Durée et renouvellement : le titre initial est valable cinq ans et peut être renouvelé pour des périodes égales, tant que le bien reste en propriété et en possession du titulaire (Article 95, paragraphe 1 ; Article 100, paragraphes 1 et 4). Les absences de Grèce ne font pas obstacle au renouvellement. Le titre est retiré ou non renouvelé si les conditions ne sont plus remplies (Article 95, paragraphe 3).

Résidence : ce que le titre donne et ce qu'il ne donne pas

Il donne : le séjour en Grèce pour le titulaire et les membres de la famille énumérés ci-dessus, pour cinq ans, renouvelable tant que les conditions sont remplies.
Il ne donne pas le droit de travailler (Article 100, paragraphe 9).
Il ne donne pas la citoyenneté grecque. La citoyenneté est une procédure distincte (voir ci-dessous).
Il ne donne pas un droit de séjour dans un autre pays, et ne fait pas du titulaire un citoyen de l'UE.
Circulation dans l'espace Schengen : voir la section suivante. Le titre n'est pas un document de voyage et ne remplace pas un passeport.
Location : le bien peut être loué (Article 100, paragraphe 7). Il ne peut pas être loué à court terme via l'économie du partage, ni sous-loué, ni servir de siège ou de succursale à une activité commerciale (Article 100, paragraphe 7A). Une infraction peut entraîner le retrait du titre et une amende de 50 000 EUR. Une infraction aux conditions applicables à un immeuble classé peut donner lieu à une amende de 150 000 EUR.
Revente : une revente pendant la validité du titre à un autre ressortissant de pays tiers donne à cet acheteur le droit à un titre, et le titre du vendeur est retiré (Article 100, paragraphe 8).
Soins de santé et éducation : la voie du titre exige une assurance maladie privée (voir ci-dessus). Nous n'avons pas confirmé de droit aux soins publics gratuits ni à l'éducation publique découlant du titre. Vérifiez auprès du ministère et de l'autorité de santé.
Autres voies : la voie immobilière décrite ici n'est pas une participation dans une entreprise. Il existe d'autres voies d'investissement en droit grec, selon des conditions différentes, qui ne sont pas couvertes par ce guide.

Espace Schengen pour les visiteurs hors UE et les titulaires de titre de séjour

Schengen n'est pas l'UE. C'est le groupe d'États qui appliquent les règles communes aux frontières. L'Irlande et Chypre sont des États de l'UE hors de l'espace Schengen, et chacun a ses propres règles.

Courts séjours. Pour des séjours prévus de 90 jours au maximum sur toute période de 180 jours, un visiteur non-UE doit remplir les conditions d'entrée de l'article 6 du Code frontières Schengen (règlement (UE) 2016/399). La période de 180 jours se calcule à rebours à partir de chaque jour de séjour.

Titulaires d'un titre de séjour. En vertu de l'article 21 de la convention d'application de l'accord de Schengen, un titre de séjour valable délivré par un État Schengen permet à son titulaire de circuler pendant trois mois au maximum dans les autres États Schengen. Le titulaire doit présenter le titre et un document de voyage valable, remplir les conditions d'entrée et ne pas figurer sur une liste d'alerte. Le texte n'impose pas au titulaire d'entrer par la Grèce, mais il ne donne pas non plus de séjour dans un autre pays. Confirmez les règles applicables à votre nationalité et à vos dates de voyage auprès des autorités de l'État que vous visitez.

La citoyenneté telle que la loi la définit

La citoyenneté grecque est une procédure distincte, régie par le Code de la citoyenneté grecque (Law 3284/2004). Détenir le titre de séjour pour investisseurs ne mène pas en soi à la citoyenneté, et ce guide ne fait aucune promesse à ce sujet.

Le résumé du ministère de l'Intérieur énonce la règle générale : un demandeur adulte doit avoir vécu légalement et de façon permanente en Grèce pendant sept ans avant la demande. Le résumé exige aussi une connaissance suffisante du grec et la preuve d'une intégration économique et sociale ordinaire au sens de l'article 5A du Code. Il indique des frais de demande de 550 EUR, à vérifier au regard du barème en vigueur.

Le même résumé n'indique pas de nombre minimum de jours de présence par an. Il prévoit une période plus courte de trois ans pour certains groupes et une période plus longue de douze ans pour d'autres titres de séjour qu'il ne liste pas. Le résumé ne précise pas quelle période s'applique à un titre pour investisseurs. Demandez à un avocat grec si le titre pour investisseurs compte dans les sept ans.

Le déroulement habituel d'un achat

Choisissez le bien et demandez au vendeur les documents de titre, le certificat de charges, le permis de construire et le certificat ENFIA.
Ne signez un accord préliminaire qu'après qu'un avocat a vérifié par écrit le titre, la situation urbanistique et la position du vendeur en matière de TVA. Ne versez pas un important acompte avant que ces vérifications ne soient faites.
Obtenez le numéro fiscal grec (AFM) et convenez avec le notaire des modalités de paiement du prix, en recourant à un canal de paiement grec lorsque la voie de l'investisseur s'applique.
Chez le notaire, déposez la déclaration commune de taxe de transfert et payez la taxe dans les trois jours ouvrables. Signez l'acte notarié, avec l'attestation du notaire pour le titre lorsque la voie de l'investisseur s'applique.
Finalisez l'enregistrement du transfert et la déclaration E9, via myPROPERTY lorsqu'elle est créée automatiquement, ou via myAADE.
Lorsque la voie de l'investisseur est utilisée, déposez la demande de titre avec le dossier complet. Le délai légal de traitement est de deux mois à compter de l'arrivée du dossier complet auprès de l'autorité.

Acheter par l'intermédiaire d'une société

Pour le titre pour investisseurs, un bien peut être détenu par une société que le demandeur possède entièrement, dont le siège est en Grèce ou dans un autre État membre de l'UE (Article 100, paragraphe 1(c)). Le bien ne peut pas servir de siège ou de succursale à une activité commerciale (Article 100, paragraphe 7A).

Une société paie ses propres impôts et doit tenir ses comptes et déposer ses déclarations. Le choix entre acheter en votre nom propre ou par l'intermédiaire d'une société modifie la situation fiscale : demandez conseil à un conseiller fiscal grec avant de décider.

Sources officielles et primaires

Les questions que les acheteurs posent en premier

Un résumé court et neutre. Les règles et les taux sont fixés par la loi grecque et évoluent : confirmez la situation actuelle auprès d'un notaire, d'un avocat et des autorités avant de décider.

Une personne venant de l'étranger peut-elle acheter un logement en Grèce ?

En général, oui. Nous n'avons trouvé dans les textes officiels consultés pour ce guide aucune règle interdisant à une personne physique d'un autre pays d'acheter un logement hors des zones frontalières. Un acheteur hors UE doit vérifier les restrictions des zones frontalières avant d'acheter dans ces zones. Un notaire et un avocat grecs confirment la situation du bien.

Quel montant de taxe de transfert vais-je payer ?

L'AADE fixe la taxe de transfert à 3 % de la valeur imposable, plus une surtaxe de 3 % au profit des municipalités sur cette taxe, soit un taux effectif de 3,09 %. C'est l'acheteur qui la paie. Les parties déposent une déclaration commune avant le contrat et paient dans les trois jours ouvrables. L'exonération pour résidence principale ne couvre que certaines catégories d'acheteurs et est peu susceptible de s'appliquer à un acheteur de la voie de l'investisseur.

Un logement neuf est-il soumis à la TVA ?

Elle peut être évitée. Un promoteur ayant opté pour la suspension de TVA prévue à l'article 70 du Code de la TVA vend les logements invendus sans TVA, et la taxe de transfert s'applique à la place. La suspension court jusqu'au 31 décembre 2026 : confirmez par écrit la position du vendeur. La TVA normale est de 24 %, le taux réduit de 13 % et le taux super-réduit de 6 %.

Qu'est-ce que l'ENFIA, et qui la déclare ?

L'ENFIA est un impôt foncier annuel sur les biens détenus en Grèce au 1er janvier. Après un achat, le propriétaire dépose une déclaration immobilière (E9) via myAADE avant le 31 mars de l'année suivante. L'impôt peut être payé en dix mensualités au maximum. Son montant dépend du bien : confirmez-le auprès de l'administration fiscale.

Qu'exige le titre de séjour pour investisseurs ?

En vertu de l'article 100 du Code de la migration, le bien doit valoir au moins 800 000 EUR en Attique, dans l'unité régionale de Thessalonique, à Mykonos et à Thira, ainsi que dans les îles comptant plus de 3 100 habitants au dernier recensement. Ailleurs, le minimum est de 400 000 EUR, et 250 000 EUR s'applique dans les cas particuliers. Sur les voies à 800 000 € et à 400 000 €, le bien doit comporter au moins 120 mètres carrés de surfaces principales ; la voie du changement d'usage à 250 000 € n'a pas de surface minimale. Le prix intégral doit être payé avant la demande. Confirmez la zone de votre bien.

Qui peut être inclus dans le titre ?

Le conjoint ou le concubin enregistré, les enfants non mariés des époux de moins de 21 ans, les enfants non mariés de moins de 21 ans pour lesquels la garde légale a été confiée, les parents et grands-parents des époux, et les enfants majeurs privés de capacité juridique. Chaque membre de la famille dépose une demande de titre de séjour pour regroupement familial qui expire avec le titre du répondant. Un enfant qui atteint 21 ans reçoit un titre propre de trois ans.

Combien de temps dure le titre ?

Le titre initial est valable cinq ans. Il peut être renouvelé pour des périodes égales tant que le bien reste en propriété et en possession du titulaire, et les absences de Grèce ne font pas obstacle au renouvellement. Le titre peut être retiré ou non renouvelé si les conditions ne sont plus remplies.

Le titre me permet-il de travailler ou de voyager en Europe ?

Il ne donne pas le droit de travailler. Il permet de circuler librement dans les États Schengen pendant trois mois au maximum selon les règles Schengen, à condition que le titulaire dispose d'un passeport ou d'un document de voyage valable et remplisse les conditions d'entrée. Il ne donne pas de séjour dans d'autres pays et ne remplace pas un passeport.

Puis-je louer le bien ?

La location est autorisée. Le bien ne peut pas être loué à court terme via l'économie du partage, ni sous-loué, ni servir de siège à une activité commerciale. Une infraction peut entraîner le retrait du titre et une amende de 50 000 EUR. Vérifiez les règles locales applicables à toute location avant de compter sur ce revenu.

Le titre mène-t-il à la citoyenneté grecque ?

Non, la citoyenneté est une procédure distincte, aux conditions propres. Le résumé du ministère énonce sept ans de résidence légale et permanente, une connaissance suffisante du grec et la preuve d'une intégration. Il faut confirmer avec un avocat si le titre pour investisseurs compte dans cette période. Aucune date ni aucune issue n'est promise.

Que faut-il vérifier avant d'acheter ?

Le titre, l'inscription au cadastre et les charges éventuelles, le permis de construire, le certificat ENFIA et la position du vendeur en matière de TVA par écrit. Lorsque la voie de l'investisseur s'applique, vérifiez la valeur minimale selon la zone, les règles des zones frontalières et l'attestation du notaire. Un avocat grec doit vérifier les documents avant que vous ne versiez un acompte.

Cette page fournit des informations générales ; elle ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en matière d'immigration. Les taux, seuils et règles sont fixés par la loi grecque et par les autorités, et ils évoluent. À la date de la vérification, confirmez auprès d'un notaire grec, d'un avocat grec, de l'administration fiscale (AADE) et du ministère de la Migration et de l'Asile avant de verser un acompte ou de demander un titre de séjour. Lorsqu'un point n'a pas pu être confirmé sur une source officielle, le texte le signale.

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