Informe del mercado inmobiliario de Bali

Bali recibió 3 203 156 llegadas directas de visitantes extranjeros en el primer semestre de 2026, un 2,4 % menos que en el primer semestre de 2025, frente a 6 948 754 en todo 2025, un 9,7 % más que en 2024. El año empezó despacio, con 502 205 llegadas en enero y 472 070 en marzo. Después, la cifra subió cada mes hasta 605 013 en junio, alrededor de un 5 % por debajo de junio del año anterior.

Australia siguió siendo el mercado más grande, con 802 837 llegadas, una cuarta parte del total y un 6,1 % más que un año antes. China envió 285 120 visitantes (un 7,8 % más) e India 278 056 (un 7,5 % menos). Las 109 595 llegadas de Rusia apenas variaron, mientras que Corea del Sur (un 17,2 % menos) y Malasia (un 19,1 % menos) registraron las caídas más fuertes entre los diez mercados principales.

Los hoteles con estrellas se fueron llenando a lo largo del año. La ocupación fue del 52,5 % en marzo y del 64,9 % en junio, 0,2 puntos porcentuales por encima de junio de 2025. Los segmentos más altos fueron los que mejor resultado tuvieron: los hoteles de cinco estrellas alcanzaron el 72,3 % en junio, 3,4 puntos porcentuales más que un año antes, mientras que los de una estrella perdieron 14,2 puntos porcentuales. El alojamiento fuera del sistema de estrellas se situó en el 38,9 %, 7,2 puntos porcentuales menos que un año antes. La estancia media en los hoteles con estrellas fue de 2,86 noches, 0,17 noches más que un año antes.

Colliers Indonesia, en su informe sobre hoteles de Bali de octubre de 2026, contabiliza de enero a julio una caída del 2,4 % en las llegadas internacionales y un aumento del 2,0 % en las visitas nacionales. Prevé una ocupación hotelera de entre el 65 % y el 67 % y una tarifa media por habitación de entre USD 149 y 151 para 2026. Describe un mercado que pasa del volumen de visitantes al valor que aporta cada uno, con una cartera hotelera en la que predominan las habitaciones de cinco estrellas.

C9 Hotelworks y Horwath HTL contabilizaron más de 70 promociones con gestión hotelera a la venta en Bali en marzo de 2026. Alrededor del 40 % están en Canggu y Berawa, el 21 % en Uluwatu y el 17 % en la costa noroeste, en torno a Seseh, Pererenan y Nyanyi. Las villas representan alrededor del 18 % de esa oferta, frente al 13 % de un año antes, y las residencias de marca, cerca del 10 %. La mayoría de los proyectos son pequeños: el 84 % tiene menos de treinta villas.

La propiedad plena (freehold) crece desde una base pequeña. En esos proyectos su peso pasó del 12 % a alrededor del 23 % en un año, sobre todo gracias a los lanzamientos en Seseh, Pererenan y Nyanyi, mientras que Canggu y Berawa siguen siendo sobre todo de arrendamiento a largo plazo. En el conjunto de la oferta publicada, REID encontró un 82 % en arrendamiento a largo plazo y un 18 % en propiedad plena en el primer trimestre de 2026, y relaciona el bajo peso de la propiedad plena con los límites estructurales a la propiedad.

REID contabilizó el 67 % de las viviendas en oferta como terminadas y el 33 % como sobre plano. Las villas suponen el 87 % de la oferta y los apartamentos el 13 %. REID señala que la mayoría de los apartamentos siguen sobre plano y advierte de que muchos proyectos podrían terminarse en un plazo corto, lo que podría presionar sobre las ventas y los alquileres.

Colliers calcula que la oferta de apartamentos ronda las 3 000 unidades en 2025: Nusa Dua con el 41 %, Canggu con el 25 % y Uluwatu con el 16 %; las unidades de un dormitorio suponen el 52 % y los estudios el 26 %. Alrededor del 86 % de los proyectos de apartamentos son de arrendamiento a largo plazo, con un plazo inicial de 25 a 35 años. Para 2026 y 2027 contabiliza 1 256 unidades en 17 proyectos, de las que Ubud concentra la mayor parte, con 439, y prevé que la obra nueva siga siendo limitada y se concentre sobre todo en solares reconvertidos.

REID calcula que el precio mediano del primer trimestre de 2026 fue alrededor de un 0,7 % superior al de un año antes. Las viviendas terminadas tuvieron una mediana de unos USD 321 000 y las que están sobre plano, de unos USD 249 000, una diferencia de más del 20 % que se mantiene desde hace tiempo: las villas terminadas, USD 330 000 frente a USD 275 000 sobre plano, y los apartamentos terminados, USD 172 000 frente a USD 155 000. La vivienda media tiene 205 metros cuadrados, y su precio medio por metro cuadrado está algo por debajo de los USD 2 210 de 2025.

Los compradores eligen viviendas más pequeñas. En el primer trimestre, las de uno y dos dormitorios supusieron el 55,7 % de las ventas, y las de cinco o más dormitorios, el 5,6 %, lo más parecido a un segmento de lujo que ofrecen las fuentes. Para el conjunto de 2025, REID informa de que las ventas fueron un 5 % inferiores a las de 2024 y de un precio mediano de unos USD 280 000. Las medianas del arrendamiento a largo plazo bajaron alrededor de un 5 % en tres años, mientras que las de propiedad plena subieron cerca de un 10 %. REID atribuye este cambio a la combinación de viviendas vendidas y no a una caída de los valores.

Colliers sitúa los precios de los apartamentos entre 20 y 80 millones de IDR por metro cuadrado, lo que equivale a unos USD 1 100 a 4 500 al tipo de cambio de 17 870 IDR por dólar que usa en su informe sobre hoteles. Los precios más altos están en Uluwatu, Seminyak y Ubud; Canggu es más barata porque tiene más oferta y más productos estándar. Colliers prevé que el crecimiento de los precios siga siendo moderado en 2026, con Canggu y Uluwatu resistiendo mejor.

Ninguna fuente separa las viviendas de lujo del resto del mercado, y como Bali no tiene un registro público de ventas, estas cifras describen el mercado en su conjunto. El tramo más alto se refleja en las medianas de 2025 de REID: unos USD 795 000 para las viviendas de cinco dormitorios y unos USD 800 000 para las de seis.

REID contabilizó que la oferta de viviendas en alquiler creció un 107 % en tres años, hasta 2025. La ocupación aun así subió un 2 %, hasta el 53 %, pero la tarifa media diaria bajó un 14 %, hasta USD 178, y los ingresos totales por alquiler cayeron un 16 %, hasta 1,21 mil millones de USD. Las viviendas con gestión profesional registraron una caída mayor de la tarifa, un 26 %, hasta USD 226.

La tendencia se mantuvo en el primer trimestre de 2026: los ingresos por alquiler cayeron alrededor de un 7 % frente a un año antes y la ocupación subió un 3,4 %. La ocupación subió un 10 % en South Badung y bajó un 7 % en Central Badung, mientras que Gianyar y Denpasar ganaron cuota de mercado.

Los hoteles reflejan la misma división. La ocupación de los hoteles con estrellas subió hasta el 64,9 % en junio, pero el alojamiento fuera del sistema de estrellas bajó hasta el 38,9 %. Colliers prevé que las tarifas por habitación se mantengan entre USD 149 y 151 en 2026, y señala que la antelación de las reservas se ha reducido de unos tres meses a entre cuatro y seis semanas, lo que dificulta planificar las tarifas.

Los extranjeros no pueden ser titulares de la propiedad plena (Hak Milik) en Indonesia. Colliers enumera las vías que tienen abiertas para los apartamentos: una sociedad de inversión extranjera (PMA), un régimen de propiedad horizontal con derecho de uso (Hak Pakai) o un arrendamiento de larga duración (Hak Sewa), siendo esta última la fórmula más habitual. En el caso de las villas de alquiler, C9 señala que una persona física extranjera no puede ser titular directamente de la licencia de explotación turística y necesita una sociedad indonesia o un propietario local del terreno.

El uso del suelo se endurece. El decreto del gobernador n.º 5 de 2025, dictado en diciembre de 2025, prohíbe convertir arrozales en usos no agrícolas, incluidas las villas y otros inmuebles turísticos, y según se informa se deniegan las licencias de obra en esos terrenos. Convertir tierras agrícolas protegidas puede acarrear una pena de hasta cinco años de prisión con arreglo a la ley nacional n.º 41 de 2009.

Los alquileres también están sujetos a controles. C9 informa de que los alquileres de corta duración debían acreditar el cumplimiento legal completo antes del 31 de marzo de 2026, o exponerse a su retirada de las principales plataformas de reserva. Los constructores necesitan un permiso de edificación (PBG) antes de empezar la obra y un certificado de funcionamiento adecuado (SLF) al terminarla, lo que, según Colliers, añade tiempo y exige planificar con antelación.

REID y Colliers coinciden en que los compradores se muestran ahora más cautelosos con la normativa, la estructura de la propiedad y la situación jurídica de cada proyecto. Antes de cualquier compra, consulte con un notario indonesio (PPAT).