Os estrangeiros podem ser proprietários de uma unidade de condomínio em propriedade plena (freehold) na Tailândia, dentro de uma quota, mas não de terrenos. Este guia explica como funcionam a propriedade plena e o arrendamento de longa duração (leasehold), o que deve ser verificado antes de pagar, os custos e os impostos, e que vistos se adequam a uma estadia longa.
Verificado a 27 de outubro de 2026
Em resumo
- Um estrangeiro pode ser titular de uma unidade de condomínio em propriedade plena, em seu próprio nome, desde que a propriedade estrangeira do edifício se mantenha dentro de 49 % da sua área total. Um estrangeiro não pode ser titular de propriedade plena sobre terrenos.
- As moradias e outras casas assentam em terreno, pelo que são geralmente detidas em arrendamento de longa duração. Um arrendamento comum de terreno está limitado a 30 anos pelo Código Civil e Comercial, e uma promessa de renovações é um contrato pessoal, não um direito real.
- O dinheiro para um condomínio tem de chegar do estrangeiro, em moeda estrangeira e em seu próprio nome, e o banco regista-o num formulário de transação cambial (FET). O Departamento de Terras pede-o quando a unidade é registada.
- Ser proprietário de um imóvel não confere um visto. O visto de Residente de Longa Duração (Long-Term Resident) do Board of Investment conta um investimento imobiliário tailandês de pelo menos 500 000 USD, juntamente com 1 milhão de USD em ativos, para a categoria Wealthy Global Citizen.
- A taxa de transmissão normal é de 2 % do valor de avaliação. Numa revenda, o vendedor que tenha detido o imóvel durante menos de cinco anos paga o imposto específico sobre a atividade comercial (specific business tax) de 3,3 % e, passados cinco anos, o imposto do selo de 0,5 %, em vez daquele.
- O arrendamento de 99 anos e uma quota de condomínio mais elevada são discutidos há anos. À data desta verificação, são propostas e não lei.
Formas de propriedade para estrangeiros
A lei tailandesa permite que um estrangeiro seja proprietário, em propriedade plena, de uma unidade num condomínio registado, ao abrigo da Lei dos Condomínios (Condominium Act), desde que a quota estrangeira do edifício se mantenha igual ou inferior a 49 % da área total das suas unidades. A quota é contada para o edifício inteiro, e a pessoa coletiva do edifício (juristic person, ou seja, a sua administração) pode certificar se a unidade se enquadra na quota. O comprador é proprietário da unidade e de uma parte das partes comuns, não do terreno sob o edifício.
O terreno é diferente. Os estrangeiros não podem deter propriedade plena sobre terrenos na Tailândia, pelo que uma casa ou uma moradia é geralmente detida através de um arrendamento, de uma sociedade tailandesa em que os estrangeiros são minoritários, ou de outra estrutura que exige um advogado tailandês. Os acordos em que um tailandês detém o terreno como testa de ferro de um estrangeiro são ilegais e estão a ser fiscalizados com maior rigor; não os utilize.
A quota é uma regra dos edifícios, pelo que um consultor pedirá à pessoa coletiva o valor atual antes de qualquer sinal, e um bom promotor indicará que unidades foram vendidas a estrangeiros. Alguns empreendimentos fixam um limite interno inferior aos 49 % da lei.
Propriedade plena e arrendamento de longa duração na prática
Uma unidade de condomínio em propriedade plena fica com o seu proprietário sem limite de tempo. Pode ser vendida, transmitida e, dentro da quota, financiada; a unidade é registada no Departamento de Terras em nome do proprietário. Num condomínio registado, o terreno é detido em conjunto através das partes comuns, pelo que a unidade mantém o seu valor enquanto o edifício se mantiver de pé.
Um arrendamento dá o direito de usar um imóvel durante um período fixo. Nos termos do artigo 540.º do Código Civil e Comercial, um arrendamento comum de bens imóveis está limitado a 30 anos. Os contratos acrescentam muitas vezes duas ou três opções de renovação de 30 anos, escritas como 30 mais 30 mais 30. Notícias sobre uma decisão do Supremo Tribunal dizem que tais renovações previamente acordadas, além do primeiro prazo, não podem ser executadas, pelo que a leitura prudente é que só os primeiros 30 anos são certos. Um arrendamento também perde valor com o passar do tempo, por isso verifique os anos que restam e as regras sobre revenda, herança e o que acontece no fim.
Um arrendamento mais longo, discutido sob o nome de arrendamento de 99 anos, e uma quota de condomínio de 75 % foram propostos mais de uma vez. À data da verificação, nenhum deles é lei, pelo que uma compra não deve assentar em nenhum dos dois.
Como pagar e o que o banco regista
Para registar uma unidade de condomínio detida por estrangeiros, o Departamento de Terras pede prova de que o preço entrou na Tailândia vindo do estrangeiro, em moeda estrangeira. O dinheiro deve ser enviado de uma conta estrangeira em nome do próprio comprador e identificado como compra de um imóvel. O banco tailandês emite então um formulário de transação cambial para uma transferência recebida de 50 000 USD ou mais e, para montantes inferiores, uma carta do banco e os avisos de crédito cumprem o mesmo fim. Uma transferência descrita como doação ou investimento, ou enviada por um terceiro, pode causar problemas no registo.
Guarde todos os registos da transferência. O formulário é a prova do comprador se a unidade for mais tarde vendida e o proprietário quiser levar o dinheiro para fora da Tailândia. Acorde no contrato em que moeda é indicado o preço e quem suporta o custo cambial.
Impostos e custos
Na transmissão, a taxa normal é de 2 % do valor de avaliação, que as partes costumam repartir, embora possa ser acordado de outra forma. A Tailândia reduziu as taxas de transmissão e de hipoteca para 0,01 % até 30 de junho de 2027, mas apenas para compradores particulares tailandeses e para preços, avaliações e hipotecas até 7 milhões de THB, pelo que um comprador estrangeiro de uma residência deste tipo paga a taxa normal.
Quando o imóvel é vendido mais tarde, aplica-se o imposto específico sobre a atividade comercial ou o imposto do selo, nunca ambos. O vendedor que tenha detido o imóvel durante menos de cinco anos paga o imposto específico sobre a atividade comercial de 3,3 % do mais elevado entre o valor de avaliação e o preço; passados cinco anos, ou quando o nome do vendedor consta do registo de residência (house registration) há um ano, aplica-se em vez disso o imposto do selo de 0,5 %. Aplica-se também uma retenção na fonte sobre a venda, que depende de quem vende; o contrato deve dizer quem a suporta.
Todos os anos, o proprietário paga o imposto sobre terrenos e edifícios. A lei fixa um teto de 0,3 % para imóveis residenciais, e as taxas em vigor são inferiores e dependem do valor e de o proprietário aí viver. A administração cobra também encargos mensais das partes comuns e, em alguns empreendimentos, um fundo de reserva que os novos proprietários pagam antecipadamente. Peça os valores atuais por escrito.
As rendas pagas a um proprietário estrangeiro estão sujeitas a retenção na fonte, declarada a 15 % da renda bruta no caso de um não residente, e o proprietário pode apresentar uma declaração para pedir qualquer crédito. Para isso, o proprietário precisa de um número de contribuinte tailandês.
Vistos e residência
Comprar uma casa não confere um visto nem o direito de viver na Tailândia. As visitas fazem-se ao abrigo de uma isenção de visto ou de um visto. Desde 15 de setembro de 2026, a estadia isenta de visto para a maioria das nacionalidades elegíveis é de 30 dias, apenas para turismo, com uma possível prorrogação até 30 dias num serviço de imigração. A lista de países elegíveis e as regras mudam, por isso verifique a sua nacionalidade nas páginas oficiais antes de viajar.
Para uma estadia longa existem várias vias, cada uma com as suas condições. O visto de Residente de Longa Duração (Long-Term Resident) do Board of Investment é válido por dez anos, em dois períodos de cinco. A sua categoria Wealthy Global Citizen exige 1 milhão de USD em ativos e um investimento tailandês de pelo menos 500 000 USD feito em nome do próprio requerente antes do pedido, e a compra de um imóvel tailandês pode contar para o investimento; a categoria Wealthy Pensioner, para quem tem 50 anos ou mais, tem também uma opção imobiliária. É exigido seguro de saúde ou um depósito.
O Destination Thailand Visa é um visto de cinco anos, de entradas múltiplas, para estadias de até 180 dias de cada vez, destinado a trabalhadores remotos e outros, com prova de fundos de cerca de 500 000 THB. Um visto de reforma (não imigrante O-A) está disponível a partir dos 50 anos, com um depósito ou prova de rendimento. O Thailand Privilege é uma adesão paga com estadias longas, não um visto de trabalho. Confirme sempre as taxas, as regras e quaisquer alterações de 2026 com a embaixada ou o Immigration Bureau.
Um estrangeiro que permaneça na Tailândia tem de comunicar a morada à imigração no prazo de 24 horas após a chegada (formulário TM30), o que o proprietário faz quando vive na sua própria unidade, ou o gestor faz no caso de uma unidade arrendada, e tem de se apresentar à imigração de 90 em 90 dias quando a estadia é mais longa.
Arrendar a sua residência
Muitos proprietários de residências em resorts colocam a sua casa num programa de arrendamento, gerido pelo promotor ou pelo resort. As estadias de menos de 30 dias são tratadas na Tailândia como utilização hoteleira e, em geral, exigem uma licença de hotel, e muitas regras de condomínio proíbem-nas, com uma fiscalização crescente em Phuket. Verifique as regras do edifício e as condições de qualquer programa de arrendamento antes de contar com rendimentos, e lembre-se de que o rendimento de rendas é tributado.
Como decorre habitualmente uma compra
- Escolha a unidade e peça os documentos de propriedade: o título de propriedade do condomínio, a certidão da pessoa coletiva e o valor da quota do edifício.
- Assine um contrato de reserva por um período curto, com o preço e as condições. Não pague um sinal elevado antes de as verificações estarem concluídas.
- Um advogado tailandês verifica o título, a quota, as dívidas e os encargos do edifício e o projeto de contrato.
- Envie o saldo a partir da sua conta estrangeira, em seu próprio nome, com a finalidade indicada, e guarde o formulário de transferência do banco.
- Transmissão no Departamento de Terras: ambas as partes assinam, pagam-se as taxas e os impostos e o título é registado em seu nome.
- Organize a gestão, o seguro, os serviços de utilidade, qualquer programa de arrendamento e a comunicação à imigração, e peça um número de contribuinte tailandês se for receber rendas.
Fontes oficiais e primárias
- Board of Investment: visto de Residente de Longa Duração (LTR), categorias e requisitos
- Departamento de Terras da Tailândia (Land Department)
- Embaixada Real da Tailândia em Londres: Destination Thailand Visa
- Tilleke & Gibbins: a via do visto LTR através do investimento imobiliário (30 de abril de 2026)
- Forvis Mazars Tailândia: prorrogação da redução das taxas de transmissão de terrenos e de hipoteca (2026)
- Vialto Partners: alteração ao regime de isenção de visto a partir de 15 de setembro de 2026
- Thai Law Online: o formulário de transação cambial na compra de um condomínio
- Câmara de Comércio Austro-Tailandesa: decisão do Supremo Tribunal sobre renovações de arrendamentos de longa duração (2025)
Esta página contém informação geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal nem em matéria de imigração. As regras de propriedade, as taxas, os impostos e as condições dos vistos são definidos pelas autoridades tailandesas e mudam. À data da verificação, confirme com o Departamento de Terras (Land Department), o Departamento de Receitas (Revenue Department), o serviço de imigração ou uma embaixada, e com um advogado tailandês licenciado, antes de pagar um sinal.