Relatório do mercado imobiliário de Bali

Bali recebeu 3 203 156 visitantes estrangeiros diretos no primeiro semestre de 2026, menos 2,4% do que no primeiro semestre de 2025, a seguir a 6 948 754 em todo o ano de 2025, que foi mais 9,7% do que em 2024. O ano começou devagar, com 502 205 chegadas em janeiro e 472 070 em março. Depois disso, o número subiu todos os meses até 605 013 em junho, ainda assim cerca de 5% abaixo de junho do ano anterior.

A Austrália manteve-se como o maior mercado, com 802 837 chegadas, um quarto do total e mais 6,1% do que um ano antes. A China enviou 285 120 visitantes (mais 7,8%) e a Índia 278 056 (menos 7,5%). Os 109 595 visitantes da Rússia quase não mudaram, enquanto a Coreia do Sul (menos 17,2%) e a Malásia (menos 19,1%) foram as que mais recuaram entre os dez maiores mercados.

Os hotéis classificados por estrelas encheram-se ao longo do ano. A ocupação foi de 52,5% em março e de 64,9% em junho, mais 0,2 pontos percentuais do que em junho de 2025. O topo do mercado foi quem melhor se saiu: os hotéis de cinco estrelas atingiram 72,3% em junho, mais 3,4 pontos percentuais do que um ano antes, enquanto os de uma estrela perderam 14,2 pontos percentuais. O alojamento fora do sistema de estrelas ficou em 38,9%, menos 7,2 pontos percentuais do que um ano antes. Em média, os hóspedes ficaram 2,86 noites nos hotéis classificados, mais 0,17 noites do que um ano antes.

A Colliers Indonesia, no seu relatório sobre hotéis de Bali de outubro de 2026, contabiliza chegadas internacionais menos 2,4% e visitas domésticas mais 2,0% de janeiro a julho. Prevê uma taxa de ocupação hoteleira de 65% a 67% e uma tarifa média por quarto de 149 a 151 USD para 2026, e descreve um mercado que passa do crescimento do número de visitantes para o valor dos visitantes, com a carteira de hotéis em desenvolvimento mais virada para quartos de cinco estrelas.

A C9 Hotelworks e a Horwath HTL contaram mais de 70 empreendimentos imobiliários com gestão hoteleira à venda em Bali em março de 2026. Cerca de 40% estão em Canggu e Berawa, 21% em Uluwatu e 17% na costa noroeste, em torno de Seseh, Pererenan e Nyanyi. As moradias representam cerca de 18% desta oferta, face a 13% um ano antes, e as residências de marca cerca de 10%. A maioria dos projetos é pequena: 84% têm menos de trinta moradias.

A propriedade plena (freehold) cresce a partir de uma base pequena. Nesses projetos, a sua quota subiu de 12% para cerca de 23% num ano, sobretudo com os lançamentos em Seseh, Pererenan e Nyanyi, enquanto Canggu e Berawa continuam sobretudo em arrendamento de longa duração. Em toda a oferta anunciada, a REID encontrou 82% de arrendamento de longa duração e 18% de propriedade plena no primeiro trimestre de 2026, e associa a baixa quota de propriedade plena a limites estruturais à titularidade.

A REID contou 67% dos imóveis anunciados como prontos e 33% como em planta. As moradias são 87% da oferta e os apartamentos 13%. A REID observa que a maioria dos apartamentos continua em planta e alerta que muitos projetos poderão ficar concluídos num prazo curto, o que poderá pressionar as vendas e os arrendamentos.

A Colliers situa a oferta de apartamentos em cerca de 3 000 unidades em 2025: Nusa Dua 41%, Canggu 25% e Uluwatu 16%, com unidades de um quarto a representar 52% e estúdios 26%. Cerca de 86% dos projetos de apartamentos são em arrendamento de longa duração, com um prazo inicial de 25 a 35 anos. Para 2026 e 2027, a Colliers conta 1 256 unidades em 17 projetos, com a maior fatia em Ubud, com 439 unidades, e prevê que o desenvolvimento continue limitado e sobretudo em terrenos reconvertidos.

A REID encontrou o preço mediano no primeiro trimestre de 2026 cerca de 0,7% acima do ano anterior. Os imóveis prontos tiveram uma mediana de cerca de 321 000 USD e os imóveis em planta cerca de 249 000 USD, uma diferença de mais de 20% que se mantém há algum tempo: moradias prontas a 330 000 USD contra 275 000 USD em planta, apartamentos prontos a 172 000 USD contra 155 000 USD. O imóvel médio tem 205 metros quadrados, e o preço médio por metro quadrado fica ligeiramente abaixo do nível de 2025, de 2 210 USD.

Os compradores escolhem imóveis mais pequenos. No primeiro trimestre, os imóveis de um e dois quartos representaram 55,7% das vendas e os de cinco ou mais quartos 5,6%, o mais próximo de um segmento de luxo que as fontes permitem ver. Em todo o ano de 2025, a REID indica vendas 5% abaixo de 2024 e uma mediana de cerca de 280 000 USD. As medianas do arrendamento de longa duração desceram cerca de 5% em três anos, enquanto as da propriedade plena subiram cerca de 10%, uma variação que a REID atribui à composição dos imóveis vendidos e não a uma queda de valores.

A Colliers indica preços de apartamentos entre IDR 20 milhões e 80 milhões por metro quadrado, o que equivale a cerca de 1 100 a 4 500 USD, à taxa de IDR 17 870 por dólar usada no seu relatório sobre hotéis. Os preços mais altos estão em Uluwatu, Seminyak e Ubud; Canggu é mais barata porque tem mais oferta e mais produtos de gama padrão. A Colliers prevê que o crescimento dos preços se mantenha moderado em 2026, com Canggu e Uluwatu a mostrarem mais resiliência.

Nenhuma fonte separa os imóveis de luxo do restante mercado, e Bali não tem um registo público de vendas, pelo que estes números descrevem o mercado no seu conjunto. O topo da gama surge nas medianas da REID para 2025: cerca de 795 000 USD para imóveis de cinco quartos e cerca de 800 000 USD para os de seis quartos.

A REID registou um aumento de 107% na oferta de imóveis para arrendamento em três anos, até 2025. A ocupação ainda subiu 2%, para 53%, mas a tarifa média diária caiu 14%, para 178 USD, e a receita total de arrendamento caiu 16%, para 1,21 mil milhões de USD. Os imóveis com gestão profissional registaram a maior queda na tarifa, de 26%, para 226 USD.

O padrão manteve-se no primeiro trimestre de 2026: a receita de arrendamento foi cerca de 7% inferior à de um ano antes e a ocupação 3,4% superior. South Badung ganhou 10% em ocupação, enquanto Central Badung perdeu 7%, e Gianyar e Denpasar ganharam quota de mercado.

Os hotéis mostram a mesma divisão. A ocupação dos hotéis classificados por estrelas subiu para 64,9% em junho, mas o alojamento fora do sistema de estrelas desceu para 38,9%. A Colliers prevê que as tarifas dos quartos de hotel se mantenham em torno de 149 a 151 USD em 2026, e observa que a antecedência das reservas encurtou de cerca de três meses para quatro a seis semanas, o que torna as tarifas mais difíceis de planear.

Os estrangeiros não podem deter propriedade plena (Hak Milik) na Indonésia. A Colliers indica as vias abertas para os apartamentos: uma sociedade de investimento estrangeiro (PMA), a propriedade horizontal ao abrigo de um direito de uso (Hak Pakai) ou um arrendamento de longa duração (Hak Sewa), sendo este o mais comum. Nas moradias para arrendamento, a C9 refere que uma pessoa singular estrangeira não pode ser titular da licença de exploração turística diretamente e precisa de uma empresa indonésia ou de um proprietário de terreno local.

O uso do solo está a ficar mais restrito. O Decreto do Governador n.º 5 de 2025, emitido em dezembro de 2025, proíbe a conversão de arrozais em usos não agrícolas, incluindo moradias e outros imóveis turísticos, e, segundo as informações disponíveis, as licenças de construção nesses terrenos são recusadas. A conversão de terras agrícolas protegidas pode acarretar pena de prisão até cinco anos, ao abrigo da lei nacional n.º 41 de 2009.

Os arrendamentos também estão sujeitos a verificações. A C9 refere que os alojamentos de curta duração tinham de comprovar a conformidade legal total até 31 de março de 2026, sob risco de serem retirados das principais plataformas de reservas. Os construtores precisam de uma licença de construção (PBG) antes de iniciar a obra e, no fim, de um certificado de funcionamento adequado (SLF), o que, segundo a Colliers, acrescenta tempo e exige planeamento antecipado.

A REID e a Colliers afirmam ambas que os compradores se tornaram mais cautelosos em relação à regulamentação, à estrutura de propriedade e à situação jurídica de um projeto. Antes de avançar com qualquer compra, confirme-a com um notário indonésio (PPAT).