Les étrangers peuvent détenir un lot de condominium en pleine propriété en Thaïlande, dans la limite d'un quota, mais pas de terrain. Ce guide expose le fonctionnement de la pleine propriété et du bail, ce qu'il faut vérifier avant de payer, les frais et les impôts, ainsi que les visas adaptés à un long séjour.
Vérifié le 27 octobre 2026
En bref
- Un étranger peut détenir un lot de condominium en pleine propriété, à son propre nom, tant que la part étrangère de l'immeuble reste dans la limite de 49 % de sa surface de plancher totale. Un étranger ne peut pas détenir de terrain en pleine propriété.
- Les villas et autres maisons sont bâties sur un terrain ; elles sont donc généralement détenues en bail. Un bail ordinaire de terrain est plafonné à 30 ans par le Code civil et commercial, et la promesse de renouvellements est un contrat personnel, et non un droit réel.
- Les fonds destinés à un condominium doivent provenir de l'étranger, en devise étrangère, au nom de l'acheteur, et la banque les consigne sur un formulaire de transaction de change (FET). Le Land Department le demande lors de l'enregistrement du lot.
- Être propriétaire ne donne pas droit à un visa. Le visa Long-Term Resident du Board of Investment (BOI) prend en compte un investissement immobilier thaïlandais d'au moins 500 000 USD, avec 1 million d'USD d'actifs, pour la catégorie Wealthy Global Citizen.
- Les frais de transfert usuels sont de 2 % de la valeur estimée. Lors d'une revente, un vendeur qui détient le bien depuis moins de cinq ans paie la taxe commerciale spécifique (specific business tax) de 3,3 % ; passé cinq ans, il paie à la place un droit de timbre de 0,5 %.
- Le bail de 99 ans et un quota de condominium plus élevé sont évoqués depuis des années. À la date de cette vérification, ce sont des propositions, et non des lois.
Formes de propriété pour les étrangers
Le droit thaïlandais permet à un étranger de détenir en pleine propriété un lot dans un condominium enregistré, en vertu du Condominium Act, tant que la part étrangère de l'immeuble reste inférieure ou égale à 49 % de la surface de plancher totale de ses lots. La part est calculée pour l'ensemble de l'immeuble, et la personne morale de l'immeuble (juristic person, c'est-à-dire son bureau de gestion) peut certifier si le lot entre dans le quota. L'acheteur est propriétaire du lot et d'une quote-part des parties communes, mais pas du terrain sous l'immeuble.
Le terrain obéit à d'autres règles. Les étrangers ne peuvent pas détenir de terrain en pleine propriété en Thaïlande ; une maison ou une villa est donc généralement détenue par un bail, par une société thaïlandaise dont les étrangers sont minoritaires, ou par une autre structure qui exige un avocat thaïlandais. Les montages dans lesquels une personne thaïlandaise détient le terrain comme prête-nom d'un étranger sont illégaux et font l'objet d'un contrôle plus strict ; ne les utilisez pas.
Le quota est une règle qui s'applique aux immeubles : un conseiller demandera donc à la personne morale le chiffre en vigueur avant tout acompte, et un bon promoteur indiquera quels lots ont été vendus à des étrangers. Certains projets fixent une limite interne inférieure aux 49 % prévus par la loi.
Pleine propriété et bail en pratique
Un lot de condominium en pleine propriété reste à son propriétaire sans limite de durée. Il peut être vendu, transmis et, dans la limite du quota, financé ; le lot est enregistré au Land Department au nom du propriétaire. Dans un condominium enregistré, le terrain est détenu en commun par le biais des parties communes ; le lot conserve donc sa valeur tant que l'immeuble subsiste.
Un bail donne le droit d'utiliser un bien pendant une durée déterminée. En vertu de l'article 540 du Code civil et commercial, un bail ordinaire d'un bien immobilier est plafonné à 30 ans. Les contrats ajoutent souvent deux ou trois options de renouvellement de 30 ans, rédigées sous la forme 30 plus 30 plus 30. Selon des comptes rendus d'un arrêt de la Cour suprême, de tels renouvellements convenus d'avance au-delà de la première période ne peuvent pas être exécutés ; la lecture prudente est donc que seuls les 30 premiers ans sont certains. Un bail perd aussi de la valeur en vieillissant : vérifiez les années restantes ainsi que les règles de revente, de succession et de fin de bail.
Un bail plus long, évoqué sous le nom de bail de 99 ans, et un quota de condominium de 75 % ont été proposés plus d'une fois. À la date de la vérification, ni l'un ni l'autre n'est en vigueur ; un achat ne doit donc s'appuyer sur aucun des deux.
Comment payer et ce que la banque consigne
Pour enregistrer un lot de condominium détenu par un étranger, le Land Department demande la preuve que le prix est entré en Thaïlande depuis l'étranger, en devise étrangère. Les fonds doivent être envoyés depuis un compte étranger au nom de l'acheteur et désignés comme l'achat d'un bien immobilier. La banque thaïlandaise délivre alors un formulaire de transaction de change (FET) pour un virement entrant de 50 000 USD ou plus ; pour des montants moindres, une lettre de la banque et les avis de crédit remplissent la même fonction. Un virement décrit comme un don ou un investissement, ou envoyé par un tiers, peut causer des difficultés lors de l'enregistrement.
Conservez toutes les pièces du virement. Le formulaire est la preuve de l'acheteur si le lot est revendu plus tard et que le propriétaire souhaite sortir l'argent de Thaïlande. Fixez dans le contrat la devise dans laquelle le prix est exprimé et la partie qui supporte les frais de change.
Impôts et frais
Lors du transfert, les frais usuels sont de 2 % de la valeur estimée (appraised value), que les parties se partagent habituellement, bien qu'il soit possible d'en convenir autrement. La Thaïlande a ramené les frais de transfert et d'hypothèque à 0,01 % jusqu'au 30 juin 2027, mais uniquement pour les acheteurs particuliers de nationalité thaïlandaise et pour des prix, des évaluations et des hypothèques n'excédant pas 7 millions de THB ; un acheteur étranger d'une résidence de ce type paie donc les frais usuels.
Lors d'une revente, c'est soit la taxe commerciale spécifique, soit le droit de timbre qui s'applique, jamais les deux. Un vendeur qui détient le bien depuis moins de cinq ans paie la taxe commerciale spécifique de 3,3 % du plus élevé de la valeur estimée et du prix ; passé cinq ans, ou lorsque le nom du vendeur est inscrit depuis un an sur le registre du domicile (house registration), c'est un droit de timbre de 0,5 % qui s'applique à la place. Une retenue à la source sur la vente s'applique aussi et dépend de la personne du vendeur ; le contrat doit préciser qui la supporte.
Chaque année, le propriétaire acquitte la taxe sur les terrains et les bâtiments. La loi fixe un plafond de 0,3 % pour les biens résidentiels ; les taux en vigueur sont plus bas et dépendent de la valeur du bien et de son occupation par le propriétaire. Le bureau de gestion facture en outre des charges mensuelles pour les parties communes et, dans certains projets, un fonds de réserve (sinking fund) que les nouveaux propriétaires versent d'avance. Demandez les chiffres actuels par écrit.
Les loyers versés à un propriétaire étranger sont soumis à une retenue à la source, indiquée à 15 % du loyer brut pour un non-résident, et le propriétaire peut déposer une déclaration pour réclamer un éventuel crédit. Le propriétaire a besoin d'un numéro fiscal thaïlandais à cet effet.
Visas et séjour
L'achat d'un logement ne donne ni visa ni droit de résider en Thaïlande. On y séjourne au titre d'une exemption de visa ou d'un visa. Depuis le 15 septembre 2026, le séjour sans visa pour la plupart des nationalités éligibles est de 30 jours, à titre touristique uniquement, avec une prolongation possible de 30 jours au plus auprès d'un bureau d'immigration. La liste des pays éligibles et les règles évoluent : vérifiez votre nationalité sur les pages officielles avant de voyager.
Pour un long séjour, plusieurs voies existent, chacune avec ses propres conditions. Le visa Long-Term Resident du Board of Investment est valable dix ans, en deux périodes de cinq ans. Sa catégorie Wealthy Global Citizen exige 1 million d'USD d'actifs et un investissement thaïlandais d'au moins 500 000 USD réalisé à son propre nom avant la demande, et l'achat d'un bien immobilier thaïlandais peut compter dans cet investissement ; la catégorie Wealthy Pensioner, pour les personnes de 50 ans et plus, comporte elle aussi une option immobilière. Une assurance santé ou un dépôt est requis.
Le Destination Thailand Visa est un visa de cinq ans à entrées multiples, pour des séjours pouvant aller jusqu'à 180 jours à la fois, destiné aux télétravailleurs et à d'autres profils, avec une preuve de fonds d'environ 500 000 THB. Un visa de retraite (non-immigrant O-A) est accessible dès 50 ans, avec un dépôt ou un critère de revenu. Thailand Privilege est une adhésion payante qui donne droit à de longs séjours, et non un visa de travail. Confirmez toujours les frais, les règles et les éventuels changements de 2026 auprès de l'ambassade ou de l'Immigration Bureau.
Un étranger qui séjourne en Thaïlande doit faire déclarer son adresse à l'immigration dans les 24 heures suivant son arrivée (formulaire TM30) ; c'est le propriétaire qui s'en charge lorsqu'il habite son propre lot, ou le gestionnaire pour un lot loué ; il doit en outre se signaler à l'immigration tous les 90 jours lorsqu'il reste plus longtemps.
Mettre sa résidence en location
De nombreux propriétaires de résidences de complexes hôteliers placent leur logement dans un programme de location, géré par le promoteur ou par le complexe. Les séjours de moins de 30 jours sont assimilés en Thaïlande à un usage hôtelier et exigent en général une licence d'hôtel ; de nombreux règlements de condominium les interdisent, avec des contrôles accrus à Phuket. Vérifiez le règlement de l'immeuble et les conditions de tout programme de location avant de compter sur des revenus, et n'oubliez pas que les revenus locatifs sont imposés.
Comment se déroule en général un achat
- Choisissez le lot, puis demandez les titres : le titre de propriété du condominium, le certificat de la personne morale et le chiffre du quota de l'immeuble.
- Signez un accord de réservation pour une courte période, avec le prix et les conditions. Ne versez pas d'acompte important avant la fin des vérifications.
- Un avocat thaïlandais vérifie le titre, le quota, les dettes et les charges de l'immeuble ainsi que le projet de contrat.
- Envoyez le solde depuis votre compte étranger, à votre nom, en indiquant l'objet du virement, et conservez le formulaire de transfert de la banque.
- Transfert au Land Department : les deux parties signent, les frais et les impôts sont réglés et le titre est enregistré à votre nom.
- Mettez en place la gestion, l'assurance, les abonnements aux services, tout programme de location et les déclarations à l'immigration, et demandez un numéro fiscal thaïlandais si vous allez percevoir des loyers.
Sources officielles et primaires
- Board of Investment : visa Long-Term Resident (LTR), catégories et conditions
- Land Department of Thailand
- Ambassade royale de Thaïlande à Londres : Destination Thailand Visa
- Tilleke & Gibbins : la voie du visa LTR par l'investissement immobilier (30 avril 2026)
- Forvis Mazars Thaïlande : prolongation de la réduction des frais de transfert foncier et d'hypothèque (2026)
- Vialto Partners : modification du régime d'exemption de visa à compter du 15 septembre 2026
- Thai Law Online : le formulaire de transaction de change pour l'achat d'un condominium
- Chambre de commerce austro-thaïlandaise : arrêt de la Cour suprême sur les renouvellements de baux à long terme (2025)
Cette page fournit des informations générales ; elle ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en matière d'immigration. Les règles de propriété, les frais, les impôts et les conditions des visas sont fixés par les autorités thaïlandaises et évoluent. À la date de la vérification, confirmez auprès du Land Department, du Revenue Department, du bureau d'immigration ou d'une ambassade, ainsi que d'un avocat thaïlandais agréé, avant de verser un acompte.