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Guía de compraGuía de propiedad y visados en BaliLos compradores extranjeros no pueden poseer terrenos en propiedad plena en Bali. Esta guía expone las vías del arrendamiento a largo plazo y de la sociedad, cómo afectan a una villa la calificación del suelo y los permisos, qué visados sirven para una estancia prolongada, y los impuestos y comprobaciones que acompañan a una compra.
SemestralInforme del mercado inmobiliario de BaliEl número de visitantes bajó en el primer semestre de 2026, pero los hoteles de gama alta se llenaron, los precios se mantuvieron y las normas sobre la tierra y las licencias de alquiler se endurecieron.Un resumen breve y neutral. Las normas y las tasas las fijan las autoridades y cambian, así que confirme la situación vigente con ellas antes de decidir.
No de terrenos en propiedad plena. Los extranjeros domiciliados en Indonesia pueden tener un arrendamiento a largo plazo para un edificio y, con arreglo al PP 18/2021, un derecho de uso (Hak Pakai) que puede abarcar una casa residencial, así como apartamentos en régimen de propiedad horizontal con el permiso requerido. Una sociedad de capital extranjero (PT PMA) también puede ser titular de un derecho de construcción (HGB). Cada vía tiene sus propias condiciones, que fija la normativa.
Es un derecho escrito a usar una villa y su terreno durante un período fijo, en virtud de un contrato con el propietario del terreno, firmado ante notario. La ley no fija un plazo, así que el período, la opción de prórroga y el derecho a vender son los que diga la escritura; es habitual 25 o 30 años con prórroga. La cifra de 80 años que a veces se cita es el máximo legal para el HGB y el Hak Pakai sobre terreno del Estado, no una norma del arrendamiento a largo plazo.
No. La propiedad no concede residencia en Indonesia, y las estancias largas requieren visados aparte. El Second Home Visa de 5 o 10 años exige un depósito de al menos 2 000 000 000 IDR en un banco estatal indonesio, con arreglo a una circular de 2022. Según el resumen oficial revisado, el Golden Visa indonesio para personas físicas se basa en inversiones en acciones de sociedades cotizadas, bonos o fondos, no en inmuebles.
Depende del propósito. El Second Home Visa sirve para vivir en Bali sin actividad empresarial, si el depósito es asumible. Dirigir una sociedad exige el KITAS de inversor, que necesita una participación personal en una PT PMA, declarada en 10 000 000 000 IDR o más. El D12 es un visado de entradas múltiples para la preparación y la visita de inmuebles, con estancias de hasta 180 días, pero no permite trabajar. Confirme las condiciones vigentes con inmigración antes de viajar.
Depende de la vía. Una compra a través de una sociedad puede llevar un BPHTB de hasta el 5 %, fijado por la región, y el vendedor paga un impuesto final sobre la renta del 2,5 % con arreglo al PP 34/2016. La venta de un promotor inscrito a efectos del IVA puede llevar IVA a un tipo efectivo del 11 %, y se aplican honorarios notariales. Cada año se cobra el impuesto sobre terrenos y edificios (PBB-P2) sobre la valoración NJOP, con un límite nacional del 0,5 %, y el alquiler tributa al 10 % para personas físicas residentes con arreglo al PP 34/2017.
Las operaciones inmobiliarias nacionales se pagan en rupias. Un precio cotizado en dólares estadounidenses se convierte al tipo del día del pago, así que el contrato debe indicar el tipo, la fecha y quién asume cualquier coste de cambio. Pida por escrito el importe en rupias antes de pagar.
El alquiler a corto plazo necesita licencia propia y una zona que lo permita. El permiso de alojamiento familiar (pondok wisata) previsto en el Permenparekraf 4/2021 cubre propiedades pequeñas de hasta cinco habitaciones, y las villas mayores necesitan licencia de hotel o de villa. El edificio necesita licencia de obra (PBG) y certificado de ocupación (SLF), y las plataformas de alquiler comprueban el número de empresa (NIB) y el código de actividad. Una guía indica que el permiso de alojamiento familiar se limita a ciudadanos indonesios y a sociedades locales, así que confírmelo con la oficina de licencias.
Compruebe el color de calificación y el uso previsto de la parcela en el mapa oficial de ordenación de la ATR/BPN, el título y el derecho del arrendador en la oficina de la propiedad, la licencia de obra (PBG) y el certificado de ocupación (SLF), y cualquier carga o reclamación de carácter consuetudinario. Encargue esta revisión a un notario o abogado independiente antes de pagar un depósito. No se puede edificar en terreno de zona verde, y un comprador no debe confiar en promesas de cambiar la calificación.
Cuéntenos qué busca y su asesor le presentará en privado las residencias adecuadas.
Su asesor se pondrá en contacto con usted personalmente. No se publica ningún dato.
Si es propietario de una residencia de este nivel o representa a un promotor con áticos y villas aún por vender, será un placer hablar con usted.
