Bericht zum Immobilienmarkt Bali

Bali empfing im ersten Halbjahr 2026 3 203 156 direkt angereiste ausländische Besucher, 2,4 % weniger als im ersten Halbjahr 2025. Im gesamten Jahr 2025 waren es 6 948 754, 9,7 % mehr als 2024. Das Jahr begann verhalten: 502 205 Ankünfte im Januar und 472 070 im März. Danach stieg die Zahl jeden Monat und erreichte im Juni 605 013. Das lag immer noch rund 5 % unter dem Juni des Vorjahres.

Australien blieb mit 802 837 Ankünften der größte Markt, ein Viertel der Gesamtzahl und 6,1 % mehr als ein Jahr zuvor. China schickte 285 120 Besucher (plus 7,8 %), Indien 278 056 (minus 7,5 %). Russland kam mit 109 595 nahezu unverändert, während Südkorea (minus 17,2 %) und Malaysia (minus 19,1 %) unter den zehn größten Märkten am stärksten fielen.

Die Sternehotels waren im Jahresverlauf immer besser ausgelastet. Die Auslastung lag im März bei 52,5 % und im Juni bei 64,9 %, 0,2 Prozentpunkte über Juni 2025. Am besten lief das obere Segment: Fünf-Sterne-Hotels erreichten im Juni 72,3 %, 3,4 Prozentpunkte mehr als ein Jahr zuvor, während Ein-Sterne-Hotels 14,2 Prozentpunkte verloren. Unterkünfte außerhalb des Sternesystems lagen bei 38,9 %, 7,2 Punkte unter dem Vorjahr. Gäste blieben in Sternehotels im Schnitt 2,86 Nächte, 0,17 Nächte länger als ein Jahr zuvor.

Colliers Indonesia zählt in seinem Hotelbericht für Bali vom Oktober 2026 für Januar bis Juli internationale Ankünfte minus 2,4 % und Inlandsbesuche plus 2,0 %. Für 2026 erwartet es eine Hotelauslastung von 65 bis 67 % und einen durchschnittlichen Zimmerpreis von USD 149 bis 151. Der Markt verlagere sich vom Besucherwachstum zum Besucherwert, und die Hotel-Pipeline sei stark auf Fünf-Sterne-Zimmer ausgerichtet.

C9 Hotelworks und Horwath HTL zählten im März 2026 mehr als 70 hotelgeführte Wohnprojekte im Verkauf auf Bali. Rund 40 % liegen in Canggu und Berawa, 21 % in Uluwatu und 17 % an der Nordwestküste um Seseh, Pererenan und Nyanyi. Villen machen etwa 18 % dieses Angebots aus, nach 13 % vor einem Jahr, und Branded Residences rund 10 %. Die meisten Projekte sind klein: 84 % haben weniger als dreißig Villen.

Volleigentum wächst von einer kleinen Basis aus. In diesen Projekten stieg sein Anteil binnen eines Jahres von 12 % auf rund 23 %, vor allem durch Neustarts in Seseh, Pererenan und Nyanyi. Canggu und Berawa bleiben überwiegend Pachtrechte. Über das gesamte gelistete Angebot ermittelte REID im ersten Quartal 2026 einen Anteil von 82 % Pachtrechten und 18 % Volleigentum. Den niedrigen Volleigentumsanteil führt REID auf strukturelle Beschränkungen beim Eigentumserwerb zurück.

REID zählte 67 % der gelisteten Objekte als fertig und 33 % als Off-Plan. Villen machen 87 % des Angebots aus, Apartments 13 %. REID weist darauf hin, dass die meisten Apartments noch Off-Plan sind, und warnt, dass viele Projekte in kurzer Zeit fertig werden könnten, was Verkäufe und Mieten belasten könnte.

Colliers beziffert das Apartment-Angebot 2025 auf rund 3 000 Einheiten: Nusa Dua 41 %, Canggu 25 % und Uluwatu 16 %, dazu Ein-Schlafzimmer-Einheiten mit 52 % und Studios mit 26 %. Rund 86 % der Apartmentprojekte sind Pachtrechte mit einer Anfangslaufzeit von 25 bis 35 Jahren. Für 2026 und 2027 zählt Colliers 1 256 Einheiten in 17 Projekten. Den größten Anteil hat Ubud mit 439 Einheiten. Colliers erwartet, dass die Entwicklung begrenzt bleibt und überwiegend auf neu bebauten Grundstücken stattfindet.

REID ermittelte für das erste Quartal 2026 einen Medianpreis, der rund 0,7 % über dem Vorjahr lag. Fertige Objekte hatten einen Median von rund USD 321 000, Off-Plan-Objekte rund USD 249 000. Der Abstand von mehr als 20 % besteht schon länger: fertige Villen bei USD 330 000 gegenüber USD 275 000 Off-Plan, fertige Apartments bei USD 172 000 gegenüber USD 155 000. Die durchschnittliche Wohnung misst 205 Quadratmeter. Der Durchschnittspreis je Quadratmeter liegt leicht unter dem Niveau von 2025, USD 2 210.

Käufer entscheiden sich für kleinere Objekte. Im ersten Quartal entfielen 55,7 % der Verkäufe auf Ein- und Zwei-Schlafzimmer-Objekte und 5,6 % auf Objekte mit fünf oder mehr Schlafzimmern. Das kommt den Quellen am nächsten an ein Luxussegment. Für das gesamte Jahr 2025 meldet REID Verkäufe 5 % unter dem Niveau von 2024 und einen Medianpreis von rund USD 280 000. Die Mediane für Pachtrechte sind über drei Jahre um etwa 5 % gefallen, die für Volleigentum um etwa 10 % gestiegen. REID führt das auf die Zusammensetzung der verkauften Objekte zurück, nicht auf sinkende Werte.

Colliers nennt Apartmentpreise von 20 bis 80 Mio. IDR pro Quadratmeter, das sind rund USD 1 100 bis 4 500 zum Kurs von IDR 17 870 je Dollar, den der Hotelbericht verwendet. Die höchsten Preise liegen in Uluwatu, Seminyak und Ubud. Canggu ist günstiger, weil es mehr Angebot und mehr Standardprodukte gibt. Colliers erwartet für 2026 nur moderates Preiswachstum, wobei Canggu und Uluwatu sich widerstandsfähiger zeigen.

Keine Quelle trennt Luxusobjekte vom übrigen Markt, und auf Bali gibt es kein offenes Verkaufsregister. Diese Zahlen beschreiben deshalb den Markt insgesamt. Die obere Preisspanne zeigt sich in REIDs Medianwerten für 2025: rund USD 795 000 für Objekte mit fünf Schlafzimmern und rund USD 800 000 für Objekte mit sechs Schlafzimmern.

REID zählte beim Angebot an Mietobjekten ein Plus von 107 % in drei Jahren bis 2025. Die Auslastung stieg trotzdem um 2 % auf 53 %, doch der durchschnittliche Tagespreis fiel um 14 % auf USD 178 und der gesamte Mietumsatz um 16 % auf 1,21 Mrd. USD. Professionell verwaltete Objekte verzeichneten den stärkeren Rückgang beim Tagespreis, minus 26 % auf USD 226.

Das Muster galt auch im ersten Quartal 2026: Der Mietumsatz lag rund 7 % unter dem Vorjahr, die Auslastung 3,4 % darüber. South Badung legte bei der Auslastung um 10 % zu, Central Badung verlor 7 %, und Gianyar und Denpasar gewannen Marktanteile.

Bei den Hotels zeigt sich dieselbe Spaltung. Die Auslastung der Sternehotels stieg im Juni auf 64,9 %, während Unterkünfte außerhalb des Sternesystems auf 38,9 % fielen. Colliers erwartet, dass die Zimmerpreise 2026 bei rund USD 149 bis 151 bleiben. Außerdem hat sich die Buchungsvorlaufzeit von etwa drei Monaten auf vier bis sechs Wochen verkürzt, was die Preise schwerer planbar macht.

Ausländer können in Indonesien kein Volleigentum (Hak Milik) halten. Colliers nennt die Wege, die ihnen bei Apartments offenstehen: ein ausländisch investiertes Unternehmen (PMA), Stockwerkseigentum mit einem Nutzungsrecht (Hak Pakai) oder einer langen Pacht (Hak Sewa), wobei die Pacht am häufigsten ist. Für vermietete Villen weist C9 darauf hin, dass eine ausländische Einzelperson die touristische Betriebslizenz nicht direkt halten kann und ein indonesisches Unternehmen oder einen lokalen Landeigentümer braucht.

Die Landnutzung wird strenger. Das Gouverneursdekret Nr. 5 von 2025, im Dezember 2025 erlassen, verbietet die Umwandlung von Reisfeldern in nicht-landwirtschaftliche Nutzungen, einschließlich Villen und anderer touristischer Objekte. Baugenehmigungen auf solchen Flächen sollen verweigert werden. Die Umwandlung geschützten Ackerlands kann nach nationalem Gesetz Nr. 41 von 2009 mit einer Haftstrafe von bis zu fünf Jahren bestraft werden.

Auch Vermietungen werden geprüft. C9 berichtet, dass Kurzzeitvermietungen bis zum 31. März 2026 volle rechtliche Konformität nachweisen mussten, sonst droht der Ausschluss von großen Buchungsplattformen. Bauträger brauchen vor dem Bau eine Baugenehmigung (PBG) und danach ein Zertifikat für die ordnungsgemäße Nutzung (SLF). Colliers zufolge kostet das Zeit und verlangt frühe Planung.

REID und Colliers sagen beide, dass Käufer bei Regulierung, Eigentumsstruktur und der rechtlichen Stellung eines Projekts vorsichtiger geworden sind. Prüfen Sie jeden Kauf mit einem indonesischen Notar (PPAT).