在泰国，外国人可以在配额范围内以永久产权持有公寓单元，但不能持有土地。本指南说明永久产权与租赁产权如何运作、付款前须核实的事项、费用与税收，以及适合长期居留的签证。
审核日期：2026年10月27日
要点概述
- 外国人可以自己的名义以永久产权持有公寓单元，但外国人在整栋楼中的持有比例，不得超过该楼总楼面面积的49%。外国人不能以永久产权持有土地。
- 别墅和其他独栋住宅建在土地上，因此通常以租约方式持有。根据Civil and Commercial Code，普通土地租约的期限上限为30年；续约承诺属于个人合同，而非产权。
- 购买公寓的款项须从境外以外币汇入，并来自您本人名下的账户；银行会将其记录在外汇交易表格上。Land Department在办理单元登记时会索要该表格。
- 拥有房产本身并不能获得签证。在Board of Investment的Long-Term Resident签证中，Wealthy Global Citizen类别要求泰国房产投资至少500,000 USD，并同时拥有1,000,000 USD的资产。
- 标准过户费为估价的2%。转售时，持有房产不满5年的卖方须缴纳3.3%的特定营业税；满5年后，则改为缴纳0.5%的印花税。
- 99年租约以及更高的公寓配额已讨论多年。截至本次审核，这些仍属提案，尚未成为法律。
外国人的持有形式
根据Condominium Act，泰国法律允许外国人以永久产权持有已登记公寓中的单元，前提是外国人在整栋楼中的份额，不超过该楼单元总楼面面积的49%。该比例按整栋楼计算，楼宇的法人实体（即管理处）可以证明某单元是否在配额之内。买家拥有单元及公共部分的相应份额，而不拥有楼下的土地。
土地则不同。外国人不能以永久产权持有泰国土地，因此独栋住宅或别墅通常通过租约持有，或通过外国人为少数股东的泰国公司持有，或通过其他需要泰国律师设计的结构持有。泰国人以代持人身份为外国人持有土地的安排属于违法，且执法日趋严格，请勿采用。
配额规则针对楼宇，因此顾问会在支付任何定金之前，向法人实体查询当前数据；理想的开发商也会说明哪些单元已售予外国人。部分项目设定的内部上限，低于法律规定的49%。
永久产权与租赁产权的实际情况
永久产权的公寓单元无期限地归业主所有。可以出售、传承，并在配额范围内申请融资；该单元以业主名义在Land Department登记。在已登记的公寓中，土地通过公共部分由业主共同持有，因此只要楼宇存续，单元就能保持其价值。
租约赋予在固定期限内使用房产的权利。根据Civil and Commercial Code第540条，普通不动产租约的期限上限为30年。合同常加入两到三次各为期30年的续约选择权，写作30加30加30。有报道称，Supreme Court的一项裁决表明，首个期限之后预先约定的此类续约不可强制执行，因此较为稳妥的理解是只有前30年是确定的。租约还会随年限递减价值，因此请核查剩余年限，以及转售、继承的规则和到期后的安排。
更长期限的租约（以99年租约之名讨论），以及75%的公寓配额，曾不止一次被提出。截至审核日期，二者均非法律，因此购买时不应依赖其中任何一项。
付款方式与银行记录
为外国人持有的公寓单元办理登记时，Land Department会要求提供证明：价款已以外币从境外汇入泰国。款项应从买家本人名下的境外账户汇出，并注明为购买房产。随后，泰国银行会为一笔50,000 USD或以上的汇入款出具外汇交易表格；金额较小时，银行证明函和入账通知同样可达到此目的。备注为赠与或投资的汇款，或由第三方汇出的款项，可能会在登记时产生问题。
请保存所有汇款记录。若日后出售该单元，且业主希望将款项转出泰国，该表格即为买家的证明。请在合同中约定价格以何种货币报价，以及汇兑成本由谁承担。
税费与成本
过户时，标准费用为估价的2%，通常由双方分担，但也可另行约定。泰国已将过户费和抵押费降至0.01%，有效期至2027年6月30日，但该优惠仅适用于泰国籍的个人买家，且价格、估价和抵押金额不超过7,000,000 THB。因此，外国买家购买此类住宅须支付标准费用。
日后出售房产时，特定营业税与印花税二者择一，不会同时适用。持有房产不满5年的卖方，须按估价与成交价两者中较高者缴纳3.3%的特定营业税；满5年后，或卖方名下房屋登记已满1年时，改为缴纳0.5%的印花税。出售时还须缴纳预提税，其税率取决于卖方身份；合同中应注明由谁承担。
业主每年须缴纳土地和建筑税。法律对住宅房产设定的上限为0.3%，现行税率更低，并取决于房产价值以及业主是否自住。管理处还会按月收取公共区域费用；部分项目中，新业主还需预先缴纳维修基金。请以书面形式索取最新数据。
向外国业主支付的租金须缴纳预提税，非居民按租金总额的15%计算，业主可申报纳税以申请任何抵免。为此，业主需要一个泰国税号。
签证与居留
购买住宅并不会带来签证，也不享有在泰国居住的权利。入境须凭免签或签证。自2026年9月15日起，对大多数符合条件的国籍而言，免签停留期为30天，仅限旅游用途，并可能在移民局申请延长至多30天。符合条件的国家名单及规则会有变化，因此出行前请在官方网站核实您的国籍情况。
如需长期停留，有多种途径，各有其条件。Board of Investment的Long-Term Resident签证有效期为10年，分两个阶段，每段5年。其中Wealthy Global Citizen类别要求拥有1,000,000 USD的资产，并且申请人须在申请前以本人名义完成至少500,000 USD的泰国投资，泰国房产购买可计入该投资额；Wealthy Pensioner类别面向50岁及以上人士，同样设有房产选项。需要提供医疗保险或存款。
Destination Thailand Visa为五年期多次入境签证，每次可停留最多180天，面向远程工作者等人士，需提供约500,000 THB的资金证明。退休签证（非移民O-A）适用于50岁及以上人士，须通过存款或收入审核。Thailand Privilege是一种付费会员制，允许长期停留，但并非工作签证。请务必向大使馆或Immigration Bureau确认费用、规则以及2026年的任何变动。
在泰国停留的外国人须在抵达后24小时内，向移民局申报住址（TM30表格）。若业主自住，由业主办理；若为出租单元，则由管理方办理。若停留时间较长，还须每90天向移民局报到一次。
出租您的住宅
许多度假型住宅的业主，会将房产纳入由开发商或度假村经营的出租计划。在泰国，少于30天的停留被视为酒店用途，通常需要酒店牌照，而且许多公寓规则禁止此类停留，Phuket（普吉岛）的执法也在加强。在依赖收益之前，请核查楼宇规则以及任何出租计划的条款，并记住租金收入需要纳税。
购房的一般流程
- 选定单元，然后索取产权文件：公寓产权证书、法人实体证明，以及楼宇的配额数据。
- 签署一份期限较短的预订协议，其中注明价格和条件。在完成核查之前，请勿支付大额定金。
- 泰国律师核查产权、配额、楼宇的欠款与费用，以及合同草案。
- 以本人名义从境外账户汇出余款，并注明用途，同时保留银行的汇款表格。
- 在Land Department办理过户：双方签字，支付费用与税款，产权以您的名义登记。
- 办理物业管理、保险、水电及任何出租计划的手续，并向移民局报备；若您将获得租金收入，请申请泰国税号。
官方及一手资料来源
- Board of Investment：Long-Term Resident（LTR）签证的类别与要求
- Land Department of Thailand
- Royal Thai Embassy, London：Destination Thailand Visa
- Tilleke & Gibbins：通过房产投资申请LTR签证的途径（2026年4月30日）
- Forvis Mazars Thailand：土地过户费与抵押费减免延期（2026年）
- Vialto Partners：自2026年9月15日起免签计划的变化
- Thai Law Online：公寓购买所需的外汇交易表格
- Austrian-Thai Chamber of Commerce：Supreme Court关于长期租约续约的裁决（2025年）
本页仅为一般信息，不构成法律、税务或移民咨询。产权规则、费用、税收及签证条件由泰国主管部门制定，并可能变化。截至审核日期，请在支付定金前与Land Department、Revenue Department、移民局或大使馆，以及持牌泰国律师核实。