外国买家无法在Bali（巴厘岛）持有永久产权土地。本指南介绍租赁权和公司两种途径，分区规划与许可如何影响别墅，哪些签证适合长期居留，以及购买时随之而来的税费和核查事项。
审阅日期：2026年10月25日
简要概述
- 外国人无法在Bali（巴厘岛）持有永久产权（Hak Milik）土地。常见途径有：租赁权（Hak Sewa）、用于住宅的使用权（Hak Pakai），或通过外资公司（PT PMA）持有的建筑权（HGB）。
- 租赁权是一份合同。其期限、续约和转售条款以经公证的契约为准，因此条款的措辞比标明的年限更为重要。
- 分区规划是首要因素。空间规划中地块所属的颜色，决定了该处能否建造别墅，以及能否用于短期出租。
- 拥有房产并不能获得签证。长期居留需申请单独的签证，每种签证都有各自的存款、公司或期限要求：包括Second Home Visa、投资者KITAS、D12投资前签证和旅游签证。
- 费用因途径而异：开发商销售的增值税、购买时的BPHTB、卖方所得税、每年的土地与建筑税，以及租金所得税。
- 代持安排（即由当地人名下持有产权以代替外国人）属于违法行为，且存在风险。请勿采用。
外国人的产权形式
印度尼西亚法律将完全永久产权（Hak Milik）保留给印度尼西亚公民。在印度尼西亚有住所的外国人可以持有使用权（Hak Pakai），该权利可依国有土地或其他土地的契约授予；外国人也可以持有为建造建筑物而租用土地的权利（Hak Sewa untuk Bangunan）。根据取代此前PP 40/1996和PP 103/2015的PP 18/2021，持有有效移民文件的外国人，可以在Hak Pakai土地上拥有住宅，但须符合法规规定的最低价格、最小土地面积和单元数量上限。
在建筑位于HGB或Hak Pakai土地上的情况下，持有所需许可的外国人可以拥有分层公寓。由于资格规定与居留身份挂钩，且上限由法规设定，应在购买当日核实。产权的效力取决于背后的土地局记录，因此下文所述的产权核查至关重要。
租赁权的实际运作
租赁权是买方与土地所有者签订的书面协议，通常须在公证人面前签署，据此在固定期限内使用别墅及其土地。租金或一次性总价支付给土地所有者。《基本土地法》允许在印度尼西亚有住所的外国人为建筑物持有此项权利，但未规定固定期限。实践中，25年或30年较为常见，通常写作30年加25年，并附带续约选择权。
有时提到的租赁权80年期限并非租赁权的规则。它是国有土地上HGB和Hak Pakai的法定最长期限：初始期限、最长20年的延长期，以及最长30年的续期。租赁权通常是一份合同，而非土地证书，因此其价值取决于出租人自身的产权和契约。付款前，请经公证人确认：出租人的权利由谁持有，土地是否没有任何权利负担，允许的用途，价格与付款安排，续期价格与程序，转售或将租约转让给继承人的权利，以及日后土地被重新分区时的处理方式。
公司途径：PT PMA与HGB
外资公司（PT PMA）可以持有土地及其上建筑物的建筑权（HGB），这一途径提供期限更长、更便于转让的权利。根据BKPM第5号条例（2025年）（2025年10月2日生效），新设立的PT PMA须有至少2,500,000,000 IDR的实缴资本。每个业务代码和项目地点的投资总计划（不含土地和建筑）须超过10,000,000,000 IDR。部分第三方指南提到至少需要两名股东，请向登记机关核实。
公司须从事与预期用途相符的业务，并持续履行义务：年度账目、纳税申报，以及登记机关要求的投资报告。PT PMA并非自动适用于所有业务代码，因此计划出租的别墅需要取得相应许可（见分区规划与许可）。公司出售或控制权变更也可能影响投资，签约前应由公证人和顾问进行核查。
分区规划、许可与短期出租
每块地都按照区级空间规划（RTRW）归类，适用时还须遵循详细规划（RDTR）。Bali（巴厘岛）常用的颜色为：黄色代表住宅，粉色代表旅游，红色代表商业，橙色代表混合用途，绿色代表农业，此类土地不允许建造任何建筑。粉色是一种市场称呼，而非法律类别，因此以地块的官方用途划定为准。请在官方ATR/BPN空间图（GISTARU）上核查地块，并取得公证人或规划顾问的书面确认。在绿色分区的土地上建造属于禁止行为，主管机关可以查封此类建筑。
分区规划、建筑审批和使用证明是三项独立的核查。建筑许可（PBG，原为IMB）通过OSS在线系统申请。建筑使用证明（SLF）确认竣工建筑与获批方案相符，通常在别墅投入使用或出租之前须取得。短期出租需要单独的许可。根据Permenparekraf 4/2021的民宿（pondok wisata）许可适用于最多五间客房的小型物业；规模更大的别墅需要酒店或别墅许可。一份指南称，民宿许可仅限印度尼西亚公民和本地持股公司，因此外国业主可能需要一位持牌的本地合作伙伴。依赖此项许可之前，请向发证机关核实。
签证与居留
在印度尼西亚拥有房产本身并不赋予居住权。以下选项是本指南所审阅的。规则与金额会有变化，承诺之前请逐一向移民局核实。
Second Home Visa（E33）。依据2022年通告签发，有效期为5年或10年。申请人须在印度尼西亚国有银行存入不少于2,000,000,000 IDR的个人存款，签证有效期内该存款不得提取。资金须在抵达后90天内予以证明，并需缴纳3,000,000 IDR的国家税费。护照有效期须至少为36个月。该签证不允许工作。所审阅的官方摘要中并未将房产所有权列为存款的替代方式，请勿作此假设。
印度尼西亚黄金签证。依据经Permenkumham 11/2024修订的Permenkumham 22/2023，个人在不设立公司的情况下投资上市公司股份、政府债券或共同基金，可分别以350,000 USD获得5年居留，或以700,000 USD获得10年居留。公司途径的金额更高。所审阅的官方摘要并未将购买房产列为合格投资，因此购买别墅并不符合条件。中介机构关于房产途径的说法尚未得到证实。
投资者KITAS（E28A）。适用于担任PT PMA董事或监事的外国股东。部分第三方指南称，个人持股须达到10,000,000,000 IDR或以上，且须以申请人本人名义持有，而非通过代持人或控股公司。另有一份指南给出的数额较低，因此在设立公司架构之前必须确认金额。该许可有效期为一至两年，可以续签，之后可转为为期五年的永久居留（KITAP）。一年内在印度尼西亚停留超过183天，可能产生印度尼西亚税务居民身份。
D12投资前签证。为正在筹备业务、看房或开会的投资者签发的多次入境签证，有效期为一年或两年。每次停留最长可达180天。申请须获得印度尼西亚公司或政府机构的邀请函，护照有效期至少为六个月，并需提供资金证明，首次入境须在签发后90天内完成。该签证不允许工作或从事创收活动，也不是取得永久居留的途径。各来源对能否再获得一次180天停留的说法不一，依赖之前请核实现行条款。
旅游签证。电子落地签（e-VOA）费用约为500,000 IDR，允许停留30天，并可延长一次30天，共计60天。不同来源对延期途径的描述不一，出行前请查阅官方网站。Bali（巴厘岛）旅游税为150,000 IDR，每位国际游客须通过官方LoveBali网站一次性缴纳，系统会要求填写抵达日期并签发凭证。All Indonesia Arrival Card须在抵达前在线提交，通常在航班起飞前三天内完成。
税费与成本
租赁权购买。大部分费用是支付给出租人的价款本身。当已办理增值税登记的开发商出售新房时，须缴纳增值税（PPN）。自2025年起，普通商品的实际税率为11%，奢侈品（包括豪华住宅）适用法定的12%税率。据媒体报道，依据PP 61/2020的标准，豪华住宅指价格约为30,000,000,000 IDR或以上的住宅。2026年的情况请与开发商和税务局核实。公证和契约费用需协商，并应以书面形式报价。由于租赁权通常属于合同性质，租赁本身一般不征收BPHTB，但请向公证人核实。承租人一次性支付的款项可能被视为租金，对于居民个人，依据PP 34/2017适用10%的最终税率。
公司途径（通过PT PMA持有HGB）。BPHTB为买方支付的购置税，依据第1/2022号法律第47条，上限为5%。实际税率由各县（regency）设定，计税基础为价格与税务估值两者中较高者，再扣除起征额。卖方依据PP 34/2016就转让缴纳最终所得税：一般为2.5%，简易住宅或公寓为1%。增值税和公证费按上述方式适用，公司每年须保存账目并申报纳税。
持有期间的费用。土地与建筑税（PBB-P2）每年根据NJOP估值征收，NJOP为政府评定的价值，通常低于市场价格。全国上限为0.5%。应税基数为NJOP的20%至100%，并扣除不低于10,000,000 IDR的起征额，实际税率由地方法规设定。别墅租金须缴纳所得税：依据PP 34/2017，居民个人适用10%的最终税率。有时提到的非居民20%税率未得到所审阅来源的证实，请咨询税务顾问核实。
付款与货币。国内房产交易以印尼盾计价和支付。以美元报价的价格按付款当日的汇率换算，因此合同应注明汇率、日期以及由谁承担汇兑费用。付款前，请以书面形式索取印尼盾金额。
购买流程通常如下
- 先选定地块，然后在官方空间图上核查其分区颜色和规划用途。
- 签署预订协议或备忘录，明确价格、条件以及尽职调查的截止日期。在产权和许可核实完毕之前，请勿支付大额定金。
- 委托独立公证人或律师进行尽职调查：产权和出租人的权利、权利负担、建筑许可（PBG）和使用证明（SLF）、税务状况，以及任何出租所需的许可。
- 签署经公证的契约（租赁或买卖契约），并写明续期条款、付款安排和转让规则。
- 凭契约以印尼盾付款，并支付BPHTB、卖方税费和公证费用。
- 完成该途径所要求的登记，领取文件，并依据物业及其公用设施的清单办理交接。
官方来源
- 印度尼西亚税务总局：PMK 131/2024，增值税税率（实际税率11%，奢侈品12%）
- LoveBali（巴厘岛省政府）：旅游税
- Hukumonline：黄金签证规定（Permenkumham 22/2023，经修订）
- Hukumonline：外国人的土地与建筑权利（PP 18/2021）
- ASEAN Briefing：印度尼西亚PT PMA公司的注册资本要求
- ASEAN Briefing：印度尼西亚Second Home Visa申请要求
- DDTC News：土地与建筑转让的最终所得税（PP 34/2016）
- DDTC News：土地与建筑租金的最终所得税（PP 34/2017）
- InvestInAsia：外国业主的土地与建筑税（PBB-P2）
- Emerhub：Bali（巴厘岛）民宿（pondok wisata）许可证
本页仅为一般信息，不构成法律、税务或移民方面的建议。外国人持有产权的规定、签证条件和税率由印度尼西亚主管机关制定，并会有变动。截至审阅之日，在支付定金之前，请向移民局、土地局（ATR/BPN）、税务局以及持牌的印度尼西亚公证人核实。