海外买家通常须按应税价值的3.09%缴纳不动产转让税，开发商出售的新房在一项临时安排下可免征增值税。希腊另设与房产挂钩的投资者居留许可，其条件由法律规定，并因地区而异。本指南逐条说明费用、产权核查及居留规则。
审核日期：2026年11月7日
要点概述
- 买方须缴纳不动产转让税：按应税价值的3%计算，另加该税款3%的市政附加费，实际税率为3.09%。该税款须在共同申报之日起三个工作日内缴纳。
- 选择了增值税暂缓征收的开发商，其出售的新房免征增值税，改为征收转让税。对于未售出的房屋，该暂缓期限暂定适用至2026年12月31日。增值税标准税率为24%。
- 非欧盟买家须确认房产是否位于边境地区，该地区的非欧盟人士取得房产权利受法律限制。
- 仅拥有房产并不带来居留权。投资者居留许可须另行申请，其最低房产价值取决于地区及房产类型。
- 投资者居留许可有效期为五年，只要房产仍由持有人拥有并占有，即可按相同期限续期。
- 该许可不授予工作权，不允许通过共享经济平台短期出租或转租房产，本身也不授予公民身份。
谁可以购买及需先办理的事项
在边境地区以外，我们在为本指南所查阅的官方文本中未发现禁止其他国家个人在希腊购房的规定。边境地区须另行核查，见下文。
边境地区。Law 1892/1990限制非欧盟及非欧洲自由贸易联盟（EFTA）成员国人士，在边境地区的州（prefectures）取得房产权利。据报道，实践中可由权力下放行政署（Decentralised Administration）的一个委员会批准例外，国防部亦参与其中。本次审阅未能从官方来源确认现行的合并文本及程序，另有报道称有收紧规定的计划。支付定金之前，请希腊律师就该具体房产确认其状况。
税号。过户申报和契据需要希腊税号（AFM）。外国买家如何取得税号，由税务机关规定。请与公证人或律师确认具体步骤。
付款。走投资者途径时，全部价款须通过卖方在希腊境内经营的信贷机构或支付服务商开立的收款账户支付，方式为划线银行支票、银行转账或刷卡终端，并由公证人记录付款细节。该途径未将现金列为付款方式。签约前，请与公证人及银行一同规划付款安排。
永久产权与产权
希腊房产通常通过经公证的契据购买，契据须在公证人面前签署。公证人起草并记录过户，但您自己的律师应在签约前核查产权、产权负担及规划状况。
请向卖方索取产权文件、来自土地登记处或国家地籍（cadastre）的产权负担证明、建筑许可以及ENFIA证明。公证人须在ENFIA证明齐备后，方可完成房产过户。
请核实房产是否已在国家地籍登记，界址及建筑是否与许可相符。若房产是建筑中的一个单元，还须核查该建筑的共用费用及其规划状况。对于这些事项，买方不应仅凭卖方或中介的承诺。
购房时的税费
不动产转让税。希腊税务局（AADE）将税率定为房产应税价值的3%，并另加该税款3%作为市政及社区附加费。因此实际税率为3.09%，由买方承担。税基为依税法确定的应税价值，未必等于约定价格，因此请向公证人索取将采用的数值。
免税。住宅的购买仅对特定买家可免征转让税：希腊人、欧盟及欧洲经济区（EEA）成员国公民、获认可的难民、在希腊获长期居留身份的第三国国民，以及持有第二代居留许可的第三国国民。免税还要求买方在希腊居住，或拟于两年内在希腊定居，且免税额有金额上限。投资者途径的买家不太可能符合条件，请咨询律师。
新房增值税。AADE规定增值税标准税率为24%，减免税率为13%，超低税率为6%。对于新房，开发商可依增值税法典（VAT Code）的article 70（Law 5144/2024）申请暂缓征收增值税。根据该安排，房屋以不含增值税的方式出售，改为征收转让税；对未售出的房屋，暂缓期限至2026年12月31日。是否延长取决于届时有效的法律。请卖方以书面形式确认增值税处理方式。
转售。由个人业主出售的房屋通常须缴纳转让税，而非增值税。请与公证人确认您这笔交易的处理方式。
公证费与登记费。公证费及土地登记处或地籍的费用取决于价格，并由法律或收费表规定。签约前请向公证人索取书面估算。本页未列出具体金额，因为我们无法在官方来源上确认。
持有期间的税收
ENFIA（统一房产税）由AADE每年计算，针对1月1日在希腊持有的房产。购房后，业主须于次年3月31日前通过myAADE门户提交房产申报表（E9）。该税款可分至多十期等额按月缴纳，每期不少于10 EUR，最后一期须于次年2月的最后一个工作日前缴清。
金额取决于房产及其官方估值，我们未能在官方来源上确认现行税率表。请向税务机关或希腊会计师索取您房产的具体金额。
希腊房产的租金须在希腊纳税。非居民业主的规则，包括是否须指定希腊税务代表，须在出租房产前请希腊税务顾问确认。出售亦可能在希腊及您的居住国产生税负，因此出售前请先咨询专业意见。
居留：投资者居留许可，逐条说明
以下规则取自Law 5038/2023（《移民法典》）经Law 5100/2024修订后的Article 100，以及同一法典的Article 95。适用于本次审阅于2026年11月7日所查阅的文本。移民与庇护部（Ministry of Migration and Asylum）发布申请文件及任何通告，申请前应予核对。
居留：要求
- 入境或停留：申请人已依任何入境签证合法入境希腊，或在希腊合法居留（Article 100, paragraph 1(a)）。
- 所有权：对希腊房产拥有完全所有权及占有，房产由申请人个人持有，或通过申请人全资拥有的希腊或欧盟公司持有（Article 100, paragraph 1(b), (c)）。共有份额仅在配偶或已登记的同居伴侣之间符合条件；否则，每位共有人的份额须独自达到最低门槛。
- 最低价值800,000 EUR：Attica地区；Thessaloniki地区单元；Mykonos与Thira地区单元；以及上一次人口普查时常住人口超过3,100人的岛屿（Article 100, paragraph 2(a)）。
- 最低价值400,000 EUR：国内其他所有地区（Article 100, paragraph 2(b)）。
- 最低价值250,000 EUR：将建筑主要区域改为住宅用途的购买；已闲置至少五年的工业建筑；拟全面修复或重建的登记在册古建筑（listed building）（Article 100, paragraph 2(c), (d)）。
- 岛屿：该文本未列明具体岛屿。若按字面理解，可能包括Crete（克里特岛）等大岛。各方来源说法不一，因此在做决定前，请与移民与庇护部及律师确认您具体房产的门槛。
- 最小面积：800,000 EUR 和 400,000 EUR 两条路径要求建成房产的主要区域至少120平方米，或持有建筑许可的房产主要区域至少120平方米。250,000 EUR 的改变用途路径没有最小面积要求（Article 100, paragraph 2；政府官方服务页面 mitos.gov.gr）。如为受保护建筑，购买前请先核实条件。
- 单一房产：投资须投入于一处房产（Article 100, paragraph 2）。
- 申请前须全额付款：申请提交前，全部价款须已付清，并以经公证的契据为证。若价款依解除条件支付，则须提供已登记的结算契据及条件解除的文件（Article 100, paragraph 3）。
- 公证证明：拟定契据的公证人须证明各方当事人、房产、付款方式、任何解除条件，以及卖方是否曾将该房产用于投资者许可。若为过户，还须提交买方E9申报表的副本（Article 100, paragraph 6）。
- 卖方证明：若卖方为第三国国民，卖方须提供外国人与移民服务处出具的证明，说明该房产是否曾用于投资者许可。若卖方为第三国国民全资拥有的公司，同样适用（Article 100, paragraph 11）。
- 保险：移民与庇护部的文件清单要求，申请及每次续期时，均须提交与商业保险公司订立的、涵盖健康及安全风险的合同。
- 费用与表格：移民与庇护部列明的材料包括申请表、护照照片、旅行证件副本（如需要，附有效的国家签证）、电子许可卡的打印费，以及依法规定的电子费用。申请前请向移民与庇护部核对现行金额。
- 家庭成员：配偶或已登记的同居伴侣；配偶的未婚共同子女（21岁以下）；法定监护已指定的未婚子女（21岁以下）；配偶的直系尊亲属，包括父母和祖父母，条文中无年龄限制；以及丧失法律行为能力的成年子女，若其为第三国国民且与主申请人同住并由其供养（Article 95, paragraph 2）。家庭成员须申请家庭团聚许可，其有效期与主申请人的许可同时届满。年满21岁的子女可获得自己的三年期许可。
- 办理时间：完整材料送达签发机关后两个月内签发许可（Article 100, paragraph 10）。这是法定期限，并非对结果或具体日期的保证。
- 期限与续期：初始许可有效期为五年，只要房产仍由持有人拥有并占有，即可按相同期限续期（Article 95, paragraph 1；Article 100, paragraphs 1 and 4）。离开希腊不构成续期障碍。若条件不再满足，许可将被撤销或不予续期（Article 95, paragraph 3）。
居留：许可带来什么，不能带来什么
- 可带来：持有人及上述家庭成员在希腊的居留权，为期五年，只要条件持续满足即可续期。
- 不授予工作权（Article 100, paragraph 9）。
- 不授予希腊公民身份。公民身份属另一独立程序（见下文）。
- 不授予任何其他国家的居留权，也不使持有人成为欧盟公民。
- 申根区内旅行：见下一节。该许可不是旅行证件，也不能代替护照。
- 出租：房产可以出租（Article 100, paragraph 7）。不得通过共享经济短期出租，不得转租，也不得作为任何业务的营业地点或分支机构（Article 100, paragraph 7A）。违反者可被撤销许可，并处以50,000 EUR罚款。违反登记在册古建筑相关条件的，可处以150,000 EUR罚款。
- 转售：在许可有效期内向另一第三国国民转售，将使该买家获得许可权利，而卖方的许可将被撤销（Article 100, paragraph 8）。
- 医疗与教育：该许可途径要求商业医疗保险（见上文）。我们未能确认该许可可带来免费公立医疗或公立教育的权利。请向移民与庇护部及卫生主管部门确认。
- 其他途径：本页所述的房产途径并非对企业的股权投资。希腊法律中存在其他投资途径，条件不同，本指南不涵盖。
申根区旅行：非欧盟访客及居留许可持有人
申根区不等同于欧盟。申根区是实行共同边境规则的国家群体。爱尔兰和塞浦路斯是欧盟国家，但不在申根区内，各自有其规则。
短期访问。若拟停留不超过任意180天内90天，非欧盟访客须符合《申根边境法典》（Schengen Borders Code，Regulation (EU) 2016/399）Article 6规定的入境条件。180天期限自每个停留日起向前推算。
居留许可持有人。根据《申根协定实施公约》（Convention implementing the Schengen Agreement）Article 21，一个申根国签发的有效居留许可，允许其持有人在其他申根国内最多停留三个月。持有人须持有该许可及有效旅行证件，须符合入境条件，且不得列入警示名单。条文未要求持有人必须经希腊入境，但也不因此授予其他国家的居留权。请向您将前往国家的主管机关确认您国籍及旅行日期的相关规则。
入籍：法律规定的内容
希腊公民身份属另一独立程序，依据《希腊公民身份法典》（Code of Greek Citizenship，Law 3284/2004）。持有投资者许可本身并不导向公民身份，本指南对此不作任何承诺。
内政部（Ministry of the Interior）的摘要说明了一般规则：成年申请人须在申请前已在希腊合法且永久居住七年。该摘要还要求具备足够的希腊语知识，并依该法典的Article 5A证明已有正常的经济与社会融入。该摘要所列的申请费为550 EUR，应对照现行收费表核实。
同一摘要未规定每年的最低在境天数。对于部分群体，它给出了三年的较短期限；对于其未列明的其他居留身份，则给出了十二年的较长期限。该摘要未说明哪一期限适用于投资者许可。是否将投资者许可期间计入七年，请与希腊律师确认。
购房的一般流程
- 选定房产，并向卖方索取产权文件、产权负担证明、建筑许可及ENFIA证明。
- 只有在律师以书面形式核实产权、规划状况及卖方的增值税处理后，才签署初步协议。在完成这些核查之前，请勿支付大额定金。
- 取得希腊税号（AFM），并与公证人商定价款的支付方式；若适用投资者途径，须使用希腊境内的付款渠道。
- 在公证人处提交共同转让税申报，并于三个工作日内缴纳该税。签署经公证的契据；若适用投资者途径，并附公证人对许可出具的证明。
- 完成过户登记及E9申报，可通过myPROPERTY（若系统自动生成）或myAADE办理。
- 若采用投资者途径，则须连同完整材料申请许可。法定审理期限为完整材料送达主管机关起两个月。
通过公司购买
投资者许可方面，房产可由申请人全资拥有、注册办事处位于希腊或另一欧盟成员国的公司持有（Article 100, paragraph 1(c)）。房产不得作为任何业务的营业地点或分支机构使用（Article 100, paragraph 7A）。
公司须缴纳自身税款，并须保存账目、办理申报。以个人名义购买还是通过公司购买，税务结果不同，因此在做决定前，请咨询希腊税务顾问。
官方及一手资料来源
- AADE：不动产转让税（纳税人、税率、申报、自住住宅免税）
- AADE：增值税基本税率（24%、13%、6%）
- AADE：不动产所有权统一税（E9与ENFIA）
- Law 5144/2024（增值税法典）article 70，过渡性条款（TaxHeaven发布的文本；请对照政府公报核实）
- Law 5038/2023（移民法典）article 100（修订后；TaxHeaven发布的文本；请对照政府公报核实）
- Law 5038/2023（移民法典）article 95：投资者许可及家庭成员的期限（TaxHeaven发布的文本）
- Law 5100/2024（修订移民法典）：Ministry of Migration and Asylum发布的副本
- Ministry of Migration and Asylum：投资者居留许可（文件与要求）
- Ministry of Migration and Asylum：通告
- Ministry of the Interior：入籍要求（mitos.gov.gr发布的摘要）
- EUR-Lex：《申根协定实施公约》Article 21（居留许可持有人）
- EUR-Lex：Regulation (EU) 2016/399，《申根边境法典》Article 6
买家最先关心的问题
以下为简要的中立说明。规则与税率由希腊法律制定并会变化，因此在做决定前，请与公证人、律师及有关当局确认现行规定。
海外人士可以在希腊购房吗？
一般可以。在为本指南所查阅的官方文本中，我们未发现禁止其他国家个人在边境地区以外购房的规定。非欧盟买家在边境地区购房前，须核查边境地区的限制。房产的具体情况由希腊公证人与律师确认。
我需要支付多少转让税？
AADE将转让税定为应税价值的3%，另加该税款3%的市政附加费，实际税率为3.09%，由买方支付。双方须在签约前提交共同申报，并于三个工作日内缴纳。自住住宅的免税仅适用于特定类别的买家，投资者途径的买家不太可能适用。
新房是否须缴纳增值税？
可以避免。根据增值税法典的article 70选择了增值税暂缓征收的开发商，其未售出的房屋免征增值税，改为征收转让税。该暂缓期限至2026年12月31日，因此请以书面形式确认卖方的处理方式。增值税标准税率为24%，减免税率为13%，超低税率为6%。
什么是ENFIA，由谁申报？
ENFIA是每年针对1月1日在希腊持有的房产征收的房产税。购房后，业主须于次年3月31日前通过myAADE提交房产申报表（E9）。该税款可分至多十期按月缴纳。金额取决于房产，因此请向税务机关确认。
投资者居留许可有哪些要求？
根据《移民法典》的Article 100，在Attica地区、Thessaloniki地区单元、Mykonos与Thira，以及上一次人口普查时常住人口超过3,100人的岛屿，房产价值须至少为800,000 EUR。其他地区的最低金额为400,000 EUR，特殊情形适用250,000 EUR。在800,000 EUR和400,000 EUR两条路径上，房产须有至少120平方米的主要区域；250,000 EUR的改变用途路径没有最小面积要求。须在申请前付清全部价款。请确认您房产所在的区域。
哪些人可以被纳入许可？
配偶或已登记的同居伴侣、配偶的未婚共同子女（21岁以下）、法定监护已指定的未婚子女（21岁以下）、配偶的父母及祖父母，以及丧失法律行为能力的成年子女。每位家庭成员须申请家庭团聚许可，其有效期与主申请人的许可一同届满。年满21岁的子女可获得自己的三年期许可。
许可有效期多长？
初始许可有效期为五年。只要房产仍由持有人拥有并占有，即可按相同期限续期；离开希腊不构成续期障碍。若条件不再满足，许可可被撤销或不予续期。
该许可是否允许我工作或在欧洲旅行？
不授予工作权。依申根规则，它允许在申根国内最多停留三个月的自由流动，前提是持有人持有有效护照或旅行证件并符合入境条件。它不授予其他国家的居留权，也不能代替护照。
我可以出租该房产吗？
可以出租。但房产不得通过共享经济短期出租、转租，或作为任何业务的营业地点。违反者可被撤销许可，并处以50,000 EUR罚款。依赖租金收入之前，请确认任何出租的当地规定。
该许可是否能带来希腊公民身份？
不能。公民身份是另一独立程序，有其自身条件。内政部（Ministry of the Interior）摘要规定须合法且永久居住七年、具备足够的希腊语并证明融入。投资者许可期间是否计入上述期限，须请律师确认。不对日期或结果作出承诺。
购买前应核查什么？
产权、地籍登记及任何产权负担、建筑许可、ENFIA证明，以及卖方以书面形式确认的增值税处理。若适用投资者途径，请核查该地区的最低价值、边境地区规则以及公证人的证明。支付定金之前，应由希腊律师审阅文件。
本页仅为一般信息，不构成法律、税务或移民咨询。税率、起征点与规则由希腊法律及有关当局制定，并会变化。截至审核日期，请在支付定金或申请居留许可之前，向希腊公证人、希腊律师、税务机关（AADE）以及移民与庇护部（Ministry of Migration and Asylum）确认。凡未能在官方来源上确认的内容，正文均会注明。