Residências raras na ilha de Bali.

Não em terrenos de propriedade plena. Os estrangeiros domiciliados na Indonésia podem deter um arrendamento de longa duração (leasehold) sobre um edifício e, nos termos do PP 18/2021, um direito de uso (Hak Pakai) que pode abranger uma casa de habitação, bem como apartamentos em propriedade horizontal com a licença exigida. Uma sociedade com capital estrangeiro (PT PMA) pode também deter um direito de construção (HGB). Cada via tem condições próprias, fixadas por regulamento.

É um direito escrito de usar uma moradia e o seu terreno por um período fixo, ao abrigo de um contrato com o proprietário do terreno, assinado perante notário. A lei não fixa um prazo, por isso o período, a opção de prorrogação e o direito de venda são os que a escritura disser; são comuns 25 ou 30 anos com prorrogação. Os 80 anos por vezes citados são o máximo legal para HGB e Hak Pakai em terrenos do Estado, e não uma regra do arrendamento de longa duração.

Não. A propriedade não concede residência na Indonésia, e as estadias longas precisam de vistos próprios. O Second Home Visa, de 5 ou 10 anos, exige um depósito de pelo menos 2 000 000 000 IDR num banco estatal indonésio, ao abrigo de uma circular de 2022. Segundo o resumo oficial analisado, o Golden Visa indonésio para particulares assenta em investimentos em ações de sociedades cotadas, obrigações ou fundos, e não em imóveis.

Depende do objetivo. O Second Home Visa serve para viver em Bali sem atividade empresarial, se o depósito for comportável. Para gerir uma sociedade é preciso o KITAS de investidor, que exige uma participação pessoal numa PT PMA, indicada em 10 000 000 000 IDR ou mais. O D12 é um visto de entradas múltiplas para preparar negócios e visitar imóveis, com estadias até 180 dias, mas não permite trabalhar. Confirme as condições em vigor com a imigração antes de viajar.

Depende da via. Uma compra através de uma sociedade pode ter BPHTB até 5 %, fixado pela região, e o vendedor paga um imposto final sobre o rendimento de 2,5 % nos termos do PP 34/2016. Uma venda por um promotor registado para efeitos de IVA pode ter IVA à taxa efetiva de 11 %, e aplicam-se honorários de notário. Todos os anos é cobrado o imposto sobre terrenos e edifícios (PBB-P2), calculado sobre o valor NJOP, com um limite nacional de 0,5 %, e a renda é tributada a 10 % para pessoas singulares residentes nos termos do PP 34/2017.

As transações imobiliárias internas são pagas em rupias. Um preço indicado em dólares é convertido à taxa do dia do pagamento, por isso o contrato deve indicar a taxa, a data e quem suporta qualquer custo cambial. Peça o montante em rupias por escrito antes de pagar.

O arrendamento de curta duração exige licença própria e uma zona que o permita. A licença de alojamento familiar (homestay, pondok wisata), ao abrigo do Permenparekraf 4/2021, abrange pequenos imóveis até cinco quartos de hóspedes, e as moradias maiores precisam de licença de hotel ou de moradia turística. O edifício precisa de licença de construção (PBG) e de certificado de função (SLF), e as plataformas de reservas verificam o número de identificação empresarial (NIB) e o código de atividade. Um guia indica que a licença de alojamento familiar está limitada a cidadãos indonésios e a sociedades locais, por isso confirme-o junto do serviço de licenciamento.

Verifique a cor de zonamento e o uso previsto da parcela no mapa oficial do ATR/BPN, o título e o direito do locador no serviço de terras, a licença de construção (PBG) e o certificado de função (SLF), e quaisquer ónus ou reivindicações tradicionais. Peça a um notário ou advogado independente que o faça antes de pagar um sinal. Os terrenos em zona verde não podem ser construídos, e um comprador não deve confiar em promessas de alteração do zonamento.