Cipro: acquistare una casa come acquirente straniero

Un acquirente che non è cittadino di un paese dell’UE ha bisogno di un’autorizzazione prima che la vendita possa essere trasferita. Le tasse di trasferimento dipendono dalla fascia di prezzo, e l’IVA cambia il quadro per una casa nuova. Il permesso di soggiorno per investitori è un percorso separato, con condizioni proprie. Questa guida illustra l’autorizzazione, i costi e le imposte, come si svolge un acquisto, e che cosa richiede e che cosa non concede il permesso per investitori.

Verificato il 7 novembre 2026

In breve

Un acquirente che non è cittadino di un paese dell’UE deve prima ottenere l’autorizzazione dall’Amministrazione distrettuale (District Administration) del distretto in cui si trova l’immobile. L’autorizzazione è gratuita e di norma richiede da due a tre settimane.
Le tasse di trasferimento si applicano in tre fasce: 3% fino a 85 000 €, 5% da 85 001 € a 170 000 € e 8% oltre 170 000 €. Non si paga alcuna tassa di trasferimento quando sulla stessa operazione è addebitata l’IVA.
Una casa nuova venduta per la prima volta da un costruttore è soggetta a IVA. Per l’abitazione principale può applicarsi un’aliquota IVA ridotta, se sono rispettate le condizioni.
Possedere una casa non dà diritto a un permesso di soggiorno. Il permesso per investitori richiede un investimento di almeno 300 000 €, un reddito annuo sicuro di almeno 50 000 € e altre condizioni, ed è deciso dalle autorità.
Cipro non fa ancora pienamente parte dell’area Schengen. Un permesso di soggiorno cipriota non consente la libera circolazione nell’area Schengen.
Cipro non prevede un’imposta annuale sugli immobili, abrogata dal 1° gennaio 2017. Altre imposte si applicano alla rivendita successiva e ai redditi da locazione, quindi si chieda un parere prima di acquistare.

Chi può acquistare e l’autorizzazione

Il Ministero dell’Interno precisa che l’autorizzazione si applica ai cittadini stranieri di paesi non membri dell’UE, comprese le società straniere e le società controllate da cittadini stranieri.
La domanda si inoltra sul modulo COMM 145 all’Amministrazione distrettuale del distretto in cui si trova l’immobile, con i documenti a supporto. Non è dovuta alcuna tassa e i tempi sono compresi tra due e tre settimane.
L’autorizzazione copre un lotto fino a 4 000 m² per costruirvi un’abitazione destinata a uso proprio, oppure fino a due unità. Le due unità possono essere due abitazioni, oppure un’abitazione e un negozio fino a 100 m², oppure un’abitazione e un ufficio fino a 250 m². Il limite si applica complessivamente a una coppia.
I documenti comprendono un rilievo (survey), una copia del titolo di proprietà, il permesso di costruire (planning consent) quando non è ancora stato rilasciato un titolo separato, il contratto di vendita, le planimetrie, la prova della situazione finanziaria, i passaporti del richiedente e del coniuge, un certificato di matrimonio con traduzione certificata se necessaria e, ove applicabile, copie dei permessi di soggiorno e di lavoro ciprioti.
Una società, o un socio di una società, deve inoltre fornire certificati di registrazione, dei soci, degli amministratori e della sede legale, l’atto costitutivo e lo statuto, e informazioni sull’attività e sul personale della società.
Questa autorizzazione è separata dal permesso di soggiorno per investitori. Averne una non dà diritto all’altro.

Piena proprietà (freehold), titolo e registro fondiario

Il titolo di proprietà e il certificato di ricerca sono la prova della proprietà a Cipro. Il Department of Lands and Surveys tiene il registro, e un certificato di ricerca mostra la posizione registrata di un immobile. La vendita si perfeziona con il trasferimento presso un ufficio distrettuale del catasto (District Lands Office), su appuntamento.

Se un immobile sia in piena proprietà o in locazione, la situazione urbanistica, eventuali gravami e lo stato del titolo sono questioni che un avvocato cipriota deve verificare prima di versare una caparra. Questa guida non descrive nel dettaglio ogni tipo di titolo.

Imposte e tasse all’acquisto

Tassa di trasferimento: 3% del prezzo di vendita o del valore di mercato da 0,01 € a 85 000 €; 5% da 85 001 € a 170 000 €; e 8% da 170 001 € in su. Il Department of Lands and Surveys può applicare la tassa sul proprio valore di mercato stimato, quando non è soddisfatto del prezzo dichiarato.
Non si paga alcuna tassa di trasferimento su un’operazione soggetta a IVA, quando l’IVA è addebitata sulla stessa operazione e per lo stesso immobile. L’acquirente fornisce a tal fine un certificato IVA.
Quando un’operazione non è soggetta a IVA, la normativa prevede una riduzione del 50% della tassa di trasferimento. Il calcolatore ufficiale della tassa di trasferimento del governo non applica tale riduzione, quindi il risultato va verificato.
IVA su una casa nuova venduta per la prima volta da un costruttore: l’aliquota ordinaria è del 19%. Un’aliquota ridotta del 5% si applica all’acquisto di un’abitazione principale da parte di un acquirente che soddisfa le condizioni, e l’acquirente richiede all’Amministrazione fiscale (Tax Department) un certificato. Le condizioni includono una dichiarazione sulle altre abitazioni a Cipro, e qualsiasi limite di superficie o di valore va confermato con il Tax Department.
Come interagiscono: quando si applica l’IVA alla vendita, non si applica la tassa di trasferimento. Quando la vendita non è soggetta a IVA, si applicano le fasce della tassa di trasferimento, con la riduzione del 50%. Il costo complessivo di una casa nuova dipende quindi dall’aliquota IVA applicabile, e non dalla sola tassa di trasferimento.
Imposta di bollo (stamp duty): il Tax Department dichiara che le leggi sull’imposta di bollo dal 1963 al 2025 sono state abrogate dal 1° gennaio 2026 dalla Legge 239(I)/2025. Il suo avviso del 27 marzo 2026 descrive ancora la bollatura di alcuni documenti, quindi si verifichi con il Tax Department o con un avvocato se il contratto di vendita del suo acquisto sia soggetto a qualche imposta.
Una procura richiede l’imposta di bollo solo se almeno un mandante l’ha firmata prima del 1° gennaio 2026, secondo il Department of Lands and Surveys.
A chi spetti la tassa di trasferimento è stabilito dal contratto. Lo si confermi per iscritto, insieme agli altri costi, con il proprio avvocato prima di firmare.

Imposte durante la proprietà

Imposta annua sugli immobili: abrogata con effetto dal 1° gennaio 2017, secondo il Tax Department.
Imposta di successione: il Tax Department dichiara che non si applica alcuna imposta di successione sul patrimonio di una persona deceduta dopo il 1° gennaio 2020. L’amministratore del patrimonio deve trasmettere una dichiarazione di attività e passività entro sei mesi dal decesso. Per date anteriori si verifichi la situazione con un avvocato.
Imposta sulle plusvalenze (capital gains tax): si applica un’aliquota fissa del 20% sul profitto derivante dalla cessione di beni immobili a Cipro, e sulla vendita di azioni di società che detengono tali beni. La pagina del Tax Department su questo argomento va consultata per le esenzioni attuali e per le modalità di calcolo della plusvalenza.
Il contributo speciale per la difesa (Special Defence Contribution) sui redditi da locazione è stato abolito dopo l’anno fiscale 2025, secondo il Tax Department. L’imposta sul reddito e gli altri oneri sull’affitto vanno ancora verificati con un consulente fiscale cipriota.
Residenza fiscale: una persona fisica è residente fiscale a Cipro se soggiorna per più di 183 giorni in un anno fiscale, oppure secondo il test dei 60 giorni, che richiede almeno 60 giorni a Cipro, non più di 183 giorni in un altro paese, un’attività o un impiego a Cipro, e un’abitazione stabile a Cipro, di proprietà o in affitto. Il test dei 60 giorni è un criterio di residenza fiscale, distinto dal domicilio.
Il domicilio conta ai fini del contributo speciale per la difesa. Secondo il Tax Department, una persona non domiciliata non è soggetta a tale contributo su interessi o dividendi.
Le tasse comunali, fognarie e idriche sono dovute per l’immobile. Il Department of Lands and Surveys chiede certificati che attestino il pagamento di queste somme al momento del trasferimento.

Permesso di soggiorno per investitori: requisiti

Base giuridica: il Migration Department applica il regolamento 6(2) degli Aliens and Immigration Regulations. I criteri sono la 4ª revisione, datata maggio 2023, ed entrano in vigore il 2 maggio 2023. La pagina del Migration Department sulla politica è stata pubblicata il 29 dicembre 2025.
Investimento di almeno 300 000 €, in una delle quattro categorie. (A) Una casa o un appartamento acquistato da una società di sviluppo immobiliare come prima vendita, con un valore di mercato complessivo di almeno 300 000 € più IVA, e con ricevute di pagamento ufficiali di almeno 300 000 € al netto dell’IVA. Possono essere acquistate fino a due unità abitative, e il limite vale anche per le coppie. Le rivendite non rientrano, tranne i contratti di vendita depositati presso il Department of Lands and Surveys prima del 7 maggio 2013.
Categoria di investimento (B): altri beni immobili, come uffici, negozi, alberghi o sviluppi connessi, per un valore complessivo di 300 000 €. Questi acquisti possono essere rivendite.
Categoria di investimento (C): 300 000 € nel capitale sociale di una società cipriota, sia di nuova costituzione sia come aumento del capitale di una società esistente. La società deve avere sede e operare a Cipro, dimostrare una presenza fisica a Cipro e impiegare almeno cinque persone.
Categoria di investimento (D): 300 000 € in quote di un organismo collettivo di investimento cipriota (moduli AIF, AIFLNP o RAIF), i cui investimenti sono detenuti a Cipro. La domanda richiede la conferma della CySEC sull’istituzione del fondo.
Reddito annuo sicuro: il richiedente deve dimostrare un reddito annuo personale sicuro di almeno 50 000 €. Questa cifra sale di 15 000 € per il coniuge e di 10 000 € per ogni figlio minorenne a carico. Il reddito del coniuge può essere computato nel totale.
Provenienza del reddito: per la categoria (A) deve provenire dall’estero ed essere dimostrato da una dichiarazione dei redditi del paese in cui il richiedente è residente fiscale. Il chiarimento della politica consente inoltre di dimostrare il reddito con un certificato di un commercialista indipendente abilitato. Per le categorie (B), (C) e (D), parte del reddito può derivare da un’attività svolta a Cipro.
Origine dei fondi: si deve dimostrare che il denaro dell’investimento proviene dall’estero, dal conto bancario del richiedente o del coniuge, e non da un finanziamento interno. Il prezzo è versato sul conto del venditore presso un istituto finanziario cipriota.
Casellario giudiziale: il richiedente e il coniuge forniscono ciascuno un certificato di casellario giudiziale privo di precedenti, rilasciato dal paese d’origine e dal paese di residenza, se diversi.
Assicurazione sanitaria: il richiedente e i familiari a carico forniscono un certificato di assistenza sanitaria che copra il ricovero e le cure ambulatoriali.
Nessun impiego: il richiedente e il coniuge confermano di non avere l’intenzione di lavorare a Cipro, salvo come amministratori della società in cui hanno investito.
Familiari a carico: il permesso copre il coniuge e i figli minori di 18 anni. I figli non sposati tra i 18 e i 25 anni che sono studenti dell’istruzione superiore all’estero e sono finanziariamente a carico possono fare domanda separatamente, con 10 000 € di reddito annuo in più dai genitori per ciascun figlio.
Figli adulti: un figlio adulto non finanziariamente a carico può essere incluso in un investimento di valore più alto. L’importo di 300 000 € è moltiplicato per il numero di figli adulti, quindi un figlio adulto richiede 600 000 €. Per le categorie (A) e (B) è richiesta la prova del pagamento di almeno il 66% del valore di mercato al momento della domanda.
Costi e tempi: alla domanda si paga una tassa di 500 €, più 70 € per ogni persona per il certificato di registrazione dello straniero, quando questo non esiste già. Il periodo stimato di esame è di circa due mesi a partire da una domanda completa. Si tratta di una stima, non di un tempo garantito.

Permesso di soggiorno per investitori: documenti e obblighi continuativi

Titolo di proprietà o contratto di vendita intestato al richiedente o al coniuge, depositato ufficialmente presso il Department of Lands and Surveys. Serve un certificato di ricerca recente quando il contratto è stato firmato o il titolo rilasciato più di un anno dopo la domanda.
Prova del pagamento: ricevute di pagamento ufficiali di almeno 300 000 € al netto dell’IVA, indipendentemente dalla data di consegna dell’immobile.
Prova che il denaro proviene dall’estero, come ricevute di rimesse, ricevute di carte estere o un certificato bancario.
Per le categorie (B), (C) e (D): prova di un alloggio a Cipro, come un titolo, un contratto di vendita con prova di pagamento o un contratto di locazione. Per la categoria (A), quando le camere da letto dell’immobile d’investimento non possono ospitare i familiari a carico, va indicato un altro immobile come loro residenza.
Per il percorso societario: i certificati di socio e di costituzione della società, il suo profilo d’impresa, la prova del pagamento e, per la categoria (C), le prove del personale della società rilasciate dai Social Insurance Services.
Moduli di domanda: il modulo di domanda MIP2, una lista di controllo dei documenti, una dichiarazione giurata (affidavit) o un’attestazione del reddito del richiedente, e una dichiarazione che conferma la non occupazione. Tutti i documenti a supporto devono essere tradotti ufficialmente e certificati.
Domanda di persona presso il Migration Department, oppure tramite un rappresentante autorizzato con una lettera di autorizzazione certificata.
Obblighi continuativi: il titolare deve dimostrare ogni anno che l’investimento è mantenuto, e fornire la prova dell’assicurazione sanitaria se non beneficia più del GESY. I certificati del casellario giudiziale sono richiesti ogni tre anni, non ogni anno, secondo il chiarimento allegato alla politica. La verifica annuale del livello di reddito è stata abolita dallo stesso chiarimento.

Che cosa concede il permesso per investitori, e che cosa non concede

Concede: un diritto di soggiorno a Cipro per il titolare e per i familiari adulti a carico, che la politica dichiara di validità illimitata. La carta di soggiorno scade dieci anni dopo il rilascio e va rinnovata. Una carta per un familiare minorenne è valida fino al compimento dei 18 anni.
Non concede la libera circolazione nell’area Schengen. Il Ministero degli Affari Esteri precisa che i visti e i permessi di soggiorno rilasciati da Cipro sono validi solo a Cipro, fino a quando Cipro non sarà pienamente integrato nell’acquis di Schengen. La Commissione europea dichiara che Cipro partecipa alla cooperazione Schengen, ma i controlli interni alle frontiere non sono ancora stati aboliti.
Non modifica le regole sui visti applicabili alla cittadinanza del titolare. Le visite seguono le regole Schengen e nazionali di ciascun paese che il titolare visita.
Non concede la cittadinanza. La naturalizzazione ha regole proprie. Ai sensi della Legge del 2023 di modifica del Civil Registry (Civil Registry (Amendment) Law), il richiedente deve avere una residenza legale e continuativa di 12 mesi immediatamente prima della domanda, e almeno 7 anni complessivi di residenza legale nei 10 anni precedenti tale periodo, oltre ad altre condizioni. Se il tempo trascorso con un permesso per investitori conti ai fini di questi periodi va confermato con un avvocato.
Non concede il diritto di lavorare. Il richiedente conferma di non avere impieghi a Cipro, salvo come amministratore della società in cui ha investito. Possono essere percepiti dividendi da una società cipriota, e può essere ricoperta una carica di amministratore non retribuita in una società cipriota, quando l’investimento non è nel capitale sociale della società.
Non impone un numero minimo di visite. La politica non prevede un calendario di visite. Il permesso cessa di essere valido se il titolare e i familiari a carico sono assenti da Cipro per due anni, o se acquisiscono una residenza permanente all’estero. Il permesso cessa anche se il titolare non stabilisce la residenza a Cipro entro un anno dall’approvazione, quando vive al di fuori di Cipro.
Vendita dell’investimento: se l’investimento viene venduto senza una sostituzione immediata di pari o maggiore valore, il permesso è annullato. Se il permesso del titolare è annullato, sono annullati anche quelli del coniuge e dei figli.
Soggiorni brevi: un visto per soggiorno breve copre fino a 90 giorni in un qualsiasi periodo di 180 giorni. Se un visitatore necessiti di visto dipende dalla sua cittadinanza, quindi si verifichi l’elenco del Ministero degli Affari Esteri per il proprio passaporto prima di partire.

Residenza: punti che un avvocato cipriota deve confermare

Se l’acquisto rientri in una delle quattro categorie di investimento, incluso il limite delle due unità, la regola della prima vendita per case e appartamenti e il deposito del titolo presso il Department of Lands and Surveys.
Se la 4ª revisione del maggio 2023 e il suo chiarimento siano ancora i criteri in vigore alla data della domanda.
La provenienza dei fondi, la forma della prova del reddito e la residenza fiscale del richiedente.
Se il tempo trascorso con il permesso conti ai fini della naturalizzazione, e in che modo il permesso incida sulla residenza fiscale, sul domicilio e sul contributo speciale per la difesa.
La posizione di qualsiasi familiare non elencato nella politica, come genitori o nonni, e di qualsiasi figlio adulto non finanziariamente a carico.

Come si svolge di solito un acquisto

Si verificano l’immobile, il titolo e i gravami presso il Department of Lands and Surveys, e si chiedono al venditore il certificato di regolarità fiscale (modulo N313) e i certificati di pagamento delle tasse comunali, fognarie e idriche.
Si firma il contratto di vendita tramite un avvocato, con prezzo, calendario dei pagamenti e condizioni concordati per iscritto. Per un acquirente non UE, si subordini il pagamento all’autorizzazione, dove opportuno.
Un acquirente non UE richiede all’Amministrazione distrettuale l’autorizzazione con il modulo COMM 145. La procedura richiede da due a tre settimane.
Si deposita il contratto di vendita presso il Department of Lands and Surveys, e si confermano con l’avvocato eventuali scadenze e sovrapprezzi.
Trasferimento presso l’ufficio distrettuale del catasto, su appuntamento. L’acquirente consegna la dichiarazione di trasferimento (modulo N270), i moduli richiesti per l’acquirente e per l’immobile, i passaporti o le carte d’identità, l’autorizzazione per l’acquirente straniero e l’eventuale procura, e paga la tassa di trasferimento e l’eventuale IVA.
Il titolo è registrato a nome dell’acquirente. Per il percorso per investitori, il titolo di proprietà o il contratto di vendita va depositato presso il Department of Lands and Surveys e la domanda inoltrata al Migration Department, che richiede circa due mesi per l’esame.

Acquistare tramite una società

Una società può acquistare per il percorso per investitori se il richiedente o il coniuge ne è l’unico socio o il beneficiario effettivo ultimo, e la società è costituita a Cipro o in un altro stato membro dell’UE o dello SEE.
Una società straniera, o una società controllata da cittadini stranieri, necessita dell’autorizzazione per acquirenti non UE prima del trasferimento.
Il Department of Lands and Surveys richiede il certificato di costituzione della società, la sede legale, gli amministratori, i soci e l’atto costitutivo e lo statuto. Per una società straniera, questi documenti devono essere rilasciati e certificati nel paese d’origine, e apostillati.
La società paga l’imposta sul reddito delle società e tiene i propri conti e le proprie dichiarazioni. Aliquote e regole cambiano, quindi si chieda un parere a un consulente fiscale cipriota prima di decidere chi acquista.

Fonti ufficiali

Le domande che gli acquirenti fanno per prime

Un riepilogo breve e neutrale. Regole, tariffe e aliquote sono stabilite dalle autorità cipriote e cambiano: prima di decidere, confermi la situazione attuale con loro e con un avvocato cipriota.

Una persona non UE può acquistare una casa a Cipro?

Sì, ma un acquirente che non è cittadino di un paese dell’UE deve prima ottenere l’autorizzazione dall’Amministrazione distrettuale, con il modulo COMM 145. L’autorizzazione è gratuita e richiede da due a tre settimane. Copre un lotto fino a 4 000 m² per uso proprio, oppure fino a due unità, e il limite si applica complessivamente a una coppia.

Quanto pagherò in tasse di trasferimento?

Il Department of Lands and Surveys applica il 3% del prezzo o del valore di mercato da 0,01 € a 85 000 €, il 5% da 85 001 € a 170 000 € e l’8% da 170 001 €. Non si paga alcuna tassa di trasferimento quando sulla stessa operazione è addebitata l’IVA. Quando l’operazione non è soggetta a IVA, si applica una riduzione del 50%.

Quale IVA si applica a una casa nuova?

Una casa nuova venduta per la prima volta da un costruttore è soggetta all’aliquota ordinaria IVA del 19%. Un’aliquota ridotta del 5% può applicarsi a un’abitazione principale se l’acquirente soddisfa le condizioni fissate dal Tax Department, che includono un certificato richiesto tramite il Tax Department stesso. I limiti di superficie e di valore vanno confermati con il Tax Department.

C’è un’imposta di bollo sull’acquisto?

Il Tax Department dichiara che le leggi sull’imposta di bollo dal 1963 al 2025 sono state abrogate dal 1° gennaio 2026. Il suo avviso del 27 marzo 2026 descrive ancora la bollatura di alcuni documenti, quindi si verifichi con il Tax Department o con il proprio avvocato se il contratto di vendita sia soggetto a qualche imposta.

Acquistare una casa mi dà un permesso di soggiorno?

No. Possedere una casa non dà diritto a risiedere. Il permesso per investitori richiede un investimento di almeno 300 000 € in una delle quattro categorie, un reddito annuo sicuro di almeno 50 000 € e altre condizioni, e la domanda è decisa dalle autorità. La tassa di domanda è di 500 €, più 70 € per ogni persona per la carta di soggiorno, dove necessario.

Che cosa copre il permesso per investitori?

Copre l’investitore, il coniuge e i figli minori di 18 anni. I figli non sposati tra i 18 e i 25 anni che sono studenti dell’istruzione superiore possono fare domanda separatamente. La politica non elenca genitori o nonni. Un figlio adulto non finanziariamente a carico può essere incluso in un investimento di valore più alto, con l’importo di 300 000 € moltiplicato per il numero di figli adulti.

Il permesso mi consente di viaggiare liberamente nell’area Schengen?

Non al momento. Il Ministero degli Affari Esteri dichiara che i visti e i permessi di soggiorno rilasciati da Cipro sono validi solo a Cipro, fino a quando Cipro non sarà pienamente integrato nell’acquis di Schengen, e la Commissione europea dichiara che i controlli interni alle frontiere non sono ancora stati aboliti. Verifichi le regole per la sua cittadinanza prima di viaggiare.

Posso lavorare a Cipro con il permesso?

No. Il richiedente e il coniuge confermano di non avere l’intenzione di lavorare a Cipro, salvo come amministratori della società in cui hanno investito. Si possono percepire dividendi da società cipriote, e può essere ricoperta una carica di amministratore non retribuita, quando l’investimento non è nel capitale sociale di una società.

Il permesso porta alla cittadinanza?

Il permesso per investitori non è descritto come una via verso la cittadinanza. La naturalizzazione ha condizioni proprie ai sensi della Legge del 2023 di modifica del Civil Registry, tra cui 12 mesi di residenza legale continuativa prima della domanda e almeno 7 anni di residenza legale nei 10 anni precedenti tale periodo. Se il tempo trascorso con il permesso per investitori conti va confermato con un avvocato.

Ci sono imposte sulla proprietà o di successione a Cipro?

L’imposta annua sugli immobili è stata abrogata dal 1° gennaio 2017. Secondo il Tax Department, non si applica alcuna imposta di successione sul patrimonio di una persona deceduta dopo il 1° gennaio 2020. Sulla vendita di immobili a Cipro si applica l’imposta sulle plusvalenze, e l’aliquota attuale e le esenzioni vanno confermate con il Tax Department o con un consulente fiscale.

Come iniziano una visita o un acquisto?

Invii una richiesta dalla pagina di una residenza o tramite il modulo di contatto. Il suo consulente risponderà, organizzerà una visita di persona o in videochiamata e le illustrerà i documenti, i costi, l’autorizzazione per gli acquirenti non UE e il trasferimento. Un avvocato cipriota deve controllare il contratto prima che lei versi una caparra.

Questa pagina contiene informazioni generali, non consulenza legale, fiscale o in materia di immigrazione. Aliquote, soglie e regole sono stabilite dalle autorità cipriote e cambiano. Alla data della verifica, si confermi con il Department of Lands and Surveys, con il Tax Department, con il Migration Department e con un avvocato cipriota, prima di prenotare o versare una caparra.

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