Un acquirente dall’estero paga le stesse fasce dell’imposta di bollo previste per un residente nel Regno Unito, più una maggiorazione, e in caso di rivendita successiva deve dichiarare la vendita e versare le imposte dovute entro tempi brevi. Questa guida illustra costi e imposte, la differenza tra piena proprietà (freehold) e locazione di lunga durata (leasehold), come si svolge un acquisto e che cosa comporta, e che cosa non comporta, per la residenza.
Verificato il 5 novembre 2026
In breve
- L’imposta di bollo sugli immobili (Stamp Duty Land Tax, SDLT) è pagata dall’acquirente al completamento. Dal 1° aprile 2025 le aliquote ordinarie per un’abitazione in Inghilterra sono: 0% fino a 125 000 GBP, 2% fino a 250 000 GBP, 5% fino a 925 000 GBP, 10% fino a 1,5 milioni GBP e 12% oltre.
- Un acquirente non residente nel Regno Unito paga 2 punti percentuali in più in ogni fascia. Chi avrà un’altra proprietà residenziale paga inoltre 5 punti in più in ogni fascia, e le due maggiorazioni si sommano.
- Per una persona fisica non residente che acquista a 1,2 milioni GBP, l’SDLT è di 87 750 GBP se sarà la sua unica casa e di 147 750 GBP se sarà una casa aggiuntiva.
- Una persona fisica risulta non residente nel Regno Unito a questi fini se non è stata nel Regno Unito per almeno 183 giorni nei 12 mesi precedenti l’acquisto. La norma di legge è il riferimento, quindi la sua posizione va confermata con un solicitor (avvocato abilitato).
- Un non residente che in seguito vende un immobile residenziale nel Regno Unito deve dichiarare la vendita e versare le imposte eventualmente dovute entro 60 giorni dal completamento, anche quando non è dovuta alcuna imposta.
- Possedere una casa non dà di per sé il diritto di vivere nel Regno Unito. Il visto Tier 1 (Investor) è chiuso alle nuove domande dal 17 febbraio 2022, e la maggior parte dei visitatori che non necessitano di visto deve ormai ottenere un’autorizzazione di viaggio elettronica (ETA).
Piena proprietà (freehold) e locazione di lunga durata (leasehold)
Il proprietario in freehold detiene l’immobile e il suo terreno in piena proprietà, senza limiti di tempo. Il proprietario in leasehold detiene una locazione di lunga durata concessa dal proprietario del suolo (freeholder), di norma per molti decenni o secoli, e paga le spese di gestione e, nelle locazioni più datate, un canone fondiario (ground rent). Le case sono di solito vendute in freehold; gli appartamenti di solito in leasehold, e la durata della locazione conta per il valore e per le banche che concedono mutui.
Negli sviluppi citati in questa pagina la scheda dello sviluppatore lo indica: a London Square Wandsworth Common gli appartamenti sono venduti con locazioni di 999 anni dal 1° gennaio 2024, mentre le villette a schiera e The Residences sono venduti in freehold.
Il Leasehold and Freehold Reform Act 2024 è diventato legge il 24 maggio 2024, e le sue disposizioni sono entrate in vigore per fasi. Chieda al suo solicitor quali si applicano alla casa che sta per acquistare.
Chi può acquistare
Non abbiamo trovato alcuna norma che impedisca a una persona fisica di un altro Paese di acquistare una casa in Inghilterra. Le regole riguardano le imposte, i controlli sull’identità e sull’origine dei fondi e, per una società, la registrazione. Il suo solicitor le confermerà la posizione prima della prenotazione.
Se a comprare è un’entità estera, per esempio una società straniera, deve prima registrarsi presso Companies House nel Register of Overseas Entities. Le persone fisiche non sono tenute a registrarsi. La regola si applica anche alle entità estere che hanno acquistato terreni in Inghilterra e Galles a partire dal 1° gennaio 1999, e le sanzioni per il mancato adempimento comprendono ammende, la reclusione e limiti alla possibilità di disporre dell’immobile.
Imposta di bollo sugli immobili (SDLT)
L’acquirente paga l’SDLT sul prezzo di un’abitazione in Inghilterra, di norma al completamento. Le fasce ordinarie dal 1° aprile 2025 si applicano alla parte del prezzo compresa in ciascuna fascia: 0% sui primi 125 000 GBP, 2% da 125 001 a 250 000 GBP, 5% da 250 001 a 925 000 GBP, 10% da 925 001 a 1,5 milioni GBP e 12% oltre 1,5 milioni GBP. Il Budget del 2026 non ha modificato queste fasce.
Un non residente nel Regno Unito paga 2 punti percentuali in più in ogni fascia: 2%, 4%, 7%, 12% e 14%. Chi avrà più di un’abitazione residenziale paga 5 punti in più in ogni fascia, e la maggiorazione per non residenti si aggiunge sopra, così le aliquote diventano 7%, 9%, 12%, 17% e 19%.
Esempi per una persona fisica non residente in Inghilterra, con aliquote dal 1° aprile 2025. Abitazione acquistata come unica casa: a 1 000 000 GBP l’SDLT è di 63 750 GBP; a 1 200 000 GBP è di 87 750 GBP; a 1 500 000 GBP è di 123 750 GBP. Abitazione acquistata come casa aggiuntiva: a 1 000 000 GBP l’SDLT è di 113 750 GBP; a 1 200 000 GBP è di 147 750 GBP; a 1 500 000 GBP è di 198 750 GBP. Per confronto, un residente nel Regno Unito che acquista l’unica casa paga 43 750 GBP, 63 750 GBP e 93 750 GBP sugli stessi prezzi.
Le linee guida del governo indicano che una persona fisica è non residente nel Regno Unito a questi fini se non è stata nel Regno Unito per almeno 183 giorni nei 12 mesi precedenti l’acquisto. Se uno tra più acquirenti congiunti è non residente, tutti sono trattati come non residenti; coniugi e partner civili sono considerati entrambi residenti nel Regno Unito se lo è uno dei due. Il manuale HMRC e la norma formulano il test con un periodo di riferimento più lungo, quindi il suo solicitor dovrebbe confermare la data e il test per il suo caso.
Acquistare tramite una società
Le società e gli enti analoghi che acquistano un’abitazione residenziale di valore superiore a 500 000 GBP pagano un’aliquota SDLT unica del 17%, e per alcune attività esistono agevolazioni, per esempio per un’attività di locazione immobiliare. Una società che possiede un’abitazione di valore superiore a 500 000 GBP può inoltre essere tenuta al pagamento dell’Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED, imposta annuale sulle abitazioni detenute tramite società); per il periodo da aprile 2026 a marzo 2027 è di 4 600 GBP per un’abitazione di valore da 500 001 a 1 milione GBP e di 9 450 GBP per valori da 1 000 001 a 2 milioni GBP, con importi più alti oltre questa soglia.
Poiché la scelta tra acquistare a proprio nome e tramite una società cambia il regime fiscale, si consulti un consulente fiscale nel Regno Unito prima di decidere.
Imposte durante la proprietà
La Council Tax (imposta locale comunale) è versata ogni anno al comune. Il governo ha annunciato una High Value Council Tax Surcharge sulle case in Inghilterra di valore pari o superiore a 2 milioni GBP a partire da aprile 2028, in aggiunta alla Council Tax; al momento della verifica i dettagli erano ancora in definizione.
Se affitta la casa mentre vive all’estero, si applica il regime Non-Resident Landlords: l’agenzia di locazione, oppure un inquilino che paga più di 100 GBP a settimana, trattiene l’imposta all’aliquota base del 20% dal canone, dopo le spese ammesse, la versa all’HMRC e presenta all’HMRC una dichiarazione annuale entro il 5 luglio. Gli sfratti senza motivazione (Section 21) sono stati aboliti per le locazioni private dal 1° maggio 2026, ai sensi del Renters’ Rights Act.
Un non residente che vende un immobile residenziale nel Regno Unito deve dichiarare la vendita all’HMRC e versare l’eventuale Capital Gains Tax (imposta sulle plusvalenze) entro 60 giorni dal completamento, anche se non è dovuta alcuna imposta. La pagina delle aliquote del governo indica il 18% e il 24% per le plusvalenze residenziali delle persone fisiche dal 6 aprile 2026; il suo consulente conferma come si applicano nel suo caso.
L’imposta di successione (Inheritance Tax) può colpire gli immobili nel Regno Unito. Dal 6 aprile 2025 il criterio è la residenza di lungo periodo nel Regno Unito, definita come residenza in almeno dieci dei venti anni fiscali precedenti, e non più il domicilio; gli immobili residenziali nel Regno Unito detenuti tramite una società estera rientrano nell’imposta di successione dal 6 aprile 2017. Si chieda un parere prima di acquistare.
Visite e residenza
Le pagine del governo sui visti non collegano l’acquisto di una casa al diritto di vivere nel Regno Unito. Il percorso Tier 1 (Investor) è stato chiuso alle nuove domande il 17 febbraio 2022, e l’attuale percorso per imprenditori, il visto Innovator Founder, si basa su un’idea imprenditoriale sostenuta da un ente riconosciuto, non sull’immobile.
La maggior parte dei visitatori che non necessitano di visto deve ottenere un’autorizzazione di viaggio elettronica (ETA) prima di partire. È in vigore dal 25 febbraio 2026 per i visitatori di 85 nazionalità e costa 20 GBP dall’8 aprile 2026. I cittadini britannici e irlandesi non ne hanno bisogno. Un visitatore standard può soggiornare fino a sei mesi.
Come si svolge di solito un acquisto
- Si sceglie la casa, si firma un accordo di prenotazione e si versa la caparra di prenotazione. London Square, lo sviluppatore delle case citate in questa pagina, chiede agli acquirenti di essere pronti a finanziare l’acquisto e di nominare un solicitor indipendente.
- Il solicitor verifica il titolo o la locazione, gli oneri gravanti sull’immobile e il contratto, ed effettua i controlli sull’identità e sull’origine dei fondi che la legge richiede a ogni acquirente.
- Scambio dei contratti (exchange). Nella pagina di London Square dedicata all’acquisto, il periodo dalla prenotazione allo scambio è di 42 giorni, compreso un periodo di ripensamento (cooling-off) di 14 giorni, e con lo scambio l’acquisto diventa giuridicamente vincolante. Prima dello scambio si concordano le modalità di pagamento della caparra e del saldo.
- Completamento dell’acquisto: il solicitor invia i fondi al solicitor dello sviluppatore dopo che lo sviluppatore ha notificato l’avviso di completamento (notice to complete), e si consegnano le chiavi. L’SDLT è pagato tramite il solicitor, che conferma i tempi esatti.
- La proprietà è registrata presso HM Land Registry a suo nome. Se intende affittare la casa, attivi il regime Non-Resident Landlords.
Fonti ufficiali e primarie
- GOV.UK: Stamp Duty Land Tax, aliquote per gli immobili residenziali
- GOV.UK: aliquote della Stamp Duty Land Tax per i non residenti nel Regno Unito
- GOV.UK: Stamp Duty Land Tax, acquisto di un’ulteriore abitazione residenziale
- GOV.UK: Budget 2026, panoramica della legislazione e delle aliquote fiscali, Allegato A
- GOV.UK: Stamp Duty Land Tax per le persone giuridiche
- GOV.UK: Annual Tax on Enveloped Dwellings, le basi
- GOV.UK: High Value Council Tax Surcharge
- GOV.UK: Capital Gains Tax per i non residenti, immobili residenziali nel Regno Unito
- GOV.UK: pagamento delle imposte sul canone ai locatori all’estero
- GOV.UK: Imposta di successione se è residente di lungo periodo nel Regno Unito
- GOV.UK: registrare un’entità estera
- GOV.UK: visto Tier 1 (Investor)
- GOV.UK: autorizzazione di viaggio elettronica (ETA)
- GOV.UK: visto di visitatore standard
- London Square: il percorso d’acquisto (pagina dello sviluppatore)
- GOV.UK: le riforme della locazione diventano legge (24 maggio 2024)
- GOV.UK: quando entrerà in vigore il Renters’ Rights Act
Questa pagina contiene informazioni generali, non consulenza legale, fiscale o in materia di immigrazione. Aliquote, soglie e regole sono stabilite dal governo del Regno Unito e cambiano; la pagina riguarda solo l’Inghilterra, perché Scozia, Galles e Irlanda del Nord hanno regole proprie. Alla data della verifica, prima di decidere si confermi con HM Revenue & Customs, con GOV.UK, con un solicitor o un conveyancer in Inghilterra e con un consulente fiscale.