Bali: proprietà, locazione a lungo termine e visti per gli acquirenti stranieri

Gli acquirenti stranieri non possono possedere terreni in freehold a Bali. Questa guida illustra le formule della locazione a lungo termine e della società, come la destinazione urbanistica e i permessi incidono su una villa, quali visti si adattano a un soggiorno lungo, e le imposte e i controlli che accompagnano un acquisto.

Verificato il 25 ottobre 2026

In breve

Gli stranieri non possono detenere terreni in freehold (Hak Milik) a Bali. Le vie abituali sono la locazione a lungo termine (Hak Sewa), il diritto d'uso (Hak Pakai) per una casa, o il diritto di edificazione (HGB) detenuto tramite una società a capitale straniero (PT PMA).
La locazione a lungo termine è un contratto. Durata, proroga e condizioni di rivendita derivano dall'atto notarile, quindi la redazione conta più del numero di anni indicato.
La destinazione urbanistica viene prima di tutto. Il colore del terreno nel piano territoriale decide se vi si può costruire una villa e se la si può affittare a breve termine.
La proprietà di un immobile non dà diritto a un visto. I soggiorni lunghi richiedono visti distinti, ciascuno con il proprio deposito, la propria società o il proprio limite di tempo: il Second Home Visa, il KITAS per investitori, il visto pre-investimento D12 e il visto turistico.
I costi dipendono dalla formula: IVA sulla vendita di un costruttore, BPHTB sull'acquisizione, imposta sul reddito del venditore, imposta annuale su terreni e fabbricati e imposta sul reddito da affitto.
Gli accordi di prestanome, in cui un nome locale intesta il titolo a uno straniero, sono illeciti e pericolosi. Non vi si ricorra.

Forme di proprietà per gli stranieri

La legge indonesiana riserva la piena proprietà (Hak Milik) ai cittadini indonesiani. Gli stranieri domiciliati in Indonesia possono detenere un diritto d'uso (Hak Pakai), che può essere concesso su terreni statali o su altri terreni con atto, e un diritto di locazione di terreno per costruirvi un edificio (Hak Sewa untuk Bangunan). Ai sensi del PP 18/2021, che ha sostituito i precedenti PP 40/1996 e PP 103/2015, uno straniero titolare di documenti di immigrazione validi può possedere una casa residenziale su terreno con Hak Pakai, nel rispetto dei limiti minimi di prezzo, di superficie del terreno e di numero di unità stabiliti dal regolamento.

Gli appartamenti in condominio (strata) possono essere posseduti da stranieri con il permesso richiesto, quando l'edificio sorge su terreno HGB o Hak Pakai. Poiché i requisiti di ammissibilità sono legati allo status di residenza e i limiti sono fissati dal regolamento, li si verifichi il giorno dell'acquisto. Un titolo vale quanto la registrazione catastale che lo sostiene, quindi il controllo del titolo descritto più avanti è essenziale.

La locazione a lungo termine in pratica

La locazione a lungo termine dà all'acquirente il diritto di usare una villa e il suo terreno per un periodo fisso, in forza di un accordo scritto con il proprietario del terreno, di norma firmato davanti a un notaio. Canone o prezzo forfettario sono versati al proprietario del terreno. La legge fondiaria di base (Basic Agrarian Law) consente agli stranieri domiciliati in Indonesia di detenere questo diritto per un edificio, ma non fissa un termine. In pratica sono comuni 25 o 30 anni, spesso scritti come 30 più 25 anni con opzione di proroga.

La cifra di 80 anni che talvolta si cita per le locazioni non è una regola della locazione. È il massimo di legge per HGB e Hak Pakai su terreni statali: un periodo iniziale, una proroga fino a 20 anni e un rinnovo fino a 30 anni. Una locazione è di norma contrattuale e non un certificato di proprietà del terreno, quindi il suo valore dipende dal titolo del locatore e dall'atto. Prima di pagare, si accerti con un notaio chi detenga il diritto del locatore, se il terreno sia libero da gravami, quale uso sia consentito, il prezzo e il calendario dei pagamenti, il prezzo e la procedura della proroga, il diritto di vendere o di trasferire la locazione agli eredi, e che cosa accade se il terreno sarà in seguito riclassificato dal punto di vista urbanistico.

La via societaria: PT PMA e HGB

Una società a capitale straniero (PT PMA) può detenere un diritto di edificazione (HGB) sul terreno e sull'edificio che vi sorge; questa formula offre un diritto più lungo e più trasferibile. Ai sensi del regolamento BKPM n. 5 del 2025, entrato in vigore il 2 ottobre 2025, una nuova PT PMA deve disporre di un capitale versato di almeno 2 500 000 000 IDR. Il piano di investimento complessivo deve superare 10 000 000 000 IDR per ciascun codice di attività e per ciascuna localizzazione del progetto, esclusi terreno ed edifici. Alcune guide secondarie descrivono un minimo di due soci; lo si confermi con il registro delle imprese.

La società deve svolgere un'attività coerente con l'uso previsto e ha obblighi continuativi: bilanci annuali, dichiarazioni dei redditi e le comunicazioni sugli investimenti richieste dal registro. Una PT PMA non è automaticamente ammessa a ogni codice di attività, quindi una villa che sarà affittata richiede la licenza adeguata (si veda la destinazione urbanistica e i permessi). La cessione della società o un cambio di controllo possono incidere sull'investimento e vanno verificati da un notaio e da un consulente prima della firma.

Destinazione urbanistica, permessi e affitto a breve termine

Ogni particella è classificata nel piano territoriale di distretto (RTRW) e, dove applicabile, nel piano di dettaglio (RDTR). I colori comunemente usati a Bali sono il giallo per il residenziale, il rosa per il turistico, il rosso per il commerciale, l'arancione per l'uso misto e il verde per l'agricolo, dove nessun edificio è consentito. Il rosa è un'etichetta di mercato e non una categoria giuridica, quindi conta la destinazione ufficiale della particella. Si verifichi la particella sulla mappa territoriale ufficiale ATR/BPN (GISTARU) e si ottenga una conferma scritta da un notaio o da un consulente urbanistico. Costruire su terreno in zona verde è vietato, e le autorità possono sigillare tali edifici.

Destinazione urbanistica, approvazione edilizia e certificato di agibilità sono verifiche distinte. Il permesso di costruzione (PBG, già IMB) si richiede online tramite il sistema OSS. Il certificato di agibilità (SLF) conferma che l'edificio ultimato corrisponde al progetto approvato, ed è di norma necessario prima che la villa sia usata o affittata. Un affitto a breve termine richiede una licenza propria. Il permesso per homestay (pondok wisata) ai sensi del Permenparekraf 4/2021 copre piccole proprietà fino a cinque camere per gli ospiti; le ville più grandi richiedono una licenza alberghiera o per villa. Secondo una guida, il permesso per homestay è riservato ai cittadini indonesiani e alle società a capitale locale, quindi un proprietario straniero potrebbe aver bisogno di un partner locale autorizzato. Lo si confermi con l'ufficio licenze prima di farvi affidamento.

Visti e residenza

La proprietà di un immobile in Indonesia non dà di per sé il diritto di viverci. Le opzioni che seguono sono quelle esaminate per questa guida. Le regole e gli importi cambiano, quindi si confermi ciascuna con l'ufficio immigrazione prima di impegnarsi.

Second Home Visa (E33). Rilasciato per 5 o 10 anni ai sensi di una circolare del 2022. Il richiedente deve disporre di un deposito personale di almeno 2 000 000 000 IDR presso una banca statale indonesiana, che non può essere prelevato finché il visto è attivo. I fondi vanno dimostrati entro 90 giorni dall'arrivo, e si applica un contributo statale di 3 000 000 IDR. Il passaporto deve avere una validità di almeno 36 mesi. Su questo visto non è consentito lavorare. I riepiloghi ufficiali esaminati non elencano la proprietà di un immobile come alternativa al deposito, quindi non lo si dia per scontato.

Golden Visa indonesiano. Ai sensi del Permenkumham 22/2023, come modificato dal Permenkumham 11/2024, una persona fisica che investe in azioni di società quotate, titoli di Stato o fondi comuni, senza costituire una società, ha diritto a un soggiorno di 5 anni con un investimento di 350 000 USD o di 10 anni con 700 000 USD. Le formule societarie comportano importi più alti. Il riepilogo ufficiale esaminato non elenca l'acquisto di un immobile come investimento idoneo, quindi l'acquisto di una villa non dà diritto a questo visto. Le affermazioni delle agenzie su una formula legata agli immobili non sono confermate.

KITAS per investitori (E28A). Per un azionista straniero che dirige una PT PMA come amministratore (director) o commissario. Secondo guide secondarie la partecipazione personale è di 10 000 000 000 IDR o più, intestata al richiedente e non tramite prestanome o società di partecipazione. Una guida indica una cifra inferiore, quindi l'importo va confermato prima di strutturare la società. Il permesso dura da uno a due anni, può essere rinnovato e può in seguito essere convertito in un soggiorno permanente (KITAP) di cinque anni. Soggiorni superiori a 183 giorni in un anno possono far sorgere la residenza fiscale in Indonesia.

Visto pre-investimento D12. Un visto a ingressi multipli per gli investitori che preparano un'attività, visitano immobili o tengono incontri, rilasciato per uno o due anni. Ogni soggiorno può durare fino a 180 giorni. Richiede un invito di una società o di un ente pubblico indonesiano, un passaporto valido per almeno sei mesi e la prova dei fondi, e il primo ingresso deve avvenire entro 90 giorni dal rilascio. Non consente di lavorare né di svolgere attività che generano reddito, e non è una via verso la residenza permanente. Le fonti divergono sulla possibilità di ottenere un secondo soggiorno di 180 giorni, quindi si verifichino le condizioni in vigore prima di farvi affidamento.

Visti turistici. L'e-VOA costa circa 500 000 IDR e consente un soggiorno di 30 giorni, con una proroga di 30 giorni, per 60 giorni in totale. I canali di proroga sono descritti in modo diverso dalle diverse fonti, quindi si consulti il portale ufficiale prima di partire. La tassa turistica di Bali, di 150 000 IDR, si paga una sola volta per ogni visitatore internazionale tramite il portale ufficiale LoveBali, che chiede la data di arrivo e rilascia un voucher. L'All Indonesia Arrival Card si compila online prima dell'arrivo, di norma entro tre giorni dal volo.

Imposte e costi

Acquisto in locazione a lungo termine. La maggior parte del costo è il prezzo stesso, versato al locatore. L'imposta sul valore aggiunto (PPN) si applica quando un costruttore registrato ai fini IVA vende un'abitazione nuova. L'aliquota effettiva sui beni ordinari è dell'11 % dal 2025, mentre l'aliquota ordinaria del 12 % si applica ai beni di lusso, compresi gli immobili di lusso. La stampa collega gli immobili di lusso a un prezzo di circa 30 000 000 000 IDR o più, secondo i criteri del PP 61/2020. Si confermi la posizione per il 2026 con il costruttore e con l'ufficio delle imposte. Gli onorari del notaio e per l'atto sono negoziabili e vanno indicati per iscritto. Poiché la locazione è di norma contrattuale, il BPHTB non si applica di solito alla locazione in sé, ma lo si confermi con il notaio. Un pagamento forfettario versato dall'affittuario può essere trattato come canone, che per una persona fisica residente è tassato con un'aliquota definitiva del 10 % ai sensi del PP 34/2017.

Formula societaria (HGB tramite PT PMA). Il BPHTB, l'imposta sull'acquisizione pagata dall'acquirente, è limitato al 5 % dall'articolo 47 della legge 1/2022. L'aliquota effettiva è fissata da ciascuna reggenza, e la base imponibile è il più alto tra il prezzo e il valore fiscale, al netto di una soglia. Il venditore paga un'imposta sul reddito definitiva sul trasferimento ai sensi del PP 34/2016: il 2,5 % in generale e l'1 % per una casa o un appartamento semplice. Si applicano IVA e onorari notarili come sopra, e la società deve tenere la contabilità e inviare le dichiarazioni fiscali ogni anno.

Costi durante la proprietà. L'imposta sul terreno e sui fabbricati (PBB-P2) è dovuta ogni anno sulla valutazione NJOP, cioè il valore stimato dal governo, di solito inferiore al prezzo di mercato. Il tetto nazionale è dello 0,5 %. La base imponibile è dal 20 % al 100 % dell'NJOP, dopo una soglia di almeno 10 000 000 IDR, e l'aliquota effettiva è stabilita dal regolamento regionale. Il canone di una villa è soggetto a imposta sul reddito: un'aliquota definitiva del 10 % per le persone fisiche residenti ai sensi del PP 34/2017. L'aliquota del 20 % talvolta citata per i non residenti non è confermata dalle fonti esaminate, quindi la si verifichi con un consulente fiscale.

Pagamenti e valuta. Le operazioni immobiliari interne sono prezzate e pagate in rupie. I prezzi indicati in dollari USA sono convertiti al tasso del giorno del pagamento, quindi il contratto deve indicare il tasso, la data e chi sostiene un eventuale costo di cambio. Si chieda per iscritto l'importo in rupie prima di pagare.

Come si svolge di solito un acquisto

Si scelga la particella, poi si verifichi il colore della zona e l'uso previsto sulla mappa territoriale ufficiale.
Si firmi una prenotazione o un memorandum che fissi il prezzo, le condizioni e una scadenza per la due diligence. Non si versi una caparra importante prima che titolo e permessi siano stati verificati.
Si incarichi una due diligence presso un notaio o un avvocato indipendente: titolo e diritto del locatore, gravami, permesso di costruzione (PBG) e certificato di agibilità (SLF), posizione fiscale e licenza per qualsiasi affitto.
Si firmi l'atto notarile, una locazione o una compravendita, con le condizioni di proroga, il calendario dei pagamenti e le regole di trasferimento.
Si paghi in rupie contro l'atto, e si versino il BPHTB, l'imposta del venditore e gli onorari notarili.
Si completino le registrazioni richieste dalla formula, si raccolgano i documenti e si prenda consegna con un inventario dell'immobile e delle utenze.

Fonti ufficiali

Questa pagina contiene informazioni generali, non consulenza legale, fiscale o in materia di immigrazione. Le regole sulla proprietà straniera, le condizioni dei visti e le aliquote fiscali sono stabilite dalle autorità indonesiane e cambiano. Alla data della verifica, si confermi con l'ufficio immigrazione, l'ufficio fondiario (ATR/BPN), l'ufficio delle imposte e un notaio indonesiano abilitato prima di versare una caparra.

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