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Grécia: compra de casa por compradores estrangeiros

Um comprador do estrangeiro paga normalmente um imposto de transmissão de 3,09 % do valor tributável, e uma casa nova vendida por um promotor pode ser vendida sem IVA ao abrigo de um regime temporário. A Grécia oferece também uma autorização de residência para investidores ligada a imóveis, com condições fixadas na lei que variam conforme a zona. Este guia expõe os custos, as verificações do título e as regras de residência, ponto por ponto.

Verificado a 7 de novembro de 2026

Em resumo

Quem pode comprar e o que é necessário em primeiro lugar

Fora das zonas fronteiriças, não encontrámos, nos textos oficiais lidos para este guia, nenhuma regra que impeça um particular de outro país de comprar casa na Grécia. As zonas fronteiriças exigem uma verificação própria, descrita abaixo.

Zonas fronteiriças. A Lei 1892/1990 restringe a aquisição de direitos sobre imóveis por pessoas que não sejam da UE nem da EFTA nas prefeituras fronteiriças. Segundo a prática noticiada, uma exceção pode ser concedida por uma comissão da Administração Descentralizada, com participação do Ministério da Defesa Nacional. O texto consolidado atual e o procedimento não foram confirmados numa fonte oficial para esta revisão, e há notícias que descrevem planos para apertar as regras. Peça a um advogado grego que confirme a situação do imóvel exato antes de pagar um sinal.

Número de contribuinte. É necessário um número de contribuinte grego (AFM) para a declaração de transmissão e para a escritura. A forma como um comprador estrangeiro o obtém é fixada pela autoridade fiscal. Confirme os passos com o seu notário ou advogado.

Pagamento. Na via do investidor, o preço total tem de ser pago através de uma conta de pagamento do vendedor detida numa instituição de crédito ou prestador de serviços de pagamento a operar na Grécia, por cheque bancário cruzado, transferência a crédito ou terminal de pagamento por cartão, e o notário regista os dados do pagamento. Dinheiro não consta como meio de pagamento nessa via. Planeie o pagamento com o seu notário e o seu banco antes de assinar.

Propriedade plena e título

Uma casa grega é normalmente comprada por escritura notarial, assinada perante um notário público. O notário redige e regista a transmissão, mas um advogado de sua escolha deve verificar o título, os ónus e a situação urbanística antes de assinar.

Peça ao vendedor os documentos do título, uma certidão de ónus emitida pelo registo predial ou pelo cadastro nacional, a licença de construção e a certidão do ENFIA. O notário precisa de uma certidão do ENFIA antes de a transmissão de um imóvel poder ser concluída.

Verifique se o imóvel está inscrito no cadastro nacional e se os limites e a construção correspondem à licença. Quando o imóvel seja uma fração de um edifício, verifique também os encargos comuns do edifício e a sua situação urbanística. Um comprador não deve confiar nas promessas do vendedor ou do mediador sobre estes pontos.

Impostos e taxas na compra

Imposto de transmissão. A AADE fixa a taxa em 3 % sobre o valor tributável do imóvel, com uma taxa a favor dos municípios e comunidades de 3 % desse imposto. A taxa efetiva é, por isso, de 3,09 %. O imposto é suportado pelo comprador. A base de cálculo é o valor tributável fixado nas regras fiscais, que nem sempre é o preço acordado, pelo que deve pedir ao notário o valor que será utilizado.

Isenção. A compra de uma residência só pode estar isenta de imposto de transmissão para certos compradores: gregos, cidadãos de Estados da UE e do EEE, refugiados reconhecidos, nacionais de países terceiros com estatuto de residente de longa duração na Grécia, e nacionais de países terceiros titulares de uma autorização de residência de segunda geração. A isenção exige também que o comprador resida na Grécia ou pretenda fixar-se aí no prazo de dois anos, e está limitada por montante. Um comprador na via do investidor dificilmente qualifica; confirme com um advogado.

IVA em casas novas. A AADE fixa a taxa normal de IVA em 24 %, a taxa reduzida em 13 % e a taxa super-reduzida em 6 %. Para casas novas, um promotor pode pedir a suspensão do IVA nos termos do artigo 70.º do Código do IVA (Lei 5144/2024). Ao abrigo desse regime, a venda é feita sem IVA, aplicando-se em vez dele o imposto de transmissão, e a suspensão vale até 31 de dezembro de 2026 para as casas por vender. Saber se é prorrogada depende da lei em vigor nessa data. Peça ao vendedor que confirme por escrito o tratamento do IVA.

Revenda. Uma casa vendida por um proprietário particular está normalmente sujeita a imposto de transmissão e não a IVA. Confirme com o notário o tratamento aplicável à sua venda.

Honorários de notário e de registo. Os honorários de notário e as taxas do registo predial ou do cadastro dependem do preço e são fixados por lei ou por tabela. Peça ao notário um orçamento por escrito antes de assinar. Esta página não indica os montantes, porque não os pudemos confirmar numa fonte oficial.

Impostos durante a posse

O ENFIA, o imposto unificado sobre a propriedade imobiliária, é calculado todos os anos pela AADE sobre os imóveis detidos na Grécia a 1 de janeiro. Após a compra, o proprietário entrega a declaração de bens imobiliários (E9) através do portal myAADE, até 31 de março do ano seguinte. O imposto pode ser pago em até dez prestações mensais iguais, de pelo menos 10 € cada uma, sendo a última devida até ao último dia útil de fevereiro do ano seguinte.

O montante depende do imóvel e da sua avaliação oficial, e não confirmámos as tabelas de taxas atuais numa fonte oficial. Peça ao serviço fiscal ou a um contabilista grego o valor do seu imóvel.

As rendas de um imóvel grego são tributáveis na Grécia. As regras para proprietários não residentes, incluindo qualquer exigência de um representante fiscal grego, devem ser confirmadas com um consultor fiscal grego antes de arrendar o imóvel. Uma venda pode também gerar impostos na Grécia e no seu país de residência, pelo que deve pedir aconselhamento antes de vender.

Residência: a autorização para investidores, ponto por ponto

As regras abaixo são extraídas do artigo 100.º da Lei 5038/2023 (Código da Migração), com a redação dada pela Lei 5100/2024, e do artigo 95.º do mesmo Código. Aplicam-se ao texto lido para esta revisão em 7 de novembro de 2026. O Ministério da Migração e do Asilo publica os documentos para o pedido e eventuais circulares, que devem ser verificados antes de pedir a autorização.

Residência: requisitos

Residência: o que a autorização confere e o que não confere

Circulação no espaço Schengen para visitantes de fora da UE e titulares de autorização de residência

Schengen não é o mesmo que a UE. É o grupo de Estados que aplicam as regras comuns de fronteira. A Irlanda e Chipre são Estados da UE fora do espaço Schengen, e cada um tem as suas próprias regras.

Visitas curtas. Para estadas previstas de não mais de 90 dias em qualquer período de 180 dias, um visitante de fora da UE tem de cumprir as condições de entrada do artigo 6.º do Código das Fronteiras Schengen (Regulamento (UE) 2016/399). O período de 180 dias conta-se retroativamente a partir de cada dia da estadia.

Titulares de autorização de residência. Nos termos do artigo 21.º da Convenção de Aplicação do Acordo de Schengen, uma autorização de residência válida emitida por um Estado Schengen permite ao seu titular deslocar-se até três meses nos outros Estados Schengen. O titular precisa da autorização e de um documento de viagem válido, tem de cumprir as condições de entrada e não pode constar de uma lista de alerta. O texto não exige que o titular entre pela Grécia, mas também não lhe confere residência noutro país. Confirme as regras aplicáveis à sua nacionalidade e às suas datas de viagem junto das autoridades do Estado que vai visitar.

A cidadania tal como a lei a define

A cidadania grega é um processo separado, regulado pelo Código da Nacionalidade Grega (Lei 3284/2004). Ser titular da autorização para investidores não conduz, por si só, à cidadania, e este guia não faz qualquer promessa nesse sentido.

O resumo do Ministério do Interior indica a regra geral: um requerente adulto deve ter residido legal e permanentemente na Grécia durante sete anos antes do pedido. O resumo exige também conhecimento suficiente de grego e prova de integração económica e social normal, nos termos do artigo 5.º-A do Código. Indica uma taxa de candidatura de 550 €, que deve ser confirmada na tabela atual.

O mesmo resumo não indica um número mínimo de dias de presença por ano. Indica um prazo mais curto de três anos para alguns grupos e um prazo mais longo de doze anos para outros títulos de residência que não enumera. O resumo não diz que prazo se aplica a uma autorização para investidores. Confirme com um advogado grego se a autorização para investidores conta para os sete anos.

Como costuma decorrer uma compra

Compra através de uma sociedade

Para a autorização para investidores, um imóvel pode ser detido através de uma sociedade que o requerente detenha na totalidade, com sede na Grécia ou noutro Estado-Membro da UE (artigo 100.º, n.º 1, alínea c)). O imóvel não pode ser usado como sede ou filial de uma atividade empresarial (artigo 100.º, n.º 7A).

Uma sociedade paga os seus próprios impostos e tem de manter contabilidade e entregar declarações. A escolha entre comprar em nome próprio ou através de uma sociedade altera a posição fiscal, pelo que deve pedir aconselhamento a um consultor fiscal grego antes de decidir.

Fontes oficiais e primárias

As perguntas que os compradores fazem primeiro

Um resumo curto e neutro. As regras e as taxas são fixadas pela lei grega e mudam, por isso confirme a situação atual com um notário, um advogado e as autoridades antes de decidir.

Pode alguém do estrangeiro comprar casa na Grécia?

Em geral, sim. Não encontrámos, nos textos oficiais lidos para este guia, nenhuma regra que impeça um particular de outro país de comprar casa fora das zonas fronteiriças. Um comprador de fora da UE tem de verificar as restrições das zonas fronteiriças antes de comprar nessas zonas. Um notário e um advogado gregos confirmam a situação do imóvel.

Quanto imposto de transmissão pago?

A AADE fixa o imposto de transmissão em 3 % do valor tributável, mais uma taxa de 3 % a favor dos municípios sobre esse imposto, o que dá uma taxa efetiva de 3,09 %. O comprador paga-o. As partes entregam uma declaração conjunta antes do contrato e pagam no prazo de três dias úteis. A isenção para residência principal abrange apenas certas categorias de compradores e dificilmente se aplica a um comprador na via do investidor.

Há IVA sobre uma casa nova?

Pode ser evitado. Um promotor que tenha optado pela suspensão do IVA ao abrigo do artigo 70.º do Código do IVA vende as casas por vender sem IVA, aplicando-se em vez dele o imposto de transmissão. A suspensão vale até 31 de dezembro de 2026, pelo que deve confirmar a posição do vendedor por escrito. A taxa normal de IVA é de 24 %, a taxa reduzida de 13 % e a taxa super-reduzida de 6 %.

O que é o ENFIA, e quem o entrega?

O ENFIA é um imposto anual sobre a propriedade dos imóveis detidos na Grécia a 1 de janeiro. Após a compra, o proprietário entrega a declaração de bens imobiliários (E9) através do myAADE até 31 de março do ano seguinte. O imposto pode ser pago em até dez prestações mensais. O montante depende do imóvel, por isso confirme-o junto da autoridade fiscal.

O que exige a autorização de residência para investidores?

Nos termos do artigo 100.º do Código da Migração, o imóvel deve valer pelo menos 800 000 € na Ática, na unidade regional de Salónica, em Mykonos e Thira, e nas ilhas com mais de 3 100 residentes no último recenseamento. Nas restantes zonas, o mínimo é de 400 000 €, e nos casos especiais aplica-se 250 000 €. Nas vias de 800 000 € e de 400 000 € o imóvel precisa de pelo menos 120 metros quadrados de áreas principais; a via de mudança de uso de 250 000 € não tem área mínima. O preço total tem de estar pago antes do pedido. Confirme a zona do seu imóvel.

Quem pode ser incluído na autorização?

O cônjuge ou parceiro registado, os filhos solteiros dos cônjuges menores de 21 anos, os filhos solteiros menores de 21 anos a quem tenha sido confiada a guarda legal, os pais e avós dos cônjuges, e os filhos adultos sem capacidade jurídica. Cada familiar pede uma autorização de reagrupamento familiar, que caduca com a autorização do requerente. Um filho que complete 21 anos recebe uma autorização própria de três anos.

Quanto tempo dura a autorização?

A autorização inicial é válida por cinco anos. Pode ser renovada por períodos iguais enquanto o imóvel continuar na propriedade e posse do titular, e as ausências da Grécia não impedem a renovação. A autorização pode ser revogada ou não renovada se as condições deixarem de ser cumpridas.

A autorização permite-me trabalhar ou viajar na Europa?

Não dá o direito a trabalhar. Permite a livre circulação nos Estados Schengen até três meses, nos termos das regras Schengen, desde que o titular tenha um passaporte ou documento de viagem válido e cumpra as condições de entrada. Não confere residência noutros países e não substitui o passaporte.

Posso arrendar o imóvel?

O arrendamento é permitido. O imóvel não pode ser arrendado a curto prazo através da economia da partilha, nem subarrendado, nem usado como sede de uma atividade empresarial. Uma violação pode levar à revogação da autorização e a uma coima de 50 000 €. Confirme as regras locais aplicáveis a qualquer arrendamento antes de contar com o rendimento.

A autorização conduz à cidadania grega?

Não. A cidadania é um processo separado, com condições próprias. O resumo do Ministério indica sete anos de residência legal e permanente, conhecimento suficiente de grego e prova de integração. Se uma autorização para investidores conta para esse período, deve ser confirmado com um advogado. Não é prometida qualquer data nem resultado.

O que deve ser verificado antes de comprar?

O título, a inscrição no cadastro e quaisquer ónus, a licença de construção, a certidão do ENFIA e a posição do vendedor em matéria de IVA, por escrito. Quando se aplique a via do investidor, verifique o valor mínimo para a zona, as regras das zonas fronteiriças e a certidão do notário. Um advogado grego deve verificar os documentos antes de pagar um sinal.

Esta página contém informação geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal nem em matéria de imigração. As taxas, os limiares e as regras são definidos pela lei grega e pelas autoridades, e mudam. À data da verificação, confirme com um notário grego, um advogado grego, a autoridade fiscal (AADE) e o Ministério da Migração e do Asilo antes de pagar um sinal ou pedir uma autorização. Quando um ponto não pôde ser confirmado numa fonte oficial, o texto assim o indica.

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