Греция: покупка жилья иностранным покупателем

Покупатель из-за границы обычно платит налог на передачу недвижимости 3,09% от налогооблагаемой стоимости, а новое жильё от застройщика может продаваться без НДС по временному механизму. В Греции также есть вид на жительство для инвесторов, привязанный к недвижимости; условия задаёт закон, и они различаются по районам. Руководство разбирает расходы, проверку титула и правила проживания по пунктам.

Проверено 7 ноября 2026

Коротко

Покупатель платит налог на передачу недвижимости: 3% от налогооблагаемой стоимости плюс сбор в пользу муниципалитетов 3% от этого налога, итого эффективно 3,09%. Налог уплачивается в течение трёх рабочих дней после совместной декларации.
Новое жильё, которое продаёт застройщик, выбравший приостановление НДС, продаётся без НДС, а вместо него применяется налог на передачу. Приостановление действует до 31 декабря 2026 года для непроданных жилых объектов. Стандартный НДС составляет 24%.
Покупатели не из ЕС должны проверить, находится ли объект в пограничном районе, где приобретение прав на недвижимость лицами не из ЕС ограничено законом.
Владение жильём само по себе не даёт проживания. Вид на жительство для инвесторов — отдельная заявка, а его минимальная стоимость объекта зависит от района и типа недвижимости.
Вид на жительство для инвесторов действует пять лет и может продлеваться на равные периоды, пока объект остаётся в собственности и владении держателя.
Разрешение не даёт права на работу, не позволяет сдавать объект краткосрочно через экономику совместного потребления или субарендовать и само по себе не даёт гражданства.

Кто может покупать и что нужно сначала

Вне пограничных районов мы не нашли правила в официальных текстах, прочитанных для этого руководства, которое запрещало бы физическому лицу из другой страны покупать жильё в Греции. Пограничные районы требуют отдельной проверки, описанной ниже.

Пограничные районы. Закон 1892/1990 ограничивает приобретение прав на недвижимость лицами, которые не являются гражданами ЕС или ЕАСТ, в пограничных префектурах. По сообщаемой практике исключение может выдать комитет децентрализованной администрации с участием Министерства национальной обороны. Актуальный сводный текст и процедура на официальном источнике для этого обзора не подтверждены, а в сообщениях говорится о планах ужесточить правила. Попросите греческого адвоката подтвердить положение для конкретного объекта до внесения депозита.

Налоговый номер. Греческий налоговый номер (AFM) нужен для декларации о переходе права и для договора. Порядок получения такого номера иностранным покупателем определяет налоговый орган. Уточните шаги у нотариуса или адвоката.

Оплата. По инвестиционному пути полная цена должна быть уплачена через платёжный счёт продавца в кредитной организации или платёжном поставщике, работающем в Греции, посредством перекрёстного банковского чека, банковского перевода или платёжного терминала. Наличные по этому пути не указаны как способ оплаты. Спланируйте платёж с нотариусом и банком до подписания.

Собственность и титул

Греческое жильё обычно покупают по нотариально заверенному акту, подписанному у публичного нотариуса. Нотариус составляет и оформляет переход права, но собственный адвокат должен проверить титул, обременения и планировочную ситуацию до подписания.

Попросите у продавца правоустанавливающие документы, справку об обременениях из земельного реестра или национального кадастра, разрешение на строительство и справку ENFIA. Нотариусу нужна справка ENFIA, прежде чем переход права может быть завершён.

Проверьте, зарегистрирован ли объект в национальном кадастре, соответствуют ли границы и постройка разрешению. Если объект — отдельная единица в здании, проверьте также общие взносы здания и его планировочный статус. Покупатель не должен полагаться на обещания продавца или агента по этим пунктам.

Налоги и сборы при покупке

Налог на передачу. AADE устанавливает ставку 3% от налогооблагаемой стоимости объекта, плюс сбор в пользу муниципалитетов и общин 3% от этого налога. Эффективная ставка поэтому составляет 3,09%. Налог платит покупатель. Налоговая база — налогооблагаемая стоимость по налоговым правилам, которая не всегда совпадает с согласованной ценой, поэтому спросите у нотариуса, какую цифру будут использовать.

Освобождение. Покупка жилья может быть освобождена от налога на передачу только для определённых покупателей: граждан Греции, граждан государств ЕС и ЕЭЗ, признанных беженцев, граждан третьих стран с долгосрочным статусом резидента в Греции и граждан третьих стран, имеющих вид на жительство второго поколения. Освобождение также требует, чтобы покупатель жил в Греции или намеревался поселиться там в течение двух лет, и ограничено по сумме. Покупатель по инвестиционному пути вряд ли подпадает под освобождение; уточните у адвоката.

НДС на новое жильё. AADE устанавливает стандартную ставку НДС 24%, пониженную 13% и сверхпониженную 6%. Для нового жилья застройщик может подать заявление на приостановление НДС по статье 70 Кодекса НДС (Закон 5144/2024). По этой схеме продажа совершается без НДС, вместо него применяется налог на передачу, а приостановление действует до 31 декабря 2026 года для непроданных жилых объектов. Продлят ли его, зависит от закона, действующего на эту дату. Попросите продавца письменно подтвердить режим НДС.

Перепродажа. Жильё, которое продаёт частный владелец, обычно облагается налогом на передачу, а не НДС. Режим для вашей продажи уточните у нотариуса.

Нотариальные и реестровые сборы. Сборы нотариуса и реестра или кадастра зависят от цены и устанавливаются законом или тарифом. Попросите у нотариуса письменную оценку до подписания. Эта страница не приводит сумм, так как мы не смогли подтвердить их на официальном источнике.

Налоги во время владения

ENFIA, единый налог на недвижимость, ежегодно рассчитывает AADE для объектов, которые находятся в собственности в Греции на 1 января. После покупки владелец подаёт декларацию о недвижимости (E9) через портал myAADE до 31 марта следующего года. Налог можно платить в течение до десяти равных ежемесячных платежей, каждый не менее 10 €, последний платёж — до последнего рабочего дня февраля следующего года.

Сумма зависит от объекта и его официальной оценки; актуальные таблицы ставок мы не смогли подтвердить на официальном источнике. Спросите цифру для вашего объекта у налогового органа или греческого бухгалтера.

Аренда греческого объекта облагается налогом в Греции. Правила для владельцев-нерезидентов, включая возможное требование налогового представителя в Греции, нужно уточнить у греческого налогового консультанта до сдачи объекта. Продажа может также создать налоговые обязательства в Греции и в стране вашего резидентства, поэтому получите консультацию до продажи.

Проживание: вид на жительство для инвесторов по пунктам

Правила ниже взяты из статьи 100 Закона 5038/2023 (Миграционный кодекс) с изменениями Закона 5100/2024, а также из статьи 95 того же Кодекса. Они относятся к тексту, прочитанному для этого обзора 7 ноября 2026 года. Министерство миграции и убежища публикует перечень документов для подачи и разъяснения, их стоит проверить перед подачей.

Проживание: требования

Въезд или пребывание: заявитель въехал в Грецию законно по любой визе въезда или законно проживает в Греции (статья 100, пункт 1(a)).
Владение: полная собственность и владение греческим объектом, принадлежащим лично либо через греческую или ЕС компанию, полностью принадлежащую заявителю (статья 100, пункт 1(b), (c)). Доля в совместной собственности подходит только между супругами или зарегистрированными сожителями. В остальных случаях доля каждого совладельца должна достигать порога самостоятельно.
Минимальная стоимость 800 000 €: Аттика; региональная единица Салоники; региональные единицы Миконос и Тира; острова с населением более 3100 жителей по последней переписи (статья 100, пункт 2(a)).
Минимальная стоимость 400 000 €: все остальные районы страны (статья 100, пункт 2(b)).
Минимальная стоимость 250 000 €: покупка, которая переводит основные помещения здания в жилое использование; промышленное здание, пустовавшее не менее пяти лет; памятник архитектуры, который нужно полностью реставрировать или перестроить (статья 100, пункт 2(c), (d)).
Острова: текст не называет острова. Буквально он может включать крупные острова, такие как Крит. Источники расходятся, поэтому порог для вашего конкретного объекта уточните у Министерства и адвоката до решения.
Минимальная площадь: на маршрутах от 800 000 € и от 400 000 € — 120 квадратных метров основных помещений для построенного объекта или для объекта с разрешением на строительство. У маршрута перепрофилирования за 250 000 € минимальной площади нет (статья 100, пункт 2; официальная страница государственной услуги mitos.gov.gr). Для памятника архитектуры условия уточните до покупки.
Один объект: инвестиция делается в один объект (статья 100, пункт 2).
Полная оплата до подачи: полная цена должна быть уплачена до подачи заявки, что подтверждается нотариальным актом. Если цена уплачена под отменительное условие, должны быть предоставлены зарегистрированный акт о расчёте и снятие условия (статья 100, пункт 3).
Справка нотариуса: нотариус, составивший акт, подтверждает стороны, объект, способ оплаты, наличие отменительного условия и то, использовался ли объект продавцом для вида на жительство инвестора. Для перехода права также подаётся копия декларации E9 покупателя (статья 100, пункт 6).
Справка продавца: если продавец — гражданин третьей страны, он предоставляет справку службы по делам иностранцев и миграции о том, использовался ли объект для вида на жительство инвестора. То же относится к случаю, когда продавцом выступает компания, полностью принадлежащая гражданину третьей страны (статья 100, пункт 11).
Страхование: перечень документов Министерства требует договора с частной страховой компанией, покрывающего риски здоровья и безопасности, для подачи и для каждого продления.
Сборы и бланки: Министерство перечисляет форму заявления, фотографии на паспорт, копию проездного документа с действующей национальной визой при необходимости, сбор за печать электронной карты разрешения и электронный сбор, установленный законом. Актуальные суммы уточните у Министерства до подачи.
Члены семьи: супруг или зарегистрированный сожитель; общие несовершеннолетние дети супругов до 21 года; неженатые дети до 21 года, для которых назначена законная опека; прямые восходящие родственники супругов, включая родителей и дедушек с бабушками, без возрастного ограничения в тексте; взрослые дети без дееспособности, если они граждане третьих стран, живут с основным держателем и содержатся им (статья 95, пункт 2). Член семьи подаёт заявку на разрешение на воссоединение с семьёй, которое истекает одновременно с разрешением основного держателя. Ребёнок, достигший 21 года, получает собственное трёхлетнее разрешение.
Срок рассмотрения: разрешение выдаётся в течение двух месяцев после того, как полное дело поступит в выдающий орган (статья 100, пункт 10). Это установленный законом срок, а не гарантия результата или даты.
Срок действия и продление: первоначальное разрешение действует пять лет и может продлеваться на равные периоды, пока объект остаётся в собственности и владении держателя (статья 95, пункт 1; статья 100, пункты 1 и 4). Отсутствие в Греции не является препятствием для продления. Разрешение отзывается или не продлевается, если условия перестают выполняться (статья 95, пункт 3).

Проживание: что даёт разрешение и чего не даёт

Даёт: проживание в Греции для держателя и перечисленных выше членов семьи на пять лет, с продлением при выполнении условий.
Не даёт права на работу (статья 100, пункт 9).
Не даёт греческого гражданства. Гражданство — отдельный процесс (см. ниже).
Не даёт проживания в какой-либо другой стране и не делает держателя гражданином ЕС.
Поездки по Шенгену: см. следующий раздел. Разрешение не является проездным документом и не заменяет паспорт.
Сдача в аренду: объект можно сдавать в аренду (статья 100, пункт 7). Его нельзя сдавать краткосрочно через экономику совместного потребления, сдавать в субаренду и использовать как юридический адрес или филиал бизнеса (статья 100, пункт 7A). Нарушение может привести к отзыву разрешения и штрафу 50 000 €. Нарушение условий для памятников архитектуры может повлечь штраф 150 000 €.
Перепродажа: перепродажа в период действия разрешения другому гражданину третьей страны даёт этому покупателю право на разрешение, а разрешение продавца отзывается (статья 100, пункт 8).
Здравоохранение и образование: по маршруту разрешения требуется частная медицинская страховка (см. выше). Мы не подтвердили какого-либо права на бесплатную государственную медицинскую помощь или государственное образование, возникающего из разрешения. Уточните у Министерства и органа здравоохранения.
Другие пути: описанный здесь путь через недвижимость не является участием в бизнесе. В греческом праве существуют другие инвестиционные пути на иных условиях; они в это руководство не входят.

Поездки по Шенгену для граждан не из ЕС и держателей разрешений

Шенген — не то же самое, что ЕС. Это группа государств, применяющих общие правила границ. Ирландия и Кипр — государства ЕС вне Шенгенской зоны, и у каждого из них свои правила.

Краткие визиты. Для запланированного пребывания не более 90 дней в любом 180-дневном периоде посетитель, не являющийся гражданином ЕС, должен соответствовать условиям въезда по статье 6 Шенгенского кодекса о границах (Регламент (ЕС) 2016/399). 180-дневный период отсчитывается назад от каждого дня пребывания.

Держатели вида на жительство. По статье 21 Конвенции о применении Шенгенского соглашения действительный вид на жительство, выданный одним шенгенским государством, позволяет его держателю перемещаться до трёх месяцев по другим шенгенским государствам. Держателю нужны разрешение и действительный проездной документ, он должен соответствовать условиям въезда и не должен значиться в перечне розыска (alert list). Текст не требует въезжать через Грецию, но и не даёт проживания в другой стране. Правила для вашего гражданства и дат поездки уточните у властей государства, которое вы посещаете.

Гражданство в изложении закона

Греческое гражданство — отдельный процесс по Кодексу о греческом гражданстве (Закон 3284/2004). Владение видом на жительство для инвесторов само по себе не ведёт к гражданству, и это руководство не даёт на этот счёт никаких обещаний.

Сводка Министерства внутренних дел излагает общее правило: взрослый заявитель должен законно и постоянно проживать в Греции семь лет до подачи. Сводка также требует достаточного знания греческого языка и доказательства обычной экономической и социальной интеграции по статье 5A Кодекса. Сбор за подачу в ней указан как 550 €; его нужно сверить с актуальным перечнем.

В той же сводке не указано минимальное число дней пребывания в год. Она упоминает более короткий срок в три года для некоторых групп и более длинный срок в двенадцать лет для других видов разрешений на проживание, которые не перечислены. Сводка не говорит, какой срок применяется к виду на жительство для инвесторов. Засчитывается ли он в семь лет, уточните у греческого адвоката.

Как обычно проходит покупка

Выберите объект и запросите у продавца правоустанавливающие документы, справку об обременениях, разрешение на строительство и справку ENFIA.
Подписывайте предварительный договор только после того, как адвокат проверил в письменном виде титул, планировочную ситуацию и позицию продавца по НДС. Не вносите крупный депозит до этих проверок.
Получите греческий налоговый номер (AFM) и согласуйте с нотариусом, как будет уплачена цена, используя греческий платёжный канал там, где применяется инвестиционный путь.
У нотариуса подайте совместную декларацию о налоге на передачу и уплатите налог в течение трёх рабочих дней. Подпишите нотариально заверенный акт со справкой нотариуса для вида на жительство, если применяется инвестиционный путь.
Завершите регистрацию перехода права и декларацию E9 через myPROPERTY, если она создаётся автоматически, либо через myAADE.
Если используется инвестиционный путь, подайте заявку на разрешение с полным пакетом документов. Установленный срок рассмотрения — два месяца с момента поступления полного дела в орган.

Покупка через компанию

Для вида на жительство для инвесторов объект может принадлежать компании, полностью принадлежащей заявителю, с юридическим адресом в Греции или в другом государстве — члене ЕС (статья 100, пункт 1(c)). Объект нельзя использовать как юридический адрес или филиал бизнеса (статья 100, пункт 7A).

Компания платит собственные налоги, ведёт учёт и подаёт декларации. Выбор между покупкой на своё имя и через компанию меняет налоговое положение, поэтому прежде чем решать, получите консультацию греческого налогового консультанта.

Официальные и первичные источники

Вопросы, которые задают первыми

Краткая нейтральная справка. Правила и ставки устанавливает греческий закон, и они меняются, поэтому перед решением уточните действующее положение у нотариуса, адвоката и властей.

Может ли покупать жильё в Греции человек из-за границы?

В целом да. Мы не нашли в официальных текстах, прочитанных для этого руководства, правила, которое запрещало бы физическому лицу из другой страны покупать жильё вне пограничных районов. Покупатель, не являющийся гражданином ЕС, должен проверить ограничения для пограничных районов до покупки там. Положение по объекту подтверждают греческий нотариус и адвокат.

Сколько налога на передачу я заплачу?

AADE устанавливает налог на передачу 3% от налогооблагаемой стоимости плюс сбор в пользу муниципалитетов 3% от этого налога, итого эффективно 3,09%. Платит покупатель. Стороны подают совместную декларацию до подписания договора и уплачивают налог в течение трёх рабочих дней. Освобождение для основного места жительства покрывает только определённые категории покупателей и вряд ли применится к покупателю по инвестиционному пути.

Взимается ли НДС с нового жилья?

Его можно избежать. Застройщик, выбравший приостановление НДС по статье 70 Кодекса НДС, продаёт непроданные жилые объекты без НДС, а вместо него применяется налог на передачу. Приостановление действует до 31 декабря 2026 года, поэтому позицию продавца подтвердите письменно. Стандартный НДС составляет 24%, пониженный — 13%, сверхпониженный — 6%.

Что такое ENFIA и кто её подаёт?

ENFIA — ежегодный налог на недвижимость, которым облагаются объекты, находящиеся в Греции на 1 января. После покупки владелец подаёт декларацию о недвижимости (E9) через myAADE до 31 марта следующего года. Налог можно платить в течение до десяти ежемесячных платежей. Сумма зависит от объекта, поэтому уточните её у налогового органа.

Что требует вид на жительство для инвесторов?

По статье 100 Миграционного кодекса объект должен стоить не менее 800 000 € в Аттике, региональной единице Салоники, на Миконосе и Тире и на островах с населением более 3100 жителей по последней переписи. В остальных местах минимум 400 000 €, а в особых случаях применяется 250 000 €. На маршрутах от 800 000 € и от 400 000 € объект должен иметь не менее 120 квадратных метров основных помещений; у маршрута перепрофилирования за 250 000 € минимальной площади нет. Полная цена должна быть уплачена до подачи заявки. Зону для вашего объекта уточните.

Кто может быть включён в разрешение?

Супруг или зарегистрированный сожитель, общие несовершеннолетние дети супругов до 21 года, неженатые дети до 21 года, для которых назначена законная опека, родители и дедушки с бабушками супругов, а также взрослые дети без дееспособности. Каждый член семьи подаёт заявку на разрешение на воссоединение с семьёй, которое истекает вместе с разрешением основного держателя. Ребёнок, достигший 21 года, получает собственное трёхлетнее разрешение.

Как долго действует разрешение?

Первоначальное разрешение действует пять лет. Его можно продлевать на равные периоды, пока объект остаётся в собственности и владении держателя; отсутствие в Греции не препятствует продлению. Разрешение может быть отозвано или не продлено, если условия перестают выполняться.

Позволяет ли разрешение работать или путешествовать по Европе?

Право на работу не даёт. Оно позволяет свободно перемещаться по государствам Шенгена до трёх месяцев по шенгенским правилам при наличии действительного паспорта или проездного документа и соответствия условиям въезда. Проживания в других странах оно не даёт, и паспорт не заменяет.

Можно ли сдавать объект в аренду?

Сдача в аренду разрешена. Объект нельзя сдавать краткосрочно через экономику совместного потребления, сдавать в субаренду или использовать как юридический адрес бизнеса. Нарушение может привести к отзыву разрешения и штрафу 50 000 €. Местные правила для любой аренды уточните, прежде чем рассчитывать на доход.

Ведёт ли разрешение к греческому гражданству?

Нет, гражданство — отдельный процесс с собственными условиями. Сводка Министерства указывает семь лет законного и постоянного проживания, достаточное знание греческого языка и доказательства интеграции. Засчитывается ли в этот срок вид на жительство для инвесторов, нужно подтвердить у адвоката. Дата или результат не обещаются.

Что нужно проверить перед покупкой?

Титул, запись в кадастре и обременения, разрешение на строительство, справку ENFIA и позицию продавца по НДС в письменном виде. Если применяется инвестиционный путь, проверьте минимальную стоимость для района, правила пограничных районов и справку нотариуса. Документы до внесения депозита должен проверить греческий адвокат.

Эта страница содержит общую информацию и не является юридической, налоговой или иммиграционной консультацией. Ставки, пороги и правила устанавливают греческий закон и власти, и они меняются. На дату проверки уточните их у греческого нотариуса, греческого адвоката, налоговой службы (AADE) и Министерства миграции и убежища до внесения депозита или подачи заявки на разрешение. Если пункт не удалось подтвердить на официальном источнике, текст об этом прямо говорит.

Узнать первым