Grecia: acquistare una casa come acquirente straniero

L’acquirente dall’estero paga di norma un’imposta di trasferimento del 3,09% sul valore imponibile, e una nuova casa venduta da un costruttore può essere ceduta senza IVA in base a un regime temporaneo. La Grecia offre anche un permesso di soggiorno per investitori legato all’immobile, con condizioni stabilite dalla legge che variano a seconda della zona. Questa guida illustra costi, verifiche del titolo e regole di residenza, punto per punto.

Verificato il 7 novembre 2026

In breve

L’acquirente paga l’imposta sul trasferimento di immobili: 3% del valore imponibile, più una maggiorazione del 3% a favore dei comuni su tale imposta, per un’aliquota effettiva del 3,09%. L’imposta si versa entro tre giorni lavorativi dalla dichiarazione congiunta.
Una casa nuova venduta da un costruttore che ha optato per la sospensione dell’IVA è ceduta senza IVA, e si applica invece l’imposta di trasferimento. La sospensione è fissata fino al 31 dicembre 2026 per le case invendute. L’aliquota IVA ordinaria è del 24%.
Gli acquirenti non UE devono verificare se l’immobile si trova in una zona di confine, dove l’acquisizione di diritti reali da parte di persone non UE è limitata dalla legge.
Possedere una casa non dà di per sé diritto alla residenza. Il permesso di soggiorno per investitori è una domanda separata, e il suo valore minimo dell’immobile dipende dalla zona e dal tipo di immobile.
Il permesso per investitori ha validità di cinque anni e può essere rinnovato per periodi uguali finché l’immobile resta in proprietà e possesso del titolare.
Il permesso non dà diritto al lavoro, non consente di affittare l’immobile a breve termine tramite l’economia della condivisione né di subaffittarlo, e di per sé non concede la cittadinanza.

Chi può acquistare e che cosa serve prima

Al di fuori delle zone di confine, nei testi ufficiali letti per questa guida non abbiamo trovato alcuna norma che impedisca a una persona fisica di un altro paese di acquistare una casa in Grecia. Le zone di confine richiedono una verifica separata, descritta sotto.

Zone di confine. La legge 1892/1990 limita l’acquisizione di diritti reali da parte di persone non UE e non SEE nelle prefetture di confine. Secondo la prassi riferita, un’eccezione può essere concessa da una commissione dell’Amministrazione decentrata, con la partecipazione del Ministero della Difesa Nazionale. Il testo consolidato attuale e la procedura non sono stati confermati su una fonte ufficiale per questa verifica, e alcune fonti riferiscono di piani per inasprire le regole. Si chieda a un avvocato greco di confermare la situazione per l’immobile esatto prima di versare una caparra.

Codice fiscale. Per la dichiarazione di trasferimento e per l’atto serve un codice fiscale greco (AFM). Le modalità con cui un acquirente straniero lo ottiene sono stabilite dall’autorità fiscale. Si confermino i passaggi con il proprio notaio o avvocato.

Pagamento. Nel percorso per investitori il prezzo intero deve essere pagato tramite un conto di pagamento del venditore presso un istituto di credito o un fornitore di servizi di pagamento operante in Grecia, con assegno bancario sbarrato, bonifico o terminale di pagamento con carta, e il notaio registra i dati del pagamento. Il contante non è indicato come modalità su quel percorso. Si pianifichi il pagamento con il notaio e la banca prima della firma.

Piena proprietà (freehold) e titolo

Una casa greca si acquista di norma con un atto notarile, firmato davanti a un notaio pubblico. Il notaio redige e registra il trasferimento, ma un proprio avvocato deve verificare il titolo, i gravami e la situazione urbanistica prima della firma.

Si chiedano al venditore i documenti di titolo, un certificato di gravami dal registro fondiario o dal catasto nazionale, il permesso di costruire e il certificato ENFIA. Il notaio richiede un certificato ENFIA prima che il trasferimento dell’immobile possa essere completato.

Si verifichi se l’immobile è registrato nel catasto nazionale e se i confini e l’edificio corrispondono al permesso. Quando l’immobile è un’unità in un edificio, si verifichino anche le spese comuni e la situazione urbanistica dell’edificio. Un acquirente non deve fare affidamento su promesse del venditore o dell’agente su questi punti.

Imposte e tasse all’acquisto

Imposta di trasferimento. L’AADE fissa l’aliquota al 3% sul valore imponibile dell’immobile, con una maggiorazione a favore dei comuni e delle collettività pari al 3% di tale imposta. L’aliquota effettiva è quindi del 3,09%. L’imposta è a carico dell’acquirente. La base imponibile è il valore imponibile stabilito dalle norme fiscali, che non sempre coincide con il prezzo concordato, quindi si chieda al notaio la cifra che verrà usata.

Esenzione. L’acquisto di un’abitazione può essere esente dall’imposta di trasferimento solo per determinati acquirenti: cittadini greci, cittadini di stati UE e SEE, rifugiati riconosciuti, cittadini di paesi terzi con status di residente di lungo periodo in Grecia, e cittadini di paesi terzi titolari di un permesso di soggiorno di seconda generazione. L’esenzione richiede inoltre che l’acquirente viva in Grecia o intenda stabilirvisi entro due anni, ed è limitata per importo. Un acquirente nel percorso per investitori difficilmente vi rientra; si verifichi con un avvocato.

IVA sulle case nuove. L’AADE fissa l’aliquota IVA ordinaria al 24%, l’aliquota ridotta al 13% e l’aliquota super-ridotta al 6%. Per le case nuove, un costruttore può chiedere la sospensione dell’IVA ai sensi dell’articolo 70 del Codice IVA (Legge 5144/2024). In base a tale regime la vendita avviene senza IVA, si applica invece l’imposta di trasferimento, e la sospensione vale fino al 31 dicembre 2026 per le case invendute. Se sarà prorogata dipende dalla legge in vigore a quella data. Si chieda al venditore di confermare per iscritto il trattamento IVA.

Rivendita. Una casa venduta da un privato è di norma soggetta all’imposta di trasferimento anziché all’IVA. Si confermi il trattamento per la propria vendita con il notaio.

Onorari notarili e diritti del registro o del catasto. Gli onorari notarili e i diritti del registro fondiario o del catasto dipendono dal prezzo e sono fissati dalla legge o da un tariffario. Si chieda al notaio una stima scritta prima della firma. Questa pagina non indica gli importi, perché non abbiamo potuto confermarli su una fonte ufficiale.

Imposte durante la proprietà

L’ENFIA, l’imposta unica sulla proprietà immobiliare, è calcolata ogni anno dall’AADE per gli immobili detenuti in Grecia al 1° gennaio. Dopo un acquisto, il proprietario invia la dichiarazione patrimoniale immobiliare (E9) tramite il portale myAADE, entro il 31 marzo dell’anno successivo. L’imposta può essere pagata in un massimo di dieci rate mensili uguali, ciascuna di almeno 10 €, con l’ultima rata dovuta entro l’ultimo giorno lavorativo di febbraio dell’anno successivo.

L’importo dipende dall’immobile e dalla sua valutazione ufficiale, e non abbiamo confermato su una fonte ufficiale le tabelle delle aliquote attuali. Si chieda l’importo per il proprio immobile all’autorità fiscale o a un commercialista greco.

Il canone da un immobile greco è imponibile in Grecia. Le regole per i proprietari non residenti, incluso l’eventuale obbligo di un rappresentante fiscale greco, vanno confermate con un consulente fiscale greco prima di affittare l’immobile. Anche una vendita può generare imposte in Grecia e nel paese di residenza, quindi si chieda un parere prima di vendere.

Residenza: il permesso di soggiorno per investitori, punto per punto

Le regole che seguono sono tratte dall’articolo 100 della Legge 5038/2023 (Codice sulla migrazione, Migration Code), come modificata dalla Legge 5100/2024, e dall’articolo 95 dello stesso Codice. Si applicano al testo letto per questa verifica il 7 novembre 2026. Il Ministero della Migrazione e dell’Asilo pubblica i documenti per la domanda e le eventuali circolari, che vanno controllati prima di fare domanda.

Residenza: requisiti

Ingresso o soggiorno: il richiedente è entrato in Grecia legalmente con un qualsiasi visto d’ingresso, oppure è residente legalmente in Grecia (articolo 100, comma 1, lettera a).
Proprietà: piena proprietà e possesso di un immobile greco, detenuti personalmente o tramite una società greca o UE interamente controllata dal richiedente (articolo 100, comma 1, lettere b e c). Una quota in comproprietà vale solo tra coniugi o conviventi registrati. In caso contrario, la quota di ciascun comproprietario deve raggiungere da sola la soglia.
Valore minimo di 800 000 €: l’Attica; l’unità regionale di Salonicco; le unità regionali di Mykonos e Thira; e le isole con una popolazione superiore a 3 100 residenti all’ultimo censimento (articolo 100, comma 2, lettera a).
Valore minimo di 400 000 €: tutte le altre zone del paese (articolo 100, comma 2, lettera b).
Valore minimo di 250 000 €: un acquisto che trasforma le parti principali di un edificio ad uso residenziale; un edificio industriale rimasto vuoto per almeno cinque anni; un edificio vincolato da restaurare integralmente o ricostruire (articolo 100, comma 2, lettere c e d).
Isole: il testo non nomina le isole. Letto alla lettera, può includere grandi isole come Creta. Le fonti divergono, quindi si confermi la soglia per il proprio immobile preciso con il Ministero e con un avvocato prima di decidere.
Superficie minima: sui percorsi da 800 000 € e da 400 000 €, 120 metri quadrati di parti principali per un immobile costruito, o per un immobile con permesso di costruire. Il percorso del cambio di destinazione d'uso da 250 000 € non ha superficie minima (articolo 100, comma 2; pagina ufficiale del servizio pubblico mitos.gov.gr). Per un edificio vincolato, verificare le condizioni prima dell'acquisto.
Un solo immobile: l’investimento è effettuato in un unico immobile (articolo 100, comma 2).
Pagamento integrale prima della domanda: il prezzo intero deve essere stato pagato prima di fare domanda, come dimostrato dall’atto notarile. Se il prezzo è pagato sotto condizione risolutiva, devono essere forniti l’atto di quietanza registrato e la rimozione della condizione (articolo 100, comma 3).
Certificato del notaio: il notaio che ha redatto l’atto certifica le parti, l’immobile, le modalità di pagamento, l’eventuale condizione risolutiva e se il venditore abbia già usato l’immobile per un permesso per investitori. Per un trasferimento si allega anche una copia della dichiarazione E9 dell’acquirente (articolo 100, comma 6).
Certificato del venditore: quando il venditore è un cittadino di un paese terzo, deve fornire un certificato del servizio Stranieri e Migrazione che attesti se l’immobile sia stato usato per un permesso per investitori. Lo stesso vale quando il venditore è una società interamente controllata da un cittadino di un paese terzo (articolo 100, comma 11).
Assicurazione: l’elenco dei documenti del Ministero richiede un contratto con un assicuratore privato che copra i rischi sanitari e di sicurezza, per la domanda e per ogni rinnovo.
Tasse e moduli: il Ministero elenca il modulo di domanda, le fotografie-tessera, una copia del documento di viaggio con un visto nazionale valido ove necessario, un contributo per la stampa della carta di soggiorno elettronica e una tassa elettronica fissata per legge. Si verifichino con il Ministero gli importi attuali prima di fare domanda.
Familiari: il coniuge o il convivente registrato; i figli comuni non sposati dei coniugi di età inferiore a 21 anni; i figli non sposati di età inferiore a 21 anni per i quali è stata affidata la tutela legale; gli ascendenti diretti dei coniugi, inclusi genitori e nonni, senza limiti di età nel testo; e i figli adulti privi di capacità legale, se cittadini di paesi terzi che vivono con il garante (sponsor) e sono da lui mantenuti (articolo 95, comma 2). Ogni familiare chiede un permesso di ricongiungimento familiare, che scade nello stesso momento del permesso del garante. Un figlio che compie 21 anni riceve un proprio permesso triennale.
Tempi di trattamento: il permesso è rilasciato entro due mesi da quando il fascicolo completo giunge all’autorità competente (articolo 100, comma 10). Si tratta del termine di legge, non di una garanzia sull’esito o sulla data.
Durata e rinnovo: il permesso iniziale ha validità di cinque anni e può essere rinnovato per periodi uguali, finché l’immobile resta in proprietà e possesso del titolare (articolo 95, comma 1; articolo 100, commi 1 e 4). Le assenze dalla Grecia non ostano al rinnovo. Il permesso è revocato o non rinnovato se le condizioni non sono più soddisfatte (articolo 95, comma 3).

Residenza: che cosa concede il permesso e che cosa non concede

Concede: la residenza in Grecia per il titolare e per i familiari elencati sopra, per cinque anni, rinnovabile finché le condizioni sono soddisfatte.
Non concede il diritto al lavoro (articolo 100, comma 9).
Non concede la cittadinanza greca. La cittadinanza è un procedimento separato (si veda sotto).
Non concede la residenza in alcun altro paese, e non fa del titolare un cittadino dell’UE.
Circolazione nell’area Schengen: si veda la sezione seguente. Il permesso non è un documento di viaggio e non sostituisce il passaporto.
Affitto: l’immobile può essere affittato (articolo 100, comma 7). Non può essere affittato a breve termine tramite l’economia della condivisione, non può essere subaffittato, né usato come sede o filiale di un’attività commerciale (articolo 100, comma 7A). Una violazione può comportare la revoca del permesso e una sanzione di 50 000 €. La violazione delle condizioni per gli edifici vincolati può comportare una sanzione di 150 000 €.
Rivendita: una rivendita, durante il periodo di validità del permesso, a un altro cittadino di paese terzo dà a quest’ultimo il diritto a un permesso, e il permesso del venditore è revocato (articolo 100, comma 8).
Assistenza sanitaria e istruzione: il percorso del permesso richiede un’assicurazione sanitaria privata (si veda sopra). Non abbiamo confermato alcun diritto all’assistenza sanitaria pubblica gratuita o all’istruzione pubblica derivante dal permesso. Si confermi con il Ministero e con l’autorità sanitaria.
Altri percorsi: il percorso immobiliare qui descritto non è una partecipazione in un’attività d’impresa. Altri percorsi di investimento esistono nel diritto greco, a condizioni diverse, e non sono trattati in questa guida.

Viaggi nell’area Schengen per visitatori non UE e titolari di permesso di soggiorno

Schengen non coincide con l’UE. È il gruppo di stati che applicano le regole comuni alle frontiere. Irlanda e Cipro sono stati UE al di fuori dell’area Schengen, e ciascuno ha regole proprie.

Visite brevi. Per soggiorni previsti di non più di 90 giorni in un periodo di 180 giorni, un visitatore non UE deve soddisfare le condizioni d’ingresso dell’articolo 6 del Codice frontiere Schengen (Regolamento (UE) 2016/399). Il periodo di 180 giorni si calcola a ritroso da ciascun giorno di soggiorno.

Titolari di un permesso di soggiorno. Ai sensi dell’articolo 21 della Convenzione di applicazione dell’Accordo di Schengen, un permesso di soggiorno valido rilasciato da uno stato Schengen consente al titolare di spostarsi per un massimo di tre mesi negli altri stati Schengen. Il titolare deve avere il permesso e un documento di viaggio valido, deve soddisfare le condizioni d’ingresso e non deve figurare in un elenco di segnalazioni. Il testo non richiede che il titolare entri dalla Grecia, ma non concede neppure la residenza in un altro paese. Si confermino le regole per la propria cittadinanza e per le date del viaggio con le autorità dello stato che si visita.

La cittadinanza, come la stabilisce la legge

La cittadinanza greca è un procedimento separato ai sensi del Codice della cittadinanza greca (Legge 3284/2004). Il possesso del permesso per investitori non porta da solo alla cittadinanza, e questa guida non fa alcuna promessa al riguardo.

La sintesi del Ministero dell’Interno enuncia la regola generale: un richiedente adulto deve aver vissuto legalmente e stabilmente in Grecia per sette anni prima della domanda. La sintesi richiede inoltre una conoscenza sufficiente del greco e la prova di un’adeguata integrazione economica e sociale ai sensi dell’articolo 5A del Codice. Indica una tassa di domanda di 550 €, che va verificata con il tariffario attuale.

La stessa sintesi non indica un numero minimo di giorni di presenza all’anno. Prevede un periodo più breve di tre anni per alcuni gruppi e un periodo più lungo di dodici anni per altri titoli di residenza che non elenca. La sintesi non dice quale periodo si applichi al permesso per investitori. Si confermi con un avvocato greco se il permesso per investitori conti ai fini dei sette anni.

Come si svolge di solito un acquisto

Si sceglie l’immobile e si chiedono al venditore i documenti di titolo, il certificato di gravami, il permesso di costruire e il certificato ENFIA.
Si firma un contratto preliminare solo dopo che un avvocato ha verificato per iscritto il titolo, la situazione urbanistica e la posizione IVA del venditore. Non si versi una caparra importante prima che questi controlli siano completati.
Si ottiene il codice fiscale greco (AFM) e si concorda con il notaio come sarà pagato il prezzo, usando un canale di pagamento greco quando si applica il percorso per investitori.
Dal notaio si consegna la dichiarazione congiunta dell’imposta di trasferimento e si paga l’imposta entro tre giorni lavorativi. Si firma l’atto notarile, con il certificato del notaio per il permesso ove si applichi il percorso per investitori.
Si completano la registrazione del trasferimento e la dichiarazione E9, tramite myPROPERTY dove viene creata automaticamente, oppure tramite myAADE.
Quando si usa il percorso per investitori, si fa domanda per il permesso con il fascicolo completo. Il termine di trattamento previsto dalla legge è di due mesi a partire dall’arrivo del fascicolo completo all’autorità.

Acquistare tramite una società

Per il permesso per investitori, un immobile può essere detenuto tramite una società interamente controllata dal richiedente, con sede in Grecia o in un altro stato membro dell’UE (articolo 100, comma 1, lettera c). L’immobile non può essere usato come sede o filiale di un’attività commerciale (articolo 100, comma 7A).

Una società paga le proprie imposte e deve tenere la contabilità e inviare le dichiarazioni. La scelta tra acquistare a proprio nome e tramite una società cambia la posizione fiscale, quindi si chieda un parere a un consulente fiscale greco prima di decidere.

Fonti ufficiali e primarie

Le domande che gli acquirenti fanno per prime

Un riepilogo breve e neutrale. Regole e aliquote sono stabilite dalla legge greca e cambiano: prima di decidere, confermi la situazione attuale con un notaio, un avvocato e le autorità.

Una persona dall’estero può acquistare una casa in Grecia?

In generale sì. Nei testi ufficiali letti per questa guida non abbiamo trovato alcuna norma che impedisca a una persona fisica di un altro paese di acquistare una casa al di fuori delle zone di confine. Un acquirente non UE deve verificare le limitazioni delle zone di confine prima di acquistare lì. Un notaio e un avvocato greci confermano la situazione per l’immobile.

Quanta imposta di trasferimento pago?

L’AADE fissa l’imposta di trasferimento al 3% del valore imponibile, più una maggiorazione del 3% a favore dei comuni su tale imposta, per un’aliquota effettiva del 3,09%. La paga l’acquirente. Le parti depositano una dichiarazione congiunta prima del contratto e pagano entro tre giorni lavorativi. L’esenzione per l’abitazione principale copre solo determinate categorie di acquirenti e difficilmente si applica a un acquirente che segue il percorso per investitori.

Si paga IVA su una casa nuova?

Può essere evitata. Un costruttore che ha optato per la sospensione dell’IVA ai sensi dell’articolo 70 del Codice IVA vende le case invendute senza IVA, e si applica invece l’imposta di trasferimento. La sospensione vale fino al 31 dicembre 2026, quindi si confermi per iscritto la posizione del venditore. L’aliquota IVA ordinaria è del 24%, quella ridotta del 13% e quella super-ridotta del 6%.

Che cos’è l’ENFIA, e chi la dichiara?

L’ENFIA è un’imposta annua sulla proprietà immobiliare per gli immobili detenuti in Grecia al 1° gennaio. Dopo un acquisto il proprietario invia la dichiarazione patrimoniale immobiliare (E9) tramite myAADE entro il 31 marzo dell’anno successivo. L’imposta può essere pagata in un massimo di dieci rate mensili. L’importo dipende dall’immobile, quindi lo si verifichi con l’autorità fiscale.

Che cosa richiede il permesso di soggiorno per investitori?

Ai sensi dell’articolo 100 del Codice sulla migrazione, l’immobile deve valere almeno 800 000 € in Attica, nell’unità regionale di Salonicco, a Mykonos e Thira, e nelle isole con più di 3 100 residenti all’ultimo censimento. Altrove il minimo è di 400 000 €, e nei casi particolari si applica la soglia di 250 000 €. Sui percorsi da 800 000 € e da 400 000 € l’immobile deve avere almeno 120 metri quadrati di parti principali; il percorso del cambio di destinazione d’uso da 250 000 € non ha superficie minima. Il prezzo intero deve essere pagato prima della domanda. Si verifichi la zona per il proprio immobile.

Chi può essere incluso nel permesso?

Il coniuge o il convivente registrato, i figli non sposati dei coniugi di età inferiore a 21 anni, i figli non sposati di età inferiore a 21 anni per i quali è stata affidata la tutela legale, i genitori e i nonni dei coniugi, e i figli adulti privi di capacità legale. Ogni familiare chiede un permesso di ricongiungimento familiare che scade insieme al permesso del garante. Un figlio che compie 21 anni riceve un proprio permesso triennale.

Quanto dura il permesso?

Il permesso iniziale è valido per cinque anni. Può essere rinnovato per periodi uguali finché l’immobile resta in proprietà e possesso del titolare, e le assenze dalla Grecia non ostano al rinnovo. Il permesso può essere revocato o non rinnovato se le condizioni non sono più soddisfatte.

Il permesso mi consente di lavorare o di viaggiare in Europa?

Non dà diritto al lavoro. Consente la libera circolazione negli stati Schengen per un massimo di tre mesi secondo le regole Schengen, purché il titolare abbia un passaporto o un documento di viaggio valido e soddisfi le condizioni d’ingresso. Non concede la residenza in altri paesi e non sostituisce il passaporto.

Posso affittare l’immobile?

La locazione è consentita. L’immobile non può essere affittato a breve termine tramite l’economia della condivisione, subaffittato o usato come sede di un’attività. Una violazione può comportare la revoca del permesso e una sanzione di 50 000 €. Si verifichino le regole locali per qualsiasi locazione prima di contare sul reddito.

Il permesso porta alla cittadinanza greca?

No, la cittadinanza è un procedimento separato con condizioni proprie. La sintesi del Ministero indica sette anni di residenza legale e stabile, una conoscenza sufficiente del greco e la prova dell’integrazione. Se il permesso per investitori conti ai fini di quel periodo va confermato con un avvocato. Non si promette alcuna data né alcun esito.

Che cosa va verificato prima di acquistare?

Il titolo, la voce catastale e gli eventuali gravami, il permesso di costruire, il certificato ENFIA e la posizione IVA del venditore per iscritto. Dove si applica il percorso per investitori, si verifichino il valore minimo per la zona, le regole delle zone di confine e il certificato del notaio. Un avvocato greco deve controllare i documenti prima che lei versi una caparra.

Questa pagina contiene informazioni generali, non consulenza legale, fiscale o in materia di immigrazione. Aliquote, soglie e regole sono stabilite dalla legge greca e dalle autorità, e cambiano. Alla data della verifica, si confermi con un notaio greco, un avvocato greco, l’autorità fiscale (AADE) e il Ministero della Migrazione e dell’Asilo, prima di versare una caparra o di fare domanda di permesso. Dove un punto non ha potuto essere confermato su una fonte ufficiale, il testo lo dichiara.

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