Bali（巴厘岛）房地产市场报告

2026年上半年，Bali（巴厘岛）共接待直接入境外国游客3,203,156人次，较2025年上半年减少2.4%。2025年全年为6,948,754人次，较2024年增长9.7%。年初增长缓慢，1月为502,205人次，3月为472,070人次。此后每月回升，6月达到605,013人次，但仍比上一年6月低约5%。

澳大利亚仍是最大客源市场，共802,837人次，约占总数的四分之一，较一年前增长6.1%。中国游客285,120人次（增长7.8%），印度游客278,056人次（下降7.5%）。俄罗斯的109,595人次与去年基本持平；在十大客源市场中，韩国（下降17.2%）和马来西亚（下降19.1%）跌幅最大。

星级酒店的入住率随时间推移逐步回升：3月为52.5%，6月为64.9%，比2025年6月高0.2个百分点。高端市场表现最好：6月五星级酒店入住率达72.3%，较一年前高3.4个百分点；一星级酒店则下降14.2个百分点。非星级住宿的入住率为38.9%，较一年前低7.2个百分点。星级酒店的平均入住时长为2.86晚，较一年前多0.17晚。

Colliers Indonesia在其2026年10月发布的Bali（巴厘岛）酒店报告中指出，1月至7月国际游客人数下降2.4%，国内游客人次增长2.0%。该机构预计2026年酒店入住率为65%至67%，平均房价为USD 149至151，并认为市场正从追求游客增长转向重视游客价值；在建酒店客房以五星级为主。

C9 Hotelworks与Horwath HTL统计，2026年3月，Bali（巴厘岛）在售的酒店管理型房地产项目超过70个。约40%位于Canggu（仓古）和Berawa，21%位于Uluwatu（乌鲁瓦图），17%位于西北海岸，集中在Seseh、Pererenan和Nyanyi一带。别墅约占这些供应的18%，高于一年前的13%；品牌住宅约占10%。大多数项目规模不大：84%的项目别墅不足30套。

永久产权从较小的基数增长。在这些项目中，其占比一年内由12%升至约23%，主要来自Seseh、Pererenan和Nyanyi的新推出项目，而Canggu（仓古）和Berawa仍以租赁产权为主。REID统计，2026年第一季度，所有挂牌房源中租赁产权占82%，永久产权占18%，并将永久产权占比偏低归因于产权持有上的结构性限制。

REID统计，挂牌房源中67%为现房，33%为期房。别墅占供应量的87%，公寓占13%。REID指出，大多数公寓仍为期房，并提醒许多项目可能在短期内集中竣工，这可能对销售和租金构成压力。

Colliers估计，2025年公寓供应量约为3,000套：Nusa Dua（努沙杜瓦）占41%，Canggu（仓古）占25%，Uluwatu（乌鲁瓦图）占16%；其中一居室占52%，单间公寓（studio）占26%。约86%的公寓项目为租赁产权，初始租期为25至35年。对于2026年和2027年，该机构统计有17个项目、共1,256套公寓，其中Ubud（乌布）所占份额最大，为439套；并预计开发量将保持有限，且多数将在已改造的地块上进行。

REID统计，2026年第一季度的房屋中位价较一年前高出约0.7%。现房中位价约为$321,000，期房约为$249,000，这一超过20%的价差已持续一段时间：现房别墅为$330,000，期房别墅为$275,000；现房公寓为$172,000，期房公寓为$155,000。平均房屋面积为205平方米，平均每平方米价格略低于2025年的$2,210。

买家越来越倾向于小户型。第一季度，一居室与两居室占成交量的55.7%，五居室及以上占5.6%，这是来源数据中最接近豪华细分市场的统计。REID报告，2025全年成交量较2024年下降5%，中位价约为$280,000。三年间，租赁产权房屋的中位价下降约5%，永久产权房屋的中位价上涨约10%；REID认为这一变化源于成交房源结构的变化，而非房价下跌。

Colliers给出的公寓价格为每平方米IDR 20,000,000至IDR 80,000,000，按其酒店报告所用汇率（1美元兑IDR 17,870）折合约$1,100至$4,500。价格最高的是Uluwatu（乌鲁瓦图）、Seminyak（水明漾）和Ubud（乌布）；Canggu（仓古）较便宜，原因是其供应更多、标准化产品也更多。Colliers预计2026年价格将保持温和增长，其中Canggu（仓古）和Uluwatu（乌鲁瓦图）表现出更强的韧性。

没有任何来源将豪华住宅与市场其余部分区分开来，Bali（巴厘岛）也没有公开的成交登记系统，因此这些数据反映的是整个市场。价格区间的高端部分体现在REID的2025年中位价中：五居室房屋约$795,000，六居室房屋约$800,000。

REID统计，截至2025年，三年间可出租房源增长107%。入住率仍上升2%，达到53%，但平均每日房价下降14%，至$178；租金总收入下降16%，至12.1亿美元。专业管理的房源房价跌幅更大，下降26%，至$226。

2026年第一季度延续了这一格局：租金收入较一年前低约7%，入住率则高3.4%。South Badung的入住率上升10%，Central Badung下降7%；Gianyar和Denpasar（登巴萨）的市场份额有所增加。

酒店业也呈现同样的分化：6月星级酒店入住率升至64.9%，而非星级住宿的入住率降至38.9%。Colliers预计2026年酒店房价将维持在USD 149至151左右，并指出预订提前期已从约三个月缩短至四至六周，这让房价更难规划。

在印尼，外国人不能持有永久产权（Hak Milik）。Colliers列出了外国人购买公寓可行的途径：外资公司（PMA），以使用权（Hak Pakai）持有分层产权，或以长期租约（Hak Sewa）持有，其中租约最为常见。C9指出，对于出租别墅，外国个人不能直接持有旅游经营许可，需要通过印尼公司或当地土地所有者来办理。

土地用途管控正在收紧。2025年12月发布的省长令（第5号，2025年）禁止将稻田改作非农业用途，包括别墅及其他旅游物业；据报道，此类土地的建筑许可也被拒发。根据国家法律（2009年第41号），改变受保护农田的用途最高可判处五年监禁。

出租业务同样面临审查。C9报告，短期租赁须于2026年3月31日前全面合规，否则可能被移出主要预订平台。开发商在施工前需取得建筑批准书（PBG），竣工后需取得功能适用证书（SLF）。Colliers表示，这些程序会耗费时间，需及早规划。

REID与Colliers均表示，买家在法规、产权结构和项目的法律地位方面变得更加谨慎。任何购买事项都应先经印尼公证人（PPAT）核实。