非欧盟国家公民的买家，须先取得购房许可，方可完成房产过户。过户费按价格区间计算，新房的增值税（VAT）则会改变整体情况。投资者居留许可是一条独立途径，有其自身的条件。本指南说明购房许可、费用与税收、购房流程，以及投资者居留许可的要求及其不能带来的权利。
审核日期：2026年11月7日
要点概述
- 非欧盟国家公民的买家，须先向房产所在地区的地区行政署（District Administration）取得购房许可。许可免费，通常需时两至三周。
- 过户费分三档计算：85,000 EUR以内为3%，85,001至170,000 EUR为5%，170,000 EUR以上为8%。若同一交易已征收增值税，则不再收取过户费。
- 开发商首次出售的新房须缴纳增值税。若符合条件，自住的主要住所可适用较低的增值税税率。
- 拥有房产本身不会带来居留许可。投资者居留许可需要至少300,000 EUR的投资、每年至少50,000 EUR的稳定收入以及其他条件，并由有关当局决定。
- 塞浦路斯尚未完全加入申根区。塞浦路斯居留许可不提供申根区内的自由通行。
- 塞浦路斯自2017年1月1日起废止了每年的不动产税。出售及租金收入另有其他税项，因此购买前请先咨询专业意见。
谁可以购买及购房许可
- 内政部（Ministry of Interior）表示，该购房许可适用于非欧盟成员国公民的外国国民，包括外国公司以及由外国国民控制的公司。
- 申请须使用COMM 145表格，连同证明文件提交至房产所在地区的地区行政署。不收取费用，审批需时两至三周。
- 该许可涵盖面积不超过4,000 m²、用于建造自住住宅的地块，或至多两个单元。两个单元可以是两处住宅，或一处住宅加一间不超过100 m²的商铺，或一处住宅加一间不超过250 m²的办公室。该限额对夫妻合计适用。
- 所需文件包括：测绘图、产权证副本、若尚未另行核发产权则需提供的规划许可、买卖合同、户型图、财务状况证明、申请人及配偶的护照、结婚证（如需要，附经认证的翻译件），以及（如适用）塞浦路斯居留及工作许可的副本。
- 公司，或公司的股东，还须提供公司注册证书、股东、董事及注册办事处的证明、公司章程大纲及细则，以及公司业务与员工的资料。
- 购房许可与投资者居留许可是两回事。持有其一并不会带来另一个。
永久产权、产权与土地登记
产权证与产权查询证明是塞浦路斯房产所有权的证据。土地与测量局（Department of Lands and Surveys）保存登记册，产权查询证明显示房产的登记状况。买卖通过在地区土地局预约办理过户而完成。
房产属于永久产权还是长期租赁产权、规划状况、任何产权负担以及产权状况，均须由塞浦路斯律师在您支付定金前核实。本指南不逐一描述每种产权的细节。
购房时的税费
- 过户费：按售价或市场价值计算，0.01 EUR至85,000 EUR的部分为3%；85,001 EUR至170,000 EUR的部分为5%；170,001 EUR及以上的部分为8%。若土地与测量局（Department of Lands and Surveys）对申报价格有异议，可按其自行评估的市场价值计征。
- 同一交易若已对同一房产征收增值税，则不收取过户费。买方须为此提供增值税证明。
- 若交易不属增值税征税范围，法律规定过户费可减免50%。政府的过户费计算器不会适用该减免，因此计算结果须另行核对。
- 开发商首次出售新房的增值税：标准税率为19%。若买方符合条件，购买自住的主要住所可适用5%的减免税率，买方须向税务局（Tax Department）申请证明。条件包括就塞浦路斯其他住宅作出的声明；任何面积或价值上限须向税务局确认。
- 两者如何相互影响：若交易须缴纳增值税，则不再收取过户费。若交易不属增值税征税范围，则适用过户费各档税率，并享受50%的减免。因此，新房的总成本取决于适用的增值税税率，而不仅仅是过户费。
- 印花税：税务局表示，1963年至2025年的印花税法律已由第239(I)/2025号法律于2026年1月1日起废止。但其2026年3月27日的公告仍提及对部分文件盖印花，因此请向税务局或律师确认，您购房的买卖合同是否须缴纳任何税费。
- 据土地与测量局称，仅当至少一名委托人在2026年1月1日前签署授权书时，该授权书才需缴纳印花税。
- 谁支付过户费由合同约定。签约前，请与律师以书面形式确认这一点及其他费用。
持有期间的税收
- 每年不动产税：据税务局称，已自2017年1月1日起废止。
- 遗产税：税务局表示，对于2020年1月1日之后去世者的遗产，不适用遗产税。遗产管理人须在死亡后六个月内提交资产与负债声明。更早日期的情况，请咨询律师。
- 资本利得税：对处置塞浦路斯不动产所得的利润，以及出售持有此类房产的公司股份所得的利润，按20%的固定税率征收。有关当前的豁免及收益计算方式，请查阅税务局关于此主题的页面。
- 据税务局称，租金收入的特别国防捐（Special Defence Contribution）已在2025纳税年度之后取消。租金的所得税及其他费用，仍须请塞浦路斯税务顾问核实。
- 税务居民：个人若在一个纳税年度内居住超过183天，即为塞浦路斯税务居民；或符合60天测试（60-day test），即在塞浦路斯至少居住60天、在其他国家居住不超过183天、在塞浦路斯从事业务或受雇，并在塞浦路斯拥有自有或租用的永久住所。60天测试是税务居民测试，与住所地（domicile）相互独立。
- 住所地（domicile）与特别国防捐相关。据税务局称，非住所地个人无须就利息或股息缴纳该项捐款。
- 房产须缴纳市政费、污水费及水费。土地与测量局在办理过户时，要求提供已缴清上述费用的证明。
投资者居留许可：要求
- 法律依据：移民局（Migration Department）依据《外国人与移民条例》（Aliens and Immigration Regulations）的Regulation 6(2)执行。标准为第4版，日期为2023年5月，并于2023年5月2日生效。移民局发布该政策页面的日期为2025年12月29日。
- 投资金额至少300,000 EUR，属于以下四类之一。（A）从开发公司首次购买的住宅或公寓，总市场价值至少为300,000 EUR加增值税，且官方付款收据金额至少为300,000 EUR（不含增值税）。最多可购买两套住房，该限额同样适用于夫妻。转售不符合条件，但于2013年5月7日前已向土地与测量局（Department of Lands and Surveys）备案的买卖合同除外。
- 投资类别（B）：其他房地产，如办公楼、商铺、酒店或相关开发项目，总价值为300,000 EUR。此类购买可以是转售。
- 投资类别（C）：在塞浦路斯公司的股本中投入300,000 EUR，可以是新注册的公司，也可以是对现有公司增资。该公司须在塞浦路斯设立并运营，须证明在塞浦路斯有实际经营场所，并至少雇用五名员工。
- 投资类别（D）：认购塞浦路斯集体投资组织（形式为AIF、AIFLNP或RAIF）的份额300,000 EUR，其投资须持有于塞浦路斯。申请须附塞浦路斯证券交易委员会（CySEC）对该基金设立的确认。
- 稳定年收入：申请人须证明个人每年有至少50,000 EUR的稳定收入。若有配偶，该收入要求提高15,000 EUR；每名未成年受抚养子女，再提高10,000 EUR。配偶的收入可计入总额。
- 收入来源：投资类别（A）的收入须来自海外，并以申请人为税务居民所在国的纳税申报表证明。对该政策的补充说明还允许以独立注册会计师出具的证明来显示收入。投资类别（B）、（C）和（D）的部分收入可以来自塞浦路斯境内的经营活动。
- 资金来源：投资资金须证明来自海外，即来自申请人或配偶的银行账户，而非境内借款。价款须支付至卖方在塞浦路斯金融机构开设的账户。
- 无犯罪记录：申请人及配偶各自须提供由原籍国及（如不同）居住国出具的无犯罪记录证明。
- 医疗保险：申请人及受抚养人须提供涵盖住院及门诊治疗的医疗保险证明。
- 不得就业：申请人及配偶确认，除担任所投资公司的董事外，无意在塞浦路斯工作。
- 受抚养人：许可涵盖配偶及18岁以下的子女。在海外就读高等院校、年龄在18至25岁之间且经济上依赖父母的未婚子女，可单独申请，每名此类子女须另外计入父母每年10,000 EUR的收入。
- 成年子女：经济上不依赖父母的成年子女，可包括在投资金额较高的申请中。300,000 EUR的金额须乘以成年子女人数，因此一名成年子女需要600,000 EUR。申请时，投资类别（A）和（B）须提供至少66%市场价值的付款证明。
- 费用与时间：申请时收取500 EUR费用，另每人收取70 EUR，用于办理外国人登记证（如尚未持有）。完整申请提交后，预计审查时间约为两个月，此为估计，并非保证时限。
投资者居留许可：文件与持续义务
- 产权证或买卖合同：须以申请人或配偶的名义，并已向土地与测量局（Department of Lands and Surveys）正式备案。若合同签署或产权核发的时间与申请相隔超过一年，则需提供近期的产权查询证明。
- 付款证明：官方付款收据金额至少为300,000 EUR（不含增值税），与房产交付时间无关。
- 资金来自海外的证据，如汇款记录、海外银行卡收据或银行证明。
- 投资类别（B）、（C）和（D）：在塞浦路斯住宿的证据，如产权、附付款证明的买卖合同或租赁协议。投资类别（A）中，若投资房产的卧室无法容纳受抚养人，则须另行指定一处房产作为其居所。
- 公司途径：公司的股东及注册证明、业务简介、付款证明，以及社会保险服务处（Social Insurance Services）出具的类别（C）员工证明。
- 申请表格包括MIP2申请表、文件清单、申请人收入的宣誓书或声明，以及确认不就业的声明。所有证明文件须经正式翻译并认证。
- 申请方式：亲自到移民局递交，或通过经授权的代理人递交，并附经认证的授权书。
- 持续义务：持有人每年须证明投资仍然保持，若不再享有GESY的保障，则须提供医疗保险证明。根据该政策的补充说明，无犯罪记录证明每三年提交一次，而非每年。同一补充说明已废除每年证明收入水平的要求。
投资者居留许可能带来什么，不能带来什么
- 可带来：持有人及成年受抚养人在塞浦路斯的居留权，政策称其有效期不限。居留卡自签发十年后到期，须续期。未成年受抚养人的卡有效期至18岁。
- 不提供申根区内的自由通行。外交部（Ministry of Foreign Affairs）表示，在塞浦路斯完全融入申根法律体系（Schengen acquis）之前，塞浦路斯签发的签证及居留许可仅在塞浦路斯有效。欧盟委员会（European Commission）表示，塞浦路斯参与申根合作，但内部边境管制尚未取消。
- 不改变适用于持有人国籍的签证规定。访问须遵守其所前往各国的申根及国家规则。
- 不授予公民身份。入籍有其自身的规则。根据《2023年民事登记（修正）法》（Civil Registry (Amendment) Law of 2023），申请人须在申请前紧接的12个月内合法持续居住，并且在此之前的10年内，合法居住累计至少7年，同时须符合其他条件。投资者许可期间是否计入上述期限，须请律师确认。
- 不授予工作权。申请人确认在塞浦路斯不就业，但担任所投资公司董事除外。在投资并非公司股本的情况下，可以收取塞浦路斯公司的股息，并可担任塞浦路斯公司的无薪董事。
- 不要求最低访问次数。该政策未设定访问时间表。若持有人及受抚养人离开塞浦路斯满两年，或在海外取得永久居留，许可即告失效。若持有人在获批后一年内未在塞浦路斯建立居所，且其居住在塞浦路斯境外，许可也将失效。
- 出售投资：若投资被出售，且未立即以同等或更高价值进行替换，许可即被撤销。若投资者的许可被撤销，配偶及子女的许可也一并撤销。
- 短期停留：短期签证涵盖任意180天内最多90天的停留。访客是否需要签证取决于其国籍，因此出行前请查阅外交部针对您护照的名单。
居留：塞浦路斯律师须确认的事项
- 购房是否符合四个投资类别之一，包括两个单元的限额、房屋和公寓的首次销售规则，以及向土地与测量局（Department of Lands and Surveys）备案产权的要求。
- 2023年5月的第4版标准及其补充说明，在申请日期是否仍为现行标准。
- 资金来源、收入证明的形式，以及申请人的税务居民身份。
- 许可期间是否计入入籍期限，以及该许可如何影响税务居民身份、住所地（domicile）与特别国防捐。
- 政策未列明的家庭成员（如父母或祖父母）的地位，以及未经济依赖父母的任何成年子女的地位。
购房的一般流程
- 通过土地与测量局（Department of Lands and Surveys）核查房产、产权及产权负担，并向卖方索取税务清结证明（表格N313）以及市政费、污水费和水费的证明。
- 通过律师签署买卖合同，并以书面形式约定价格、付款安排及条件。若为非欧盟买家，在适当情况下，应使付款以获得购房许可为前提。
- 非欧盟买家须就COMM 145表格向地区行政署申请购房许可。此过程需时两至三周。
- 将买卖合同提交土地与测量局存档，并与律师确认任何期限及附加费。
- 在地区土地局预约办理过户。买方须提交转让声明（表格N270）、买方及房产所需的其他表格、护照或身份证、外国买家的购房许可以及任何授权书，并支付过户费及任何增值税。
- 产权登记在买方名下。若走投资者途径，产权证或买卖合同须在土地与测量局（Department of Lands and Surveys）备案，并向移民局（Migration Department）提交申请，审查约需两个月。
通过公司购买
- 若申请人或配偶为其唯一股东或最终受益所有人，且该公司在塞浦路斯或其他欧盟或欧洲经济区（EEA）成员国设立，则公司可购房并走投资者途径。
- 外国公司，或由外国国民控制的公司，在过户前须取得非欧盟买家的购房许可。
- 土地与测量局（Department of Lands and Surveys）要求提供公司注册证书、注册地址、董事、股东以及公司章程大纲及细则。若为外国公司，这些文件须在其本国出具并经认证，并办理海牙认证（apostille）。
- 公司须缴纳企业所得税，并须保存自己的账目及办理申报。税率与规则会变动，因此在决定由谁购买之前，请咨询塞浦路斯税务顾问。
官方资料来源
- Migration Department：投资者居留许可（2023年5月第4版）
- Ministry of Interior：购买房产（外国国民的购房许可，第109章）
- Department of Lands and Surveys：买卖/交换（过户费与文件）
- gov.cy：房地产过户费计算
- Tax Department（Tax For All）：用户指南，5%减免增值税税率
- Tax Department：增值税专题页面，含5%减免税率的通知
- Tax Department：增值税税率
- Tax Department（Tax For All）：2026年4月1日起的文件盖印花（Law 239(I)/2025）
- Tax Department：税务居民身份与住所地（domicile）
- Tax Department：不动产税与遗产税页面
- Ministry of Foreign Affairs：签证（短期停留与申根地位）
- Ministry of Foreign Affairs：免签人员类别及国家
- Ministry of Interior：居住入籍（M127表格）
- European Commission：申根区
买家最先关心的问题
以下为简要的中立说明。规则、费用与税率由塞浦路斯当局制定并会变化，因此在做决定前，请与其核实现行规定，并咨询塞浦路斯律师。
塞浦路斯以外的人可以在塞浦路斯购房吗？
可以，但非欧盟国家公民的买家须先向地区行政署（District Administration）按COMM 145表格取得购房许可。许可免费，需时两至三周。许可涵盖面积不超过4,000 m²、用于自住的地块，或至多两个单元，且该限额对夫妻合计适用。
我需要支付多少过户费？
土地与测量局（Department of Lands and Surveys）按售价或市场价值计算：0.01 EUR至85,000 EUR的部分为3%；85,001 EUR至170,000 EUR的部分为5%；170,001 EUR起的部分为8%。若同一交易已征收增值税，则不收取过户费。若交易不属增值税征税范围，则适用50%的减免。
新房适用什么增值税？
开发商首次出售的新房按19%的标准税率征收增值税。若买方符合税务局（Tax Department）设定的条件，自住的主要住所可适用5%的减免税率，其中包括须通过税务局申请证明。面积及价值上限须向税务局确认。
购房是否需要缴纳印花税？
税务局表示，1963年至2025年的印花税法律已自2026年1月1日起废止。但其2026年3月27日的公告仍提及对部分文件盖印花，因此请向税务局或律师确认，买卖合同是否须缴纳任何税费。
购买房产能否获得居留许可？
不能。拥有房产本身不会带来居留权。投资者居留许可需要在四个类别之一中投资至少300,000 EUR、每年至少50,000 EUR的稳定收入以及其他条件，并由有关当局决定申请。申请费为500 EUR，若需要居留卡，另每人加收70 EUR。
投资者居留许可涵盖哪些人？
涵盖投资者、配偶以及18岁以下的子女。在海外就读高等院校的18至25岁未婚学生可单独申请。政策不包括父母或祖父母。经济上不依赖父母的成年子女可包括在投资金额较高的申请中，其300,000 EUR的金额须乘以成年子女人数。
该许可是否允许我在申根区内自由旅行？
目前不可以。外交部（Ministry of Foreign Affairs）表示，在塞浦路斯完全融入申根法律体系（Schengen acquis）之前，塞浦路斯签发的签证及居留许可仅在塞浦路斯有效；欧盟委员会（European Commission）表示，内部边境管制尚未取消。出行前，请查阅您国籍的相关规定。
我可以凭该许可在塞浦路斯工作吗？
不可以。申请人及配偶确认，除担任所投资公司的董事外，不会在塞浦路斯工作。在投资并非公司股本的情况下，可以收取塞浦路斯公司的股息，并可担任无薪董事。
该许可能否导向公民身份？
投资者居留许可并不被描述为通往公民身份的途径。入籍有其自身条件，依据《2023年民事登记（修正）法》（Civil Registry (Amendment) Law of 2023），包括申请前12个月的持续合法居住，以及该期间之前10年内至少7年的合法居住。投资者许可期间是否计入，须请律师确认。
塞浦路斯是否有房产税或遗产税？
每年不动产税已自2017年1月1日起废止。据税务局称，对于2020年1月1日之后去世者的遗产，不适用遗产税。出售塞浦路斯房产须缴纳资本利得税，当前税率及豁免须向税务局或税务顾问确认。
看房或购房如何开始？
请通过住宅页面或联系表格提交咨询。您的顾问会回复，安排现场或视频看房，并说明文件、费用、非欧盟买家的购房许可及过户程序。在支付定金之前，应由塞浦路斯律师审阅合同。
本页仅为一般信息，不构成法律、税务或移民咨询。税率、起征点与规则由塞浦路斯当局制定，并会变化。截至审核日期，请在预订或支付定金之前，向土地与测量局（Department of Lands and Surveys）、税务局（Tax Department）、移民局（Migration Department）及一位塞浦路斯律师确认。