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Bali: propriedade, arrendamento de longa duração e vistos para compradores estrangeiros

Os compradores estrangeiros não podem ser proprietários de terrenos em propriedade plena em Bali. Este guia explica as vias do arrendamento de longa duração (leasehold) e da sociedade, como o zonamento e as licenças afetam uma moradia, que vistos se adequam a uma estadia longa e os impostos e verificações que acompanham uma compra.

Verificado a 25 de outubro de 2026

Em resumo

Formas de propriedade para estrangeiros

A lei indonésia reserva a propriedade plena (Hak Milik) aos cidadãos indonésios. Os estrangeiros domiciliados na Indonésia podem deter um direito de uso (Hak Pakai), que pode ser concedido sobre terrenos do Estado ou sobre outros terrenos por escritura, e um direito de arrendar terreno para edificar (Hak Sewa untuk Bangunan). Nos termos do PP 18/2021, que substituiu os anteriores PP 40/1996 e PP 103/2015, um estrangeiro titular de documentos de imigração válidos pode ser proprietário de uma casa de habitação em terreno Hak Pakai, sob reserva de um preço mínimo, de uma área mínima de terreno e de limites de unidades fixados por regulamento.

Os apartamentos em propriedade horizontal (strata) podem ser detidos por estrangeiros com a licença exigida, quando o edifício assenta em terreno HGB ou Hak Pakai. Como as regras de elegibilidade estão ligadas ao estatuto de residência e os limites são fixados por regulamento, verifique-os no próprio dia da compra. Um título só vale o registo do serviço de terras que lhe está subjacente, pelo que a verificação do título descrita abaixo é essencial.

O arrendamento de longa duração na prática

O arrendamento de longa duração (leasehold) dá ao comprador o direito de usar uma moradia e o seu terreno durante um período fixo, ao abrigo de um acordo escrito com o proprietário do terreno, normalmente assinado perante notário. A renda ou o preço global é pago ao proprietário do terreno. A Lei Agrária Básica permite que os estrangeiros domiciliados na Indonésia detenham este direito sobre um edifício, mas não fixa um prazo. Na prática, são comuns 25 ou 30 anos, muitas vezes escritos como 30 mais 25 anos, com opção de prorrogação.

O número de 80 anos que por vezes se cita para os direitos de superfície não é uma regra do leasehold. É o máximo legal para HGB e Hak Pakai em terrenos do Estado: um período inicial, uma prorrogação até 20 anos e uma renovação até 30 anos. O leasehold é, em regra, contratual e não um certificado de terreno, pelo que o seu valor depende do direito do próprio locador e da escritura. Antes de pagar, confirme com um notário quem detém o direito do locador, se o terreno está livre de ónus, a utilização permitida, o preço e o calendário de pagamentos, o preço e o procedimento da prorrogação, o direito de vender ou de transmitir o direito aos herdeiros e o que acontece se o terreno for reclassificado mais tarde.

A via da sociedade: PT PMA e HGB

Uma sociedade com capital estrangeiro (PT PMA) pode deter um direito de construção (HGB) sobre o terreno e sobre o edifício nele construído, e esta via confere um direito mais longo e mais transmissível. Nos termos do Regulamento BKPM n.º 5 de 2025, em vigor desde 2 de outubro de 2025, uma nova PT PMA precisa de um capital realizado de pelo menos 2 500 000 000 IDR. O seu plano de investimento total tem de ser superior a 10 000 000 000 IDR por cada código de atividade e localização do projeto, excluindo terrenos e edifícios. Guias secundários descrevem um mínimo de dois sócios; confirme-o junto da entidade de registo.

A sociedade tem de exercer uma atividade compatível com o uso pretendido e tem deveres permanentes: contas anuais, declarações fiscais e a comunicação do investimento exigida pela entidade de registo. Uma PT PMA não é automaticamente elegível para todos os códigos de atividade, por isso uma moradia que vá ser arrendada precisa da licença certa (ver zonamento e licenças). A venda da sociedade ou uma alteração de controlo também podem afetar o investimento e devem ser verificadas por um notário e por um consultor jurídico antes da assinatura.

Zonamento, licenças e arrendamento de curta duração

Cada parcela está classificada no plano de ordenamento distrital (RTRW) e, quando se aplica, no plano detalhado (RDTR). As cores mais usadas em Bali são o amarelo para residencial, o rosa para turismo, o vermelho para comercial, o laranja para uso misto e o verde para agricultura, onde não é permitido construir. O rosa é uma designação de mercado e não uma categoria legal, pelo que conta a classificação oficial da parcela. Verifique a parcela no mapa oficial de ordenamento do ATR/BPN (GISTARU) e obtenha confirmação escrita de um notário ou de um consultor de planeamento. Construir em terreno de zona verde é proibido, e as autoridades podem selar esses edifícios.

O zonamento, a aprovação da obra e o certificado de função do edifício são verificações distintas. A licença de construção (PBG, antes IMB) pede-se através do sistema online OSS. O certificado de função do edifício (SLF) confirma que o edifício concluído corresponde ao projeto aprovado, e é em regra necessário antes de a moradia ser usada ou arrendada. O arrendamento de curta duração exige licença própria. A licença de alojamento familiar (homestay, pondok wisata), ao abrigo do Permenparekraf 4/2021, abrange pequenos imóveis até cinco quartos de hóspedes; as moradias maiores precisam de licença de hotel ou de moradia turística. Um guia indica que a licença de pondok wisata está reservada a cidadãos indonésios e a sociedades de capital local, pelo que um proprietário estrangeiro pode precisar de um parceiro local licenciado. Confirme-o com o serviço de licenciamento antes de contar com ela.

Vistos e residência

Ser proprietário de um imóvel na Indonésia não dá, por si só, o direito de lá viver. As opções abaixo são as que foram analisadas para este guia. As regras e os montantes mudam, por isso confirme cada uma com o serviço de imigração antes de se comprometer.

Second Home Visa (E33). Emitido por 5 ou 10 anos ao abrigo de uma circular de 2022. O requerente precisa de um depósito pessoal de pelo menos 2 000 000 000 IDR num banco estatal indonésio, que não pode ser levantado enquanto o visto estiver ativo. Os fundos têm de ser comprovados no prazo de 90 dias após a chegada, e aplica-se uma taxa estatal de 3 000 000 IDR. O passaporte deve ter validade mínima de 36 meses. Não é permitido trabalhar com este visto. Os resumos oficiais analisados não indicam a propriedade de imóveis como alternativa ao depósito, por isso não o presuma.

Golden Visa indonésio. Nos termos do Permenkumham 22/2023, com a redação do Permenkumham 11/2024, um particular que invista em ações de sociedades cotadas, obrigações do Tesouro ou fundos de investimento, sem constituir uma sociedade, tem direito a uma estadia de 5 anos com 350 000 USD ou de 10 anos com 700 000 USD. As vias societárias exigem montantes mais elevados. O resumo oficial analisado não indica a compra de imóveis como investimento elegível, pelo que a compra de uma moradia não confere o visto. As alegações de agências sobre uma via imobiliária não estão confirmadas.

KITAS de investidor (E28A). Destinado a um acionista estrangeiro que dirige uma PT PMA como administrador ou comissário. Guias secundários fixam a participação pessoal em 10 000 000 000 IDR ou mais, detida em nome do requerente e não através de um testa de ferro ou de uma sociedade holding. Um guia indica um valor inferior, pelo que o montante tem de ser confirmado antes de a sociedade ser estruturada. A autorização tem a duração de um a dois anos, pode ser renovada e mais tarde convertida numa estadia permanente (KITAP) de cinco anos. As estadias superiores a 183 dias num ano podem criar residência fiscal na Indonésia.

Visto de pré-investimento D12. Visto de entradas múltiplas para investidores que estão a preparar um negócio, a visitar imóveis ou a realizar reuniões, emitido por um ou dois anos. Cada estadia pode durar até 180 dias. Exige um convite de uma sociedade ou entidade pública indonésia, um passaporte com validade mínima de seis meses e prova de fundos, e a primeira entrada tem de ocorrer nos 90 dias seguintes à emissão. Não permite trabalhar nem exercer atividade geradora de rendimento, e não é uma via para a residência permanente. As fontes divergem quanto à possibilidade de obter uma segunda estadia de 180 dias, por isso confirme as condições em vigor antes de contar com ela.

Vistos de turista. O e-VOA custa cerca de 500 000 IDR e permite uma estadia de 30 dias, com uma prorrogação de 30 dias, ou seja, 60 dias no total. As vias de prorrogação são descritas de forma diferente pelas várias fontes, por isso consulte o portal oficial antes de viajar. A taxa turística de Bali, de 150 000 IDR, é paga uma única vez por cada visitante internacional através do portal oficial LoveBali, que pede a data de chegada e emite um comprovativo. O All Indonesia Arrival Card é preenchido online antes da chegada, normalmente até três dias antes do voo.

Impostos e custos

Compra em arrendamento de longa duração. A maior parte do custo é o próprio preço, pago ao locador. O imposto sobre o valor acrescentado (PPN) aplica-se quando um promotor registado para efeitos de IVA vende uma casa nova. A taxa efetiva sobre bens comuns é de 11 % desde 2025, e a taxa legal de 12 % aplica-se a bens de luxo, incluindo a habitação de luxo. A imprensa associa a habitação de luxo a um preço de cerca de 30 000 000 000 IDR ou mais, segundo os critérios do PP 61/2020. Confirme a situação de 2026 com o promotor e com a repartição de finanças. Os honorários do notário e da escritura são negociados e devem ser orçamentados por escrito. Como o arrendamento de longa duração é, em regra, contratual, o BPHTB não é normalmente cobrado sobre o próprio arrendamento, mas confirme-o com o notário. Um pagamento global feito por um arrendatário pode ser tratado como renda, que para uma pessoa singular residente é tributada à taxa final de 10 % nos termos do PP 34/2017.

Via da sociedade (HGB através de PT PMA). O BPHTB, o imposto de aquisição pago pelo comprador, é limitado a 5 % pelo artigo 47.º da Lei 1/2022. A taxa efetiva é fixada por cada regência (kabupaten), e a base é o valor mais elevado entre o preço e o valor fiscal, deduzido de um limiar. O vendedor paga um imposto sobre o rendimento final sobre a transmissão nos termos do PP 34/2016: 2,5 % em geral e 1 % para uma casa simples ou um apartamento. Aplicam-se o IVA e os honorários do notário, como acima, e a sociedade tem de manter a contabilidade e entregar as declarações fiscais todos os anos.

Custos durante a posse. O imposto sobre terrenos e edifícios (PBB-P2) é cobrado todos os anos sobre o valor NJOP, a avaliação oficial do Estado, que costuma ficar abaixo do preço de mercado. O limite nacional é de 0,5 %. A base tributável situa-se entre 20 % e 100 % do NJOP, após um limiar de pelo menos 10 000 000 IDR, e a taxa efetiva é fixada pelo regulamento regional. A renda de uma moradia está sujeita a imposto sobre o rendimento: 10 % de imposto final para pessoas singulares residentes, nos termos do PP 34/2017. A taxa de 20 % por vezes citada para não residentes não é confirmada pelas fontes analisadas, por isso verifique-a com um consultor fiscal.

Pagamentos e moeda. As transações imobiliárias internas são fixadas e pagas em rupias. Os preços indicados em dólares norte-americanos são convertidos à taxa do dia do pagamento, pelo que o contrato deve indicar a taxa, a data e quem suporta qualquer custo cambial. Peça o montante em rupias por escrito antes de pagar.

Como costuma decorrer uma compra

Fontes oficiais

Esta página contém informação geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal nem em matéria de imigração. As regras de propriedade estrangeira, as condições dos vistos e as taxas de imposto são definidas pelas autoridades indonésias e mudam. À data da verificação, confirme com o serviço de imigração, o serviço de terras (ATR/BPN), a repartição de finanças e um notário indonésio licenciado antes de pagar um sinal.

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