Rapport sur le marché immobilier de Bali

Bali a reçu 3 203 156 visiteurs étrangers directs au premier semestre 2026, soit 2,4 % de moins qu'au premier semestre 2025, après 6 948 754 sur l'ensemble de 2025, en hausse de 9,7 % par rapport à 2024. L'année a débuté lentement, avec 502 205 arrivées en janvier et 472 070 en mars. Le nombre a ensuite augmenté chaque mois, pour atteindre 605 013 en juin, soit encore environ 5 % de moins qu'en juin de l'année précédente.

L'Australie reste le premier marché avec 802 837 arrivées, soit un quart du total et 6,1 % de plus qu'un an plus tôt. La Chine a envoyé 285 120 visiteurs (en hausse de 7,8 %) et l'Inde 278 056 (en baisse de 7,5 %). Le marché russe, avec 109 595 arrivées, est presque inchangé, tandis que la Corée du Sud (en baisse de 17,2 %) et la Malaisie (en baisse de 19,1 %) reculent le plus parmi les dix premiers marchés.

Les hôtels classés se sont remplis au fil de l'année. Le taux d'occupation était de 52,5 % en mars et de 64,9 % en juin, soit 0,2 point de plus qu'en juin 2025. Le haut de gamme a le mieux réussi : les hôtels cinq étoiles ont atteint 72,3 % en juin, soit 3,4 points de plus qu'un an plus tôt, tandis que les hôtels une étoile ont perdu 14,2 points. Les hébergements hors classement s'établissent à 38,9 %, soit 7,2 points de moins qu'un an plus tôt. Les clients ont séjourné en moyenne 2,86 nuits dans les hôtels classés, soit 0,17 nuit de plus qu'un an plus tôt.

Dans son rapport sur l'hôtellerie à Bali d'octobre 2026, Colliers Indonesia compte des arrivées internationales en baisse de 2,4 % et des visites domestiques en hausse de 2,0 % sur la période de janvier à juillet. Il prévoit pour 2026 un taux d'occupation hôtelier de 65 à 67 % et un tarif moyen par chambre de 149 à 151 USD. Il décrit un marché qui passe de la croissance du nombre de visiteurs à la valeur qu'ils apportent, avec des projets hôteliers en préparation qui privilégient les chambres cinq étoiles.

C9 Hotelworks et Horwath HTL ont recensé plus de 70 programmes immobiliers à gestion hôtelière en vente à Bali en mars 2026. Environ 40 % se trouvent à Canggu et à Berawa, 21 % à Uluwatu et 17 % sur la côte nord-ouest, autour de Seseh, Pererenan et Nyanyi. Les villas représentent environ 18 % de cette offre, contre 13 % un an plus tôt, et les résidences de marque environ 10 %. La plupart des projets sont petits : 84 % comptent moins de trente villas.

La pleine propriété progresse à partir d'une base encore modeste. Dans ces projets, sa part est passée de 12 % à environ 23 % en un an, surtout grâce aux lancements à Seseh, Pererenan et Nyanyi, tandis que Canggu et Berawa restent majoritairement en bail. Sur l'ensemble de l'offre recensée, REID relève 82 % de biens en bail et 18 % en pleine propriété au premier trimestre 2026, et lie cette faible part de pleine propriété à des limites structurelles à la détention.

REID compte 67 % des logements recensés comme achevés et 33 % comme sur plan. Les villas représentent 87 % de l'offre et les appartements 13 %. REID note que la plupart des appartements sont encore sur plan et met en garde : de nombreux projets pourraient être achevés dans un court laps de temps, ce qui pourrait peser sur les ventes et les loyers.

Colliers évalue l'offre d'appartements à environ 3 000 logements en 2025 : Nusa Dua 41 %, Canggu 25 % et Uluwatu 16 %, avec 52 % de logements d'une chambre et 26 % de studios. Environ 86 % des projets d'appartements sont en bail, avec une durée initiale de 25 à 35 ans. Pour 2026 et 2027, il recense 1 256 logements dans 17 projets, dont la plus grande part à Ubud avec 439 logements, et s'attend à ce que la construction reste limitée et se fasse surtout sur des sites reconvertis.

Au premier trimestre 2026, le prix médian relevé par REID est supérieur d'environ 0,7 % à celui d'un an plus tôt. Le prix médian des logements achevés est d'environ 321 000 USD, contre environ 249 000 USD pour les logements sur plan, soit un écart de plus de 20 % qui se maintient depuis un certain temps : villas achevées à 330 000 USD contre 275 000 USD sur plan, appartements achevés à 172 000 USD contre 155 000 USD sur plan. Le logement moyen mesure 205 mètres carrés, et le prix moyen au mètre carré est légèrement inférieur au niveau de 2 210 USD relevé en 2025.

Les acheteurs se tournent vers des logements plus petits. Au premier trimestre, les logements d'une ou deux chambres représentaient 55,7 % des ventes, et ceux de cinq chambres ou plus 5,6 %, ce qui est le plus proche d'un segment de luxe que les sources permettent d'isoler. Pour l'ensemble de 2025, REID fait état de ventes en baisse de 5 % par rapport à 2024 et d'un prix médian d'environ 280 000 USD. Les prix médians des biens en bail ont reculé d'environ 5 % en trois ans, tandis que ceux des biens en pleine propriété ont augmenté d'environ 10 %. REID attribue cette évolution à la composition des logements vendus plutôt qu'à une baisse des valeurs.

Colliers situe les prix des appartements entre 20 et 80 millions de IDR par mètre carré, soit environ 1 100 à 4 500 USD, au taux de 17 870 IDR pour 1 USD retenu dans son rapport hôtelier. Les prix les plus élevés se trouvent à Uluwatu, Seminyak et Ubud ; Canggu est moins cher, car l'offre y est plus large et les produits plus standards. Colliers prévoit une hausse modérée des prix en 2026, Canggu et Uluwatu montrant plus de résistance.

Aucune source ne sépare les logements de luxe du reste du marché, et Bali ne dispose pas de registre public des ventes : ces chiffres décrivent donc le marché dans son ensemble. Le haut de gamme apparaît dans les prix médians 2025 de REID : environ 795 000 USD pour les logements de cinq chambres et environ 800 000 USD pour ceux de six chambres.

REID a recensé une offre de logements à louer en hausse de 107 % en trois ans, jusqu'en 2025. Le taux d'occupation a encore progressé de 2 %, à 53 %, mais le tarif journalier moyen a reculé de 14 %, à 178 USD, et les recettes locatives totales ont baissé de 16 %, à 1,21 milliard d'USD. Les logements gérés par des professionnels ont connu la baisse de tarif la plus marquée, de 26 %, à 226 USD.

La tendance s'est confirmée au premier trimestre 2026 : les recettes locatives ont été inférieures d'environ 7 % à celles d'un an plus tôt, tandis que le taux d'occupation était supérieur de 3,4 %. South Badung a progressé de 10 % en taux d'occupation, alors que Central Badung a reculé de 7 %, et Gianyar et Denpasar ont gagné des parts de marché.

Les hôtels présentent la même divergence. Le taux d'occupation des hôtels classés a atteint 64,9 % en juin, mais celui des hébergements hors classement est tombé à 38,9 %. Colliers prévoit que les tarifs des chambres d'hôtel se maintiendront autour de 149 à 151 USD en 2026 et note que les délais de réservation sont passés d'environ trois mois à quatre à six semaines, ce qui rend les tarifs plus difficiles à anticiper.

Les étrangers ne peuvent pas détenir la pleine propriété (Hak Milik) en Indonésie. Colliers recense les voies ouvertes aux étrangers pour les appartements : une société à capitaux étrangers (PMA), un titre de copropriété sous droit d'usage (Hak Pakai) ou un bail long (Hak Sewa), le bail étant la formule la plus courante. Pour les villas en location, C9 note qu'une personne physique étrangère ne peut pas détenir directement la licence d'exploitation touristique et qu'il lui faut une société indonésienne ou un propriétaire foncier local.

L'usage des sols se durcit. Le décret du gouverneur n° 5 de 2025, pris en décembre 2025, interdit de transformer les rizières en espaces à usage non agricole, y compris les villas et autres biens touristiques, et les permis de construire sur ces terrains seraient refusés. La conversion de terres agricoles protégées peut entraîner une peine de prison pouvant aller jusqu'à cinq ans, en vertu de la loi nationale n° 41 de 2009.

Les locations font aussi l'objet de contrôles. C9 indique que les locations de courte durée devaient être pleinement en règle au plus tard le 31 mars 2026, sous peine d'être retirées des grandes plateformes de réservation. Les promoteurs ont besoin d'une autorisation de construire (PBG) avant le chantier, puis d'un certificat de bon fonctionnement (SLF) à son terme, ce qui, selon Colliers, allonge les délais et impose une planification en amont.

REID et Colliers indiquent tous deux que les acheteurs sont devenus plus attentifs à la réglementation, au mode de détention et à la situation juridique d'un projet. Vérifiez tout achat auprès d'un notaire indonésien (PPAT).