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Bali : propriété, bail à long terme et visas pour les acheteurs étrangers

Les acheteurs étrangers ne peuvent pas détenir de terrain en pleine propriété à Bali. Ce guide présente les voies du bail à long terme et de la société, la façon dont le zonage et les autorisations affectent une villa, les visas adaptés à un séjour prolongé, ainsi que les impôts et les vérifications qui accompagnent un achat.

Vérifié le 25 octobre 2026

En bref

Formes de propriété pour les étrangers

Le droit indonésien réserve la pleine propriété (Hak Milik) aux citoyens indonésiens. Les étrangers domiciliés en Indonésie peuvent détenir un droit d'usage (Hak Pakai), accordé sur des terres de l'État ou sur d'autres terrains par acte, ainsi qu'un droit de location de terrain pour une construction (Hak Sewa untuk Bangunan). En vertu du PP 18/2021, qui a remplacé les textes antérieurs PP 40/1996 et PP 103/2015, un étranger titulaire de documents d'immigration valides peut être propriétaire d'une maison d'habitation sur un terrain en Hak Pakai, sous réserve de prix minimum, de superficie minimale de terrain et de plafonds d'unités fixés par voie réglementaire.

Les appartements en copropriété (strata) peuvent être détenus par des étrangers titulaires du permis requis, lorsque l'immeuble est bâti sur un terrain en HGB ou en Hak Pakai. Les conditions d'éligibilité étant liées au statut de résidence et les plafonds étant fixés par voie réglementaire, vérifiez-les le jour de l'achat. Un titre ne vaut que par le registre foncier qui le sous-tend ; la vérification du titre décrite plus bas est donc indispensable.

Le bail à long terme en pratique

Le bail donne à l'acquéreur le droit d'utiliser une villa et son terrain pendant une durée déterminée, en vertu d'un accord écrit avec le propriétaire du terrain, généralement signé devant notaire. Le loyer ou le prix forfaitaire est versé au bailleur. La loi fondamentale agraire permet aux étrangers domiciliés en Indonésie de détenir ce droit pour un bâtiment, mais elle ne fixe aucune durée. En pratique, 25 ou 30 ans sont courants, souvent formulés comme 30 ans plus 25 ans avec option de prolongation.

Le chiffre de 80 ans parfois avancé pour les baux n'est pas une règle du bail à long terme. C'est le maximum légal pour le HGB et le Hak Pakai sur les terres de l'État : une période initiale, une prolongation d'au plus 20 ans et un renouvellement d'au plus 30 ans. Un bail à long terme est généralement contractuel et non un certificat foncier ; sa valeur repose donc sur le droit du bailleur et sur l'acte. Avant de payer, faites confirmer par un notaire qui détient le droit du bailleur, si le terrain est libre de toute charge, l'usage autorisé, le prix et l'échéancier de paiement, le prix et la procédure de prolongation, le droit de vendre le bail ou de le transmettre aux héritiers, et ce qui se passe si le terrain est reclassé ultérieurement.

La voie de la société : PT PMA et HGB

Une société à capitaux étrangers (PT PMA) peut détenir un droit de construire (HGB) sur le terrain et sur le bâtiment qui s'y trouve ; cette voie offre un droit plus long et plus transmissible. Selon le règlement BKPM n° 5 de 2025, entré en vigueur le 2 octobre 2025, une nouvelle PT PMA doit disposer d'un capital libéré d'au moins 2 500 000 000 IDR. Son plan d'investissement total doit dépasser 10 000 000 000 IDR pour chaque code d'activité et chaque lieu de projet, hors terrain et bâtiments. Des guides secondaires évoquent un minimum de deux actionnaires ; faites-le confirmer par le registre des sociétés.

La société doit exercer une activité conforme à l'usage prévu, et elle a des obligations permanentes : comptes annuels, déclarations fiscales et déclarations d'investissement exigées par le registre. Une PT PMA n'est pas automatiquement éligible à tous les codes d'activité ; une villa destinée à la location a donc besoin de la licence appropriée (voir zonage et autorisations). La cession de la société ou un changement de contrôle peut aussi affecter l'investissement et doit être vérifié par un notaire et un conseiller avant signature.

Zonage, autorisations et location à court terme

Chaque parcelle est classée dans le plan d'aménagement du district (RTRW) et, lorsqu'il s'applique, dans le plan détaillé (RDTR). Les couleurs couramment utilisées à Bali sont le jaune pour l'habitat, le rose pour le tourisme, le rouge pour le commerce, l'orange pour la mixité des usages et le vert pour l'agriculture, où aucune construction n'est autorisée. Le rose est une appellation commerciale et non une catégorie juridique : c'est donc la désignation officielle de la parcelle qui compte. Vérifiez la parcelle sur la carte officielle de l'ATR/BPN (GISTARU) et obtenez une confirmation écrite d'un notaire ou d'un consultant en urbanisme. Construire sur un terrain en zone verte est interdit, et les autorités peuvent faire mettre sous scellés de telles constructions.

Le zonage, l'autorisation de construire et le certificat d'occupation sont des contrôles distincts. Le permis de construire (PBG, anciennement IMB) se demande en ligne via le système OSS. Le certificat de conformité d'usage (SLF) confirme que le bâtiment achevé correspond au plan approuvé ; il est en général nécessaire avant d'occuper ou de louer la villa. Une location de courte durée nécessite sa propre licence. L'autorisation de pondok wisata (pension familiale) prévue par le Permenparekraf 4/2021 couvre les petits biens comptant jusqu'à cinq chambres d'hôtes ; les villas plus grandes exigent une licence d'hôtel ou de villa. Un guide indique que l'autorisation de pondok wisata est réservée aux citoyens indonésiens et aux sociétés détenues localement, si bien qu'un propriétaire étranger peut avoir besoin d'un partenaire local agréé. Faites-le confirmer auprès du service des licences avant de vous y fier.

Visas et séjour

Être propriétaire en Indonésie ne donne pas en soi le droit d'y vivre. Les options ci-dessous sont celles examinées pour ce guide. Les règles et les montants évoluent : confirmez chacune auprès de l'immigration avant de vous engager.

Second Home Visa (E33). Délivré pour 5 ou 10 ans en vertu d'une circulaire de 2022. Le demandeur doit disposer d'un dépôt personnel d'au moins 2 000 000 000 IDR dans une banque publique indonésienne, qui ne peut être retiré tant que le visa est actif. Les fonds doivent être justifiés dans les 90 jours suivant l'arrivée, et une redevance d'État de 3 000 000 IDR s'applique. Le passeport doit être valide au moins 36 mois. Le travail n'est pas autorisé avec ce visa. Les résumés officiels examinés ne citent pas la propriété immobilière comme alternative au dépôt : ne le supposez pas.

Golden Visa indonésien. En vertu du Permenkumham 22/2023, tel que modifié par le Permenkumham 11/2024, une personne physique qui investit dans des actions de sociétés cotées, des obligations d'État ou des fonds communs de placement, sans créer de société, peut obtenir un séjour de 5 ans pour 350 000 USD ou de 10 ans pour 700 000 USD. Les voies par société exigent des montants plus élevés. Le résumé officiel examiné ne cite pas l'achat immobilier comme investissement éligible : l'achat d'une villa ne donne donc pas droit à ce visa. Les affirmations d'agences sur une voie immobilière ne sont pas confirmées.

KITAS investisseur (E28A). Pour un actionnaire étranger qui dirige une PT PMA en qualité de directeur ou de commissaire. Des guides secondaires situent la participation personnelle à 10 000 000 000 IDR ou plus, détenue au nom du demandeur et non par un prête-nom ou une société holding. Un guide donne un montant inférieur ; le montant doit donc être confirmé avant de structurer la société. Le permis court de un à deux ans, peut être renouvelé et peut ensuite être converti en séjour permanent (KITAP) de cinq ans. Des séjours de plus de 183 jours par an peuvent créer une résidence fiscale en Indonésie.

Visa d'investissement préalable D12. Visa à entrées multiples pour les investisseurs qui préparent une activité, visitent des biens ou tiennent des réunions, délivré pour un ou deux ans. Chaque séjour peut durer jusqu'à 180 jours. Il exige une invitation d'une société ou d'un organisme public indonésien, un passeport valide au moins six mois et la preuve de fonds ; la première entrée doit intervenir dans les 90 jours suivant la délivrance. Il n'autorise ni le travail ni une activité rémunératrice, et ne mène pas à la résidence permanente. Les sources divergent sur la possibilité d'obtenir un second séjour de 180 jours : vérifiez les conditions en vigueur avant de vous y fier.

Visas touristiques. L'e-VOA coûte environ 500 000 IDR et permet un séjour de 30 jours, prolongeable une fois de 30 jours, soit 60 jours au total. Les modalités de prolongation sont présentées différemment selon les sources : consultez le portail officiel avant de voyager. La taxe touristique de Bali, de 150 000 IDR, est payée une fois par visiteur international sur le portail officiel LoveBali, qui demande la date d'arrivée et délivre un bon. La carte d'arrivée All Indonesia Arrival Card se remplit en ligne avant l'arrivée, en général dans les trois jours qui précèdent le vol.

Impôts et coûts

Achat en bail à long terme. Le coût principal est le prix lui-même, versé au bailleur. La taxe sur la valeur ajoutée (PPN) s'applique lorsqu'un promoteur assujetti à la TVA vend un logement neuf. Le taux effectif sur les biens courants est de 11 % depuis 2025, et le taux légal de 12 % s'applique aux biens de luxe, y compris le logement de luxe. La presse rattache le logement de luxe à un prix d'environ 30 000 000 000 IDR ou plus, selon les critères du PP 61/2020. Confirmez la situation pour 2026 auprès du promoteur et de l'administration fiscale. Les frais de notaire et d'acte se négocient et doivent être communiqués par écrit. Le bail étant en général contractuel, le BPHTB n'est pas normalement prélevé sur le bail lui-même, mais faites-le confirmer par le notaire. Un paiement forfaitaire du locataire peut être traité comme un loyer, qui, pour une personne physique résidente, est imposé au taux libératoire de 10 % en vertu du PP 34/2017.

Voie par société (HGB via PT PMA). Le BPHTB, impôt d'acquisition payé par l'acheteur, est plafonné à 5 % par l'article 47 de la loi 1/2022. Le taux réel est fixé par chaque régence, et l'assiette est le plus élevé entre le prix et la valeur fiscale, diminué d'un seuil. Le vendeur acquitte un impôt libératoire sur la cession en vertu du PP 34/2016 : 2,5 % en général et 1 % pour une maison ou un appartement simple. La TVA et les frais de notaire s'appliquent comme ci-dessus, et la société doit tenir ses comptes et déposer ses déclarations chaque année.

Coûts pendant la détention. La taxe foncière et sur les bâtiments (PBB-P2) est due chaque année sur la valeur NJOP, c'est-à-dire la valeur estimée par l'administration, généralement inférieure au prix de marché. Le plafond national est de 0,5 %. L'assiette imposable représente 20 % à 100 % de la NJOP après un seuil d'au moins 10 000 000 IDR, et le taux réel est fixé par la réglementation régionale. Les loyers d'une villa sont soumis à l'impôt sur le revenu : un impôt libératoire de 10 % pour les personnes physiques résidentes en vertu du PP 34/2017. Le taux de 20 % parfois cité pour les non-résidents n'est pas confirmé par les sources examinées ; vérifiez-le avec un conseiller fiscal.

Paiements et devise. Les transactions immobilières intérieures sont fixées et payées en roupies. Les prix indiqués en dollars américains sont convertis au cours du jour du paiement ; le contrat doit donc indiquer le cours, la date et la partie qui supporte les frais de change. Demandez le montant en roupies par écrit avant de payer.

Comment se déroule en général un achat

Sources officielles

Cette page fournit des informations générales ; elle ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en matière d'immigration. Les règles de propriété étrangère, les conditions des visas et les taux d'imposition sont fixés par les autorités indonésiennes et évoluent. À la date de la vérification, confirmez auprès du bureau de l'immigration, de l'office foncier (ATR/BPN), de l'administration fiscale et d'un notaire indonésien agréé avant de verser un acompte.

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