Иностранцы могут владеть квартирой в кондоминиуме в Таиланде на условиях полной собственности (freehold) в пределах квоты, но не землёй. Это руководство объясняет, как работают полная собственность и лизхолд (долгосрочная аренда), что нужно проверить до оплаты, какие расходы и налоги возникают и какие визы подходят для долгого пребывания.
Проверено 27 октября 2026
Коротко
- Иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме на условиях полной собственности (freehold) на своё имя, пока иностранная доля здания остаётся в пределах 49% его общей площади. Иностранец не может владеть землёй на праве полной собственности (freehold).
- Виллы и другие дома стоят на земле, поэтому их обычно держат по долгосрочной аренде. Обычная аренда земли ограничена 30 годами по Гражданскому и торговому кодексу, а обещание продления — это личный договор, а не право собственности.
- Деньги за квартиру должны прийти из-за границы, в иностранной валюте, со счёта на ваше имя, и банк фиксирует их в форме валютной операции (FET). Земельный департамент запрашивает её при регистрации квартиры.
- Владение недвижимостью не даёт визы. Долгосрочная виза резидента (LTR) Совета по инвестициям учитывает тайскую инвестицию в недвижимость на сумму не менее 500 000 USD вместе с активами на 1 млн USD для категории Wealthy Global Citizen.
- Стандартная пошлина за переход права составляет 2% от оценочной стоимости. При перепродаже продавец, владевший объектом менее пяти лет, платит специальный деловой налог 3,3%, а после пяти лет применяется гербовый сбор 0,5%.
- Срок аренды 99 лет и более высокая квота для кондоминиумов обсуждаются уже много лет. На момент проверки это предложения, а не закон.
Формы владения для иностранцев
Тайское право позволяет иностранцу владеть квартирой в зарегистрированном кондоминиуме на условиях полной собственности (freehold) по Закону о кондоминиумах, пока иностранная доля здания не превышает 49% общей площади его квартир. Доля считается по всему зданию; юридическое лицо кондоминиума (управляющая компания) может подтвердить, входит ли квартира в квоту. Покупатель владеет квартирой и долей в общем имуществе, а не землёй под зданием.
С землёй иначе. Иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде на условиях полной собственности, поэтому дом или вилла обычно оформляются через аренду, через тайскую компанию, в которой иностранцы составляют меньшинство, или через иную структуру, для которой нужен тайский юрист. Схемы, при которых тайский гражданин держит землю как номинальный владелец за иностранца, незаконны и применяются всё строже; не используйте их.
Квота — правило для зданий, поэтому перед внесением депозита консультант запросит у юридического лица кондоминиума актуальную цифру, а добросовестный застройщик укажет, какие квартиры проданы иностранцам. Некоторые проекты устанавливают внутренний лимит ниже 49%, предусмотренных законом.
Полная собственность и лизхолд на практике
Квартира в зарегистрированном кондоминиуме, купленная на условиях полной собственности, остаётся у владельца без ограничения срока. Её можно продать, передать по наследству и, в пределах квоты, взять под кредит; квартира регистрируется в Земельном департаменте на имя владельца. В зарегистрированном кондоминиуме земля находится в совместном владении через общее имущество, поэтому квартира сохраняет стоимость, пока стоит здание.
Аренда даёт право пользоваться объектом в течение установленного срока. По статье 540 Гражданского и торгового кодекса обычная аренда недвижимости ограничена 30 годами. Договоры часто добавляют два-три варианта продления по 30 лет, записанных как 30 плюс 30 плюс 30. Согласно сообщениям о решении Верховного суда, такие заранее согласованные продления сверх первого срока не могут быть исполнены, поэтому безопасно считать определённым только первый срок в 30 лет. Аренда также теряет стоимость с течением времени, поэтому проверьте оставшиеся годы и правила перепродажи, наследования и того, что будет в конце срока.
Более длинная аренда, которую обсуждают под названием «аренда на 99 лет», и квота кондоминиума в 75% предлагались не раз. На дату проверки ни то, ни другое не является законом, поэтому покупка не должна опираться ни на одно из них.
Как платить и что фиксирует банк
Чтобы зарегистрировать квартиру в кондоминиуме с иностранным владельцем, Земельный департамент требует подтверждения, что цена поступила в Таиланд из-за границы в иностранной валюте. Деньги должны быть отправлены с иностранного счёта на имя покупателя с указанием назначения «покупка недвижимости». Тайский банк затем оформляет форму валютной операции для входящего перевода на 50 000 USD и более, а для меньших сумм тот же смысл имеют справка банка и подтверждения зачисления. Перевод, описанный как подарок или инвестиция, либо отправленный третьим лицом, может создать проблемы при регистрации.
Сохраняйте все документы о переводе. Форма — доказательство покупателя, если квартиру позже продадут и владелец захочет вывести деньги из Таиланда. В договоре согласуйте, в какой валюте указана цена и кто несёт расходы на обмен валюты.
Налоги и расходы
При переходе права стандартная пошлина составляет 2% от оценочной стоимости, которую обычно делят стороны, хотя это можно согласовать иначе. Таиланд снизил пошлины за переход права собственности и ипотеку до 0,01% до 30 июня 2027 года, но только для тайских покупателей-физических лиц и только для цен, оценок и ипотек в пределах 7 млн THB, поэтому иностранный покупатель резиденции такого типа платит стандартную пошлину.
При последующей продаже применяется либо специальный деловой налог, либо гербовый сбор, но не оба. Продавец, владевший объектом менее пяти лет, платит специальный деловой налог 3,3% от большей из оценочной стоимости и цены; после пяти лет, либо когда имя продавца числится в домовой книге (house registration) в течение года, применяется гербовый сбор 0,5%. Также действует налог у источника при продаже, который зависит от того, кто продаёт; договор должен указать, кто его платит.
Каждый год владелец платит земельный и имущественный налог. Закон устанавливает потолок 0,3% для жилой недвижимости, а действующие ставки ниже и зависят от стоимости и от того, живёт ли владелец в объекте. Юридическое лицо кондоминиума также взимает ежемесячные взносы за общие зоны и, в некоторых проектах, резервный фонд, который новые владельцы вносят авансом. Запросите актуальные цифры в письменном виде.
Арендная плата, выплачиваемая иностранному владельцу, облагается налогом у источника; по имеющимся данным, для нерезидента он составляет 15% от валовой арендной платы. Владелец может подать декларацию, чтобы зачесть любой налоговый кредит. Для этого владельцу нужен тайский налоговый номер.
Визы и проживание
Покупка жилья не даёт визы и права жить в Таиланде. Въезд осуществляется по безвизовому режиму или по визе. С 15 сентября 2026 года безвизовое пребывание для большинства подходящих гражданств составляет 30 дней, только для туризма, с возможностью продления до 30 дней в иммиграционной службе. Список подходящих стран и правила меняются, поэтому перед поездкой проверьте своё гражданство на официальных страницах.
Для долгого пребывания существует несколько путей, у каждого свои условия. Долгосрочная виза резидента (LTR) Совета по инвестициям действует десять лет, в два периода по пять лет. Её категория Wealthy Global Citizen требует активов на 1 млн USD и тайской инвестиции не менее 500 000 USD, сделанной на имя заявителя до подачи заявки; покупка тайской недвижимости может быть засчитана как инвестиция. Категория Wealthy Pensioner, для тех, кому 50 лет и больше, также имеет вариант с недвижимостью. Требуется медицинская страховка или депозит.
Destination Thailand Visa — пятилетняя многократная виза для пребываний до 180 дней подряд, для удалённых работников и других, с подтверждением средств около 500 000 THB. Пенсионная виза (non-immigrant O-A) доступна с 50 лет при депозите или проверке дохода. Thailand Privilege — платное членство с правом длительного пребывания, а не виза для работы. Всегда уточняйте сборы, правила и любые изменения 2026 года в посольстве или в Иммиграционном бюро.
Иностранец, проживающий в Таиланде, обязан уведомить иммиграционную службу об адресе в течение 24 часов после прибытия (форма TM30); это делает владелец, если живёт в своей квартире, или управляющий, если квартира сдаётся. При более длительном пребывании нужно отмечаться в иммиграционной службе каждые 90 дней.
Сдача вашей резиденции в аренду
Многие владельцы резиденций курорта передают свой дом в программу аренды, которую ведёт застройщик или курорт. Пребывания короче 30 дней в Таиланде рассматриваются как гостиничное использование и, как правило, требуют лицензии гостиницы; многие правила кондоминиумов их запрещают, а контроль на Пхукете ужесточается. Проверьте правила здания и условия любой программы аренды, прежде чем рассчитывать на доход, и помните, что доход от аренды облагается налогом.
Как обычно проходит покупка
- Выберите квартиру, затем запросите правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру в кондоминиуме, справку юридического лица кондоминиума и цифру квоты здания.
- Подпишите соглашение о резервировании на короткий срок, с ценой и условиями. Не вносите крупный депозит до завершения проверок.
- Тайский юрист проверяет право собственности, квоту, долги здания и сборы, а также проект договора.
- Переведите остаток с вашего иностранного счёта на ваше имя с указанием назначения и сохраните банковскую форму перевода.
- Переход права оформляется в Земельном департаменте: подписывают обе стороны, оплачиваются сборы и налоги, а право собственности регистрируется на ваше имя.
- Оформите управление, страхование, коммунальные услуги, любую программу аренды и отчётность в иммиграционную службу; если будете получать доход от аренды, подайте заявку на тайский налоговый номер.
Официальные и первичные источники
- Совет по инвестициям (BOI): долгосрочная виза резидента (LTR), категории и требования
- Земельный департамент Таиланда
- Королевское посольство Таиланда в Лондоне: Destination Thailand Visa
- Tilleke & Gibbins: путь к визе LTR через инвестиции в недвижимость (30 апреля 2026)
- Forvis Mazars Thailand: сниженные пошлины за переход права и ипотеку продлены (2026)
- Vialto Partners: изменение схемы безвизового въезда с 15 сентября 2026
- Thai Law Online: форма валютной операции для покупки квартиры в кондоминиуме
- Austrian-Thai Chamber of Commerce: решение Верховного суда о долгосрочных продлениях аренды (2025)
Эта страница содержит общую информацию и не является юридической, налоговой или иммиграционной консультацией. Правила владения, сборы, налоги и условия виз устанавливают власти Таиланда, и они меняются. На дату проверки уточните их в Земельном департаменте, в Налоговом департаменте, в иммиграционной службе или в посольстве, а также у лицензированного тайского юриста до внесения депозита.