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Guide d’achatGuide de la propriété et des visas à BaliLes acheteurs étrangers ne peuvent pas détenir de terrain en pleine propriété à Bali. Ce guide présente les voies du bail à long terme et de la société, la façon dont le zonage et les autorisations affectent une villa, les visas adaptés à un séjour prolongé, ainsi que les impôts et les vérifications qui accompagnent un achat.
Deux fois par anRapport sur le marché immobilier de BaliLe nombre de visiteurs a reculé au premier semestre 2026, mais les meilleurs hôtels ont fait le plein, les prix se sont maintenus et les règles sur le foncier et les licences de location se sont durcies.Un résumé court et neutre. Les règles et les frais sont fixés par les autorités et évoluent : vérifiez auprès d'elles la situation actuelle avant de décider.
Pas en pleine propriété du terrain. Les étrangers domiciliés en Indonésie peuvent détenir un bail à long terme pour un bâtiment et, en vertu du PP 18/2021, un droit d'usage (Hak Pakai) qui peut porter sur une maison d'habitation, ainsi que des appartements en copropriété avec le permis requis. Une société à capitaux étrangers (PT PMA) peut aussi détenir un droit de construire (HGB). Chaque voie a ses propres conditions, fixées par voie réglementaire.
C'est un droit écrit d'utiliser une villa et son terrain pendant une durée déterminée, en vertu d'un contrat avec le propriétaire du terrain, signé devant notaire. La loi ne fixe pas de durée : la période, l'option de prolongation et le droit de revente sont ceux que prévoit l'acte ; 25 ou 30 ans avec prolongation sont courants. Le chiffre de 80 ans parfois cité est le maximum légal du HGB et du Hak Pakai sur les terres de l'État, et non une règle du bail à long terme.
Non. La propriété n'accorde pas la résidence en Indonésie, et les séjours longs exigent des visas distincts. Le Second Home Visa, pour 5 ou 10 ans, exige un dépôt d'au moins 2 000 000 000 IDR dans une banque publique indonésienne, en vertu d'une circulaire de 2022. D'après le résumé officiel examiné, le Golden Visa indonésien pour les particuliers repose sur des investissements en actions de sociétés cotées, en obligations ou en fonds, et non sur l'immobilier.
Cela dépend de l'objectif. Le Second Home Visa convient à une vie à Bali sans activité professionnelle, si le dépôt est accessible. Diriger une société demande le KITAS investisseur, qui exige une participation personnelle dans une PT PMA, annoncée à 10 000 000 000 IDR ou plus. Le D12 est un visa à entrées multiples pour préparer un projet et visiter des biens, avec des séjours pouvant aller jusqu'à 180 jours, mais il n'autorise pas le travail. Vérifiez les conditions en vigueur auprès de l'immigration avant de voyager.
Cela dépend de la voie choisie. Un achat par l'intermédiaire d'une société peut donner lieu à un BPHTB pouvant aller jusqu'à 5 %, fixé par la région, et le vendeur paie un impôt libératoire de 2,5 % en vertu du PP 34/2016. Une vente par un promoteur assujetti à la TVA peut supporter une TVA au taux effectif de 11 %, et des frais de notaire s'appliquent. Chaque année, la taxe foncière et sur les bâtiments (PBB-P2) est calculée sur la valeur NJOP, avec un plafond national de 0,5 %, et les loyers sont imposés à 10 % pour les personnes physiques résidentes en vertu du PP 34/2017.
Les transactions immobilières intérieures sont payées en roupies. Un prix indiqué en dollars américains est converti au cours du jour du paiement ; le contrat doit donc indiquer le cours, la date et la partie qui supporte les frais de change. Demandez le montant en roupies par écrit avant de payer.
La location de courte durée exige sa propre licence et une zone qui l'autorise. L'autorisation de pondok wisata (pension familiale), prévue par le Permenparekraf 4/2021, couvre les petits biens comptant jusqu'à cinq chambres d'hôtes ; les villas plus grandes exigent une licence d'hôtel ou de villa. Le bâtiment doit disposer d'un permis de construire (PBG) et d'un certificat d'occupation (SLF), et les plateformes de location vérifient le numéro d'entreprise (NIB) et le code d'activité. Un guide indique que l'autorisation de pondok wisata est limitée aux citoyens indonésiens et aux sociétés locales ; faites-le confirmer auprès du service des licences.
Vérifiez la couleur de zonage et l'usage prévu de la parcelle sur la carte officielle de l'ATR/BPN, le titre et le droit du bailleur auprès de l'office foncier, le permis de construire (PBG) et le certificat d'occupation (SLF), ainsi que les charges éventuelles ou revendications coutumières. Faites-le faire par un notaire ou un avocat indépendant avant de verser un acompte. Un terrain en zone verte ne peut pas être construit, et un acheteur ne doit pas compter sur des promesses de modification du zonage.
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