Gli stranieri possono possedere in piena proprietà (freehold) un'unità in un condominium in Thailandia, entro una quota, ma non il terreno. Questa guida illustra come funzionano la piena proprietà e la locazione di lunga durata (leasehold), che cosa va verificato prima di pagare, i costi e le imposte, e quali visti si adattano a un soggiorno lungo.
Verificato il 27 ottobre 2026
In breve
- Uno straniero può detenere in piena proprietà, a proprio nome, un'unità in un condominium, finché la proprietà straniera dell'edificio resta entro il 49% della sua superficie complessiva. Uno straniero non può detenere la piena proprietà di un terreno.
- Ville e altre case sorgono su un terreno, quindi di norma si detengono in locazione. Una locazione ordinaria di terreno è limitata a 30 anni dal Codice civile e commerciale, e la promessa di rinnovi è un contratto personale, non un diritto reale.
- Il denaro per un condominium deve arrivare dall'estero, in valuta estera, a proprio nome, e la banca lo registra su un modulo di transazione in valuta estera (FET form). Il Land Department lo richiede al momento della registrazione dell'unità.
- Possedere un immobile non dà diritto a un visto. Il visto Long-Term Resident del Board of Investment (BOI) considera un investimento immobiliare in Thailandia di almeno 500.000 USD, insieme a 1 milione di USD di patrimonio, per la categoria Wealthy Global Citizen.
- La tassa di trasferimento ordinaria è il 2% del valore stimato. In caso di rivendita, il venditore che ha detenuto l'immobile per meno di cinque anni paga l'imposta commerciale specifica (specific business tax) del 3,3%, e dopo cinque anni l'imposta di bollo dello 0,5%.
- La locazione di 99 anni e una quota condominiale più alta sono in discussione da anni. Alla data di questa verifica sono proposte, non leggi.
Forme di proprietà per gli stranieri
La legge thailandese consente a uno straniero di possedere in piena proprietà un'unità in un condominium registrato, ai sensi del Condominium Act, purché la quota straniera dell'edificio resti pari o inferiore al 49% della superficie complessiva delle sue unità. La quota si calcola sull'intero edificio, e la persona giuridica dell'edificio (il suo ufficio di gestione) può certificare se l'unità rientra nella quota. L'acquirente possiede l'unità e una quota delle parti comuni, non il terreno sotto l'edificio.
Per il terreno è diverso. Gli stranieri non possono detenere la piena proprietà di un terreno in Thailandia, quindi una casa o una villa si detiene di norma tramite una locazione, tramite una società thailandese in cui gli stranieri sono in minoranza, o tramite un'altra struttura che richiede un avvocato thailandese. Gli accordi in cui un thailandese detiene il terreno come prestanome per uno straniero sono illeciti e vengono fatti rispettare con più rigore; non vi si ricorra.
La quota è una regola che riguarda gli edifici, quindi un consulente chiederà alla persona giuridica la cifra aggiornata prima di qualsiasi caparra, e un buon costruttore indicherà quali unità sono state vendute a stranieri. Alcuni progetti fissano un limite interno più basso del 49% previsto dalla legge.
Piena proprietà e locazione nella pratica
Un'unità in condominium in piena proprietà resta al suo proprietario senza limiti di tempo. Può essere venduta, trasmessa in eredità e, entro la quota, finanziata; l'unità è registrata presso il Land Department a nome del proprietario. In un condominium registrato il terreno è detenuto congiuntamente attraverso le parti comuni, quindi l'unità conserva il suo valore finché l'edificio sta in piedi.
Una locazione dà il diritto di usare un immobile per un periodo determinato. Ai sensi della Sezione 540 del Codice civile e commerciale, una locazione ordinaria di beni immobili è limitata a 30 anni. I contratti aggiungono spesso due o tre opzioni di rinnovo di 30 anni, scritte come 30 più 30 più 30. Secondo notizie su una sentenza della Corte suprema, tali rinnovi concordati in anticipo oltre il primo termine non sono esecutivi, quindi la lettura prudente è che solo i primi 30 anni siano certi. Una locazione perde inoltre valore con il passare del tempo, quindi si verifichino gli anni residui e le regole su rivendita, successione e su ciò che accade alla scadenza.
Una locazione più lunga, di cui si discute con il nome di locazione di 99 anni, e una quota condominiale del 75% sono state proposte più di una volta. Alla data della verifica nessuna delle due è legge, quindi un acquisto non dovrebbe fare affidamento né sull'una né sull'altra.
Come pagare e che cosa registra la banca
Per registrare un'unità in condominium di proprietà straniera, il Land Department chiede la prova che il prezzo sia entrato in Thailandia dall'estero in valuta estera. Il denaro dovrebbe essere inviato da un conto estero intestato all'acquirente e indicato come acquisto di un immobile. La banca thailandese rilascia quindi un modulo di transazione in valuta estera (FET form) per un bonifico in entrata di 50.000 USD o più; per importi inferiori, una lettera della banca e gli avvisi di accredito servono allo stesso scopo. Un bonifico descritto come donazione o investimento, o inviato da un terzo, può creare problemi alla registrazione.
Si conservi ogni documento del bonifico. Il modulo è la prova dell'acquirente se l'unità verrà in seguito venduta e il proprietario vorrà portare il denaro fuori dalla Thailandia. Si stabilisca nel contratto in quale valuta è indicato il prezzo e chi sostiene il costo del cambio.
Imposte e costi
Al trasferimento, la tassa ordinaria è il 2% del valore stimato, che le parti di solito dividono, anche se si può convenire diversamente. La Thailandia ha ridotto le tasse di trasferimento e di ipoteca allo 0,01% fino al 30 giugno 2027, ma solo per acquirenti persone fisiche thailandesi e per prezzi, stime e ipoteche entro 7 milioni di THB, quindi un acquirente straniero di una residenza di questo tipo paga la tassa ordinaria.
Quando l'immobile viene rivenduto, si applica o l'imposta commerciale specifica o l'imposta di bollo, non entrambe. Un venditore che ha detenuto l'immobile per meno di cinque anni paga l'imposta commerciale specifica del 3,3% sul maggiore tra il valore stimato e il prezzo; dopo cinque anni, o quando il nome del venditore figura da un anno nel registro di residenza della casa, si applica invece l'imposta di bollo dello 0,5%. Si applica anche una ritenuta alla fonte sulla vendita, che dipende da chi vende; il contratto dovrebbe indicare chi la sostiene.
Ogni anno il proprietario paga l'imposta su terreni e fabbricati. La legge fissa un tetto dello 0,3% per gli immobili residenziali, e le aliquote in vigore sono più basse e dipendono dal valore e dal fatto che il proprietario vi abiti. L'ufficio di gestione addebita inoltre spese mensili per le parti comuni e, in alcuni progetti, un fondo di riserva (sinking fund) che i nuovi proprietari versano in anticipo. Si chiedano le cifre aggiornate per iscritto.
L'affitto pagato a un proprietario straniero è soggetto a ritenuta alla fonte, dichiarata al 15% dell'affitto lordo per un non residente, e il proprietario può presentare una dichiarazione per far valere un eventuale credito. Il proprietario ha bisogno di un codice fiscale thailandese a questo scopo.
Visti e residenza
Comprare una casa non dà diritto a un visto né a risiedere in Thailandia. I soggiorni avvengono con un'esenzione dal visto o con un visto. Dal 15 settembre 2026 il soggiorno in esenzione dal visto per la maggior parte delle nazionalità ammesse è di 30 giorni, solo per turismo, con una possibile proroga fino a 30 giorni presso un ufficio immigrazione. L'elenco dei paesi ammessi e le regole cambiano, quindi si verifichi la propria nazionalità sulle pagine ufficiali prima di partire.
Per un soggiorno lungo esistono diverse vie, ciascuna con le proprie condizioni. Il visto Long-Term Resident del Board of Investment ha validità di dieci anni in due periodi da cinque. La categoria Wealthy Global Citizen richiede 1 milione di USD di patrimonio e un investimento in Thailandia di almeno 500.000 USD effettuato a nome del richiedente prima della domanda, e l'acquisto di un immobile thailandese può rientrare nell'investimento; la categoria Wealthy Pensioner, per chi ha 50 anni o più, prevede anch'essa un'opzione immobiliare. È richiesta un'assicurazione sanitaria o un deposito.
Il Destination Thailand Visa è un visto quinquennale a ingressi multipli per soggiorni fino a 180 giorni per volta, per lavoratori da remoto e altri, con prova di disponibilità finanziaria di circa 500.000 THB. Un visto per pensionati (non-immigrant O-A) è disponibile dai 50 anni con una verifica di deposito o di reddito. Thailand Privilege è un'adesione a pagamento con soggiorni lunghi, non un visto di lavoro. Si confermino sempre tariffe, regole ed eventuali modifiche del 2026 con l'ambasciata o con l'Immigration Bureau.
Uno straniero che soggiorna in Thailandia deve far notificare l'indirizzo all'immigrazione entro 24 ore dall'arrivo (modulo TM30), cosa che fa il proprietario quando vive nella propria unità o il gestore per un'unità affittata, e deve presentarsi all'immigrazione ogni 90 giorni se si trattiene più a lungo.
Affittare la propria residenza
Molti proprietari di residenze in resort inseriscono la propria casa in un programma di locazione, gestito dal costruttore o dal resort. I soggiorni inferiori a 30 giorni sono considerati uso alberghiero in Thailandia e di norma richiedono una licenza alberghiera, e molte regole condominiali li vietano, con controlli in aumento a Phuket. Si verifichino le regole dell'edificio e i termini di ogni programma di locazione prima di contare su un reddito, e si ricordi che il reddito da affitto è tassato.
Come si svolge di solito un acquisto
- Si sceglie l'unità, poi si chiedono i documenti di titolo: l'atto di titolo del condominium, il certificato della persona giuridica e la cifra della quota dell'edificio.
- Si firma un accordo di prenotazione per un breve periodo, con il prezzo e le condizioni. Non si versi una caparra elevata prima di aver completato i controlli.
- Un avvocato thailandese verifica il titolo, la quota, i debiti e le spese dell'edificio e la bozza del contratto.
- Si invia il saldo dal proprio conto estero intestato a proprio nome, indicando la finalità, e si conserva il modulo di bonifico della banca.
- Trasferimento presso il Land Department: entrambe le parti firmano, si pagano le tasse e le imposte e il titolo viene registrato a proprio nome.
- Si organizzano la gestione, l'assicurazione, le utenze, l'eventuale programma di locazione e le comunicazioni all'immigrazione, e si richiede un codice fiscale thailandese se si percepiranno affitti.
Fonti ufficiali e primarie
- Board of Investment: visto Long-Term Resident (LTR), categorie e requisiti
- Land Department of Thailand
- Ambasciata reale thailandese a Londra: Destination Thailand Visa
- Tilleke & Gibbins: il percorso verso il visto LTR tramite investimento immobiliare (30 aprile 2026)
- Forvis Mazars Thailand: prorogate le tasse ridotte di trasferimento e di ipoteca (2026)
- Vialto Partners: modifica del regime di esenzione dal visto dal 15 settembre 2026
- Thai Law Online: il modulo di transazione in valuta estera (FET) per l'acquisto di un condominium
- Camera di commercio austro-thailandese: sentenza della Corte suprema sui rinnovi delle locazioni a lungo termine (2025)
Questa pagina contiene informazioni generali, non consulenza legale, fiscale o in materia di immigrazione. Le regole sulla proprietà, le tariffe, le imposte e le condizioni dei visti sono stabilite dalle autorità thailandesi e cambiano. Alla data della verifica, si confermi con il Land Department (catasto), il Revenue Department (fisco), l'ufficio immigrazione o un'ambasciata, e con un avvocato thailandese abilitato prima di versare una caparra.