Отчёт о рынке недвижимости Бали

Бали принял 3 203 156 прямых иностранных туристов в первом полугодии 2026 года, на 2,4% меньше, чем в первом полугодии 2025 года. За весь 2025 год туристов было 6 948 754, на 9,7% больше, чем в 2024 году. Год начался медленно: 502 205 прибытий в январе и 472 070 в марте. Затем число росло каждый месяц и достигло 605 013 в июне, что всё же примерно на 5% ниже июня годом ранее.

Австралия осталась крупнейшим рынком: 802 837 прибытий, четверть от общего числа и на 6,1% больше, чем годом ранее. Из Китая приехали 285 120 туристов (рост на 7,8%), из Индии 278 056 (снижение на 7,5%). Число из России, 109 595, почти не изменилось, тогда как сильнее всего упали Южная Корея (на 17,2%) и Малайзия (на 19,1%) среди десяти крупнейших рынков.

Звёздные отели заполнялись по ходу года. Заполняемость составила 52,5% в марте и 64,9% в июне, на 0,2 пункта выше июня 2025 года. Лучше всех показал себя верхний сегмент: пятизвёздочные отели достигли 72,3% в июне, на 3,4 пункта больше, чем годом ранее, тогда как однозвёздочные снизились на 14,2 пункта. Размещение вне звёздной системы составило 38,9%, на 7,2 пункта ниже, чем годом ранее. Гости звёздных отелей останавливались в среднем на 2,86 ночи, на 0,17 ночи дольше, чем годом ранее.

Colliers Indonesia в своём отчёте об отелях Бали за октябрь 2026 года фиксирует снижение международных прибытий на 2,4% и рост внутренних визитов на 2,0% за период с января по июль. На 2026 год компания ожидает заполняемость отелей от 65 до 67% и средний тариф за номер от 149 до 151 USD. По её оценке, рынок переходит от роста числа туристов к их ценности, а в портфеле новых отелей преобладают номера пятизвёздочного уровня.

C9 Hotelworks и Horwath HTL насчитали более 70 проектов недвижимости под управлением отелей, выставленных на продажу на Бали в марте 2026 года. Около 40% из них находятся в Чангу и Берава, 21% в Улувату и 17% на северо-западном побережье вокруг Сесе, Переренана и Ньяньи. Виллы составляют около 18% этого предложения против 13% годом ранее, а брендированные резиденции около 10%. Большинство проектов небольшие: у 84% меньше тридцати вилл.

Полная собственность растёт с небольшой базы. В этих проектах её доля за год выросла с 12% примерно до 23%, в основном благодаря запускам в Сесе, Переренане и Ньяньи, тогда как Чангу и Берава остаются преимущественно на долгосрочной аренде. По всему выставленному предложению REID насчитал в первом квартале 2026 года 82% долгосрочной аренды и 18% полной собственности и связывает низкую долю полной собственности со структурными ограничениями на владение.

Среди выставленного жилья REID насчитал 67% готового и 33% off-plan. Виллы составляют 87% предложения, апартаменты 13%. REID отмечает, что большинство апартаментов пока off-plan, и предупреждает, что многие проекты могут быть сданы в короткий срок, а это может давить на продажи и аренду.

Colliers оценивает предложение апартаментов около 3 000 единиц в 2025 году: Нуса-Дуа 41%, Чангу 25% и Улувату 16%, при этом однокомнатные единицы составляют 52%, студии 26%. Около 86% проектов апартаментов работают по долгосрочной аренде с первоначальным сроком от 25 до 35 лет. На 2026 и 2027 годы компания насчитывает 1 256 единиц в 17 проектах: наибольшая доля у Убуда, 439 единиц. Colliers ожидает, что строительство останется ограниченным и будет в основном вестись на участках под реконструкцию.

REID зафиксировал, что медианная цена в первом квартале 2026 года примерно на 0,7% выше, чем годом ранее. Медиана готового жилья составила около 321 000 USD, медиана off-plan около 249 000 USD: разрыв больше 20% сохраняется уже некоторое время. Готовые виллы стоят 330 000 USD против 275 000 USD у off-plan, готовые апартаменты 172 000 USD против 155 000 USD. Средняя площадь жилья составляет 205 кв. м, а средняя цена за квадратный метр немного ниже уровня 2025 года, 2 210 USD.

Покупатели выбирают жильё поменьше. В первом квартале объекты с одной и двумя спальнями составили 55,7% продаж, а дома с пятью и более спальнями 5,6%, и это ближе всего к элитному сегменту, что дают источники. За весь 2025 год REID сообщает о продажах на 5% ниже 2024 года и медианной цене около 280 000 USD. Медиана по долгосрочной аренде за три года снизилась примерно на 5%, а по полной собственности выросла примерно на 10%. REID связывает это с составом проданного жилья, а не со снижением стоимости.

Colliers приводит цены на апартаменты от 20 млн IDR до 80 млн IDR за квадратный метр, что примерно составляет от 1 100 до 4 500 USD по курсу 17 870 IDR за доллар, принятому в его отчёте об отелях. Самые высокие цены в Улувату, Семиньяке и Убуде. Чангу дешевле, потому что там больше предложения и больше стандартных объектов. В 2026 году Colliers ожидает умеренного роста цен, при этом Чангу и Улувату показывают большую устойчивость.

Ни один источник не отделяет элитное жильё от остального рынка, а на Бали нет открытого реестра сделок, поэтому эти цифры описывают рынок в целом. Верхний уровень виден в медианах REID за 2025 год: около 795 000 USD за дома с пятью спальнями и около 800 000 USD за дома с шестью спальнями.

REID насчитал, что предложение жилья в аренде выросло на 107% за три года до 2025 года. Загрузка всё же выросла на 2%, до 53%, но средний дневной тариф снизился на 14%, до 178 USD, а общая выручка от аренды упала на 16%, до 1,21 млрд USD. Сильнее всего тариф упал у жилья под профессиональным управлением: на 26%, до 226 USD.

В первом квартале 2026 года картина сохранилась: выручка от аренды примерно на 7% ниже, чем годом ранее, а загрузка на 3,4% выше. Южный Бадунг прибавил 10% по загрузке, тогда как Центральный Бадунг потерял 7%, а Джианьяр и Денпасар нарастили долю рынка.

Отели показывают такое же расслоение. Заполняемость звёздных отелей выросла до 64,9% в июне, а размещение вне звёздной системы снизилось до 38,9%. Colliers ожидает, что тарифы на номера удержатся примерно на уровне от 149 до 151 USD в 2026 году, и отмечает, что сроки бронирования заранее сократились: было около трёх месяцев, стало от четырёх до шести недель, что усложняет планирование тарифов.

Иностранцы не могут владеть землёй по праву полной собственности (Hak Milik) в Индонезии. Colliers перечисляет доступные им для апартаментов варианты: иностранная инвестиционная компания (PMA), помещение в собственности (strata title) по праву пользования (Hak Pakai) или долгосрочная аренда (Hak Sewa), причём аренда встречается чаще всего. Для сдаваемых в аренду вилл C9 отмечает, что иностранное физическое лицо не может напрямую получить лицензию на туристическую деятельность и нуждается в индонезийской компании или местном землевладельце.

Землепользование ужесточается. Декрет губернатора № 5 за 2025 год, выпущенный в декабре 2025 года, запрещает переводить рисовые поля под несельскохозяйственное использование, включая виллы и другую туристическую недвижимость, и, по сообщениям, на такой земле разрешения на строительство не выдаются. Перевод защищённых сельхозземель может грозить тюремным заключением на срок до пяти лет по национальному закону № 41 за 2009 год.

Аренда тоже проверяется. C9 сообщает, что краткосрочная аренда должна была подтвердить полное соответствие закону к 31 марта 2026 года, иначе ей грозит исключение из крупных платформ бронирования. Застройщикам нужно разрешение на строительство (PBG) до начала работ и сертификат пригодности к эксплуатации (SLF) после них. Colliers говорит, что это добавляет времени и требует раннего планирования.

REID и Colliers оба говорят, что покупатели стали осторожнее в вопросах регулирования, структуры владения и юридического статуса проекта. Любую покупку стоит проверить у индонезийского нотариуса (PPAT).