Главная / Бали: владение, долгосрочная аренда и визы для иностранных покупателей

Бали: владение, долгосрочная аренда и визы для иностранных покупателей

Иностранцы не могут владеть землёй на Бали в полной собственности. Это руководство описывает пути через долгосрочную аренду и компанию, то, как зонирование и разрешения влияют на виллу, какие визы подходят для долгого пребывания, а также налоги и проверки, которые сопровождают покупку.

Проверено 25 октября 2026

Коротко

Формы владения для иностранцев

Индонезийское право оставляет полную собственность (Hak Milik) за гражданами Индонезии. Иностранцы, проживающие в Индонезии, могут получить право пользования (Hak Pakai), которое выдаётся на государственной земле или на иной земле по акту, а также право аренды земли под здание (Hak Sewa untuk Bangunan). По PP 18/2021, который заменил прежние PP 40/1996 и PP 103/2015, иностранец с действующими иммиграционными документами может владеть жилым домом на земле с правом пользования при соблюдении минимальной цены, минимальной площади участка и ограничений по количеству единиц, установленных нормативом.

Квартиры в многоквартирных зданиях могут принадлежать иностранцам при наличии необходимого разрешения, если здание стоит на земле с HGB или Hak Pakai. Поскольку условия допуска связаны со статусом проживания, а ограничения задаются нормативом, проверяйте их в день покупки. Право собственности ценно настолько, насколько ценна запись в земельном управлении, поэтому проверка титула, описанная ниже, обязательна.

Долгосрочная аренда на практике

Долгосрочная аренда даёт покупателю право пользоваться виллой и её участком в течение определённого срока по письменному соглашению с собственником земли, обычно подписанному у нотариуса. Арендная плата или разовая сумма выплачивается собственнику земли. Базовый аграрный закон допускает для иностранцев, проживающих в Индонезии, это право на здание, но не устанавливает фиксированного срока. На практике часто встречаются 25 или 30 лет, нередко записанные как 30 плюс 25 лет с правом продления.

Цифра 80 лет, которую иногда называют для долгосрочной аренды, не является правилом аренды. Это законный максимум для HGB и Hak Pakai на государственной земле: первоначальный срок, продление до 20 лет и возобновление до 30 лет. Долгосрочная аренда обычно основана на договоре, а не на земельном сертификате, поэтому её ценность зависит от права самого арендодателя и от акта. Перед оплатой уточните у нотариуса, кто владеет правом арендодателя, свободна ли земля от обременений, разрешённое использование, цену и график платежей, стоимость и порядок продления, право продать аренду или передать её наследникам и что произойдёт, если земля позже будет переклассифицирована.

Путь через компанию: PT PMA и HGB

Компания с иностранным капиталом (PT PMA) может получить право на застройку (HGB) над землёй и зданием на ней; этот путь даёт более длительное и передаваемое право. По Положению BKPM № 5 за 2025 год, вступившему в силу 2 октября 2025 года, новой PT PMA нужен оплаченный уставный капитал не менее 2 500 000 000 IDR. Общий план инвестиций должен превышать 10 000 000 000 IDR для каждого кода деятельности и места проекта, без учёта земли и зданий. Вторичные справочники указывают минимум двух учредителей; уточните это у регистрирующего органа.

Компания должна вести деятельность, соответствующую задуманному использованию, и у неё есть постоянные обязанности: годовая отчётность, налоговые декларации и отчёты по инвестициям, которых требует регистрирующий орган. PT PMA не получает автоматически право на каждый код деятельности, поэтому вилла, которую будут сдавать, требует правильной лицензии (см. зонирование и разрешения). Продажа компании или смена контроля тоже могут повлиять на инвестицию, их должны проверить нотариус и налоговый советник до подписания.

Зонирование, разрешения и краткосрочная аренда

Каждый участок относится к районному пространственному плану (RTRW) и, где он действует, к детальному плану (RDTR). Цвета, которые обычно используются на Бали: жёлтый — жилая зона, розовый — туризм, красный — коммерческая, оранжевый — смешанная, зелёный — сельхоз, где строить нельзя. Розовый — рыночный ярлык, а не юридическая категория, поэтому важно официальное назначение участка. Проверьте участок на официальной карте ATR/BPN (GISTARU) и получите письменное подтверждение у нотариуса или градостроительного консультанта. Строительство на землях зелёной зоны запрещено, и власти могут опечатать такие постройки.

Зонирование, разрешение на строительство и сертификат ввода в эксплуатацию — отдельные проверки. Разрешение на строительство (PBG, прежде IMB) подаётся через онлайн-систему OSS. Сертификат о назначении здания (SLF) подтверждает, что готовое здание соответствует утверждённому проекту, и обычно необходим до того, как виллу начнут использовать или сдавать. Краткосрочная аренда требует собственной лицензии. Разрешение на гостевой дом (pondok wisata) по Permenparekraf 4/2021 охватывает небольшие объекты до пяти гостевых комнат; для более крупных вилл нужна лицензия отеля или виллы. Один источник указывает, что разрешение на гостевой дом выдаётся только гражданам Индонезии и местным компаниям, поэтому иностранному владельцу может понадобиться лицензированный местный партнёр. Уточните это в лицензирующем органе, прежде чем на это рассчитывать.

Визы и проживание

Владение недвижимостью в Индонезии само по себе не даёт права жить здесь. Ниже перечислены варианты, рассмотренные для этого руководства. Правила и суммы меняются, поэтому подтвердите каждый вариант в иммиграционной службе до принятия решения.

Second Home Visa (E33). Выдаётся на 5 или 10 лет по циркуляру 2022 года. Заявителю нужен личный депозит не менее 2 000 000 000 IDR в государственном банке Индонезии; снять его нельзя, пока виза действует. Средства нужно подтвердить в течение 90 дней после въезда, применяется государственный сбор 3 000 000 IDR. Паспорт должен быть действителен не менее 36 месяцев. По этой визе работать нельзя. Просмотренные официальные сводки не называют владение недвижимостью альтернативой депозиту, поэтому на это не стоит рассчитывать.

Индонезийская золотая виза. По Permenkumham 22/2023 с изменениями Permenkumham 11/2024 частное лицо, которое инвестирует в акции публичных компаний, государственные облигации или паевые фонды без создания компании, получает право на пятилетнее пребывание при сумме 350 000 USD или на десятилетнее при 700 000 USD. Корпоративные варианты требуют больших сумм. Официальная сводка не относит покупку недвижимости к квалифицирующим инвестициям, поэтому покупка виллы визу не даёт. Утверждения агентств о пути через недвижимость не подтверждены.

Инвесторская KITAS (E28A). Для иностранного акционера, который управляет PT PMA как директор или комиссар. Вторичные справочники называют личную долю в размере 10 000 000 000 IDR или больше, принадлежащую заявителю лично, а не через номинального держателя или холдинговую компанию. Один справочник указывает меньшую сумму, поэтому её нужно подтвердить до структурирования компании. Разрешение действует один–два года, может продлеваться и позднее переводится в постоянное проживание (KITAP) на пять лет. Пребывание более 183 дней в году может создать налоговое резидентство в Индонезии.

Предынвестиционная виза D12. Многократная виза для инвесторов, которые готовят бизнес, смотрят недвижимость или проводят встречи; выдаётся на один или два года. Каждое пребывание может длиться до 180 дней. Нужны приглашение от индонезийской компании или государственного органа, паспорт, действительный не менее шести месяцев, и подтверждение средств; первый въезд должен состояться в течение 90 дней после выдачи. Работа и деятельность, приносящая доход, по ней не разрешены, и это не путь к постоянному проживанию. Источники расходятся в том, можно ли получить второе пребывание по 180 дней, поэтому проверьте действующие условия, прежде чем на них полагаться.

Туристические визы. e-VOA стоит около 500 000 IDR и даёт 30 дней пребывания с одним продлением на 30 дней, всего 60 дней. Пути продления описываются в разных источниках по-разному, поэтому проверьте официальный портал перед поездкой. Туристический сбор Бали в размере 150 000 IDR платится один раз за каждого иностранного посетителя через официальный портал LoveBali, где указывается дата прибытия и выдаётся ваучер. Индонезийская карта прибытия (All Indonesia Arrival Card) заполняется онлайн заранее, обычно за три дня до вылета.

Налоги и расходы

Покупка долгосрочной аренды. Основная часть расходов — сама цена, которая выплачивается арендодателю. НДС (PPN) применяется, когда зарегистрированный для НДС застройщик продаёт новое жильё. Фактическая ставка на обычные товары составляет 11% с 2025 года, а законная ставка 12% применяется к предметам роскоши, включая жильё класса люкс. Пресса связывает жильё класса люкс с ценой около 30 000 000 000 IDR и выше по критериям PP 61/2020. Уточните положение на 2026 год у застройщика и в налоговой инспекции. Гонорар нотариуса и расходы на оформление акта согласовываются и должны быть указаны в письменном виде. Поскольку долгосрочная аренда в целом договорная, BPHTB обычно на саму аренду не начисляется, но уточните это у нотариуса. Единовременный платёж от арендатора может рассматриваться как арендная плата, которая для резидента-физлица облагается окончательным налогом 10% по PP 34/2017.

Покупка через компанию (HGB через PT PMA). BPHTB, налог на приобретение, который платит покупатель, ограничен 5% статьёй 47 Закона 1/2022. Фактическая ставка устанавливается каждым регентством, а база — большая из цены или налоговой стоимости за вычетом порога. Продавец платит окончательный налог на доход с продажи по PP 34/2016: 2,5% в общем случае и 1% для простого дома или квартиры. НДС и нотариальные расходы применяются, как указано выше, а компания должна вести учёт и каждый год подавать налоговые декларации.

Расходы во время владения. Земельно-имущественный налог (PBB-P2) начисляется ежегодно от оценки NJOP, государственной оценочной стоимости, которая обычно ниже рыночной цены. Общенациональный потолок составляет 0,5%. Налоговая база — от 20% до 100% NJOP после вычета порога не менее 10 000 000 IDR, а фактическая ставка устанавливается региональным нормативом. Доход от аренды виллы облагается налогом: окончательный налог 10% для резидентов-физлиц по PP 34/2017. Ставка 20%, которую иногда называют для нерезидентов, по проверенным источникам не подтверждена, уточните её у налогового консультанта.

Платежи и валюта. Внутренние сделки с недвижимостью оцениваются и оплачиваются в рупиях. Цены, названные в долларах США, пересчитываются по курсу на день платежа, поэтому в договоре должны быть указаны курс, дата и то, кто несёт расходы на обмен. Попросите сумму в рупиях в письменном виде до оплаты.

Как обычно проходит покупка

Официальные источники

Эта страница содержит общую информацию и не является юридической, налоговой или иммиграционной консультацией. Правила владения для иностранцев, условия виз и налоговые ставки устанавливают власти Индонезии, и они меняются. На дату проверки уточните их в иммиграционной службе, в земельном управлении (ATR/BPN), в налоговой инспекции и у лицензированного индонезийского нотариуса до внесения депозита.

Смотреть резиденции