Rapporto sul mercato immobiliare di Bali

Bali ha ricevuto 3 203 156 visitatori stranieri diretti nel primo semestre 2026, il 2,4% in meno rispetto al primo semestre 2025. Nell'intero 2025 erano stati 6 948 754, il 9,7% in più rispetto al 2024. L'anno è iniziato lentamente, con 502 205 arrivi a gennaio e 472 070 a marzo. Il dato è poi salito ogni mese fino a 605 013 a giugno, ancora circa il 5% sotto giugno dell'anno precedente.

L'Australia è rimasta il primo mercato, con 802 837 arrivi, un quarto del totale e il 6,1% in più rispetto a un anno prima. La Cina ha inviato 285 120 visitatori (in aumento del 7,8%) e l'India 278 056 (in calo del 7,5%). Il dato russo, 109 595, è rimasto quasi invariato, mentre Corea del Sud (in calo del 17,2%) e Malesia (in calo del 19,1%) hanno registrato i cali più forti tra i dieci mercati maggiori.

Gli hotel a stelle si sono riempiti man mano che l'anno avanzava. L'occupazione è stata del 52,5% a marzo e del 64,9% a giugno, 0,2 punti percentuali sopra giugno 2025. La fascia alta del mercato ha fatto meglio: gli hotel a cinque stelle hanno raggiunto il 72,3% a giugno, 3,4 punti percentuali sopra un anno prima, mentre quelli a una stella hanno perso 14,2 punti percentuali. Le strutture fuori dal sistema a stelle si sono fermate al 38,9%, 7,2 punti percentuali in meno rispetto a un anno prima. Negli hotel a stelle gli ospiti sono rimasti in media 2,86 notti, 0,17 notti in più rispetto a un anno prima.

Colliers Indonesia, nel suo rapporto sugli hotel di Bali di ottobre 2026, conta gli arrivi internazionali in calo del 2,4% e le visite interne in aumento del 2,0% da gennaio a luglio. Per il 2026 prevede un'occupazione alberghiera dal 65% al 67% e una tariffa media per camera tra 149 e 151 USD. Descrive un mercato che passa dalla crescita del numero dei visitatori al valore dei visitatori, con i progetti alberghieri in arrivo orientati verso le camere a cinque stelle.

C9 Hotelworks e Horwath HTL hanno contato più di 70 progetti immobiliari gestiti da hotel in vendita a Bali a marzo 2026. Circa il 40% si trova a Canggu e Berawa, il 21% a Uluwatu e il 17% sulla costa nord-occidentale, intorno a Seseh, Pererenan e Nyanyi. Le ville rappresentano circa il 18% di questa offerta, contro il 13% di un anno prima, e le residenze firmate circa il 10%. La maggior parte dei progetti è piccola: l'84% ha meno di trenta ville.

La piena proprietà cresce partendo da una base piccola. In quei progetti la sua quota è salita dal 12% a circa il 23% in un anno, soprattutto grazie ai lanci a Seseh, Pererenan e Nyanyi, mentre Canggu e Berawa restano per lo più in locazione a lungo termine. Considerando tutta l'offerta in vendita, REID ha rilevato nel primo trimestre 2026 l'82% in locazione a lungo termine e il 18% in piena proprietà, e collega la bassa quota di piena proprietà a limiti strutturali alla proprietà degli immobili.

REID ha contato il 67% delle abitazioni in offerta come pronte e il 33% su carta. Le ville sono l'87% dell'offerta e gli appartamenti il 13%. REID osserva che la maggior parte degli appartamenti è ancora su carta e avverte che molti progetti potrebbero essere completati nello stesso breve arco di tempo, il che potrebbe pesare su vendite e affitti.

Colliers stima l'offerta di appartamenti in circa 3 000 unità nel 2025: Nusa Dua 41%, Canggu 25% e Uluwatu 16%, con il 52% di unità con una camera da letto e il 26% di monolocali. Circa l'86% dei progetti di appartamenti è in locazione a lungo termine, con una durata iniziale da 25 a 35 anni. Per il 2026 e il 2027 conta 1 256 unità in 17 progetti, con la quota maggiore a Ubud, 439 unità, e prevede che lo sviluppo resti limitato e avvenga soprattutto su aree già edificate e riqualificate.

REID ha rilevato che nel primo trimestre 2026 il prezzo mediano era circa lo 0,7% sopra un anno prima. Gli immobili pronti avevano un prezzo mediano di circa 321 000 USD e quelli su carta di circa 249 000 USD, uno scarto superiore al 20% che dura da tempo: ville pronte a 330 000 USD contro 275 000 USD su carta, appartamenti pronti a 172 000 USD contro 155 000 USD. La superficie media è di 205 metri quadrati, e il prezzo medio al metro quadro è leggermente inferiore al livello del 2025, pari a 2 210 USD.

Gli acquirenti scelgono case più piccole. Nel primo trimestre le case con una o due camere da letto hanno rappresentato il 55,7% delle vendite e quelle con cinque o più camere il 5,6%, il dato più vicino a un segmento di lusso che le fonti permettano di isolare. Per l'intero 2025 REID riporta vendite inferiori del 5% rispetto al 2024 e un prezzo mediano di circa 280 000 USD. I prezzi mediani in locazione a lungo termine sono scesi di circa il 5% in tre anni, mentre quelli in piena proprietà sono saliti di circa il 10%: un andamento che REID attribuisce alla composizione delle case vendute, non a un calo dei valori.

Colliers indica per gli appartamenti prezzi da 20 milioni a 80 milioni di IDR al metro quadro, cioè da circa 1 100 a 4 500 USD al cambio di 17 870 IDR per dollaro usato nel suo rapporto sugli hotel. I prezzi più alti si trovano a Uluwatu, Seminyak e Ubud; Canggu costa meno perché ha più offerta e più prodotti standard. Colliers prevede che la crescita dei prezzi resti moderata nel 2026, con Canggu e Uluwatu che tengono meglio.

Nessuna fonte distingue le case di lusso dal resto del mercato, e Bali non ha un registro pubblico delle vendite: questi dati descrivono quindi il mercato nel suo insieme. La fascia più alta emerge dai valori mediani REID del 2025: circa 795 000 USD per le case con cinque camere da letto e circa 800 000 USD per quelle con sei.

REID ha contato un'offerta di case in affitto aumentata del 107% in tre anni fino al 2025. L'occupazione è comunque salita del 2% fino al 53%, ma la tariffa media giornaliera è scesa del 14% a 178 USD e i ricavi complessivi da affitto sono calati del 16% a 1,21 miliardi di USD. Le case gestite professionalmente hanno registrato il calo più netto della tariffa, scesa del 26% a 226 USD.

Lo stesso schema si è confermato nel primo trimestre 2026: i ricavi da affitto sono stati circa il 7% inferiori a un anno prima e l'occupazione il 3,4% più alta. South Badung ha registrato un aumento del 10% dell'occupazione, mentre Central Badung ha registrato un calo del 7%, e Gianyar e Denpasar hanno guadagnato quote di mercato.

Negli hotel si vede la stessa divisione. L'occupazione degli hotel a stelle è salita al 64,9% a giugno, mentre le strutture fuori dal sistema a stelle sono scese al 38,9%. Colliers prevede che le tariffe delle camere restino tra 149 e 151 USD nel 2026, e osserva che i tempi di prenotazione si sono accorciati, passando da circa tre mesi a quattro o sei settimane, il che rende più difficile programmare le tariffe.

Gli stranieri non possono detenere la piena proprietà (Hak Milik) in Indonesia. Colliers elenca le strade aperte a loro per gli appartamenti: una società a capitale estero (PMA), un titolo di proprietà per unità con diritto d'uso (Hak Pakai) oppure una locazione a lungo termine (Hak Sewa), la più diffusa. Per le ville in affitto, C9 osserva che un privato straniero non può detenere direttamente la licenza turistica di esercizio e ha bisogno di una società indonesiana o di un proprietario locale del terreno.

Le regole sull'uso del suolo si fanno più severe. Il decreto del governatore n. 5 del 2025, emanato nel dicembre 2025, vieta di trasformare le risaie in usi non agricoli, comprese le ville e le altre strutture turistiche, e risulta che i permessi di costruzione su questi terreni vengano respinti. La conversione di terreni agricoli protetti può essere punita con la reclusione fino a cinque anni ai sensi della legge nazionale n. 41 del 2009.

Anche gli affitti sono soggetti a controlli. C9 riferisce che gli affitti a breve termine dovevano dimostrare piena conformità alla legge entro il 31 marzo 2026, altrimenti rischiavano di essere rimossi dalle principali piattaforme di prenotazione. I costruttori hanno bisogno di un'approvazione edilizia (PBG) prima della costruzione e di un certificato di corretto funzionamento (SLF) al termine dei lavori, che secondo Colliers allunga i tempi e richiede di pianificare in anticipo.

REID e Colliers rilevano entrambe che gli acquirenti sono diventati più attenti alla normativa, alla struttura della proprietà e alla situazione giuridica del progetto. Verifichi ogni acquisto con un notaio indonesiano (PPAT).