Кипр: покупка жилья иностранным покупателем

Покупателю, который не является гражданином страны ЕС, нужно получить разрешение до того, как сделка может быть оформлена. Сбор за переход права зависит от ценового диапазона, а НДС меняет картину для нового жилья. Вид на жительство для инвесторов — отдельный путь со своими условиями. Руководство описывает разрешение, расходы и налоги, порядок покупки, а также то, что требует и чего не даёт вид на жительство для инвесторов.

Проверено 7 ноября 2026

Коротко

• Покупатель, который не является гражданином страны ЕС, должен сначала получить разрешение в районной администрации того района, где находится объект. Разрешение бесплатное и обычно занимает от двух до трёх недель.
• Сбор за переход права взимается по трём диапазонам: 3% до 85 000 €, 5% от 85 001 € до 170 000 € и 8% свыше 170 000 €. Если по этой же сделке начисляется НДС, сбор за переход права не взимается.
• Новое жильё, которое застройщик продаёт впервые, облагается НДС. Пониженная ставка НДС может применяться к основному месту жительства, если выполнены условия.
• Владение жильём не даёт вид на жительство. Для вида на жительство для инвесторов нужны инвестиции не менее 300 000 €, стабильный годовой доход не менее 50 000 € и другие условия; решение принимают власти.
• Кипр пока не полностью входит в зону Шенгена. Вид на жительство Кипра не даёт свободного передвижения по Шенгенской зоне.
• На Кипре нет ежегодного налога на недвижимое имущество: он отменён с 1 января 2017 года. При последующей продаже и при доходе от аренды применяются другие налоги, поэтому перед покупкой проконсультируйтесь.

Кто может покупать и какое нужно разрешение

• Министерство внутренних дел указывает, что разрешение касается иностранных граждан, которые являются гражданами государств, не входящих в ЕС, включая иностранные компании и компании, контролируемые иностранными гражданами.
• Заявление подаётся по форме COMM 145 в районную администрацию того района, где находится объект, с подтверждающими документами. Пошлина не взимается, рассмотрение занимает от двух до трёх недель.
• Разрешение распространяется на участок до 4 000 м² для строительства жилья для собственного проживания или на до двух объектов. Два объекта могут быть двумя жилыми домами, либо одним домом и магазином до 100 м², либо одним домом и офисом до 250 м². Ограничение действует на супружескую пару в целом.
• Документы включают геодезическую съёмку, копию титульного документа, разрешение на застройку, если отдельный титул ещё не выдан, договор купли-продажи, планировки этажей, подтверждение финансового положения, паспорта заявителей и их супругов, свидетельство о браке с заверенным переводом при необходимости, а также, где применимо, копии кипрских видов на жительство и разрешений на работу.
• Компания или акционер компании должны также предоставить справки о регистрации, об акционерах, о директорах и о юридическом адресе, учредительные документы, а также сведения о деятельности компании и её штате.
• Это разрешение отделено от вида на жительство для инвесторов. Наличие одного не даёт другого.

Собственность (freehold), титул и земельный реестр

Титульный документ и справка о состоянии права (search certificate) подтверждают право собственности на Кипре. Реестр ведёт Департамент земель и обмеров, а справка о состоянии права показывает зарегистрированное положение объекта. Сделка оформляется переходом права в районном земельном управлении по предварительной записи.

Является ли объект собственностью (freehold) или арендой (leasehold), планировочная ситуация, обременения и состояние титула — вопросы, которые кипрский адвокат должен проверить до внесения депозита. Это руководство не описывает подробно каждый вид титула.

Налоги и сборы при покупке

• Сбор за переход права: 3% от цены продажи или рыночной стоимости от 0,01 € до 85 000 €; 5% от 85 001 € до 170 000 €; 8% от 170 001 € и выше. Департамент земель и обмеров может начислить сбор исходя из собственной оценки рыночной стоимости, если не согласен с заявленной ценой.
• Сбор за переход права не взимается по сделке, с которой начисляется НДС по тому же объекту. Покупатель для этого предоставляет справку о НДС.
• Если сделка не облагается НДС, законодательство предусматривает снижение сбора за переход права на 50%. Государственный калькулятор сбора за переход права это снижение не применяет, поэтому результат нужно перепроверить.
• НДС на новое жильё, которое застройщик продаёт впервые: стандартная ставка составляет 19%. Пониженная ставка 5% применяется к покупке основного места жительства покупателем, который соответствует условиям; покупатель подаёт заявление в Налоговый департамент, чтобы получить справку. Условия включают декларацию о других жилых объектах на Кипре; любые ограничения по площади или стоимости нужно уточнить в Налоговом департаменте.
• Как связаны эти два налога: если к продаже применяется НДС, сбор за переход права не взимается. Если продажа не облагается НДС, применяются диапазоны сбора за переход права со снижением на 50%. Итоговая стоимость нового жилья поэтому зависит от применимой ставки НДС, а не только от сбора за переход права.
• Гербовый сбор: Налоговый департамент сообщает, что законы о гербовом сборе с 1963 по 2025 год отменены с 1 января 2026 года законом 239(I)/2025. Его уведомление от 27 марта 2026 года по-прежнему описывает штемпелевание некоторых документов, поэтому уточните у Налогового департамента или адвоката, облагается ли договор купли-продажи вашей покупки каким-либо сбором.
• Доверенность требует гербового сбора, только если хотя бы один доверитель подписал её до 1 января 2026 года, по данным Департамента земель и обмеров.
• Кто платит сбор за переход права, определяет договор. Подтвердите это и другие расходы в письменном виде у адвоката до подписания.

Налоги во время владения

• Ежегодный налог на недвижимое имущество: отменён с 1 января 2017 года, по данным Налогового департамента.
• Налог на наследство: Налоговый департамент сообщает, что налог на наследство не применяется к имуществу лица, умершего после 1 января 2020 года. Администратор наследства обязан подать декларацию об активах и обязательствах в течение шести месяцев после смерти. Положение для более ранних дат уточните у адвоката.
• Налог на прирост капитала: фиксированная ставка 20% применяется к прибыли от отчуждения недвижимости на Кипре, а также к продаже акций компаний, которые владеют такой недвижимостью. Актуальные освобождения и порядок расчёта прироста нужно проверить на странице Налогового департамента по этой теме.
• Специальный оборонительный взнос с дохода от аренды отменён после налогового года 2025, по данным Налогового департамента. Подоходный налог и другие платежи с аренды всё ещё нужно проверить у кипрского налогового консультанта.
• Налоговое резидентство: физическое лицо является налоговым резидентом Кипра, если оно находится на Кипре более 183 дней в налоговом году либо соответствует тесту 60 дней. Тест требует, чтобы человек находился на Кипре не менее 60 дней, не более 183 дней в другой стране, вёл бизнес или работал на Кипре и имел постоянное жильё на Кипре, принадлежащее ему или арендуемое. Тест 60 дней — это тест налогового резидентства, отдельный от домициля.
• Домициль важен для специального оборонительного взноса. Физическое лицо, не имеющее домициля на Кипре, не облагается этим взносом с процентов или дивидендов, по данным Налогового департамента.
• Муниципальные, канализационные и водные сборы уплачиваются за объект. Департамент земель и обмеров требует справки об их оплате при переходе права.

Вид на жительство для инвесторов: требования

• Правовая основа: Департамент миграции применяет регламент Regulation 6(2) Положения об иностранцах и иммиграции. Критерии — 4-я редакция от мая 2023 года, вступившая в силу 2 мая 2023 года. Страница Департамента миграции с описанием политики размещена 29 декабря 2025 года.
• Инвестиции не менее 300 000 € в одной из четырёх категорий. (A) Дом или квартира, купленные у девелоперской компании при первой продаже, с общей рыночной стоимостью не менее 300 000 € плюс НДС, где официальные платёжные квитанции составляют не менее 300 000 € без НДС. Можно купить до двух жилых единиц, и ограничение действует также на супругов. Перепродажи не подходят, кроме договоров купли-продажи, поданных в Департамент земель и обмеров до 7 мая 2013 года.
• Категория (B): иная недвижимость, например офисы, магазины, гостиницы или сопутствующие проекты, общей стоимостью 300 000 €. Такие покупки могут быть перепродажами.
• Категория (C): 300 000 € в уставном капитале кипрской компании, либо вновь зарегистрированной, либо в виде увеличения капитала существующей компании. Компания должна базироваться и вести деятельность на Кипре, иметь подтверждённое физическое присутствие на Кипре и нанимать не менее пяти человек.
• Категория (D): 300 000 € в паях кипрской коллективной инвестиционной организации (формы AIF, AIFLNP или RAIF), активы которой размещены на Кипре. Для заявки нужно подтверждение CySEC о создании фонда.
• Стабильный годовой доход: заявитель должен подтвердить личный стабильный годовой доход не менее 50 000 €. Сумма увеличивается на 15 000 € для супруга и на 10 000 € за каждого несовершеннолетнего ребёнка-иждивенца. Доход супруга может учитываться в общей сумме.
• Источник дохода: для категории (A) доход должен поступать из-за границы и подтверждаться налоговой декларацией страны, где заявитель является налоговым резидентом. Разъяснение к политике также позволяет подтвердить доход справкой от независимого сертифицированного бухгалтера. Для категорий (B), (C) и (D) часть дохода может поступать от деятельности на Кипре.
• Источник средств: инвестиционные деньги должны быть подтверждены как поступившие из-за границы со счёта заявителя или супруга, а не из внутренних заимствований. Цена выплачивается на счёт продавца в кипрском финансовом учреждении.
• Судимость: заявитель и супруг каждый предоставляют справку об отсутствии судимости из страны происхождения и из страны проживания, если они различаются.
• Медицинская страховка: заявитель и иждивенцы предоставляют справку о медицинском обслуживании, охватывающем стационарную и амбулаторную помощь.
• Отсутствие трудоустройства: заявитель и супруг подтверждают, что не намерены работать на Кипре, за исключением должности директора компании, в которую они инвестировали.
• Иждивенцы: разрешение распространяется на супруга и детей до 18 лет. Незамужние дети от 18 до 25 лет, которые учатся в вузе за границей и финансово зависят от родителей, могут подать заявление отдельно, при дополнительном годовом доходе родителей 10 000 € на каждого ребёнка.
• Взрослые дети: взрослый ребёнок, финансово не зависящий от родителей, может быть включён в инвестицию более высокой стоимости. Сумма 300 000 € умножается на число взрослых детей, так что для одного взрослого ребёнка нужно 600 000 €. Подтверждение оплаты не менее 66% рыночной стоимости требуется при подаче заявки по категориям (A) и (B).
• Сборы и сроки: при подаче взимается сбор 500 €, плюс 70 € с каждого человека за карту регистрации иностранца, если её ещё нет. Ориентировочный срок рассмотрения — около двух месяцев с момента полной заявки. Это оценка, а не гарантированный срок.

Вид на жительство для инвесторов: документы и постоянные обязанности

• Титульный документ или договор купли-продажи на имя заявителя или супруга, официально поданный в Департамент земель и обмеров. Свежая справка о состоянии права нужна, если договор подписан или титул выдан более чем за год до заявки.
• Подтверждение оплаты: официальные платёжные квитанции не менее 300 000 € без НДС, независимо от даты передачи объекта.
• Доказательство того, что деньги поступили из-за границы, например записи о переводах, квитанции по иностранной карте или банковская справка.
• Для категорий (B), (C) и (D): подтверждение жилья на Кипре, например титул, договор купли-продажи с подтверждением оплаты или договор аренды. Для категории (A), если спальни в инвестиционном объекте не могут вместить иждивенцев, нужно указать другой объект как их место жительства.
• Для компании: свидетельство о регистрации и учреждении компании, её бизнес-профиль, подтверждение оплаты и, для категории (C), сведения о штате из Службы социального страхования.
• Формы заявки включают заявление MIP2, перечень документов, аффидевит или заявление о доходе заявителя и заявление о неработании. Все подтверждающие документы должны быть официально переведены и заверены.
• Подача лично в Департаменте миграции или через уполномоченного представителя с заверенной доверенностью.
• Постоянные обязанности: владелец ежегодно подтверждает, что инвестиция сохраняется, и предоставляет подтверждение медицинской страховки, если больше не пользуется GESY. Справки об отсутствии судимости требуются раз в три года, а не ежегодно, согласно разъяснению к политике. Ежегодное подтверждение уровня дохода отменено тем же разъяснением.

Что даёт вид на жительство для инвесторов и чего он не даёт

• Даёт: право на проживание на Кипре для владельца и совершеннолетних иждивенцев, которое, по политике, имеет неограниченный срок действия. Карта резидента истекает через десять лет после выдачи и подлежит продлению. Карта несовершеннолетнего иждивенца действительна до 18 лет.
• Не даёт свободного передвижения по Шенгенской зоне. Министерство иностранных дел сообщает, что визы и виды на жительство, выданные Кипром, действительны только на Кипре, пока Кипр полностью не интегрируется в шенгенский аквис. Европейская комиссия указывает, что Кипр участвует в шенгенском сотрудничестве, но внутренний пограничный контроль ещё не отменён.
• Не меняет визовых правил, применимых к гражданству владельца. Поездки подчиняются шенгенским и национальным правилам каждой страны, куда владелец едет.
• Не даёт гражданства. Натурализация имеет собственные правила. По Закону о гражданском реестре (поправки 2023 года) заявителю нужно законное и непрерывное проживание в течение 12 месяцев непосредственно перед подачей и не менее 7 лет совокупного законного проживания в течение 10 лет до этого периода, а также выполнение других условий. Засчитывается ли время с видом на жительство для инвесторов в эти сроки, нужно подтвердить у адвоката.
• Не даёт права на работу. Заявитель подтверждает отсутствие трудоустройства на Кипре, за исключением должности директора компании, в которую вложены средства. Дивиденды от кипрской компании можно получать, а неоплачиваемую директорскую должность в кипрской компании можно занимать, если инвестиция не в уставный капитал компании.
• Не требует минимального числа пребываний. Политика не устанавливает график пребывания. Разрешение перестаёт действовать, если владелец и иждивенцы отсутствуют на Кипре два года или получают постоянное проживание за границей. Разрешение также прекращает действие, если владелец, живущий за пределами Кипра, не устанавливает проживание на Кипре в течение одного года после одобрения.
• Продажа инвестиции: если инвестиция продана без немедленной замены на такую же или большую по стоимости, разрешение отменяется. Если отменяется вид на жительство инвестора, отменяются и разрешения супруга и детей.
• Краткосрочные поездки: виза для краткосрочного пребывания покрывает до 90 дней в любом 180-дневном периоде. Нужна ли виза, зависит от гражданства, поэтому перед поездкой сверьтесь со списком Министерства иностранных дел для вашего паспорта.

Вид на жительство: что должен подтвердить кипрский адвокат

• Соответствует ли покупка одной из четырёх инвестиционных категорий, включая ограничение в два объекта, правило первой продажи для домов и квартир и подачу титула в Департамент земель и обмеров.
• Остаются ли 4-я редакция от мая 2023 года и её разъяснение действующими критериями на дату заявки.
• Происхождение средств, форма подтверждения дохода и налоговое резидентство заявителя.
• Засчитывается ли время с разрешением в натурализацию, и как разрешение влияет на налоговое резидентство, домициль и специальный оборонительный взнос.
• Положение любого члена семьи, не указанного в политике, например родителей или дедушек и бабушек, и любого взрослого ребёнка, который финансово не зависит от родителей.

Как обычно проходит покупка

• Проверьте объект, титул и обременения в Департаменте земель и обмеров и запросите у продавца справку об уплате налогов (форма N313), а также справки об оплате муниципальных, канализационных и водных сборов.
• Подпишите договор купли-продажи через адвоката, с ценой, графиком платежей и условиями, согласованными в письменном виде. Для покупателя не из ЕС при необходимости поставьте платёж в зависимость от получения разрешения.
• Покупатель, не являющийся гражданином ЕС, подаёт в районную администрацию заявку на разрешение по форме COMM 145. Это занимает от двух до трёх недель.
• Зарегистрируйте договор купли-продажи в Департаменте земель и обмеров и уточните у адвоката любой срок и надбавку.
• Переход права оформляется в районном земельном управлении по предварительной записи. Покупатель предъявляет декларацию о переходе права (форма N270), формы, требуемые для покупателя и объекта, паспорта или удостоверения личности, разрешение для покупателя не из ЕС и доверенность, если она есть, и оплачивает сбор за переход права и НДС, если он применяется.
• Право собственности регистрируется на имя покупателя. Для инвестиционного пути титул или договор купли-продажи должны быть поданы в Департамент земель и обмеров, а заявка подана в Департамент миграции, рассмотрение которой занимает около двух месяцев.

Покупка через компанию

• Компания может покупать для инвестиционного пути, если заявитель или супруг является её единственным акционером или конечным бенефициарным владельцем, а компания учреждена на Кипре или в другом государстве — члене ЕС или ЕЭЗ.
• Иностранная компания или компания, контролируемая иностранными гражданами, нуждается в разрешении для покупателей не из ЕС до перехода права.
• Департамент земель и обмеров требует свидетельство о регистрации компании, юридический адрес, директоров, акционеров, устав и учредительные документы. Для иностранной компании они должны быть выданы и заверены в стране регистрации и снабжены апостилем.
• Компания платит налог на прибыль и ведёт собственную отчётность. Ставка и правила меняются, поэтому прежде чем решить, кто покупает, получите консультацию кипрского налогового консультанта.

Официальные источники

• Департамент миграции: разрешения на вид на жительство для инвесторов (4-я редакция, май 2023)
• Министерство внутренних дел: покупка недвижимости (разрешение для иностранных граждан, глава 109)
• Департамент земель и обмеров: продажа и обмен (сборы за переход права и документы)
• gov.cy: расчёт сборов за переход права на недвижимость
• Налоговый департамент (Tax For All): руководство пользователя, пониженная ставка НДС 5%
• Налоговый департамент: раздел о НДС, включая уведомление о пониженной ставке 5%
• Налоговый департамент: ставки НДС
• Налоговый департамент (Tax For All): штемпелевание документов с 1 апреля 2026 года (закон 239(I)/2025)
• Налоговый департамент: налоговое резидентство и домициль
• Налоговый департамент: налог на недвижимое имущество и налог на наследство
• Министерство иностранных дел: визы (краткосрочное пребывание и статус Шенгена)
• Министерство иностранных дел: категории лиц и стран, граждане которых не нуждаются в визе
• Министерство внутренних дел: натурализация по проживанию (форма M127)
• Европейская комиссия: Шенгенская зона

Вопросы, которые задают первыми

Краткая нейтральная справка. Правила, сборы и ставки устанавливают власти Кипра, и они меняются, поэтому перед решением уточните действующее положение у них и у кипрского адвоката.

Эта страница содержит общую информацию и не является юридической, налоговой или иммиграционной консультацией. Ставки, пороги и правила устанавливают власти Кипра, и они меняются. На дату проверки уточните их в Департаменте земель и обмеров, в Налоговом департаменте, в Департаменте миграции и у кипрского адвоката до бронирования или внесения депозита.

Узнать первым