Chipre: compra de casa por compradores estrangeiros

Um comprador que não seja cidadão de um país da UE precisa de uma autorização antes de a venda poder ser concluída. As taxas de transmissão dependem do escalão de preço, e o IVA altera o quadro no caso de uma casa nova. A autorização de residência para investidores é um percurso separado, com condições próprias. Este guia expõe a autorização, os custos e impostos, a forma como decorre uma compra, e o que a autorização para investidores exige e o que não confere.

Verificado a 7 de novembro de 2026

Em resumo

Um comprador que não seja cidadão de um país da UE tem de obter primeiro uma autorização da Administração Distrital do distrito onde se situa o imóvel. A autorização é gratuita e demora normalmente duas a três semanas.
As taxas de transmissão são cobradas em três escalões: 3 % até 85 000 €, 5 % de 85 001 € a 170 000 € e 8 % acima de 170 000 €. Não se cobra taxa de transmissão quando o IVA incide sobre a mesma transação.
Uma casa nova vendida pela primeira vez por um promotor tem IVA. Pode aplicar-se uma taxa reduzida de IVA a uma residência própria, se estiverem reunidas as condições.
Ser proprietário de uma casa não confere, por si só, uma autorização de residência. A autorização para investidores exige um investimento de pelo menos 300 000 €, um rendimento anual seguro de pelo menos 50 000 € e outras condições, e é decidida pelas autoridades.
Chipre ainda não faz parte de pleno direito do espaço Schengen. Uma autorização de residência cipriota não dá livre circulação no espaço Schengen.
Chipre não tem imposto municipal anual sobre bens imóveis, revogado com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2017. Outros impostos aplicam-se numa venda posterior e sobre os rendimentos de arrendamento, pelo que deve pedir aconselhamento antes de comprar.

Quem pode comprar e a autorização

O Ministério do Interior indica que a autorização se aplica a estrangeiros que sejam cidadãos de Estados não membros da UE, incluindo sociedades estrangeiras e sociedades controladas por estrangeiros.
O pedido é feito no formulário COMM 145 à Administração Distrital do distrito onde se situa o imóvel, com os documentos de suporte. Não se cobra qualquer taxa, e os pedidos demoram entre duas e três semanas.
A autorização abrange um terreno até 4 000 m² para construir uma habitação para residência do proprietário, ou até duas unidades. As duas unidades podem ser duas habitações, ou uma habitação e uma loja até 100 m², ou uma habitação e um escritório até 250 m². O limite aplica-se no total a um casal.
Os documentos incluem um levantamento topográfico, uma cópia do título de propriedade, a autorização de planeamento quando não tiver sido emitido um título autónomo, o contrato de compra e venda, as plantas do imóvel, um comprovativo da situação financeira, os passaportes dos requerentes e dos respetivos cônjuges, uma certidão de casamento com tradução certificada quando necessário e, quando aplicável, cópias das autorizações de residência e de trabalho cipriotas.
Uma sociedade, ou um acionista de uma sociedade, tem também de fornecer certidões de registo, de acionistas, de administradores e de sede, o memorando e os estatutos da sociedade, e informação sobre as atividades e o pessoal da sociedade.
Esta autorização é separada da autorização de residência para investidores. Ter uma não dá a outra.

Propriedade plena, título e registo predial

O título de propriedade e a certidão de pesquisa são a prova da titularidade em Chipre. O Departamento de Terras e Levantamentos mantém o registo, e uma certidão de pesquisa mostra a situação registada de um imóvel. A venda conclui-se por transmissão num Gabinete Distrital de Terras, mediante marcação.

Se o imóvel é em propriedade plena ou em arrendamento, a situação urbanística, quaisquer ónus e o estado do título são matérias que um advogado cipriota deve verificar antes de pagar um sinal. Este guia não descreve o pormenor de cada tipo de título.

Impostos e taxas na compra

Taxa de transmissão: 3 % do preço de venda ou do valor de mercado de 0,01 € a 85 000 €; 5 % de 85 001 € a 170 000 €; e 8 % de 170 001 € em diante. O Departamento de Terras e Levantamentos pode cobrar sobre o valor de mercado que ele próprio avalia, quando não esteja satisfeito com o preço declarado.
Não se cobra taxa de transmissão numa transação em que incida IVA sobre a mesma transação e o mesmo imóvel. Para isso, o comprador entrega um certificado de IVA.
Quando uma transação não esteja sujeita a IVA, a legislação prevê uma redução de 50 % da taxa de transmissão. A calculadora de taxas de transmissão do Governo não aplica esta redução, pelo que o resultado tem de ser verificado.
IVA sobre uma casa nova vendida pela primeira vez por um promotor: a taxa normal é de 19 %. Uma taxa reduzida de 5 % aplica-se à compra de uma residência própria por um comprador que cumpra as condições, e o comprador pede ao Departamento de Impostos um certificado. As condições incluem uma declaração sobre outras habitações em Chipre, e qualquer limite de área ou de valor tem de ser confirmado junto do Departamento de Impostos.
Como os dois se articulam: quando o IVA se aplica à venda, a taxa de transmissão não se aplica. Quando a venda não está sujeita a IVA, aplicam-se os escalões da taxa de transmissão, com a redução de 50 %. O custo total de uma casa nova depende, por isso, da taxa de IVA aplicável e não apenas da taxa de transmissão.
Imposto do selo: o Departamento de Impostos indica que as leis do imposto do selo de 1963 a 2025 foram revogadas com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026, pela Lei 239(I)/2025. O seu aviso de 27 de março de 2026 continua a descrever a estampilhagem de alguns documentos, pelo que deve confirmar com o Departamento de Impostos ou com um advogado se o contrato de compra e venda da sua compra está sujeito a algum imposto.
Uma procuração só está sujeita a imposto do selo se pelo menos um mandante a tiver assinado antes de 1 de janeiro de 2026, segundo o Departamento de Terras e Levantamentos.
Quem paga a taxa de transmissão é determinado pelo contrato. Confirme-o, bem como os restantes custos, por escrito com o seu advogado antes de assinar.

Impostos durante a posse

Imposto municipal anual sobre bens imóveis: revogado com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2017, segundo o Departamento de Impostos.
Imposto sucessório: o Departamento de Impostos indica que não se aplica imposto sucessório ao património de uma pessoa falecida após 1 de janeiro de 2020. O administrador do património tem de entregar uma declaração de ativos e passivos no prazo de seis meses após o óbito. Confirme a situação para datas anteriores com um advogado.
Imposto sobre mais-valias: aplica-se uma taxa fixa de 20 % ao lucro da alienação de bens imóveis em Chipre, e à venda de ações de sociedades que sejam proprietárias desses bens. A página do Departamento de Impostos sobre este tema deve ser consultada para confirmar as isenções em vigor e a forma como a mais-valia é calculada.
A Contribuição Especial para a Defesa sobre os rendimentos de arrendamento foi abolida após o ano fiscal de 2025, segundo o Departamento de Impostos. O imposto sobre o rendimento e outros encargos sobre a renda continuam a ter de ser verificados com um consultor fiscal cipriota.
Residência fiscal: uma pessoa singular é residente fiscal em Chipre se permanecer mais de 183 dias num ano fiscal, ou pelo teste dos 60 dias, que exige pelo menos 60 dias em Chipre, não mais de 183 dias noutro país, atividade empresarial ou emprego em Chipre, e uma habitação permanente em Chipre, própria ou arrendada. O teste dos 60 dias é um critério de residência fiscal, separado do domicílio.
O domicílio é relevante para a Contribuição Especial para a Defesa. Segundo o Departamento de Impostos, uma pessoa singular não domiciliada não está sujeita a essa contribuição sobre juros ou dividendos.
As taxas municipais, de esgotos e de água são pagas relativamente ao imóvel. O Departamento de Terras e Levantamentos pede certidões de que estas estão pagas quando se realiza uma transmissão.

Autorização de residência para investidores: requisitos

Base legal: o Departamento de Migração aplica o Regulamento 6(2) dos Regulamentos sobre Estrangeiros e Imigração. Os critérios são a 4.ª revisão, datada de maio de 2023, e entram em vigor a 2 de maio de 2023. A página do Departamento de Migração sobre a política foi publicada a 29 de dezembro de 2025.
Investimento de pelo menos 300 000 €, numa de quatro categorias. (A) Uma casa ou apartamento comprado a uma empresa promotora como primeira venda, com um valor de mercado total de pelo menos 300 000 € mais IVA, em que os recibos oficiais de pagamento somam pelo menos 300 000 € sem IVA. Podem ser comprados até duas unidades habitacionais, e o limite também se aplica a casais. As revendas não qualificam, exceto os contratos de compra e venda depositados junto do Departamento de Terras e Levantamentos antes de 7 de maio de 2013.
Categoria de investimento (B): outros bens imóveis, como escritórios, lojas, hotéis ou empreendimentos afins, com um valor total de 300 000 €. Estas compras podem ser revendas.
Categoria de investimento (C): 300 000 € do capital social de uma sociedade cipriota, seja uma sociedade recém-registada, seja um aumento de capital de uma sociedade existente. A sociedade tem de estar sediada e a operar em Chipre, ter presença física comprovada em Chipre e empregar pelo menos cinco pessoas.
Categoria de investimento (D): 300 000 € em unidades de um organismo cipriota de investimento coletivo (formulários AIF, AIFLNP ou RAIF), cujos investimentos estejam detidos em Chipre. O pedido exige a confirmação da CySEC sobre a constituição do fundo.
Rendimento anual seguro: o requerente tem de comprovar um rendimento anual pessoal seguro de pelo menos 50 000 €. Este valor sobe 15 000 € para o cônjuge e 10 000 € por cada filho menor a cargo. O rendimento do cônjuge pode ser contado no total.
Origem do rendimento: na categoria (A), o rendimento tem de provir do estrangeiro e ser comprovado por uma declaração fiscal do país onde o requerente é residente fiscal. O esclarecimento à política admite também que o rendimento seja comprovado por certificado de um contabilista certificado independente. Nas categorias (B), (C) e (D), parte do rendimento pode provir de atividade em Chipre.
Origem dos fundos: o dinheiro do investimento tem de ser comprovado como proveniente do estrangeiro, da conta bancária do requerente ou do cônjuge, e não de empréstimos internos. O preço é pago para a conta do vendedor numa instituição financeira cipriota.
Registo criminal: o requerente e o cônjuge entregam cada um um certificado de registo criminal limpo do país de origem e do país de residência, se forem diferentes.
Seguro de saúde: o requerente e os dependentes entregam um certificado de cobertura de cuidados médicos, incluindo cuidados de internamento e de ambulatório.
Sem emprego: o requerente e o cônjuge confirmam que não pretendem trabalhar em Chipre, exceto como administradores da sociedade em que investiram.
Dependentes: a autorização abrange o cônjuge e os filhos menores de 18 anos. Os filhos solteiros entre 18 e 25 anos que frequentem o ensino superior no estrangeiro e que dependam financeiramente podem pedir separadamente, com 10 000 € de rendimento anual adicional dos pais por cada filho.
Filhos adultos: um filho adulto que não dependa financeiramente pode ser incluído num investimento de valor mais elevado. O montante de 300 000 € é multiplicado pelo número de filhos adultos, pelo que um filho adulto exige 600 000 €. É exigida, no pedido, prova do pagamento de pelo menos 66 % do valor de mercado nas categorias (A) e (B).
Taxas e prazos: é cobrada uma taxa de 500 € no pedido, mais 70 € por cada pessoa para o Certificado de Registo de Estrangeiro, quando ainda não exista. O prazo estimado de análise é de cerca de dois meses a contar de um pedido completo. Trata-se de uma estimativa, não de um prazo garantido.

Autorização de residência para investidores: documentos e obrigações permanentes

Título de propriedade ou contrato de compra e venda em nome do requerente ou do cônjuge, oficialmente depositado junto do Departamento de Terras e Levantamentos. É necessária uma certidão de pesquisa recente quando o contrato foi assinado ou o título emitido mais de um ano após o pedido.
Prova de pagamento: recibos oficiais de pagamento de pelo menos 300 000 € sem IVA, independentemente da data de entrega do imóvel.
Prova de que o dinheiro veio do estrangeiro, como registos de transferências, recibos de cartões estrangeiros ou uma declaração bancária.
Nas categorias (B), (C) e (D): prova de alojamento em Chipre, como um título, um contrato de compra e venda com prova de pagamento, ou um contrato de arrendamento. Na categoria (A), quando os quartos do imóvel de investimento não possam acolher os dependentes, tem de ser indicado outro imóvel como sua residência.
Para a via da sociedade: os certificados de acionistas e de constituição da sociedade, o seu perfil de atividade, prova de pagamento e prova do pessoal da sociedade emitida pelos Serviços de Seguros Sociais, na categoria (C).
Os formulários incluem o formulário de pedido MIP2, uma lista de verificação dos documentos, uma declaração sob juramento ou uma declaração do rendimento do requerente, e uma declaração que confirme a ausência de emprego. Todos os documentos de suporte têm de ser oficialmente traduzidos e certificados.
Pedido entregue pessoalmente no Departamento de Migração, ou através de representante autorizado, com carta de autorização certificada.
Obrigações permanentes: o titular tem de demonstrar anualmente que o investimento se mantém, e entregar prova de seguro de saúde se deixar de beneficiar do GESY. Os certificados de registo criminal são exigidos de três em três anos, e não anualmente, ao abrigo do esclarecimento anexo à política. A prova anual do nível de rendimento foi abolida pelo mesmo esclarecimento.

O que a autorização para investidores confere e o que não confere

Confere: direito de residência em Chipre para o titular e os dependentes adultos, que a política indica ser de validade ilimitada. O cartão de residência caduca dez anos após a emissão e tem de ser renovado. O cartão de um dependente menor é válido até aos 18 anos.
Não confere livre circulação no espaço Schengen. O Ministério dos Negócios Estrangeiros indica que os vistos e as autorizações de residência emitidos por Chipre são válidos apenas em Chipre enquanto Chipre não integrar plenamente o acervo Schengen. A Comissão Europeia indica que Chipre participa na cooperação Schengen, mas os controlos internos de fronteira ainda não foram suprimidos.
Não altera as regras de visto aplicáveis à nacionalidade do titular. As visitas seguem as regras Schengen e nacionais de cada país que o titular visite.
Não confere a cidadania. A naturalização tem regras próprias. Ao abrigo da Lei (de Alteração) do Registo Civil de 2023, o requerente precisa de residência legal e contínua durante 12 meses imediatamente antes do pedido, e de pelo menos 7 anos de residência legal acumulada nos 10 anos anteriores a esse período, além de outras condições. Se o tempo de autorização para investidores conta para estes períodos, deve ser confirmado com um advogado.
Não confere o direito a trabalhar. O requerente confirma que não tem emprego em Chipre, exceto como administrador da sociedade em que investiu. Podem ser recebidos dividendos de uma sociedade cipriota, e pode ser exercido um cargo de administração não remunerado numa sociedade cipriota, quando o investimento não seja no capital social da sociedade.
Não exige um número mínimo de visitas. A política não fixa um calendário de visitas. A autorização deixa de ser válida se o titular e os dependentes estiverem ausentes de Chipre durante dois anos, ou se adquirirem residência permanente no estrangeiro. A autorização também cessa se, vivendo o titular fora de Chipre, não estabelecer residência em Chipre no prazo de um ano após a aprovação.
Venda do investimento: se o investimento for vendido sem substituição imediata por outro de igual ou maior valor, a autorização é cancelada. Se a autorização do investidor for cancelada, as autorizações do cônjuge e dos filhos também são canceladas.
Estadas curtas: um visto de estada curta cobre até 90 dias em qualquer período de 180 dias. Saber se um visitante precisa de visto depende da sua nacionalidade, pelo que deve consultar a lista do Ministério dos Negócios Estrangeiros para o seu passaporte antes de viajar.

Residência: pontos que um advogado cipriota deve confirmar

Se a compra se enquadra numa das quatro categorias de investimento, incluindo o limite de duas unidades, a regra da primeira venda para casas e apartamentos e o depósito do título junto do Departamento de Terras e Levantamentos.
Se a 4.ª revisão de maio de 2023 e o respetivo esclarecimento continuam a ser os critérios atuais na data do pedido.
A origem dos fundos, a forma da prova de rendimento e a residência fiscal do requerente.
Se o tempo de autorização conta para a naturalização, e de que forma a autorização afeta a residência fiscal, o domicílio e a Contribuição Especial para a Defesa.
A situação de qualquer familiar não listado na política, como os pais ou avós, e de qualquer filho adulto que não dependa financeiramente.

Como costuma decorrer uma compra

Verifique o imóvel, o título e os ónus no Departamento de Terras e Levantamentos, e peça ao vendedor o certificado de quitação fiscal (formulário N313) e os certificados de pagamento das taxas municipais, de esgotos e de água.
Assine o contrato de compra e venda através de um advogado, com o preço, o calendário de pagamentos e as condições acordados por escrito. Para um comprador fora da UE, sujeite o pagamento à autorização quando for adequado.
Um comprador fora da UE pede à Administração Distrital, no formulário COMM 145, a autorização. Este processo demora duas a três semanas.
Deposite o contrato de compra e venda no Departamento de Terras e Levantamentos e confirme com o advogado qualquer prazo e sobretaxa.
Transmissão no Gabinete Distrital de Terras, mediante marcação. O comprador entrega a declaração de transmissão (formulário N270), os formulários exigidos para o comprador e para o imóvel, os documentos de identificação ou passaportes, a autorização para comprador estrangeiro e qualquer procuração, e paga a taxa de transmissão e o IVA aplicável.
O título fica registado em nome do comprador. Na via do investidor, o título de propriedade ou o contrato de compra e venda tem de ser depositado no Departamento de Terras e Levantamentos e o pedido feito ao Departamento de Migração, que demora cerca de dois meses a analisar.

Compra através de uma sociedade

Uma sociedade pode comprar para a via do investidor se o requerente ou o cônjuge for o seu único acionista ou beneficiário efetivo final, e se a sociedade estiver constituída em Chipre ou noutro Estado-Membro da UE ou do EEE.
Uma sociedade estrangeira, ou uma sociedade controlada por estrangeiros, precisa da autorização para compradores fora da UE antes da transmissão.
O Departamento de Terras e Levantamentos exige a certidão de constituição da sociedade, a sede registada, os administradores, os acionistas e o memorando e os estatutos. Para uma sociedade estrangeira, estes documentos têm de ser emitidos e certificados no país de origem, e apostilados.
A sociedade paga imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas e tem contabilidade e obrigações declarativas próprias. A taxa e as regras mudam, pelo que deve pedir aconselhamento a um consultor fiscal cipriota antes de decidir quem compra.

Fontes oficiais

As perguntas que os compradores fazem primeiro

Um resumo curto e neutro. As regras, as taxas e os valores são definidos pelas autoridades cipriotas e mudam, por isso confirme a situação atual junto delas e com um advogado cipriota antes de decidir.

Pode alguém de fora da UE comprar casa em Chipre?

Pode, mas um comprador que não seja cidadão de um país da UE tem de obter primeiro uma autorização da Administração Distrital, no formulário COMM 145. A autorização é gratuita e demora duas a três semanas. Abrange um terreno até 4 000 m² para residência própria, ou até duas unidades, e o limite aplica-se no total a um casal.

Quanto vou pagar em taxas de transmissão?

O Departamento de Terras e Levantamentos cobra 3 % do preço ou do valor de mercado de 0,01 € a 85 000 €, 5 % de 85 001 € a 170 000 € e 8 % a partir de 170 001 €. Não se cobra taxa de transmissão quando o IVA incide sobre a mesma transação. Quando a transação não está sujeita a IVA, aplica-se uma redução de 50 %.

Que IVA se aplica a uma casa nova?

Uma casa nova vendida pela primeira vez por um promotor tem IVA à taxa normal de 19 %. Pode aplicar-se uma taxa reduzida de 5 % a uma residência própria se o comprador cumprir as condições definidas pelo Departamento de Impostos, que incluem um certificado pedido através do Departamento de Impostos. Os limites de área e de valor têm de ser confirmados junto do Departamento de Impostos.

Há imposto do selo na compra?

O Departamento de Impostos indica que as leis do imposto do selo de 1963 a 2025 foram revogadas a partir de 1 de janeiro de 2026. O seu aviso de 27 de março de 2026 continua a descrever a estampilhagem de alguns documentos, pelo que deve confirmar com o Departamento de Impostos ou com o seu advogado se o contrato de compra e venda está sujeito a algum imposto.

Comprar uma casa dá-me uma autorização de residência?

Não. Ser proprietário de uma casa não confere residência. A autorização para investidores exige um investimento de pelo menos 300 000 € numa de quatro categorias, um rendimento anual seguro de pelo menos 50 000 € e outras condições, e a decisão cabe às autoridades. A taxa do pedido é de 500 €, mais 70 € por cada pessoa para o cartão de residência, quando necessário.

O que cobre a autorização para investidores?

Cobre o investidor, o cônjuge e os filhos menores de 18 anos. Os filhos solteiros entre 18 e 25 anos que frequentem o ensino superior podem pedir separadamente. A política não inclui pais nem avós. Um filho adulto que não dependa financeiramente pode ser incluído num investimento de valor mais elevado, multiplicando-se o montante de 300 000 € pelo número de filhos adultos.

A autorização permite-me viajar livremente no espaço Schengen?

Não, para já. O Ministério dos Negócios Estrangeiros indica que os vistos e as autorizações de residência emitidos por Chipre são válidos apenas em Chipre enquanto Chipre não integrar plenamente o acervo Schengen, e a Comissão Europeia indica que os controlos internos de fronteira ainda não foram suprimidos. Confirme as regras aplicáveis à sua nacionalidade antes de viajar.

Posso trabalhar em Chipre com a autorização?

Não. O requerente e o cônjuge confirmam que não pretendem trabalhar em Chipre, exceto como administradores da sociedade em que investiram. Podem ser recebidos dividendos de sociedades cipriotas, e pode ser exercido um cargo de administração não remunerado, quando o investimento não seja no capital social de uma sociedade.

A autorização conduz à cidadania?

A autorização para investidores não é descrita como um caminho para a cidadania. A naturalização tem condições próprias, ao abrigo da Lei (de Alteração) do Registo Civil de 2023, incluindo 12 meses de residência legal contínua antes do pedido e pelo menos 7 anos de residência legal nos 10 anos anteriores a esse período. Se o tempo de autorização para investidores conta, deve ser confirmado com um advogado.

Há imposto sobre a propriedade ou imposto sucessório em Chipre?

O imposto municipal anual sobre bens imóveis foi revogado a partir de 1 de janeiro de 2017. Segundo o Departamento de Impostos, não se aplica imposto sucessório ao património de uma pessoa falecida após 1 de janeiro de 2020. Aplica-se imposto sobre mais-valias na venda de imóveis cipriotas, e a taxa atual e as isenções têm de ser confirmadas junto do Departamento de Impostos ou de um consultor fiscal.

Como começa uma visita ou uma compra?

Envie um pedido através da página de uma residência ou do formulário de contacto. O seu consultor responde, organiza uma visita presencial ou por vídeo e explica os documentos, os custos, a autorização para compradores fora da UE e a transmissão. Um advogado cipriota deve verificar o contrato antes de pagar um sinal.

Esta página contém informação geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal nem em matéria de imigração. As taxas, os limiares e as regras são definidos pelas autoridades cipriotas e mudam. À data da verificação, confirme com o Departamento de Terras e Levantamentos, o Departamento de Impostos, o Departamento de Migração e um advogado cipriota antes de reservar ou pagar um sinal.

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